小區消防設施維護管理制度

小區消防設施維護管理制度第一章總則第一條為規范本小區消防設施的維護管理，確保各類消防系統時刻處于良好運行狀態，預防和減少火災事故發生，保障業主及使用人的生命財產安全，根據《中華人民共和國消防法》、《建筑消防設施的維護管理》（GB25201）、《高層民用建筑消防安全管理規定》等相關法律法規及技術標準，結合本小區實際情況，特制定本制度。第二條本制度適用于小區紅線范圍內所有公共區域、共用設施設備及其附屬空間的消防設施維護管理工作。包括但不限于消防供配電設施、火災自動報警系統、消防給水及消火栓系統、自動噴水滅火系統、防煙排煙系統、消防應急照明和疏散指示系統、防火分隔設施、滅火器等。第三條消防設施維護管理工作貫徹“預防為主，防消結合”的方針，堅持“誰主管、誰負責，誰使用、誰維護”的原則，實行目標管理，落實責任制。第四條物業服務中心作為小區消防設施維護管理的責任主體，全面負責組織實施本制度。任何單位和個人不得損壞、挪用、擅自拆除、停用消防設施，不得遮擋、圈占、埋壓消火栓。第二章組織架構與職責分工第五條消防安全管理責任人職責。物業項目負責人為小區消防安全責任人，對消防設施的維護管理負全面責任，負責審批年度消防設施維護保養計劃及經費預算，組織建立消防安全管理制度，保障消防設施維護管理所需的人員、資金和裝備。第六條消防安全管理人職責。物業工程部經理或秩序維護部經理為消防安全管理人，負責組織實施日常消防設施巡查、檢查和維修保養工作，制定年度維護保養計劃并監督落實，組織消防設施故障整改，協調與維保單位的業務對接，建立健全消防設施管理檔案。第七條工程維修部職責。工程維修部是消防設施維護管理的技術實施部門，具體負責消防設施的技術檢查、功能測試、故障維修及日常保養工作。需持有相應職業資格證書的人員負責消防控制室值班管理及聯動控制設備的操作。第八條秩序維護部職責。秩序維護部負責消防設施的每日防火巡查，重點檢查疏散通道、安全出口是否暢通，消防設施是否被遮擋、圈占，滅火器是否完好有效等。發現損壞或故障應及時上報并做好現場保護。第九條客服部職責。客服部負責向業主及使用人宣傳消防設施保護常識，受理業主關于消防設施損壞的報修與投訴，并配合相關部門進行維修作業的協調與告知。第三章消防設施分類與維護標準第十條消防供配電設施維護標準。消防電源應處于自動供電狀態，雙電源切換開關應設置在自動位置。配電柜儀表指示應正常，指示燈及按鈕狀態正確。每月對消防電源進行一次主、備電源切換測試，確保切換功能正常。每半年檢查一次配電箱內接線端子，確保無松動、無過熱痕跡，電纜絕緣層無老化破損。第十一條火災自動報警系統維護標準。火災探測器（感煙、感溫、火焰等）應安裝牢固，無遮擋、無松動。每月應進行不少于一次的感煙探測器加煙試驗、感溫探測器加溫試驗，報警功能應靈敏，確認燈顯示應正確。手動火災報警按鈕應無破損、變形，玻璃無破碎，啟動零件無脫落。每季度對火災報警控制器、消防聯動控制器、消防控制室圖形顯示裝置進行功能檢查，包括自檢功能、操作級別、故障報警、火警優先、打印機打印等。每年對全部探測器進行一次實效清洗，對超過使用壽命規定的產品（一般為12年）及時進行更換。第十二條消防給水及消火栓系統維護標準。消防水池、水箱水位應正常，補水設施完好，閥門處于開啟狀態并標示明顯。消防水泵應標識清晰，潤滑良好，泵體無泄漏。