2026年全國房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試黑金考題詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 2026年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。(參考答案和詳細(xì)解析均在試卷末尾)一、選擇題

1、（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。A.2001B.2002C.2003D.2005

2、在會(huì)計(jì)上，歷史成本與累計(jì)折舊額的差被稱（）。A.資產(chǎn)的賬面價(jià)值B.資產(chǎn)的剩余價(jià)值C.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值D.資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

3、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年

4、下列關(guān)于血熱的敘述不正確的是A.表現(xiàn)為刺痛，痛有定處，得溫而不減B.為血分有熱，血行加速的病理狀態(tài)C.病因?yàn)樾盁崛搜蛭逯具^極化火D.病機(jī)主要以實(shí)為主

5、市場(chǎng)狀況修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正，經(jīng)過了市場(chǎng)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格B.正常情況下的價(jià)格C.客觀情況下的價(jià)格D.現(xiàn)實(shí)情況下的價(jià)格

6、路線價(jià)法與一般的比較法主要的不同點(diǎn)不包括（）。A.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”即街道兩側(cè)的所有土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

7、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是（）。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法

8、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

9、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價(jià)的作業(yè)日期D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

10、在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)

11、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（）。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

12、按直接比較法判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（）。A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%

13、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76

14、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500

15、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72

16、五行學(xué)說可以用于指導(dǎo)疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病

17、東南地區(qū)治療特點(diǎn)A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風(fēng)寒，治宜辛溫

18、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火

19、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)

20、如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會(huì)超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現(xiàn)象B.地租現(xiàn)象C.高工資現(xiàn)象D.純粹的剩余物現(xiàn)象

21、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134

22、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈

23、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺

24、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的（）。A.實(shí)用價(jià)值B.有效價(jià)值C.折算價(jià)值D.時(shí)間價(jià)值

25、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

26、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635

27、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C.假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生的值D.在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值

28、估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%

29、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法

30、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價(jià)格通常會(huì)（）正常市場(chǎng)價(jià)格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定

31、土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處

32、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，土地除了單價(jià)之外還可為（）。A.樓層單價(jià)B.有效地價(jià)C.樓面地價(jià)D.總價(jià)

33、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢(shì)

34、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性

35、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大D.不可移動(dòng)和用途多樣

36、在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價(jià)降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素

37、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

38、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過

39、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬元，將劃撥土地使用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為（）萬元。A.12B.25C.27D.40

40、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A.上升B.下降C.保持相對(duì)穩(wěn)定D.先上升后下降

41、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

42、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率

43、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為______，估價(jià)對(duì)象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在

44、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈

45、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69

46、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格

47、在計(jì)算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法

48、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

49、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無二C.相互影響D.用途多樣

50、關(guān)于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價(jià)委托合同簽訂日期，不得早于估價(jià)報(bào)告出具日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托合同簽訂日期D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期

51、房屋完損等級(jí)，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價(jià)格B.測(cè)算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評(píng)定房屋的功能

52、征收集體土地的土地成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括（）。A.征地管理費(fèi)B.耕地占用稅C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.耕地開墾費(fèi)

53、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)

54、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是A.足陽明經(jīng)B.足太陽經(jīng)C.手太陽經(jīng)D.手少陽經(jīng)

55、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，其土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期的是（）。A.寫字樓B.生產(chǎn)用房C.加油站D.住宅

56、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.管理費(fèi)用C.銷售稅費(fèi)D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

57、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%

58、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.其他

59、從估價(jià)的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做（）：A.利潤B.利息C.開發(fā)所得D.開發(fā)成本

60、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

61、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)

62、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

63、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)A.脾B.胃C.腎D.肝

64、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。A.50萬元B.55萬元C.50～60萬元D.60萬元以上

65、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

66、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，為保證會(huì)計(jì)資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則

67、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對(duì)周圍環(huán)境的描述的是（）。A.自然環(huán)境B.人文環(huán)境C.景觀D.施工環(huán)境

68、手三陽經(jīng)行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下

69、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素

70、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價(jià)B.租金C.潛在毛收入D.凈收益

71、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%

72、自然經(jīng)過的老朽主要是由于（）引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。A.外力B.內(nèi)力C.自然力的作用D.內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化

