城市老舊街區改造管理規范

城市老舊街區改造管理規范一、適用范圍與基本原則1.適用范圍本規范適用于我國城市建成區范圍內，建成年限超過20年、房屋本體及配套基礎設施老化、公共服務供給不足、產業業態衰退的國有土地上連片老舊街區改造活動，不含新建征地類城中村改造、城市新區開發項目；連片老舊街區指用地規模不小于1公頃、不大于100公頃的成片建成區域。2.基本原則（1）堅持留改拆并舉、保護優先。嚴格落實城市更新防大拆大建要求，改造項目拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的10%，居民就地就近安置率不應低于90%，禁止大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，優先保留原有街巷格局、建筑風貌、歷史文化遺存和原住民生活狀態，不破壞原有街區肌理。（2）堅持民生優先、安全為基。把解決居民急難愁盼問題放在首位，優先消除房屋、消防、市政等安全隱患，補齊公共服務短板，不搞形象工程、政績工程，改造效果以居民滿意度為核心評判標準，新增空間優先用于公共服務和公共綠地。（3）堅持因地制宜、分類施策。根據街區功能定位、建成年代、資源稟賦分類制定改造方案，居住主導型街區突出宜居性提升，歷史文化街區突出風貌保護和活態傳承，老舊工業區轉型街區突出業態更新，不搞千街一面，不強行推動統一風格的風貌改造。（4）堅持共建共享、公眾參與。改造全過程邀請居民、商戶深度參與，充分尊重公眾意愿，改造決策須經多數利益相關方同意，改造成果由公眾共享，建立共商、共建、共營、共享的長效治理機制。二、前期策劃與規劃管控1.項目準入條件申報改造的老舊街區須滿足以下至少兩項條件：①街區范圍內經專業機構鑒定的C、D級危房占房屋總量比例超過10%，存在區域性結構安全隱患；②市政配套基礎設施老化缺失率超過30%，存在供水不足、排水不暢、雨污混流、消防通道堵塞等系統性問題；③公共服務設施缺口達到《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018要求的40%以上，無法滿足居民基本生活需求；④經營性房屋空置率連續12個月超過25%，產業業態持續衰退，區域活力嚴重不足。2.現狀調查與公眾參與改造項目立項前須完成全覆蓋現狀底數摸排，完成1:500比例尺現狀地形圖測繪，逐一標注房屋權屬、結構類型、建成年份、安全等級、管線走向、歷史文化資源、業態分布信息，建立街區改造數字底圖，基礎數據準確率不低于99%；入戶調查覆蓋率不低于95%，改造方案公示后須獲得改造范圍內不少于90%的利益相關方同意，方可立項實施，未達到同意率的不得啟動改造。3.規劃管控指標保留改造為主的項目，在滿足公共服務設施、公共綠地面積增加的前提下，容積率可在原法定規劃基礎上上調不超過15%，建筑密度上調不超過5%，新增建筑面積優先用于配套設施建設；高度管控嚴格落實上位規劃要求，歷史文化街區核心保護范圍內新建、改擴建建筑高度不得超過6米，建設控制地帶內新建建筑高度不得超過12米；公共空間管控要求改造后街區人均公共綠地面積不低于7平方米，公共服務設施十五分鐘步行覆蓋率達到100%，五分鐘步行覆蓋率不低于90%，無障礙設施覆蓋率達到100%；歷史文化資源管控要求，街區范圍內不可移動文物、歷史建筑、保護院落劃定保護范圍準確率100%，保護措施落實率100%，禁止隨意遷移、拆除歷史建筑，禁止破壞傳統街巷格局和歷史風貌。三、工程分類改造管理1.