南澳縣國有建設用地定級與基準地價更新技術報告

汕頭市南澳縣國有建設用地定級與基準地價更新技術報告1 1 1 11 14 14 16 16 19 20 20 20 21 21 22 24 24 24 26 26 39 39 61 62 80 80 81 83 84 85 92 97 101 113 116 116 118 126 135 138 143 147 1492 153 153 153 156 164 165 167 182 188 1901第一章概述線僅7海里，素有“粵東屏障閩粵咽喉”之稱，歷來是東南沿海通商的必經泊山峰3座，西部最高峰為筆架山，東部最高峰為果老山，平地面積僅占總面積的2縣累年平均氣溫21.5℃,最高氣溫36.2℃,最低氣溫2.9℃。累年平均雨量南澳島附近可供開發的漁場5萬平方公里，盛產石斑魚、龍蝦、膏域面積165.7平方公里，水質好，浮游生物種群多，可發展大規模海水養殖。目過70%，綠化率94.6%，縣城人均公共綠地5.49平方米，共有植物102科、約14003達到77.7%和79.1%，人均生態公益海域有魚、蝦、貝、藻類1300多個品種，水深10米內的海域165.7平方公里，水4“十三五”期間，南澳縣堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指緊圍繞省委、省政府“1+1+9”工作部署，市委“1體工作安排，堅持穩中求進工作總基調，積極應對長、調結構、促改革、惠民生、防風險，決勝全面建成小康社會和“十三五”縣經濟總量小、結構單一、投資不足等問題，積極探際舉措，特別是2020年以來，在精準落實常態化疫情期分析經濟形勢，千方百計克服疫情影響，全縣經現提速增效的良好態勢，是唯一一個全面完成地區生產總值32.57億元，比增1.8%，五政總收入7.79億元，比增30.1%，五年間年均增長5.3%；一般公共億元，比增4.6%，五年間年均增長6.3%；社會消費品零售總額1810.3%，五年間年均增長5.1%；農業總增長2.7%；固定資產投資總額19.17億元，比增18.5%，五年歷史人文、漁農產業、休閑康養等產業的深度融合局加快形成，成為汕頭首個廣東省全域旅游示范區海絲文化廣場、啟航廣場等一批休閑旅游項目，格蘭云入使用，完成環島景觀、旅游公路、旅游廁所、旅游標極探索“旅游+體育”融合發展模式，打造旅游5舉辦國際國內體育賽事和活動83場，有效帶動淡季旅游牌影響力持續擴大，過去五年通行大橋入島車輛713.74萬輛量的兩倍，進島游客、旅游綜合收入連續四年保持兩位特色產業新業態加快培育。按照“一村一特色”美麗鄉村示范縣”；推動傳統農業發展模式轉變下融合、產地市場對接的銷售網絡加快構建，成功入選20級電子商務進農村綜合示范縣，冷鏈物流中心基地等億弘水產品有限公司等漁農業龍頭企業，在受疫情嚴動外貿大幅逆勢上揚。大唐南澳勒門Ⅰ海上風電項目額8億元。探索發展森林康養、森林旅游業等林業新興規全覆蓋編制工作，謀劃、儲備和推進一批重點項道）建成通車，全縣形成“一環一橫三縱”的路網格局；完“平安村口”建設，及環城東路、長西公路、金龍路、瑞祥路、隆澳大街等一批省道、縣道和“四好農村路”的改造提升工程，建成停車場、停車位；龍門路道路改造及景觀配套工程、龍等道路工程正在加緊推進；開通島內外公交線路10條，公不斷夯實。深入開展文明創建工作，強力推進“收地、拆三拆三整治”工作，五年來共收回土地25宗3189.65畝，清設887宗180.77畝，城鄉秩序和海島形象明顯提升，云澳“全國文明村鎮”稱號，后花園村獲得“中國十大最美鄉村”“廣東省文明村6鎮”“廣東美麗鄉村特色村”“汕頭市文明村”稱號2020年城鎮和農村居民人均可支配收入分別達到1.7年年均增長7.6%和8.9%；全縣民生類支出12.81億元，民支出的比重由2015年的70.9%增加至2動力貧困戶人均可支配收入達2.34萬元。民生保障能78在煙墩灣環島公路兩側形成以郵輪經濟及海上運動為主導的海洋體驗旅游9建設以體驗型濱海運動度假為主導的運動人居組團，處理好北官嶼與主島的陸-第二章南澳縣土地定級估價技術方案會常務委員會關于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中代表大會常務委員會關于修改<中華人民共和國土地管理法>、代表大會常務委員會第十次會議《關于修改〈中華人民華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一19、《關于轉發廣東省自然資源廳關于做好2019年度自然資源評價評估工）；）；4.南澳縣國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要）；估范圍內南澳縣所轄5個鎮（管委）建成區和規劃建設用地區范圍內的國有土12345 別實地勘查意成果論證、編制、驗收階段第三章土地定級與基準地價評估理論基礎種地理要素和人類社會經濟活動之間的相互聯系和相互作映。土地區位包括自然地理區位、經濟地理區位和交通地位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋置關系，以及該位置上的地質、地貌、植被、氣候等自然就城市整體而言，則是指一個城市在特定的經濟區內所處他市鎮、或農村居民點之間經濟上的相互關系。就城市內部或某一地段在城市中的具體方位，以及它與其他街區或其理位置和相互之間的社交、工作、購物、娛樂三種區位有機聯系和相輔相成，共同作用于地域異。在城鎮，由于土地區位的不同，能產生不不同的區位上獲得經濟收益會有顯著差異，不須把自己所能在該土地上獲得的區位收益與所需支后選擇與其經濟水平相適應的地段，從而使土地利桿的自發調節下，不斷進行用途置換，最終形成土城鎮規劃是為了實現一定時期內城鎮的經濟和社質、規模和發展方向，合理利用城鎮土地，協調城行的綜合部署和具體安排。城鎮規劃對土地級別及性質、土地利用強度、土地利用結構和功能分區劃與基礎設施建設、公共服務設施建設等方面。城鎮土土地利用結構、合理配置各類用地、發揮土地的地租是土地所有者憑借土地所有權得到的收入，級差地租是由于土地質量和土地區位差異所產生的；借土地所有權壟斷所獲得的地租。絕對地租是土地價的存在是決定土地價格高低的主要因素；壟斷地租是導來講，土地價格是資本化的，因而是提前支付的地年期間（一定年限土地使用權交易時）或無限年期土地價格不是土地的購買價格，而是土地所提供我國實行的是社會主義土地公有制，城市土有者的身份將一定年期的土地使用權交付于土地使用支付土地使用權出讓金。