房屋借名登記確權訴訟要點

房屋借名登記確權訴訟要點一、引言近年來，受房地產市場調控政策、購房資格限制、貸款資質要求等多重因素影響，房屋借名登記現象頻發：實際出資人因不具備購房資格、無法享受貸款優惠等原因，與他人約定以他人名義購買房屋，將房屋登記在出名人名下，但由出資人實際承擔購房款、實際占有使用房屋。此類約定多發生在親屬、好友之間，往往缺乏明確的書面約定，一旦出名人反悔、擅自處分房屋或者因個人債務導致房屋被查封，實際出資人就需要通過確權訴訟維護自身權益。由于此類糾紛涉及物權登記公示效力、當事人意思自治、公共利益保護等多重價值的平衡，司法裁判尺度存在一定差異，明確訴訟的核心要點，對當事人合理預判風險、依法主張權益具有重要的現實意義。本文將從準入審查、程序適用、事實認定、權益落地四個層面逐層梳理此類訴訟的核心要點，為當事人參與訴訟、防范風險提供參考。二、借名登記確權訴訟的準入性審查要點在提起訴訟前，當事人首先需要判斷自身的訴求是否符合確權訴訟的基本條件，這是訴訟能夠獲得法院支持的前提基礎，核心審查內容包括借名合意是否存在、借名協議是否合法兩個維度。（一）借名合意的存在是確權訴訟的首要前提確權訴訟的核心是推翻不動產登記簿的推定效力，證明雙方真實的權利安排與登記狀態不一致，而借名合意的存在是這一主張的基礎。所謂借名合意，是指出名人和實際出資人就“房屋歸出資人所有、僅以出名人名義登記”達成的一致意思表示。實踐中，很多當事人礙于情面沒有簽訂書面的借名協議，此時需要結合間接證據鏈綜合判斷合意是否存在：一是看購房時的資格背景，如果出資人當時確實不具備購房資格、無法辦理貸款，而出名人具備相應條件，符合借名的合理動機；二是看購房相關材料的持有情況，如果不動產權證書、購房合同、稅費票據、貸款還款憑證等原件均由出資人持有，出名人從未主張過相關權利，可以作為合意存在的佐證；三是看房屋的實際控制情況，如果房屋自交付后一直由出資人裝修、居住、出租，相關水電費、物業費均由出資人繳納，出名人從未提出過異議，也可以印證借名關系的真實性。需要注意的是，僅存在資金流轉記錄不足以證明借名合意，因為資金往來可能被認定為借款、贈與等其他法律關系，只有形成完整的證據鏈，才能證明雙方存在借名登記的約定。“判斷借名關系是否成立的核心在于雙方是否存在關于房屋所有權歸屬的真實合意，而非僅存在資金流轉關系（最高人民法院民事審判第一庭，2022）。”（二）借名協議的合法性是權利主張的基礎即便雙方存在明確的借名合意，也需要審查協議是否違反法律強制性規定、是否損害公共利益，如果協議被認定無效，出資人就不能主張房屋所有權，僅能要求出名人返還購房款及資金占用利息。實踐中常見的無效情形主要包括兩類：一類是借名購買保障性住房，包括經濟適用房、共有產權房、限價房等面向特定困難群體供應的政策性住房，此類住房具有公共福利屬性，借名行為實質上侵占了公共資源，損害了其他符合申購條件主體的利益，應當認定借名協議無效。“若借名登記的目的系騙取保障性住房資格、損害社會公共利益的，借名協議應當依法認定無效（楊立新，2021）。”另一類是借名登記為了逃避債務、轉移資產，此時借名協議屬于惡意串通損害第三人利益的情形，當然無效。對于僅為規避普通商品住房限購政策的借名協議，目前司法實踐中存在一定裁判分歧：部分法院認為限購政策屬于地方調控的管理性規定，不影響合同效力，只要合意真實即可支持確權；另一部分法院認為規避限購的行為擾亂了房地產市場調控秩序，損害公共利益，應當認定協議無效。當事人在提起訴訟前應當充分了解當地的裁判尺度，合理預判訴訟風險。三、借名登記確權訴訟的程序事項確定要點在明確自身訴求符合準入條件后，下一步需要解決訴訟程序層面的核心問題，這是訴訟能夠順利推進的首要程序要件，主要包括訴訟主體確定和管轄法院選擇兩個方面。（一）適格訴訟主體的識別標準原告一方必須是實際承擔購房出資、實際享有房屋權益的主體，如果是多人共同出資借名的，應當共同作為原告提起訴訟。被告一方通常為不動產登記簿上記載的權利人，如果登記權利人已經去世的，應當以其全部繼承人為被告，不能僅起訴部分繼承人。此外，還要注意追加利害關系第三人：如果案涉房屋已經設定了銀行抵押權，或者已經被登記權利人轉讓給第三方尚未完成過戶的，應當將抵押權人、次買受人列為無獨立請求權第三人參與訴訟，避免后續裁判損害案外人的合法權益。如果遺漏了相關利害關系人，法院可能會駁回起訴或者發回重審，額外增加訴訟成本。“借名登記確權訴訟中，與案涉房屋存在利害關系的抵押權人、次買受人應當列為無獨立請求權第三人參與訴訟，保障其程序與實體權利（江偉，2018）。”（二）專屬管轄規則的適用要求很多當事人誤以為借名登記屬于合同糾紛，應當向被告住所地法院起訴，但實際上借名登記確權訴訟的核心是確認不動產物權歸屬，按照民事訴訟法的專屬管轄規定，應當由不動產所在地的人民法院管轄。