房屋本體改造（1）安全改造：改造范圍內所有房屋須完成結構安全性檢測鑒定，鑒定覆蓋率100%；C級危房必須完成加固修繕，D級危房必須停止使用并完成整治，整治驗收合格前不得投入使用；消防安全改造須打通所有消防生命通道，街區主要消防通道凈寬度不小于4米，沿街消火栓設置間距不大于120米，每500戶至少設置1處微型消防站，300戶以上連片街區須設置面積不小于15m×15m的消防車回車場；所有老化電氣線路全部更換，戶外線路全部規整穿管，絕緣老化線路更換率100%，超期服役燃氣管道全部更換，燃氣管道入戶率達到100%，燃氣泄漏報警裝置安裝覆蓋率不低于90%。（2）功能提升：嚴寒及寒冷地區居住建筑外墻改造必須配套符合標準的保溫層，改造后建筑節能率不低于65%，夏熱冬冷地區建筑節能率不低于50%；屋面防水等級不低于I級，設計使用年限不低于10年，外窗氣密性等級不低于6級；四層及以上建成年代較早的無電梯住宅，符合加裝條件的應當裝盡裝，加裝電梯須滿足井道與居民臥室、起居室凈距不小于5米，運行噪音晝間不高于50分貝、夜間不高于40分貝，符合《聲環境質量標準》要求；街區范圍內所有架空纜線須全部入地敷設，入地率達到100%，確無法入地的須進行規整隱蔽處理。2.市政配套設施改造道路改造要求：街區內部主干道凈寬度不小于6米，支路凈寬度不小于3米，人行道凈寬度不小于1.5米，路面平整度合格率不低于95%，井蓋與路面高差不超過5毫米，所有公共出入口無障礙坡道坡度不大于1:12，符合無障礙設計規范；給排水改造要求：改造后供水入戶水壓穩定達到0.28MPa，水質符合《生活飲用水衛生標準》GB5749-2006，公共排水管網全部實現雨污分流，改造后雨污分流率達到100%，管網排水能力滿足5年一遇內澇防治標準，核心商業地段滿足10年一遇標準；海綿城市改造要求：透水鋪裝率不低于硬化路面總面積的60%，下沉式綠地占綠地總面積比例不低于30%，年徑流總量控制率不低于70%；停車設施改造要求：街區機動車泊位配建指標不低于0.6輛/戶，其中公共停車位占比不低于20%，新能源汽車充電樁配建比例不低于停車位總數的30%，預留擴容條件滿足遠期不低于50%的配建要求，非機動車泊位每百戶不低于20個，電動自行車智能充電設施覆蓋率達到100%；環衛設施改造要求：每50-100米設置1處生活垃圾分類收集點，每1平方公里設置1座小型生活垃圾轉運站，公共廁所每平方公里設置不少于3座，步行10分鐘覆蓋率達到100%。3.公共空間改造改造后街區公共開放空間占比不低于15%，原有老建筑、老院落、老巷道保護保留率不低于90%，禁止推平重建；閑置鍋爐房、糧站、老廠房等存量公有房屋，改造為公共服務設施的比例不低于80%，優先改造為養老、托育、文化、健身場所；適老化改造要求：所有公共出入口設置坡道、扶手，公共衛生間全部配置第三衛生間，每千名老年人至少設置1處助餐點，步行10分鐘可達覆蓋率不低于90%；兒童友好改造要求：每3000名兒童至少設置1處戶外活動場地，配置適合不同年齡段兒童的游樂設施，安全防護設施達標率100%。四、業態提升與資產運營管理1.業態分類管控居住主導型街區：經營性業態占總建筑面積比例不超過30%，優先引入便利店、菜店、藥店、養老托育等居民生活服務業態，禁止引入大規模商業開發項目，禁止引入噪音擾民、污染環境的業態；文化商業型歷史街區：商業業態占總建筑面積比例不超過60%，本土特色業態占商業業態總量比例不低于40%，同質化網紅快銷業態占比不得超過30%，保留不少于2處原住民聚居院落，原住民保留比例不低于街區戶籍人口的30%，禁止完全商業化空心化改造；產業復合型轉型街區：辦公、文創等產業業態占比不超過70%，保留不少于15%的居住配套和公共開放空間，禁止產業過度開發擠壓居民生活空間。2.資產盤活與價格管控閑置國有房屋資產，優先通過公開招租方式引入符合街區定位的業態，租賃期限最長不超過20年，鼓勵原住民自營特色業態，對原住民開設本土特色商鋪的，可給予1-3年的租金減免優惠；改造后的街區建立租金調控制度，核心街區房屋年租金漲幅不得超過5%，禁止資本囤積房源炒作租金，禁止抬高租金擠出原住民和中小商戶；對歷史文化街區內的原住民自住房屋，不得強制要求搬遷騰退用于商業開發。