其實質是土地所有者將估時，應該以地租理論為指導。根據地租理論的要求，權屬性質，并確定其相應的價格。根據級差地租和壟斷估對象所在的位置和所具有的特定的物質和經濟條土地報酬遞減是指在技術和其它要素不變的條件下土地投資同樣遵循這個原理。假設在某地段建加，純收益相應增加，當超過某一層數之后，收益就益達到最高的層數，在經濟上是最有利的。為了確定這不同高度建筑物的必要成本、預計收入、經營支出等加即最大收益點，也可稱為最有效使用點。因此這一原則相關。實際上，在任何給定的條件下，土地、勞動力、存在著一定的最優組合，超過一定限度，每一要素的繼續根據土地供給方式，土地供給可以分為自然供給指土地自然固有的可供人類利用的部分。經濟供條件允許的范圍內，在一定的時間和地區因用途數量。土地需求是一種引致需求，或者說是一種的需求才有對土地的需求。土地供求關系是指土用途需求之間的關系。人們可以通過改變土地用途就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求競爭；②同質的商品隨價格變動而自由調節其供給量商品的供求關系一樣，在自由競爭情況下，供求關系格影響土地的供求關系。但因為土地不同于一般商品進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較限，由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權制，這一因素對地價具有至關重要的影響。在進行土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應析。因為現在的供求狀況，常常是在考慮將來發展第四章土地定級城鎮土地定級是根據城鎮土地的經濟、自然兩方面屬性地位、作用，對城鎮土地使用價值進行綜合分析，揭示城用方式的地塊構成，而這些地塊由于受人工投入資本、土地的件和管理方式的影響，所以不同的地塊在滿足不同職能對土地異。土地條件優越的地塊，被不同職能部門所利用后，就比條城鎮土地定級有綜合定級和分類定級兩種類型。綜合定的各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合評價值定級指分別對影響城鎮某類型用地質量的各種經濟、社會、類評價值的差異劃分土地級；分類定級包含商服用地定級、住城鎮土地定級主要分析現狀土地質量的差異，必要時，素對土地級別的影響。市區非農業人口五十萬以上的大城市，業人口是五十萬以下，為全面地反映城鎮中不同用途土地的性城鎮土地分類定級的技術途徑采用多因素分類評價法，驗證。多因素分類評價法是根據每個影響因素對不同用地類型予其一定的分值和權重，通過累加獲得單元內各種因素對不同用據，依此確定不同用地類型土地的級別。其主要優點是分類考素，定級的結果能全面地反映不同用地類型土地的性狀，按不土地級別是土地質量等級化的具體表現，它不僅要異，也要反映土地在社會、生態等綜合效益上的差異影響土地質量的定級因素有多種，其對土地質量的影響土地質量的主導因素，并把收集資料和分析的重點放在主工作程序，減輕工作量，提高工作效率，縮短工作周期。城鎮土地地域間的質量差異是明顯存在的，這些差異是合成不同的土地形態決定的，是土地的自然和社會經濟因素地域差異，反應在宏觀上，表現為城鎮不同地域的土地，其在定級工作中，要堅持綜合分析，抓住主導因素，還要認利用類型的地域分異。上述三個原則珠聯壁合，缺一不在南澳縣的基準地價評估過程中，我們把定級與估價視為異，即有工作內容的相對獨立性，又有工作程序上的盡量把定性的、經驗性的分析進行量化，以定量計算段難以定量的社會、經濟因素采用定性分析，然后量化以土地定級工作既要立足于現狀，又要研究未來變化趨有把靜態和動態預測相結合在一起，才能科學、準確地反根據《城鎮土地分等定級規程》的要求與南澳縣自然資源局南澳縣城鎮土地定級估價項目的工作底圖。外業調查的影響土地級別的因素有多種，在選擇土地定級因素時，效益和生態效益，同時要因地制宜地選取對土土地級別是土地質量與土地經濟價值的綜合反映，因土地質量或土地經濟價值具有一定程度的相關性，而具體土地級別的影響因素因子很多，其對土地質量的影響城鎮土地定級是根據城鎮土地的經濟和自然屬性及其在設狀況反映了該地區多年來土地投資和開發利用各城市間影響城市土地級別的因素因子是不相同是對城市道路狀況（包括道路等級、功能、寬通行能力的一種量度，其好壞取決于城市內道路體系和道路是對土地經濟區位和物化勞動投入量的量度，等活動場所保障的指標。衡量基礎設施完善度主要是從平，如同樣有供水設施，但供水設施到戶還是到院、或者到街坊是反映環境條件的重要指標，以不同的生態效行的社會、經濟活動。環境質量優劣度指城市內各氣等自然環境狀況以及社會治安等社會環境狀況的優劣人口狀況主要從人口密度和人口素質兩個方面來考產業集聚分為同類產業及其配套產業的集聚和不同產業在前后向產業關系，產品相同或互為原料、前后續產品，產業產業集聚規模反映某一行業在一定范圍內的集中程度和土地價格不完全是由土地投入所決定的。城鎮規劃和未來用途、利用方式和限制條件。土地資源的稀缺性，未來地價水平的高低，如果僅立足于土地現狀的定級估價結果，級別的脫節。因此，城鎮有關規劃歸于用地潛項目組通過召開專家會議，初步論證了定級因定了《南澳縣基準地價評估定級因素權重打分表》，經過專地、工業用地、公共服務項目用地（類別一）、公共服務項目用城鎮土地定級因素因子權重確定方法有特爾菲法、因素根據《城鎮土地分等定級規程》的規定，我們邀請了熟悉南社會經濟發展等狀況的相關部門的技術管理專家等共21人E=aim2σ=m(aim2σ2——方差專家們根據前一輪所得出的均值和方差來修改自己的意見最后的評估結果，而方差越小，意見的離散程度便越i——某因素的權重值本次汕頭市南澳縣土地定級因素權重測定的專家組共21人據專家打分結果，第一輪因素因子權重調查表收回后，立即進因素因子專家賦值的平均值和方差，并將結果反饋給專家，請第二輪調查表收回后，同樣進行統計處理，測算出各因差；并對第一輪和第二輪的方差進行X2顯著性檢驗，以檢驗第一輪和離散程度是否具有顯著差異。如果兩輪方差檢驗量有顯著大，還需進行第三輪專家征詢，如果兩輪方差檢驗值沒有X2檢驗方法如下：首先構造兩輪方差之間的統計檢驗量當X2<X20.95時，兩輪方差具有顯著整齊性，即兩輪方差無顯著性差異，說明此輪方差收斂很小。