73、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1

74、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年

75、關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求C.在估價(jià)報(bào)告中予以說明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)

76、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

77、某類房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13

78、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取（）凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低

79、下列對(duì)報(bào)酬資本化的相關(guān)表述正確的是（）。A.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期中B.報(bào)酬資本化公式中估價(jià)對(duì)象對(duì)未來各期的凈運(yùn)營收益可以每期不變，也可以按一定規(guī)律變動(dòng)C.報(bào)酬資本化公式中的未來各期的凈運(yùn)營收益、報(bào)酬率、持有期單位可以不同，計(jì)算結(jié)果后再相互轉(zhuǎn)化D.在實(shí)際估價(jià)時(shí)，報(bào)酬率可以根據(jù)實(shí)際情況的變化而變化

80、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)二、多選題

81、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)10萬元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬元、管理費(fèi)等30萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590

82、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

83、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

84、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116

85、估價(jià)對(duì)象由（）決定。A.委托人B.估價(jià)目的C.委托人和估價(jià)目的雙重D.估價(jià)機(jī)構(gòu)

86、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650

87、利用直線趨勢(shì)法對(duì)某類商品住宅2010～2019年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢(shì)方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2020年的平均價(jià)格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

88、在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師D.估價(jià)目的

89、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開發(fā)用地價(jià)值B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價(jià)值

90、比較法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易

91、出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后需要無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。A.見圖AB.見圖BC.見圖CD.見圖D

92、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（）萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

93、（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平A.低價(jià)格政策B.高價(jià)格政策C.均價(jià)格政策D.最高價(jià)格政策

94、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%

95、下列哪句原文不是陰陽相互轉(zhuǎn)化的體現(xiàn)A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽，重陽必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”

96、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)

97、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.價(jià)值類型

98、報(bào)酬率的求取方法中，可以利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的是（）。A.投資報(bào)酬率排序插入法B.累加法C.市場(chǎng)提取法D.對(duì)比法

99、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

100、超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。A.政府主管部門B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使用者D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師三、判斷題

101、掛牌價(jià)格不是成交價(jià)格，不能選為可比實(shí)例作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。（）

102、某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬元。（）

103、房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時(shí)才稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。（）

104、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在時(shí)，實(shí)地查勘工作不包括調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象的歷史狀況。（）

105、實(shí)事求是的根本目的是（）A.解放思想B.與時(shí)俱進(jìn)C.堅(jiān)持真理發(fā)展真理D.在實(shí)踐基礎(chǔ)上達(dá)到認(rèn)識(shí)與實(shí)踐相符合、主觀與客觀相符合

106、通過理論創(chuàng)新推動(dòng)制度創(chuàng)新、科技文化創(chuàng)新及其他各方面的創(chuàng)新，因此，實(shí)踐基礎(chǔ)上的理論創(chuàng)新是（）A.根本創(chuàng)新B.關(guān)鍵創(chuàng)新C.社會(huì)發(fā)展和變革的先導(dǎo)D.社會(huì)發(fā)展和變革的動(dòng)力

107、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。()

108、成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。（）

109、收益法計(jì)算中，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值。（）

110、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。（）

111、為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。()

112、影響世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要原因是（）A.恐怖主義B.霸權(quán)主義和強(qiáng)權(quán)政治C.國際經(jīng)濟(jì)舊秩序D.世界多極化

113、成本法不適宜評(píng)估過于老舊的房地產(chǎn)價(jià)格。（）

114、如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。（）

115、明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象，有助于明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評(píng)估的價(jià)值類型。（）

116、受賄房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)有多種，較科學(xué)的是委托估價(jià)日。（）

117、在比較法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（）

118、長期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。()

119、兩岸關(guān)系和平發(fā)展的政治基礎(chǔ)是（）A.堅(jiān)持一個(gè)中國原則B.爭(zhēng)取和平統(tǒng)一C.和平統(tǒng)一、一國兩制D.一國兩制

120、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為18%。（）

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：2002年8月20日原建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等，以便為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為提供依據(jù)，為社會(huì)公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，為社會(huì)公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途徑。