每月手動啟動消防水泵一次，檢查運轉聲音、振動及電流電壓是否正常；每季度進行一次消防水泵出水流量和壓力測試。消火栓箱內組件應齊全完好，水帶、水槍、接口匹配，箱門開啟靈活，無銹蝕、無滲漏。室外消火栓應無埋壓、圈占，出水口便于使用，冬季應采取防凍措施。每半年對減壓閥組進行一次測試，檢查閥前閥后壓力是否符合設計要求。第十三條自動噴水滅火系統維護標準。噴頭應無變形、無附著物、無懸掛物，周圍無遮擋物。報警閥組應組件齊全，閥瓣啟閉靈活，水力警鈴發聲應洪亮。每季度對報警閥組進行放水試驗，檢查系統啟動、報警功能及壓力開關、水力警鈴動作是否正常。每年對系統進行一次末端試水裝置放水試驗，檢驗最不利點噴頭的出水壓力及水流指示器、壓力開關的動作信號反饋情況。管道及閥門應無銹蝕，閥門應處于常開狀態并有明顯標識。第十四條防煙排煙系統維護標準。風機風葉無變形，運轉無卡滯、無異響。送風口、排煙口應無變形，風口開啟關閉靈活，手動及遠程啟動功能正常。每半年手動啟動風機一次，檢查運轉情況及電流電壓；每年進行一次防煙排煙系統聯動功能測試，確保火災報警后，相應區域的防火閥關閉，風機啟動，風口動作正確。風管防火閥應易熔片完好，閥門開啟關閉靈活。第十五條消防應急照明和疏散指示系統維護標準。應急照明燈具應安裝牢固，外殼無破損，蓄電池無漏液。每月進行一次斷電測試，檢查應急照明燈具的應急啟動時間和轉換功能，應急持續時間不應低于90分鐘。疏散指示標志指示方向應正確，燈光顯示清晰，地面發光疏散指示標志應無磨損、無破裂。每年對蓄電池進行充放電測試，檢查電池容量是否衰減。第十六條防火分隔設施維護標準。防火門應關閉嚴密，向疏散方向開啟，閉門器、順序器功能完好，門扇配件齊全。常開防火門應能在火災時自動關閉并反饋信號。防火卷簾應運行平穩，無卡滯，手動和自動控制功能正常。每月檢查防火門、防火卷簾周圍是否堆放物品阻礙其關閉。每季度進行一次防火卷簾手動、機械應急操作和聯動測試。第十七條滅火器維護標準。滅火器應設置在位置明顯、便于取用的地點，且不得影響安全疏散。箱體無破損，翻蓋開啟靈活。每月檢查一次滅火器壓力指示器，指針應指向綠區；檢查噴嘴、噴射管是否堵塞，零部件是否齊全；檢查瓶體有無銹蝕、變形。滅火器應按規定年限進行維修和充裝，干粉滅火器出廠滿5年進行首次維修，以后每隔2年維修一次，滿10年強制報廢。第四章巡查、檢測與維修保養規程第十八條日常巡查制度。秩序維護部每日對全小區消防設施進行防火巡查。巡查內容包括：消防設施是否完好有效，有無損壞、挪用；疏散通道、安全出口是否暢通；常閉式防火門是否關閉；消防重點部位人員在崗情況等。巡查應如實填寫《消防設施日常巡查記錄表》，發現問題應當場整改，不能當場整改的應立即上報消防安全管理人處理。第十九條月度檢查制度。工程維修部每月對消防設施進行一次全面的功能性檢查。重點檢查消防水泵啟動、雙電源切換、風機運轉、報警主機自檢、消防電話通話質量等。對檢查中發現的故障隱患，應立即組織維修，并記錄在案。月度檢查結果應在物業服務中心內部進行通報。第二十條季度測試制度。每季度由工程維修部或委托具有資質的消防技術服務機構，對自動噴水滅火系統進行末端試水；對防煙排煙系統進行風機及風口聯動測試；對火災報警系統進行模擬報警測試；對消防電梯進行迫降測試。測試數據需詳細記錄，并形成季度檢測報告，作為評估系統運行狀態的依據。