當每個因素因子的X2值都小于X20.95檢驗值時，專家征詢到此為止，經查詢X2統計值表，當n為21時，臨界值為31.4，因此經兩輪打分后，各層X檢驗X檢驗X檢驗3層X檢驗X檢驗X檢驗度度度度度層X檢驗X檢驗X檢驗表4-9公共服務項目用地（類別一）定層X檢驗X檢驗X檢驗 度度度度度-表4-10公共服務項目用地（類別二）層X檢驗X檢驗X檢驗表4-14公共服務項目用地（類別一）用地表4-14公共服務項目用地（類別二）用地定級單元是評定土地級的基本空間單元，單元內部土地特性和區位條件根據《城鎮土地分等定級規程》的要求及南澳縣實際情況若因素對土地的影響僅與因素指標值有關，稱之為面若因素對土地的影響既與因素涉及的設施規模有關關，稱之為點、線狀因素。點、線狀因素應計算設分；邊界范圍以外的各點，根據不同因素及其影響隨則作用分衰減應以可通行處為結點，按結點處的計算定級因子對評價單元的作用分值是整個土地定級的級的結果。同一類定級因素對評價單元的影響隨定級因素與減；不同類型因子對同一用地類型的影響方式不同，同一類ij=Fi（1－r）r<1）(1(d>R)ld/R(d<R)定級因子分值計算過程就是根據各定級因子的影響特點、影響規律、分布情況和按照《城鎮土地分等定級規程》的規定，各級城鎮應在商服中心所在的區域內，選擇商服業繁華狀況突變的地商服業建筑作為商服中心邊界。商服繁華影響度城區最繁華地段集中了城區內主要的商業網點、且其周MMMKKmaxMIMXMXmax——最高級商服中心的經濟指標。商服中心功能包含與中心自身級別相應的商服——某商服中心i級功能的功能分；MIii級商服中心的規模指數；該商服中心本身為i級時，取其自MMf=IfIMmin——最低級功能的功能分；M商服中心各級功能的服務半徑以商服中心邊根據南澳縣物價局提供的資料，按照《城鎮土地分等定級規12435根據提供的的資料，選擇客房數作為計算綜合規模指數模指數及其所服務的區域等綜合分析，劃分級別，確定各級酒店賓11213142526272839333444根據提供的的資料，選擇占地面積、營業面積、攤位數算綜合規模指數的指標，然后根據綜合規模指數及其所服務的澳縣城區集貿市場的統計指標進行分值計算，劃分級別，確定112232435363道路通達度是指不同級別道路通達性對土地單元影響的總根據收集到的資料，按道路在城鎮交通中的地位和作用是城鎮中主要客貨運輸線。主干道寬度一般在40米左右，行車道數為4～6個。主干道有可以分為混合型、生活型和交通型三內部重要的客貨運輸線。生活型主干道指城鎮內部主要以次干道是指聯系城鎮主干道之間的道路。道路度略低于20米，車行道寬度11～14米，車道數2～4個。次干道可和交通型次干道。生活型次干道是指城鎮內部主要以客運為主道路作用指數反映某類道路在城鎮交通運輸中所起的作用RRRfRIi商服、工業用地定級時，道路通達度作用分按地及公共管理與公共服務用地定級時，道路通達度作用分按線性道路類型、道路長度、寬度等計算作用指數，從而計算功能分12345綜合分析，確定公交站的規模等級，進而計算其功能11213242526272829333334444444444444444444445555555555555555555對外交通設施指火車站、港口碼頭、長途車站、機場、高南澳縣為海島縣，其主要對外交通節點為南澳跨海1后江、前江、云澳、長尾碼頭，其中長尾碼頭因跨海大車等不能上橋的車輛輪渡功能，對整體交通不產生影響，本物集散功能的碼頭進行分析，其功能分主要根據碼頭的泊位量112232衡量基礎設施完善度主要是從三個方面進行的。首先是指供水、排水、供電等與生活條件有關的設施；其次是施，但供水設施到戶還是到院、或者到街坊，設施水平是有差根據南澳縣實際情況，選擇了供水狀況、排水狀況及供電狀完善度的因子，從設施類型、設施水平和設施保證率這三足、建成區管網分布均衡，管網普及率較高，由于證率存在差異。項目組根據南澳縣自來水公司提供的城鎮供水據，將城鎮供水情況分區域計算并賦予相應12123根據南澳縣城區市政設施現狀圖，綜合考慮南澳縣的供電網122施的完備程度，是衡量投入土地的社會物化勞動量的指標之一。根況，我們選擇了評估范圍內在各區域間存在差異的公用設施因子12222223383積、學生人數、教師人數等統計指標，綜合分析，確定學校的112223333積、存款余額、職工人數等統計指標，綜合分析，確定銀行儲蓄1222行3333312123112223環境質量優劣度對人們的生產和生活有重要影響，因此南澳縣城區噪聲污染程度較輕，主要分布在工業區。根據南澳縣的實際情況，將地噪音污染狀況分為基本無污染區、輕度污染區二個級別，確定噪音污染狀況的作用12根據南澳縣環保局提供的資料，城區的水質條件整體較好，根據實際情況，將水污染狀況分為無污染區、一般污染區兩個級別，確定水污染狀況的作用分值，如下表11活動的狀況，根據南澳縣自然資源局提供的資料，城區的自然條件整體較好，根據實123南澳為海島縣，自然景觀條件優越，根據南澳縣實際情況，將景觀條件分為沿海12人口狀況主要通過人口密度和人口素質兩個方面來影別是住宅用地級別有一定的影響，人口素質越高的居根據實地勘查的情況及南澳縣有關專家提供的資料，人口1234規劃前景主要是考慮城市規劃因素和未來發展對現狀土地利用的主要影響。由南用地規劃決定了一個區域未來的發展方向。結合南澳縣土地利用總體規劃（2009-2020計算結果如下表：1234產業聚集影響度主要指工業的聚集程度和規模大小，其產業集聚規模指標包括規模等級和規劃限制兩個方面。業在一定范圍內的集中程度和規模大小。產業集聚分為同類產和不同產業的集聚，前者各產業間存在前后產業關系，產品相續產品，產業聯系緊密；后者產業間相關性差，僅在空間集聚區。根據南澳縣工業產業發展狀況、布局特點及規劃限制情況，我全域劃分為產業聯系緊密區、產業聯系一般區和產業聯系松散區三123各定級單元總分值采用各單元內各定級因素分值加權求和的方式計算得出，計算sj=fijwisj——j單元的土地總分值n——定級因素的個數根據土地定級的基本原則，保證定級成果的合理性和實在得到反映各單元綜合質量高低的總分值后，可采用數軸將全部分值區間劃成若干個細小的區間，并統計各分值區間內分根據商服用地總分頻率圖，分別提取計算城區及各鎮商情況，根據分值等值線，將級別界限落實到實地，并根據根據住宅用地總分頻率圖，分別提取計算城區及各鎮住情況，根據分值等值線，將級別界限落實到實地，并根據根據工業用地總分頻率圖，分別提取計算城區及各鎮工情況，根據分值等值線，將級別界限落實到實地，并根據域級別界限調整為采用具有地域特征的自然和人工界線，實地，并根據實地情況進行調整，局部區域級別界限調實地，并根據實地情況進行調整，局部區域級別界限調采用多因素綜合評定法初步確定的土地級別，從土地區位差別，其劃分的級別是否也從經濟上真實地反映了土價結果來驗證商服用地級別的合理性。