2、答案：A本題解析：會(huì)計(jì)上把資產(chǎn)的歷史成本與累計(jì)折舊額之差，稱為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無需與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一致；估價(jià)上把資產(chǎn)的重新購建成本與折舊總額之差，視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一致。

3、答案：C本題解析：本題考查的是合法原則。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

4、答案：A本題解析：A為血瘀的表現(xiàn)。

5、答案：A本題解析：市場(chǎng)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格的處理。

6、答案：A本題解析：路線價(jià)法與一般的比較法主要有三點(diǎn)不同：①利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值或價(jià)格時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；②先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合；③利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”，即所有臨街土地的價(jià)值或價(jià)格，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。

7、答案：A本題解析：A項(xiàng)，運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。B項(xiàng)，運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)。C項(xiàng)，在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般按照房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格變化的周期長度進(jìn)行移動(dòng)平均。D項(xiàng)，指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的方法。

8、答案：B本題解析：此題關(guān)鍵在于5萬元家電家具價(jià)值應(yīng)不應(yīng)該折現(xiàn)。由于題意并沒有說家電家具價(jià)值在成交日期一次性付清，相反，是說“含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家電家具價(jià)值5萬元是名義價(jià)格，應(yīng)該換算成實(shí)際價(jià)格，家電家具價(jià)值應(yīng)該參與折現(xiàn)。則可比單價(jià)為＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比單價(jià)＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

9、答案：A本題解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。

10、答案：C本題解析：在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。

11、答案：B本題解析：對(duì)于征收集體土地的土地成本的規(guī)定中，青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)均由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，而征地管理費(fèi)是指縣級(jí)以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項(xiàng)目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費(fèi)總額的一定比例支付的管理費(fèi)用。

12、答案：D本題解析：根據(jù)直接比較法公式，可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×100÷可比實(shí)例狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況的得分＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。可得：100/可比實(shí)例狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況的得分＝0.98，可以計(jì)算出可比實(shí)例狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況的得分應(yīng)為102.04。由于102.04＞100，說明可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，對(duì)價(jià)格的影響幅度為：（102.04－100）/100＝2.04%。

13、答案：C本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)又稱估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期日，是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。根據(jù)時(shí)間價(jià)值原理，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，續(xù)建費(fèi)用＝600÷（1＋15%）0.5＝559.50（元/m2）。

14、答案：A本題解析：該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為＝(300-50)×250＝62500(元)

15、答案：D本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A為凈收益，Y為報(bào)酬率，n為收益期限。根據(jù)題意，修復(fù)缺陷后寫字樓的價(jià)值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（萬元）。

16、答案：D本題解析：事物屬性的五行歸類中，赤色、苦味、洪脈都對(duì)應(yīng)心病。

17、答案：B本題解析：春夏——人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫。東南地區(qū)——地勢(shì)低而溫?zé)幔《酀駸幔我丝嗪?/p>

18、答案：C本題解析：風(fēng)邪發(fā)病部位善動(dòng)不居．游移不定且發(fā)病迅速，變幻無常。易使腠理宣泄而開張——可見汗出、惡風(fēng)等。常兼他邪合而傷人。風(fēng)邪常兼他邪合而傷人的特點(diǎn)。風(fēng)邪發(fā)病部位善動(dòng)不居，游移不定且發(fā)病迅速，變幻無常。易使腠理宣泄而開張——可見汗出、惡風(fēng)等。

19、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]確定估價(jià)結(jié)果

20、答案：B本題解析：西尼爾1836年在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》中把地租定義為，出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入，包括在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報(bào)酬。即如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會(huì)超過其他人，這種超過一般工資部分的超額收入也應(yīng)視為地租。

21、答案：B本題解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。則本題中，該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格＝[50＋80÷（1＋1%）8]＝124（萬元）。

22、答案：C本題解析：陰陽蹺脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼之開合和下肢運(yùn)動(dòng)的功能。陽蹺主一身左右之陽，陰蹺主一身左右之陰，故古人還有陰陽蹺脈“分主一身左右之陰陽”之說。