第二十一條年度全面檢測制度。每年委托具有相應資質的消防設施維護保養檢測機構，對小區所有消防設施進行一次全面的檢查和功能測試。檢測內容應覆蓋所有系統，并出具真實、規范的檢測報告。對檢測中發現的不合格項目，必須制定整改方案，明確責任人、整改時限和資金，限期整改完畢。檢測報告應存檔備查，并報當地消防救援機構備案。第二十二條維修保養作業規程。維修人員在進行消防設施維修保養時，必須嚴格遵守安全操作規程，穿戴好個人防護用品。涉及斷電、停水的維修作業，必須提前告知相關部門及受影響的業主。維修作業結束后，必須進行系統復位和功能測試，確認設備恢復正常運行方可離開現場，并填寫《建筑消防設施維修記錄表》。第二十三條消防控制室管理規程。消防控制室必須實行每日24小時專人值班制度，每班不應少于2人，值班人員必須持有消防行業特有工種職業資格證書。值班人員應掌握火災報警控制器及聯動設備的操作規程，熟練處置火警及故障信息。嚴禁在控制室內吸煙、睡覺或從事與工作無關的活動。保持控制室清潔衛生，嚴禁存放易燃易爆危險品。以下是年度消防設施維護保養計劃表，作為執行標準：設施系統名稱維保頻次主要維保內容執行部門備注消防供配電設施每月檢查雙電源切換開關狀態，儀表指示，絕緣測試工程維修部做好防潮防鼠火災自動報警系統每月抽檢探測器功能（加煙/加溫），主機自檢工程維修部全年覆蓋所有探頭消防給水系統每月檢查水位，手動啟動泵，檢查管網壓力工程維修部冬季注意防凍消火栓系統每季度檢查栓口出水壓力，水帶水槍完整性秩序/工程部標識清晰自動噴水滅火系統每季度末端試水裝置放水測試，水流指示器動作維保單位/工程部記錄壓力值防煙排煙系統每季度手動/自動啟動風機，測試風口風閥動作工程維修部潤滑轉動部件應急照明及疏散指示每月斷電測試應急功能，檢查蓄電池狀態工程維修部持續時間>90分鐘防火門/卷簾每月檢查閉門器、順序器，測試手動/自動升降秩序/工程部清除障礙物滅火器每月檢查壓力、外觀、有效期秩序/工程部做好臺賬記錄第五章故障處理與應急維修機制第二十四條故障發現與報告。任何人發現消防設施故障或損壞，均有義務立即報告物業服務中心（24小時值班電話）。值班人員接到報告后，應詳細記錄故障發生時間、地點、現象及報告人信息，并立即通知工程維修部值班人員前往現場核實。第二十五條故障分級與響應時限。（一）一級故障（緊急故障）：指消防主泵停運、報警主機癱瘓、噴淋管網嚴重泄漏、主電源斷電等直接影響系統整體功能的重大故障。響應時限為維修人員接到通知后5分鐘內到達現場，2小時內修復或采取臨時應急措施，無法修復的應立即啟動應急預案。（二）二級故障（重要故障）：指個別探測器失效、防火門閉門器損壞、局部應急照明不亮、樓層顯示器故障等。響應時限為維修人員接到通知后15分鐘內到達現場，24小時內修復。（三）三級故障（一般故障）：指輕微銹蝕、油漆脫落、標識模糊等不影響系統功能的缺陷。響應時限為列入日常維修計劃，3個工作日內修復。第二十六條維修實施流程。維修人員到達現場后，應首先判斷故障原因和范圍。對于一般故障，應立即進行維修更換；對于復雜故障，需制定專項維修方案，報消防安全管理人審批后實施。維修過程中需拆卸消防設施的，必須采取臨時的消防安全防范措施，確保該區域消防安全不降級。維修所需配件應采用原廠或同等品質產品，嚴禁使用不合格配件。第二十七條應急維修機制。