通過計算機統計得出商我們選擇了調查到的房地產出租、房屋買賣、土地方法進行測算，根據測算的樣點地價結果來驗證住宅用地4．公共服務項目用地（類別一）級別檢驗對于公共服務項目用地（類別一我們選擇了調查到的土地劃撥和土地征用等資料，選擇相應的方法進行測算，根據測算的樣（類別一）級別的合理性。通過計算機統計得出表4-48公共服務項目用地（類別一）級對于公共服務項目用地（類別二我們選擇了調查到的土地劃撥和土地征用等資料，選擇相應的方法進行測算，根據測算的樣（類別二）級別的合理性。通過計算機統計得出表4-49公共服務項目用地（類別二）級別，各級間土地收益差異明顯，不僅在區位條件等方經濟效益方面反映了土地質量的差異，說明南澳縣的商服、③各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應具有在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，采用級差收益測悠久，配套設施完善，是南澳縣的商業服務業中心區，區位商服二級分布在一級地周圍，主要商業分布商服三級為除一、二級外的區域，該區域為零在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，采用房地產市場南澳縣住宅房地產受商業、生活配套設施分布情宅地價的總體趨勢是從城區中心區向外圍遞減，中心城區住宅二級分布在一級地周圍，區域配套設施較為完善，生活在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，采用級差收益測條件、企業聚集程度及地形條件的影響，所以工業地價級南澳縣城區工業用地分為三個級別，云澳及深澳分個級別。其中一級用地多位于城區中心，其交通條件優越、二級工業用地主要分布在一級地的外圍，屬于城三級工業地位于山區，該區域工廠分布較少，交通條件在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，采用級差收益測別。其中一級用地多位于城區中心，其交通條件優越二級公共服務項目用地（類別一）主要分布在一三級公共服務項目用地（類別一）位于山區，該區域人口在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，采用級差收益測別，兩管委全域為一個級別。其中一級用地位于城區中根據以上定級原則及方法，初步確定南澳各用途土地的定級縣自然資源局的有關領導、專家、估價師等對土地級別劃分的合理進行級別的實地驗證，結合實際情況，對土地級別初步結果進行新路-中興路-規劃路-宮前南路南延至光明路-規劃西起黃花山景區路口，沿評估邊界至環島路-龍濱路-規劃路-環評估邊界-環島路-城東路-金山路-南山路-后公路-表4-70森林公園管委公共服務項目用地評估邊界-環島路-城東路-金山路-南山路-后公路-表4-74森林公園管委公共服務項目用地根據以上南澳縣土地定級成果，與上輪土地級別分析對比，其中后宅鎮住宅用地設不斷加快，宮前南路南側地段基礎設施進一步完善，以上因素對土地級別均有積極2016年級別圖第五章基準地價評估基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不土地，按照商服、居住、工業及公共管理與公共服務等用途按照土地經濟學理論和土地估價的要求，土地位置要因素。同一行業或同一土地利用方式，由于土地位置優劣地的使用者帶來不同的超額利潤。超額利潤的大小，決定了準，也決定了使用者支付地租的能力大小或土地購買者愿意土地位置是城市內土地條件和社會經濟活動之間相互上的反映。影響土地位置優劣的因素主要有商服業的繁土地質量即土地的使用價值，其優劣由土地位置和地經濟活動按其自身的運行特點，對土地質量要求有所不3．任何行業在城鎮中都應有其最佳位置，使城鎮中的任何行業，只要是城市經濟活動必不可少的，原則，都應在城市的不同區域中，找到其最佳價。因而不同行業用地的基準地價就具有不同的變化規律4．城鎮中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相社會經濟的發展，行業集聚效益和土地尋租現象的布大體合理、結構基本穩定，評估出的基準地價也相對穩定造成土地集約度增加或城鎮的擴大，過去合理的土地利用類型著土地利用類型的調整，評估的基準地價也在不斷變化之中5．土地收益是基準地價評估的基礎，市場交基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業等用途分別評基準地價由土地取得費、“五通一平”開發費、相關稅費、利息、利潤和土地所5、土地所有權收益:指國家作為土地所有者出讓一定年期的紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊和宗地紅線內“土地平整”）于估價期日商服路線價：土地在正常市場條件、設定土地開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊和宗地紅線內“土地平整”）于估價期日紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊和宗地紅線內“土地平整”）于估價期日紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊和宗地紅線內“土地平整”）于估價期日科研用地、醫療衛生用地、文化設施用地、體育用地。即土地在正常市場條件、設定土地開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、公共服務項目用地（類別二）：是指公共管理與公共服務用地中用于公共設施的土地，對應地類包括公用設施用地、公園與綠地。即土地在正常市場條件、設定土地開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、宗地表5-1汕頭市南澳縣各用途基準地價內涵公共服務項目用地地價體系是由若干種類、不同形式的地價以及有關的系數、指數構成。