23、答案：C本題解析：脾氣虛損時(shí)，常可導(dǎo)致肺氣的不足；脾失健運(yùn)，津液代謝障礙，水液停滯，則聚而生痰、成飲，多影響肺的宣發(fā)和肅降，可出現(xiàn)喘咳痰多等臨床表現(xiàn)。所以說“脾為生痰之源，肺為貯痰之器”。脾為濕困，運(yùn)化失職，清氣不升，既可影響胃的受納與和降，可出現(xiàn)食少，嘔吐，惡心，脘腹脹滿等癥。反之，若飲食失節(jié)，食滯胃脘，胃失和降，亦可影響脾的升清與運(yùn)化，可出現(xiàn)腹脹泄瀉等癥。《素問·陰陽應(yīng)象大論》說：“清氣在下，則生殆泄；濁氣在上，則生脹”，這是對(duì)脾胃升降失常所致病證的病理及臨床表現(xiàn)的概括

24、答案：D本題解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。考慮資金的時(shí)間價(jià)值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)，二是計(jì)算投資利息。將前一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為動(dòng)態(tài)分析法，將后一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。

25、答案：C本題解析：建筑物年收益額＝建筑物現(xiàn)值×建筑物的資本化率＝200×12%＝24（萬元）。那么，土地的年收益額＝60－24＝36（萬元），土地價(jià)值＝36（P/A，6%，30）＝36×1/6%×[1－1/（1＋6%）30]＝495.53（萬元）。因此，房地產(chǎn)價(jià)值＝200＋495.53＝695.53（萬元）。

26、答案：C本題解析：期房價(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系為：期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。則本題中，該期房目前的價(jià)格＝5000－500/（1＋8%）－500/（1＋8%）2－5000×3%＝3958（元/m2）。

27、答案：D本題解析：A項(xiàng)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測(cè)其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。B項(xiàng)，投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。C項(xiàng)，在假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值（但在靜態(tài)分析法中，將它們近似為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值）。D項(xiàng)，在動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值，而是應(yīng)該根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來預(yù)測(cè)。

28、答案：C本題解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計(jì)45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/45×100%＝2.22%。

29、答案：A本題解析：直線法求取建筑物折舊，可分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。其中，分類折舊加總法是把建筑物分解為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修三大類，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加；個(gè)別折舊加總法是把建筑物分解為各個(gè)更為具體的組成部分，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加。

30、答案：C本題解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素之一是購買或出售時(shí)的心態(tài)。房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)相中了某宗房地產(chǎn)時(shí)，而如果該房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達(dá)成交易，其成交價(jià)格通常會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。

31、答案：C本題解析：一宗房地產(chǎn)的權(quán)益通常包括以下方面：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)有多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制（如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。④額外的利益或好處。例如，住宅帶有上學(xué)指標(biāo)（如學(xué)區(qū)房）、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。⑤相關(guān)債務(wù)，即那些通常只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)，如拖欠的建設(shè)工程價(jià)款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅等。

32、答案：C本題解析：房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格；土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。

33、答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]路線價(jià)法

34、答案：B本題解析：壽命長久特性又稱為耐久性、耐用性，對(duì)土地而言，又稱為不可毀滅性、永續(xù)性。實(shí)際上，只要對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠被反復(fù)利用。而其他物品，不論如何保護(hù)，只要被使用就會(huì)發(fā)生磨損，經(jīng)過一定期限或較長時(shí)間的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。

35、答案：B本題解析：一種財(cái)產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋孩僖环N財(cái)產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法（如通過簡單比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)；②一種財(cái)產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果其價(jià)值不夠大，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)的花費(fèi)與財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則一般也不需要專業(yè)估價(jià)。

36、答案：C本題解析：修筑一條道路穿過某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對(duì)外交通，方便了居民出行，會(huì)提高該居住區(qū)的住宅價(jià)格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會(huì)降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格，要看受影響住宅離該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等。

