2007年11月南京房地產市場調研報告

月月報房地產市場概況經過國家一系列政策的調控,目前南京房地產市場出現了濃重而又少有的樓市的“草十一”.江寧江北依舊占據著全市認購量與交易量的霸主地位.在一些流影響很大,尤其對中小房地產企業的生存是個不小的打擊.另外,開發商的資金沉寂多時的城北板塊開始異軍突起,隨著新盤亮相,該板塊以認購500套的東郊小鎮等樓盤也即將有新房源上市。“金九銀十”各大板塊詳情回顧城中板塊：樓盤受追捧西板塊。銷售排行榜上，高檔樓盤依舊占據主力，其中不少主打酒店式公寓的樓盤躋身TOP10。長江路九號街區憑借其稀缺的地理位置以218套的銷售量穩穩地坐上了城中樓盤冠天安恒隆花園等，這些主打小戶型的樓盤受到了不少購房者的追捧。位置好、總價較低、投資價值凸顯，仍是購房者考慮城中樓盤的主要因素。數218?板塊城中城中城中城中城中排序?項目名稱城南板塊：“金九銀十”冷清收場套，這樣的成績單還不如較遠的六合、溧水板塊，是江南八區中銷售量最少的板塊。銷量的都引來了不少對城南感興趣的購房者。仁恒翠竹園三期、藍岸尚城、亞東國際公寓分別以幾，城南板塊存在嚴重“供水不足”現象。數河西板塊：房源“青黃不接”?板塊城南城南城南城南城南排序?項目名稱的尾巴開盤，開盤當天全部售罄。“房源緊俏”“排隊搶購”成為奧體樓市的注腳。底推出臨近奧體的鎦金旺鋪。與此同時，所街區域因銀河灣福苑、金地集團所街項目以及鳳數671148256235?板塊河西河西河西河西河西排序?項目名稱江寧板塊：“金九銀十”含金量高6老盤發新枝'供應市場，新盤上市往往遭遇搶購。讓人們對江寧猜想更進一籌；與此同時“一房一價”新政讓一手新格核不上去，部分樓盤因數4378105275235?板塊江寧江寧江寧江寧江寧排序?項目名稱城北板塊：眾新盤上市，城北金秋很熱鬧整體上城北仍呈供不應求局面，上了一個臺階。數281249229?板塊城北城北城北城北城北排序?項目名稱到南京全市成交總量的1/3以上。實際上，進入下半年以來，江北(尤其是橋北)上市量龐大，上半年時購房者徹夜排隊“搶房”的一幕已不再上演。橋北的明發濱江新城、天潤城、值得一提的是，久違的打折送禮現象在這個秋季的南京樓市，落腳點，正是江北。數6384604169809?板塊江北江北江北江北江北排序?項目名稱?近期,政府計劃實行長江大橋單雙號通行,該方案一出爐,江北房地產開發商一片沉默,目前江北樓市最活躍、價格最高的也就是大橋以北的五六家大盤,因為大橋是免費橋,而且該片區目前離主城區最近,發展最快,價格也已經達到4500至5000元/平米.此舉給江北的樓盤銷售帶來的心理影響可能大于實際影響.新方案正在征求意見,樓盤銷售短期內的“受傷”將不可避免，這有利于平抑當地的房價，加之近期橋北片區樓市供大于求，當地的房價可能會出現明顯的回落。城東板塊：老盤新推成主打板塊“金九銀十”的銷售量。數37232?板塊城東城東城東城東城東排序?項目名稱仙林板塊：低密度住宅集中成交期上，銷售主要集中在大戶型住宅和類房源。主要樓盤成交表排序?板塊仙林仙林仙林仙林仙林?項目名稱數施將進一步完善.份的認購套數與成交套數之間的反差較為明顯，這主要與國家的政房情緒冷淡，成交套數明顯低于認購套數，這其中退房占了一部分。市場種種跡象漲跌的分水嶺何時會出現并不明朗。另外開發商捂盤的現象少了，十一月份市場的產市場新規以及影響高詳細：今年1月起，南京市個人住房公積金貸款審批工作實施新政策。購買單價在1萬元平方米以上住房，或購買獨立別墅、聯排式別墅、酒店式公寓、層高超過3米的住宅，???影響：市住房公積金管理中心的有關人士表示，作此調整是為了更好地順應國家內普遍認為，公積金新政出臺，是收緊銀根的又一體現。今年內央行五次加息，一年期貸款基準利率年內已累計上調%。