它們在地（2）商服、住宅、工業、公共服務項目用地級別價：土地級別是按用地條件劃分從統計部門了解到南澳縣經濟、社會發展狀況、基礎設施建及商鋪租金水平無法真實反映地價狀況。征地補償案例僅從成本的角度來考慮地價。而住宅及商鋪出租案例、房地產買賣案例通過實地走訪、分段、分區片抽樣調查的方2、將樣點地價相關資料分類錄入數據庫，同時根據樣點地價資料的類型，選擇相應的評估方法計算地房地出租樣點主要采用收益還原法求算地價。基本原離出土地純收益，用剝離出的土地純收益除以土地還原率得出包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。房地出租中的對于土地市場欠發育，交易實例少的區域采用成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依成本逼近法的基本公式為：地價=土地取得費+土地開發費+對于房地產買賣樣點，首先對交易樣點進行期日修正，然對土地交易樣點的計算比較簡單，首先對交易樣點進行期土地收益與價格比率法的基本思路是：選擇調查樣點本一致的樣點，計算年單位純收益平均值和單位售價的平均值在土地定級的基礎上，按照樣點交易時間、房屋結構、面不同地段、不同級別選取商業房屋出租和買賣的樣點2)地的風險比率增加值。統計交易樣點地價與對應房屋結構的重置121—商服土地還原率；r2—商服房屋住宅用地、工業用地、公共服務項目用地（類別一、二）的還土地還原率(%)房屋還原率(%)對上述兩種方法確定的還原率，由于計算結果接近，按算術平澳縣城鎮國有商服、住宅、工業和公共服務用地土地還原率，房屋重置價是在估價期日的建筑材料價格、建筑技術水屋同等功能的新建筑物的價格。殘值率是指殘值與重新構房屋，其重置價、殘值（率）及耐用年限是不同的。折舊價格損失而轉移到租金中的價值，折舊費依行業、房屋結=房屋重置價×年折舊率0《關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增《廣東省政府關于加強我省教育費附加征收管理工作的通地方教育費交易金額×3%、1%征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用123面。根據南澳縣土地開發費用的基本情況，確定土地開發投資利潤土地取得費＋相關稅費＋土地開發費項目用地（類別二）為10%)土地增值收益按該區域土地因改變用途或進行土地開＝（（類別一）為35%，工業、公共服務項目用地（類別二）為30%)基本原理就是從房地純收益中，剝離出土地純收益，用土地還原率得出土地價格。其中，房地年純收益指客觀年1㎡%23210145=514-119-152V=243÷7.5%×{1-[1÷（1+7.5%）]28}對于房地產買賣樣點，首先對交易樣點進行期日修正，然訊，宗地紅線內平整，評估的價格類型設定為空地狀況下的土地價值，不包含房地產1的由土地分攤的部分銷售稅、費（包括增值稅、土地增值稅123456789土地價格=不動產總價-房屋現值-土地二級開發費用-交易稅費對于土地市場欠發育，交易實例少的區域采用成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依1關于進一步做好我省被征地農民養老保障工234，%年9%對樣點地價進行修正主要有年期修正、時間因素修正、開發程度修正、容積率修正和交易情況修正。對各類樣點資料，具體修正有所差別。對土地出讓、轉讓資料，因素修正和年期修正，僅對樣點地價進行容積率修正和開發程度修正。對商品房出售資料和土地征收資料，應用剩余法和成本逼近法測算樣點地價過程中，商品房出售價收的最新標準，土地開發費為設定土地開發程度下的費用，因此直接以樣點地價作為基地地價評估要求樣點資料具有可比性。由于土地出讓、轉讓中剩余使用年期不統一，使樣點資料缺乏可比性。在利用樣點地價進行基準地價評估時，要求將樣點使土地市場中的地價水平在不同時間是不相同的。為保證樣點地價的可比性，必須對樣點地價進行時間修正。交易時間修正以年為單位，按土地的不同用途進行。其修正系數是通過平均地價的變化或地價指數變動的比較來求取的。本次基準地價更新是K=PisijPij式中:Kij－某類土地用途第j年數據修正到本次更新基準日的時間修正系數；Pij－該類土地用途第j年的地價指數。Pls=Kij×PjiPji－第j年第i類宗地的實際成交地價；南澳縣樣點地價期日修正系數表容積率修正一般按區域進行，以基準地價內涵確定的標準容積率為標準，不同的容積率，按土地用途進行抽樣調查，得到不同容積率下的地價，然后用下式計算容積kr=pis/pi公式Pls=kr×pli用地、公共服務項目用地（類別一）樣點地價修正系數見下列各表，工業用地及公共南澳縣商服用地樣點地價容積率修正系數表12南澳縣住宅用地樣點地價容積率修正系數表121345南澳縣公共服務項目用地（類別一）樣點地價容積率修正系數表1213當待估宗地的土地開發程度與基準地價所設定的土地開發程度不土地開發程度修正。土地開發程度修正幅度依據各基礎設施投資對宗地地價的影響程樣點地價開發程度修正表把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常以土地定級與區片劃分為前提，根據樣點地價與樣點定級單元分值之間的二維關因素都比較優的地方，其商服地價也會相對偏高，價格與分值之間會存在一定的相關價格(元/平方米)0作用分值通過樣點的地價與分值關系的分析，建立了商服樣點地價與樣點分值的一元線性行相關分析，采用全部入選法建立的一元線性回歸模型，回歸方程的決定系數R2=某一時點、某一用途級別地價水平值，等于土地級別內各區 Pk根SkPj=Sk SkS根據上述兩種方法的測算結果，取其平均值作為南澳縣商服用地的基準地價，見簡單算術平均模型提取地價樣點與所在土地級別進行匹配，計算各級別地價算術以土地定級與區片劃分為前提，根據樣點地價與樣點定級單元分值之間的二維關因素都比較優的地方，其住宅地價也會相對偏高，價格與分值之間會存在一定的相關價格(元/平方米)0作用分值通過樣點的地價與分值關系的分析，建立了住宅樣點地價與樣點分值的一元線性行相關分析，采用全部入選法建立的一元線性回歸模型，回歸方程的決定系數R2=根據上述兩種方法的測算結果，取其平均值作為南澳縣住宅用地的基準地價，見簡單算術平均模型提取地價樣點與所在土地級別進行匹配，計算各級別地價算術以土地定級與區片劃分為前提，根據樣點地價與樣點定級單元分值之間的二維關存在一定的相關關系，提取前面計算的地價樣點，與樣點在評價單元的作用總分進行匹配，進行樣點價格與分值關系的分析。