37、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增值。

38、答案：D本題解析：房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，對(duì)位置的描述，主要說明下列方面：①坐落。除了說明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)，還應(yīng)附位置圖。②方位。說明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。③與相關(guān)場(chǎng)所的距離。說明估價(jià)對(duì)象與其相關(guān)的主要場(chǎng)所的距離。④臨街狀況。說明估價(jià)對(duì)象是否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。⑤朝向。說明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶正對(duì)著的方向，坡地從高到低的方向。⑥樓層。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說明其所在房屋的總層數(shù)及其所在的樓層。D項(xiàng)屬于交通描述。

39、答案：B本題解析：已知，再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率－拖欠的建設(shè)工程價(jià)款－其他法定優(yōu)先受償款，抵押凈值＝抵押價(jià)值－預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金。則該房地產(chǎn)再次抵押價(jià)值＝120－48/0.6＝40（萬元），抵押凈值＝40－15＝25（萬元）。

40、答案：A本題解析：隨著家庭的小型化（每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降），即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢(shì)。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢(shì)。

41、答案：A本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間的價(jià)值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在前，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后，而不是有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間的價(jià)值。

42、答案：D本題解析：A項(xiàng)，一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義是不同的：投資回收是指所投入資金的收回，即保本；投資回報(bào)是指所投入資金全部收回以后的額外所得，即報(bào)酬。報(bào)酬率＝投資回報(bào)÷所投入資本。B項(xiàng)，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低。C項(xiàng)，由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資（如可以抵押貸款），投資者將降低所要求的報(bào)酬率。這屬于投資帶來的優(yōu)惠率，是報(bào)酬率計(jì)算公式中的扣減項(xiàng)。

43、答案：A本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)，此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或損失程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（到實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象已不存在），在現(xiàn)行的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。

44、答案：A、B、C、D本題解析：此題考查的是奇經(jīng)八脈的內(nèi)容。奇經(jīng)八脈包括沖脈、任脈、帶脈、督脈、陽蹺脈、陰蹺脈、陽維脈、陰維脈這八條經(jīng)脈，它們縱橫交叉于十二正經(jīng)之間，進(jìn)一步密切了十二經(jīng)脈之間的聯(lián)系。

45、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：[120＋80/（1＋10%）0.5＋40/（1＋10%）]/100＝23264.06（元/m2）。

46、答案：D本題解析：本題考查的是路線價(jià)法。路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。

47、答案：D本題解析：指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢(shì)法，是利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)來求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。

48、答案：D本題解析：可比實(shí)例選取是否合適，直接關(guān)系到比較法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：①可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的。②可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，具體包括：a．與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；b．與估價(jià)對(duì)象的用途相同；c．與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；d．與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；e．與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；f．與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)。④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。A項(xiàng)，不符合成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)的要求；B項(xiàng)，不符合與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近的要求；C項(xiàng)，交易實(shí)例的建筑面積是估價(jià)對(duì)象的8.33倍，不符合與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)?shù)囊螅籇項(xiàng)，符合可比實(shí)例選取的質(zhì)量要求，可以選為可比實(shí)例。

49、答案：C本題解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生較大和較長久的影響；反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)相互影響的特性。

50、答案：B本題解析：A項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。B項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日（如收到估價(jià)委托書之日、簽訂估價(jià)委托合同之日），不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。C項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。D項(xiàng)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為將來的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。

51、答案：B本題解析：房屋完損等級(jí)是用來檢查房屋維護(hù)狀況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算房屋折舊的一個(gè)重要參考依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。

52、答案：C本題解析：征收集體土地的土地成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和其他費(fèi)用。①土地征收補(bǔ)償費(fèi)用一般包括下列費(fèi)用：a．土地補(bǔ)償費(fèi)；b．安置補(bǔ)助費(fèi)；c．地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；d．安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。②相關(guān)稅費(fèi)一般包括下列費(fèi)用和稅金：a．新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地的）；b．耕地開墾費(fèi)（占用耕地的）；c．耕地占用稅（占用耕地的）；d．征地管理費(fèi)；e．政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。③其他費(fèi)用一般包括：a．地上物拆除費(fèi)；b．渣土清運(yùn)費(fèi)；c．場(chǎng)地平整費(fèi)；d．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；e．建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。

53、答案：A本題解析：物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對(duì)權(quán)”“對(duì)世權(quán)”。