如果當事人錯誤向被告住所地或者其他法院起訴，法院會裁定不予受理或者移送至不動產所在地法院，不僅耽誤訴訟時間，還可能因財產保全不及時導致房屋被出名人擅自處分。此外，需要注意的是，如果當事人的訴訟請求僅為要求出名人配合辦理過戶，不涉及權屬確認，部分法院會按照合同糾紛確定管轄，但為了避免管轄異議帶來的程序拖延，建議當事人優先選擇不動產所在地法院提起訴訟。四、借名登記確權訴訟的核心事實認定要點程序問題解決后，案件的核心爭議將集中于實體事實的認定，而舉證責任的分配則直接決定了事實認定的走向，是此類訴訟中最為核心的實體要點。（一）原告方的舉證責任與證明標準按照“誰主張、誰舉證”的基本原則，主張借名關系成立的原告需要承擔全部舉證責任，且證據需要達到高度蓋然性的證明標準，足以推翻不動產登記簿的推定效力。具體而言，原告需要收集三類核心證據：第一類是出資證據，盡量提供直接向開發商、賣方、稅務部門、貸款銀行轉賬的憑證，如果是向出名人轉賬的，要備注“購房款”“還房貸”等明確字樣，避免被認定為借款或者贈與；第二類是占有使用證據，包括水電費、物業費、燃氣費的繳費記錄，裝修合同、裝修款支付憑證，房屋出租的租賃合同、租金收取記錄，鄰居、物業的證人證言等，證明房屋一直由原告實際控制使用；第三類是借名合意證據，包括書面借名協議、雙方的微信短信聊天記錄、通話錄音、協商過戶的溝通記錄、無利害關系人的證人證言等。需要注意的是，如果僅有出資記錄沒有其他證據佐證借名合意，法院大概率會認定雙方為借貸關系，不會支持確權請求。“主張借名關系成立的一方應當承擔舉證責任，其所提供的證據應當達到高度蓋然性的證明標準，足以推翻不動產登記簿的推定效力（王利明，2020）。”（二）被告方的常見抗辯與舉證要求作為被告的出名人通常會從三個方向提出抗辯，不同的抗辯對應不同的舉證要求：一是主張雙方為贈與關系，即原告的出資是將房屋贈與出名人，此時被告需要舉證證明存在贈與的合意，比如書面贈與協議、聊天記錄中原告明確表示贈與的內容、贈與公證材料等；二是主張雙方為借貸關系，即原告的出資是出名人向原告的借款，此時被告需要提供借條、還款記錄、雙方關于借款的溝通記錄等證據證明借貸關系的存在；三是主張房屋已經被善意第三人取得，此時被告需要舉證證明第三人不知道借名關系的存在、支付了合理的購房款、并且已經完成了不動產物權變更登記，此時原告的確權請求無法得到支持，只能向被告主張損害賠償。如果被告無法提供證據證明上述抗辯主張，法院將采信原告的證據，認定借名關系成立。五、借名登記確權訴訟的權益落地與風險防控要點在獲得勝訴裁判后，當事人的權益并不必然能夠完全落實，后續的執行環節以及事前的風險防范，同樣是此類糾紛處理全流程中不可忽視的重要內容。（一）勝訴裁判的執行操作要點拿到勝訴的確權判決后，當事人需要首先核實房屋的權利狀態：如果房屋還有未結清的貸款，需要先還清貸款解除抵押權，才能持判決書到不動產登記部門辦理過戶手續；如果房屋因為出名人的其他債務被法院查封、凍結，原告需要先向查封法院提出執行異議，證明自己是實際權利人，在法院裁定解除查封之后才能辦理過戶。需要注意的是，確權判決僅在原被告雙方之間發生效力，不能對抗已經對房屋采取保全措施的善意債權人，也就是說如果出名人的債權人在原告提起訴訟前已經查封了房屋，原告即便拿到確權判決，也未必能夠排除執行，此時只能要求出名人承擔賠償責任。“借名確權的勝訴判決僅在當事人之間發生效力，不得對抗已經對案涉房屋采取保全措施的善意債權人（最高人民法院，2023）。”（二）事前風險的防控實操建議從根源上減少此類糾紛的最佳方式是盡量避免選擇借名登記的方式購房，這種方式本身存在極大的法律風險，即便最終勝訴也要付出大量的時間和經濟成本。如果確實因為客觀原因需要借名的，一定要做好三項事前防控措施：第一，簽訂書面的借名協議，明確約定房屋的實際所有權歸屬、出資情況、過戶的時間和條件，以及出名人擅自處分房屋、不配合過戶需要承擔的違約責任，違約責任要約定得足夠高，增加出名人的違約成本；第二，留存全部相關證據，所有的出資憑證、購房合同、不動產權證書、稅費票據等原件都由實際出資人保管，同時保留好房屋使用過程中的全部繳費記錄、溝通記錄；第三，設置權利限制，在辦理完不動產登記之后，和出名人一起到不動產登記部門辦理抵押權登記，將房屋抵押給實際出資人，這樣出名人就無法擅自將房屋出售或者抵押給其他人，降低房屋被無權處分的風險。六、結語房屋借名登記確權訴訟是實踐中常見的不動產糾紛類型，涉及物權公示效力、當事人意思自治、公共利益保護等多重價值的平衡，對當事人的證據收集能力、法律認知水平都有較高的要求。當事人在參與此類訴訟時，需要首先審查借名關系的合法性與合意真實性，判斷自身訴求是否符合確權訴訟的準入條件，再按照法律規定