工業樣點地價與定級單元分值關系的二維關價格(元/平方米)00作用分值通過樣點的地價與分值關系的分析，建立了工業樣點地價與樣點分值的一元線性行相關分析，采用全部入選法建立的一元線性回歸模型，回歸方程的決定系數R2= 根據上述兩種方法的測算結果，取其平均值作為南澳縣工業用地的基準地價，見簡單算術平均模型提取地價樣點與所在土地級別進行匹配，計算各級別地價算術范圍Ⅲ級后宅鎮557447434云澳鎮419399——深澳鎮396393——青澳553434——森林公園406417——以土地定級與區片劃分為前提，根據樣點地價與樣點定級單元分值之間的二維關度、交通條件、城市基本礎設施等各方面因素都比較優的地方，其（類別一）地價也會相對偏高，價格與分值之間會存在算的地價樣點，與樣點在評價單元的作用總分進行匹配，價格(元/平方米)0作用分值圖5-8公共服務項目用地（類別一）樣行相關分析，采用全部入選法建立的一元線性回歸模型，回歸方程的決定系數R2=根據上述兩種方法的測算結果，取其平均值作為南澳縣公共服務項目用地（類別 簡單算術平均模型提取地價樣點與所在土地級別進行匹配，計算各級別地價算術以土地定級與區片劃分為前提，根據樣點地價與樣點定級單元分值之間的二維關設施等各方面因素都比較優的地方，其公共服務項目用地高，價格與分值之間會存在一定的相關關系，價格(元/平方米)00作用分值圖5-10公共服務項目用地（類別二）行相關分析，采用全部入選法建立的一元線性回歸模型，回歸方程的決定系數R2= 根據上述兩種方法的測算結果，取其平均值作為南澳縣公共服務項目用地（類別商業路線價的評估是運用收益還原法計算同大的街道，可以分設路線價區段，不繁華的地段，道。另外，同一街道，兩側繁華程度差異較大的，同一路線價123456設定的標準深度和標準寬度，通常是路線價區數，如此才能使宗地地價的計算達到簡化的地步。因為如標準深度和寬度，由此制作的修正系數使以后多數宗地的根據調查到的樣點，統計各樣點的深度和寬度，取統計為標準宗地條件下的價格。對于土地出讓、轉讓案例對修正后的宗地價格，采用均值——方差法進行數理統計檢驗123456第六章南澳縣基準地價修正體系編制按照替代原理，將被估宗地的區域條件和個別條件等與較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行是作為宗地標定地價的評估基礎。城市土地定級估價，不僅要地價，更要建立起一套行之有效、符合當地實際情況的宗地地按《城鎮土地估價規程》的規定，宗地地價評估中服中心的距離、公用設施便利度、環境質量等區域因素和容根據地租地價理論和區位理論可知影響土地級別和影響一致性。在進行基準地價因素修正體系編制時，選取土地定地價變化幅度反映各種用地類型不同級別、不同區片：（法3）根據求算出的區片價，繪制二維的散點圖或曲線圖，分析地價分布的走此次評估中，我們采用第三種方法結合經驗劃定為主設某級土地的最高地價為AFFhFFFhFhl100%FlA?100%FlC,,最低地價為E，基準地價為C，則該級土地的最優修正100%100%Cfhi=Fhpifli=Fipi,根據區位因素對宗地地價的修正幅度，利用土地定級素的條件，以此編制區位因素修正系數條件指標表。通過對當地地價影響因素的分析，確定影響各用途土地現個別因素差異的樣點資料，分析其對地價的影響方式和和比較，編制影響宗地地價個別因素修正系數表，說明某路線價深度指數修正表依據宗地臨街深度對路線價的2）確定級距。在同一級距內，地價對路線價的百分率表中級距的選定，應分析市場地價調a1a1+a2）÷2a1+a2+a3）÷3＞…a1+a2+a3+…a10）÷10在制定了基準地價修正系數之后，應對所建立的修正系數修訂，因為只有經過實踐檢驗之后才能確定成果的合理性與級內，選擇已測算出地價的樣點，利用修正系數表采用基準kj=kj=Pj試a=kj優差積水現象000000000000000000優差象差000000000000000000優差積水現象優差000000000000000000優差度低少象優差度000000000000000000南澳縣商服用地個別修正因素包括容積率、剩余表6－9商服用地樓層修正系數第三層和地下一層注：已建成項目或已有詳細規劃指標且能得知樓層數的待開發項表6－10商服用地容積率修正系數0.71×（1/r）0.375表6－11商服用地容積率修正系數對應表12「(1)N]「(1)M]|N—土地剩余使用年期M—土地使用權法定最高出讓年限1234567891（2）對于已建成項目，深度起算點為該建筑w≤0.1w＞1.2注：深度在標準深度以內的，計算寬深比時，寬度取實際寬度、深度取實際深度；深度超過標商服用地其他個別因素修正系數表狀0質差0小0優差積水現象00000000000000000000優差積水現象優差00000000000000000000優差積水現象優差00000000000000000000優差積水現象優差000000000000000200000表6－26住宅用地容積率修正系數表（2/r）0.485（2/r）0.43（2/r）0.13注：容積率為建設項目綜合容積率，即含裙樓商業、公建配表6－27住宅用地容積率修正系數對應表121345住宅用地基準地價是最高使用年限70年的價格，當估價對象剩余使用年限不足「(1)N]「(1)M]N—土地剩余使用年期Y—出讓年期修正系數表6－28住宅用地剩余使用年期修正系數表（還原率r=7%）1234567891住宅用地其他個別因素修正系數0施施0利00表6－30-1無電梯住宅用地樓層分配系數表11213456789表6－30-2有電梯住宅用地樓層分配系數表67891234567819111111111111111116789；（優差件積水現象件基本無影響程地質條件一響劃000000000優差件優差積水現象件基本無影響程地質條件一響劃000000000優差件積水現象件程地質條件一響優差劃000000000考慮到國家、廣東省和汕頭市鼓勵工業用地集約節約利積率不加收地價的客觀實際，結果南澳縣的實際情況，此次工業用地基準地價是最高使用年限50年的價格，當估價