54、答案：A、B、C、D本題解析：大椎穴為手足三陽及督脈之會(huì)。本穴為手足三陽經(jīng)的陽氣與督脈的陽氣匯合而成，故為手足三陽及督脈之會(huì)。

55、答案：D本題解析：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。

56、答案：C本題解析：投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

57、答案：B本題解析：考點(diǎn):開發(fā)利潤。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬；投資利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（萬元），銷售費(fèi)用3000×2%＝60（萬元），銷售稅費(fèi)3000×5.5%＝165（萬元），銷售利潤＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。

58、答案：B本題解析：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。其中，一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、供求狀況、物價(jià)變動(dòng)、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量等。因此當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于區(qū)域因素。

59、答案：A本題解析：從估價(jià)的角度看，為了使評(píng)估價(jià)值客觀合理，需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤，通常也不應(yīng)受不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例、融資成本等的影響。但是，如果是評(píng)估投資價(jià)值，則通常為財(cái)務(wù)費(fèi)用，而不是投資利息。

60、答案：D本題解析：本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法和未來數(shù)據(jù)資本化公式法中，最合理的是未來數(shù)據(jù)資本化公式法

61、答案：B本題解析：B項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)。A項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值而不是價(jià)格。C項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。D項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)難免有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

62、答案：D本題解析：有效年齡一般是根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)募訙p調(diào)整得出的。當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng)；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。

63、答案：A本題解析：脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液，少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關(guān)。津液生成：胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運(yùn)正常相關(guān)臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補(bǔ)氣藥治療大出血的臨床運(yùn)用中。

64、答案：B本題解析：甲乙兩地塊合并后產(chǎn)生的增值＝110－（50＋50）＝10（萬元），則乙地塊的合理要價(jià)區(qū)間為50～60萬元，對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格＝50＋10×50/100＝55（萬元）。

65、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中的補(bǔ)償，包括使用上的補(bǔ)償，損毀、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失。P20。

66、答案：D本題解析：本題考查的是一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，一般也應(yīng)遵循一貫性原則。P172。

67、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。周圍環(huán)境描述包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。

68、答案：A本題解析：手三陽經(jīng)行于肩胛部；足三陽經(jīng)則陽明經(jīng)行于前胸、腹面，太陽經(jīng)行于后背面，少陽經(jīng)行于側(cè)面。手三陰經(jīng)均從腋下走出，足三陰經(jīng)均行于腹面。循行于腹面的經(jīng)脈，自內(nèi)向外的順序?yàn)樽闵訇帯⒆汴柮鳌⒆闾帯⒆阖赎帯?/p>

69、答案：D本題解析：金元時(shí)期的劉完素、張從正、李杲、朱震亨等人，對(duì)中醫(yī)學(xué)理論的發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)，后人尊稱為“金元四大家”。劉完素字守真，創(chuàng)河間學(xué)派后人尊稱劉河間，倡導(dǎo)火熱論。他認(rèn)為“六氣皆從火化”，內(nèi)傷病中“五志過極皆為熱甚”治療中力主以寒涼清熱，后人稱其為“寒涼派”。張從正字子和，號(hào)戴人，師從劉完素，提出“邪去正自安”，治病以汗、吐、下三法攻邪為主，后人稱其為“攻邪派”。李杲字明之，號(hào)東垣老人，后人尊稱李東垣，師從易水學(xué)派的創(chuàng)始人張?jiān)刈譂嵐牛浴鞍俨〗杂善⑽杆ザ病保朴脺匮a(bǔ)脾胃之法，后人稱其為“補(bǔ)土派”。朱震亨字彥修，號(hào)丹溪翁，后人尊稱朱丹溪，認(rèn)為相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄動(dòng)，即屬邪火，能煎熬真陰，從而得出“陽常有余，陰常不足”的結(jié)論。治療上倡導(dǎo)“滋陰降火”，后人稱其為“滋陰派”。