3.運營主體責任改造項目竣工驗收后3個月內必須明確固定運營主體，引入專業運營團隊開展持續運營，建立街區商戶、居民信息臺賬，每年開展一次居民滿意度、商戶滿意度調查，綜合滿意度低于70%的，須更換運營主體；改造項目須優先吸納街區原住民就業，本地居民就業占項目提供就業崗位總數的比例不低于60%。五、資金使用管理1.資金投向劃分財政資金重點投向房屋安全改造、市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共綠地建設，不得用于商業開發項目、經營性物業建設；社會資本可參與商業業態培育、停車設施建設、運營服務等領域，不得要求政府承諾保底收益，不得違規將街區資產抵押融資套取財政資金；居民僅需承擔加裝電梯、戶內改造等個性化改造費用，公共區域改造費用不得向居民攤派，居民出資比例不超過公共改造項目總造價的20%，低保、特困家庭可全額減免個人承擔部分。2.資金監督管控改造資金實行專款專用、專戶管理，資金使用情況每季度向街區居民公示，公示率100%，接受公眾監督；審計部門每年度對改造項目資金使用情況進行專項審計，嚴禁截留、挪用、套取改造資金，單個項目財政資金結余超過總預算5%的，全額收回財政統籌使用；改造項目竣工驗收后須開展績效評價，居民滿意度低于80%的，績效評價定為不合格，不得撥付項目尾款。六、長效運維管理1.物業服務管理改造完成后的老舊街區，鼓勵引入專業化物業服務企業管理，暫不具備條件的，由街道辦事處牽頭組建準物業服務隊伍，提供基礎保潔、秩序維護、設施維保服務，收費標準不超過當地同類物業收費標準的80%；街區公共收益（包括公共區域廣告、停車、攤位租金等），70%歸全體業主所有，用于街區公共設施維修和公共活動支出，30%可用于物業服務補貼，公共收益收支情況每半年公示一次，公示率100%。2.設施運維管理市政公共設施由供水、供電、燃氣、排水、城管等部門按職責分工負責日常運維，住宅共用部位、共用設施由物業服務企業或居民自治組織負責運維，建立設施運維臺賬，每半年開展一次全覆蓋安全排查，隱患整改率100%；改造后的房屋本體、公共設施實行質量保修期制度，地基基礎和主體結構保修期不低于設計文件規定的合理使用年限，防水工程保修期不低于5年，供熱與供冷系統保修期不低于2個采暖期、供冷期，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期不低于2年。3.社區治理機制改造后的街區建立“街區議事會”制度，由居民代表、商戶代表、社區居委會、運營方、街道辦事處代表組成，每季度召開一次議事會議，協商解決街區改造調整、業態調整、公共收益使用等重大事項，涉及利益相關方切身利益的決策，須經議事會三分之二以上成員同意方可實施；鼓勵建立街區智慧管理平臺，實現消防監測、治安防控、停車管理、能耗監測的數字化管控，平臺接入城市管理指揮系統，問題響應處置率不低于98%。七、監督考核與責任追究1.分級監管責任市級住建部門負責統籌全市老舊街區改造工作，制定改造計劃和技術標準，開展監督檢查；區級人民政府是老舊街區改造的責任主體，負責項目審批、資金統籌、進度管控；街道辦事處是項目實施主體，負責公眾參與、現場協調、群眾工作；項目建設單位對改造工程質量負首要責任，設計、施工、監理單位按規定承擔相應質量責任。2.過程監督要求改造項目從立項到竣工驗收全過程信息公開，每個環節都要向街區居民公示，設立專門舉報渠道，舉報事項處置率100%；改造工程實行質量終身責任制，所有改造項目須在街區入口顯著位置設置質量責任標牌，明確建設、設計、施工、監理單位名稱和主要責任人信息，接受社會監督。3.考核與責任追究年度考核核心指