對象剩余使用年限不足「(1)N]「(1)M]N—土地剩余使用年期Y—出讓年期修正系數表6－37工業用地剩余年期修正系數表（還原率r=6%）123456789表6－38工業用地其他個別因素修正系數利0宜差0開發利用般0優差積水現象優差多00000000000000000優差積水現象優差般，班數一般環境一般好00000000000000000表6－43Ⅲ級公共服務項目用地（類別一）區位因素修正說明表優差優差積水現象差差表6－44Ⅲ級公共服務項目用地（類別一）區位因素修正系數表00000000000000000表6－45公共服務項目用地（類別一）容積率修正系數表（1.5/r）0.385（1.5/r）0.36表6－46公共服務項目用地（類別一）容積率修正系數對應表1213「(1)N]「(1)M]M—土地使用權法定最高出讓年限N—土地剩余使用年期Y—出讓年期修正系數表6－47公共服務項目用地（類別一）剩余年期修正系數表（還原率r=6.5%）123456789表6－48公共服務項目用地（類別一）其他個別因素修正系數優（*）較優（*）一般（*）較劣（*）劣（*）利210-1差210-1利利210-1優差象優差基本無影響響響差000000000優差積水現象件件基本無影響程地質條件一響劃000000000表6－53Ⅲ級公共服務項目用地（類別二）區位因素修正說明表優差積水現象基本無影響響表6－54Ⅲ級公共服務項目用地（類別二）區位因素修正系數表000000000供電、供熱、供氣、消防、環衛、公用設施維修等公共服務用地、公園與綠地，其用地規模、用地性質、用地審批、建設標準等均有明文規定及指導文件，容積率的提高對土地收益的增加沒有明顯的效果；在供求關系上為按需供給，沒有充分的市場競爭(1)N]「(1)M]M—土地使用權法定最高出讓年限N—土地剩余使用年期Y—出讓年期修正系數表6－55公共服務項目用地（類別二）剩余年期修正系數表（還原率r=6%）123456789表6－56公共服務項目用地（類別二）其他個別因素修正系數利210-1好好差210-1210-1通過對比粵東主要城市及對南澳縣二級類用地價格差異的統計分析特制定了《南澳縣公共服務項目用地擴大到其他土地利用二級分類，增加其他不同二級用途的基準地價表6－57南澳縣二級用地類型系數修正表別地地地別地地保護區、森林公園、地質公園、濕地公園等及旅游服務設施的建筑用地，景區內的其他地施用地、公路長途客運站、公共交通場站、地、商務金融用地以商服基準地價為基準經用地類型修正后作為該用地類型的平均樓面地價，不需計算商服路線（2）上表中特殊用地中的宗教用地、殯葬用地以公共服務項目用應用基準地價系數修正法評估宗地地價，是利用城鎮基準地價和宗地地價修正系確定估價對象所在的位置，查找估價對象對應的基準地價，選擇相應的宗地地價通過實地調查和測算，獲取影響宗地地價的包括區域因素、容積率水平、使用年將宗地的區域與個別因素指標條件與宗地地價區域與個別因素修正系數表的條件在收集到上述資料后，就可以按照對應用途基準地價計算公式進行評估實務的應二層及以上商服用地樓面地價=首層商服用對應樓層商服用地總地價=對應樓層商服用地樓面地價×修正為純商服用地的容積率，不是綜合容積率，即商服容積率=商服總建筑面積/總用首層商服用地樓面地價=[（路線價單價×標準深度內首層建筑面積×深度修正×二層及以上商服用地樓面地價=首層商服用對應樓層商服用地總地價=對應樓層商服用地樓面地價×修正為純商服用地的容積率，不是綜合容積率，即商服容積率=商服總建筑面積/總用商服用地單位樓面地價=[（路線價單價×標準深度內首層建筑面積×深度修正×建筑面積±開發程度修正值÷綜合容積率]×容積率修正×期日修正×街角地修正×對應用地類型總地價=對應用地類型單位樓面地價×對應備注：上述公式中的容積率修正套用住宅容積率修正系數表進行計算；二級對應用地類型總地價=對應用地類型單位面積地價×對應且不作容積率修正；二級用途的其他個別因素修正參考對應地類修用地出讓最低價標準》規定的標準低，則按政策規定取最低價標準。即汕頭市南澳縣第七章南澳縣基準地價成果分析及應用建議地價水平相對較高。由于商服用地對區位極為敏感，評估范圍邊緣地區距離南澳縣城區中心較遠，而且還沒有進行實際的投資開發，城區中心與評估范圍內的邊緣地帶地悠久，配套設施完善，是南澳縣的商業服務業中心區，區位商服二級分布在一級地周圍，主要商業分布商服三級為除一、二級外的區域，該區域為零散的總體趨勢是從城區中心區向外圍遞減，中心城區具有優越的地理位置、良好的基礎設施條件、生活便利和交通方便等條件，從而使得其住宅地價較高，而離中心城區越以致南面的環島路兩側住宅地價水平相對較高。其中，規劃較好的住宅小區，由于具有較好的景觀和完善的配套設施以及良好的物業管理使得小區內房價較高，影響了小住宅二級分布在一級地周圍，區域配套設施較為完善，生南澳縣工業用地地價相對于商服、住宅地價較低。由于工業用地對微觀區位條件南澳縣城區工業用地分為三個級別，云澳及深澳分個級別。其中一級用地多位于城區中心，其交通條件優越、二級工業用地主要分布在一級地的外圍，屬于三級工業地位于山區，該區域工廠分布較少，交通條件及基礎設施條件較差，工聞出版、科教文衛的土地，對應地類包括機關團體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、文化設施用地、體育用地，相對于商服、住宅地價較低，比工業用地略高。公共服務項目用地（類別一）帶有較明顯的社會公益性質，主要受別。其中一級用地多位于城區中心，其交通條件優越二級公共服務項目用地（類別一）主要分布在一別，兩管委全域為一個級別。其中一級用地位于城區中7.3.1.1五類用地基準地價對比分析南澳縣城區商服、住宅、工業、公共服務項目用地（類別一）、公共服務項目用地（類別二）五類用地級別價對比表和圖如下所示。ⅠⅡⅢ表7-2三類用地級別價換算成平均樓面地住宅用地平均樓面地ⅠⅡⅢ注：商服用地級別價為容積率2.0的首層樓面地面；住宅用地級別價為容積率2.0的平均樓面地價；公共服務項目用地（類別一）級別價為容積率1.5的平均樓面地價；工業用地、公共服務項目用地（類別二）級別價為容積率1.0的地面地價。7.3.1.2與2016年基準地價對比分析為了更好的體現地價水平的總體走勢，我們將本次基準地價與2016的基準地價進行了比較。在比較過程中，我們將以2020年的級別范圍為準，進行了統計，計算出相應的級別價。