70、答案：A本題解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

71、答案：D本題解析：如所有稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額，如所有稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝買方實(shí)付金額。在此題中，所有稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額，而賣方實(shí)得金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格－賣方稅費(fèi)＝（1－5%）×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，也就是說該可比實(shí)例在正常情況下的約定成交價(jià)格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，而實(shí)際上該可比實(shí)例約定成交價(jià)格＝0.92×可比實(shí)例正常價(jià)格，比正常情況下偏低，應(yīng)予以調(diào)增，相應(yīng)的修正系數(shù)＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。

72、答案：C本題解析：自然經(jīng)過的老化又稱自然老化折舊，主要是隨著時(shí)間的流逝由于自然力作用而引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等。這種折舊與建筑物的實(shí)際年齡（建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)）正相關(guān)，并且要看建筑物所在地的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的老化就快。

73、答案：B本題解析：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi），式中Pi為第i期的實(shí)際值；Vi為第i期的預(yù)測(cè)值；Vi＋1，為第i＋1期的預(yù)測(cè)值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1。

74、答案：B本題解析：估價(jià)報(bào)告使用期限又稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。估價(jià)報(bào)告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來確定，不宜超過一年。

75、答案：B本題解析：A項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取；B項(xiàng)，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線；C項(xiàng)，為了使委托人提供的資料可靠，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需資料并保證其提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，估價(jià)師還應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查；D項(xiàng)，估價(jià)依據(jù)是指作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都不是估價(jià)依據(jù)。

76、答案：C本題解析：直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。類似商鋪目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年凈收益＝37800×90%＝34020（元），利用資本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為：68.04－11.8＝56.24（萬元）。

77、答案：A本題解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。本題中，市場(chǎng)價(jià)格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。

78、答案：A本題解析：房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營管理者的能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。客觀收益是估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價(jià)。因此，除有租約限制外，一般選取類似房地產(chǎn)的客觀凈收益作為估價(jià)依據(jù)。

79、答案：B本題解析：A項(xiàng)，報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。C項(xiàng)，報(bào)酬資本化公式中的未來各期的凈收益、報(bào)酬率、和收益期或持有期單位是一致的。D項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)時(shí)，通常假設(shè)報(bào)酬率長期不變。

80、答案：C本題解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響，反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

81、答案：D本題解析：本題考查的是凈收益的測(cè)算。潛在毛收入扣除空置和收租損失，得到有效毛收入，再扣除運(yùn)營費(fèi)用，得到凈收益。運(yùn)營費(fèi)用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。承租人承擔(dān)的部分，也不在運(yùn)營費(fèi)用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（萬元）。P253。

82、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

83、答案：D本題解析：功能過剩引起的折舊額計(jì)算，用的是重建成本，折舊額包含兩部分：無效成本和超額持有成本。其中，無效成本＝5×1500×10＝7.5（萬元）；超額持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（萬元）；則折舊額＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。（收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限中的較小值）。

84、答案：A本題解析：熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，熟地又可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場(chǎng)地平整。②“五通一平”是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。③“七通一平”是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬然A(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。本題中，燃?xì)狻崃儆凇捌咄ㄒ黄健保粦?yīng)算入“五通一平”的費(fèi)用當(dāng)中；因此，該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。

85、答案：C本題解析：估價(jià)對(duì)象是由委托人指定，但又不是完全由其決定的。也就是說，估價(jià)對(duì)象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是委托人讓評(píng)什么就評(píng)什么，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。即使是委托人提出了明確的估價(jià)對(duì)象及其范圍，也應(yīng)檢查是否有應(yīng)列入而未列入的，或者有不應(yīng)列入而列入的，特別是有無冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。

86、答案：D本題解析：由題意，該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（萬元）。

87、答案：D本題解析：本題考查的是長期趨勢(shì)法中的數(shù)學(xué)曲線擬合法。取2014年對(duì)應(yīng)的X＝－1，2015年對(duì)應(yīng)的X＝1，則滿足∑X＝0。偶數(shù)年，間隔2。（若為奇數(shù)年數(shù)據(jù)，最中間的數(shù)取0，間隔1）2020年，X＝11，則Y＝3522＋385×11＝7757。P385。

88、答案：D本題解析：在具體的一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或未來，是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)有所不同。

89、答案：D本題解析：投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

90、答案：C本題解析：比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。

91、答案：D本題解析：土地使用權(quán)剩余