雖然屢屢加息主要是針對最近整個投資相對過熱的狀況，但對處于關注焦點的樓市來說，無疑也是分量不輕。到近年來的歷史高點。這是央行年內第八次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，目前幣信貸過快增長。當前經濟問題中最大的問題在于流動性過剩，并且在央行多次使用貨幣政房地產企業貸款的信號。畢竟，可流動資金少了，銀行可以發放的貸款也就少了。第二套房首付及利率提高申請購買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大日，部分銀行又對二手房、商鋪停止發放貸款，金融調控政策正一步步顯威。嚴格房地產開發貸款管理詳細：在“9·27房貸新政”中，同時對房地產開發貸款管理提出了新要求。對項目資本金所有者權益比的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款南京“新十條”打擊拒售針對今年上半年南京房地產市場存在的囤房惜售等種種違規行為，南京市房管部門共計列出了十條規定和，河西一家樓盤以在建工程抵押等理由拒絕售房等等，變相“囤房”和炒房的問題有所抬頭，還有開發企業以了震懾效應。“一房一價”調控顯效的成本將不被核入房價。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。住房制度建設又一里程碑性文件，其力度及影響均非同小可。該《意見》對城市中低收入家庭的住房困難問題有了一個較系統的解決方案，對房地產市場的發展將產生預售款專戶監管制度建立專款專用，對所收取的房款(含按新版二手房買賣合同啟用《物權法》正式生效案的實施具備了操作基礎。”嚴格控制出讓土地規模市國土資源局強調，今后南京將合理控制出讓地定要分開，以保證開發商在合理開發周期內開發完畢。同時，堅持以凈地方式出讓土地，讓開發商拿到土地后即可蓋房子，加速形成有效供應。在土地出讓合同中明確土地的開發時限，超過開發時限仍未開發完開發周期限定在3年左右影響：市國土局有關人士指出，要保證上市房源量，增加土地供應量不是解決房源供應量的根本，促使出讓的土地盡快轉化為房源至關重要。如果項目動工后開發進度遲緩，以前沒有相關規定具體制約。但，拿地不得“分期領證”土讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權一次性全部付清才能辦證的話，“地王”將很難再出現。通商品房用地供應計劃密不可分。江寧土地供應量再加大湖以南地塊，70000平方米。大。前三季供地可建300萬平方米“小套型”會新掛牌地塊的可能。其中，比較引人注目的是，下月6日，仙林將有兩幅超大面積的住宅用地對外出讓林還有兩幅相對較小的地塊出讓。根據最高容積率估算，這4幅地地塊小規模出讓的好處小地塊出讓競買資金少，給了一些中小開發商拿地開發的機會，一些名不見經傳的房產去大大降低，一般經過三四十輪就拍出。由此，有業內人士擔心這樣會降低競爭效力。控制單宗土地供應規模，以增加土地供應宗數，吸引更多中小開發商參與競爭，防的做法符合國家政策要求和地方實際。隨著城市范圍擴大、新的城市邊界不斷延伸，自然會在城市內部出現眾多有待再開只有4億~5億元。以一個50畝折合3萬多平方米的地塊為例，容積率選擇的話，整個項緩解樓市的需求壓力。調控政策的深入，房地產市場也正在步入穩定發展階段。對政府來說，小地塊樓盤數量的增多，亦要求其土地供應計劃要做得更細，這樣有利于邊角零碎地塊的開競爭、持續發展的軌道，有利于讓老百姓得到更多的好處。本月土地拍賣一覽表(附表一)各區土地均價一覽表(附表二)從今年年底中央政策的走向來看，明年土地供求、稅收、信貸等將是房地產市場調控的重點，調控的方向將是今年政策延