這樣，從空間表達和價格內涵等方面建立了可比基礎。1、商服用地對比分析表7-3商服用地級別價對比表（單位：元/平方米）ⅠⅡⅢ元/平方米0一級二級三級四級%增長率%從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，4個級別中總體增長最大為112%，最小107.27%，商服用地價格總體上較為平穩。2、住宅用地對比分析表7-4住宅用地級別價對比表（單位：元/平方米）ⅠⅡⅢ0一級二級三級四級 從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，4個級別中總體增長最大達121.82%，最小為119.75%，住宅用地價格上升幅度明顯。3、工業用地對比分析表7-5工業用地級別價對比表（單位：元/平方米）ⅠⅡⅢ0一級二級三級 從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，3個級別中總體增長最大達104.75%，最小為104.17%，工業用地價格變動不大。4、公共服務項目用地對比分析表7-6公共服務項目用地級別價對比表（ⅠⅡⅢ0二級三級一級二級三級 從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，3個級別中總體增長最大達110.29%，最小為106.24%，公共服務項目用地價格變動不大。7.3.1.3基準地價區域對比情況我們收集了近幾年粵東部分城市基準地價的最新成果，將其與南澳縣城區的基準地價對比，具體數據見下面的表。表7-7粵東部分地區基準地價對比（單位ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ縣日2 2 11 ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ市日22——區日2222—區日2—2 11—根據汕頭市、澄海區、潮安區等地公布的基準地價修正體系，我們將三地的基準地價修正至與南澳縣基準地價內涵條件下的地價，即估價期日為2020年7月1日，樓面地價修正至地面地價，汕頭市、澄海區、潮安區各級地價水平與南澳縣級別價對比情況如下：表7-8粵東部分地區修正后基準地價表（單位：元/平方米ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ縣日2 2——1 1 市日221 1——區日221 —區日2 2 1 —1 7.3.2.1五類用地基準地價對比分析南澳縣云澳鎮、深澳鎮、青澳旅游度假區、國家森林公園商服、住宅、工業、公共服務項目（類別一）、公共服務項目（類別二）等四類用地級別價對比表如下所示。公服一價價價鎮ⅠⅡⅢ鎮ⅠⅡⅠⅡⅢ ⅠⅡ 注：商服用地標準容積率為2.0；住宅用地標準容積率為2.0；公共服務項目用地（類別一）標準容積率為1.5；工業用地及公共服務項目用地（類別二）標準容積率為1.0。7.3.2.2與2016年基準地價對比分析為了更好的體現地價水平的總體走勢，我們將本次基準地價與2016的基準地價進行了比較分析。在比較過程中，我們將以2016年的級別范圍為準，進行了統計，計算出相應的級別價。這樣，從空間表達和價格內涵等方面建立了可比基礎。ⅠⅡⅢⅠⅡⅠⅡⅢⅠⅡ 從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，各鎮各級別中年均增長率最高為2.1%，最小為0.06%，各鎮商服用地價格波動較小。ⅠⅡⅢⅠⅡⅠⅡⅢⅠⅡ0 從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，各鎮中年均增長最大達6.78%，最小為3.18%，相對商服用地，住宅地價上升幅度較為明顯。ⅠⅡⅠⅡⅠⅠ0 從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，工業級別價增長幅度整體微增長，最高為2.82%，最低增長為0.63%，工業地價較穩定，增長合理。ⅠⅡⅠⅡⅠⅡⅠⅡ0 從以上圖表中可以看到，從2016年到2020年，以2016年為基期，公共服務用地級別價增長幅度整體微增長，最高為2.54%，最低增長為0.41%，地價較穩定。南澳縣城鎮土地定級與基準地更新工作，嚴格按照《城鎮土地分等定級規程》和土地價格是隨著經濟的發展、城鎮土地供需狀況和土地房地產政策等的影響而不關于工作底圖的注記等反映的都是城鎮現狀，體現了最新的建設和發展情況，所評估這與南澳縣的經濟發展和房地產市場發展狀況是相適應的。商服用地，商業繁華路段的形式來制定商服地價。對居住用地、工業用地和公共管理與公共服務用地，按地價南澳縣城鎮土地定級與基準地價更新結果不僅反映了該區域整體地價水平，還反映了商服、住宅、工業和公共管理與公共服務用途地價在不同區域的差異狀況。在社會主義市場經濟中，地產市場將具有越來越重要的作用，土地有償、有限期地出讓價格標準，同時也為地產市場中土地轉讓、出租及抵押等活動提供地價的參考標準；另一方面，科學的基準地價的建立會引導地產市場的健康發展，在價格上理順地價格和土地利用的現狀關系，找出現有土地利用上存在的問題和發揮資源潛力的方契稅、城區建設維護稅等多種稅費，其征收依據主要是成交價，這就必須依靠基準地價和宗地地價修正體系來調控成交價。在土地增值稅的收取中，如成交價高于評定的確定合適的地價水平，做到既能吸引外資以求發展本地區經濟又不至于因低地價展，制定科學、合理、客觀的基準地價，對加強地產市場管理、政府宏觀調控與引導基準地價定期公開是國家法律的要求，公示基準地價既有利于增加政府辦事的透地價公示制度是許多國家和地區實施地價管理的一項重要制度，它對于提高土地價格的透明度，引導投資者選擇合理的投資方向和投資強度，促進土地市場交易公開化有積極的作用。政府在具體公布基準地價時，建議將土地級別與基準地價圖和基準本次評估的基準地價是根據城市土地在不同級別、不同地段分別評估和測算的商服、住宅、工業和公共管理與公共服務等各類用地土地使用權在一定條件下的區域平可直接引用基準地價；當國有土地有償使用和評估涉及的宗地地價設定情況與基準地立包括土地出讓價格、土地收購價格、土地租賃價格、土地轉讓課稅等一系列的地價為了保持基準地價的現勢性，適應社會需求，有必要建立一個地價動態檢測體系，設測體系建立后，應及時做好地價監測點的維護，每年定期更新有關監測資料，以保證隨著城市人口的增長、社會經濟的發展和