當發生不可抗力導致消防設施大面積損壞，或突發重大故障無法在短時間內修復時，物業服務中心應立即啟動應急維修預案。預案內容包括：加強現場巡邏力量，配備臨時滅火器材，聯絡專業維保公司緊急搶修，向消防救援機構及社區居委會報告情況，向業主發布安全提示公告等。第二十八條維修驗收與歸檔。故障排除后，維修人員應進行現場功能測試，確認設備恢復正常運行，并由報修人或秩序維護部人員簽字確認。所有維修記錄、更換配件清單、測試數據應及時整理歸檔，錄入消防設施管理檔案，作為設備全生命周期管理的重要數據。第六章檔案管理與信息化建設第二十九條檔案建立原則。小區消防設施檔案管理實行“一房一檔、一機一檔”制度。檔案內容應全面、真實、準確，能夠反映消防設施從建設、驗收、使用、維護、改造到報廢的全過程情況。第三十條檔案主要內容。（一）基本情況檔案：包括消防設計審核意見書、消防驗收合格證明、消防設施設備清單、系統圖紙、竣工報告等原始技術資料。（二）日常管理檔案：包括消防設施巡查記錄、檢查記錄、維修保養記錄、故障處理記錄、年度檢測報告、值班記錄等。（三）人員管理檔案：包括消防安全責任人、管理人、消防控制室值班人員、維保人員的身份證明、資格證書、培訓記錄等。（四）應急管理檔案：包括滅火和應急疏散預案、消防演練記錄、應急處置圖像視頻資料等。第三十一條檔案管理要求。所有檔案資料應分類存放，由專人負責管理，放置于干燥、通風、防火、防潮的安全場所。紙質檔案應便于查閱，電子檔案應做好備份。檔案保存期限應符合法律法規要求，其中，建筑消防設施的檢查、檢測、維修保養記錄應當長期保存。第三十二條信息化管理應用。物業服務中心應積極應用物業管理系統或消防安全管理APP，建立電子化消防設施臺賬。利用物聯網技術，對消防水壓、電氣線路溫度、消防主機運行狀態進行實時監測，實現故障自動報警。通過信息化手段，提高管理效率，確保記錄的準確性和可追溯性。第三十三條檔案借閱與保密。借閱消防設施檔案需履行登記手續，嚴禁擅自涂改、損毀、抽取、撤換檔案材料。涉及業主隱私和小區安防機密的檔案內容，應嚴格保密，不得外泄。第七章培訓演練與考核評估第三十四條培訓計劃。物業服務中心應制定年度消防安全培訓計劃，每半年至少組織一次全員消防安全培訓。培訓內容應包括本制度、消防設施的操作規程、火災危險性、防火滅火常識、逃生自救技能等。第三十五條崗位專項培訓。（一）消防控制室值班人員：每年至少參加一次專業培訓機構組織的技能培訓，確保持證上崗，熟練掌握應急處置程序。（二）工程維修人員：每季度進行一次消防設施維護維修專項技術培訓，學習新技術、新標準，提升實操能力。（三）秩序維護人員：每月進行一次消防設施巡查要點及初期火災撲救技能培訓，掌握滅火器和消火栓的使用方法。第三十六條演練實施。每年至少組織一次全員參加的滅火和應急疏散演練。演練應模擬真實火情，檢驗消防設施的聯動效果、人員的應急響應速度及協同配合能力。演練結束后應進行總結評估，針對發現的問題修訂預案。微型消防站隊員應每季度進行一次實操訓練，確保“三知四會一聯通”。第三十七條考核評估。建立消防設施維護管理績效考核機制，將消防設施完好率、故障處理及時率、巡查檢查到位率、檔案記錄規范性等指標納入部門及個人月度、年度考核。對于在消防管理工作中表現突出、有效避免火災事故的人員給予表彰獎勵；對于違反本制度，造成消防設施損壞、功能失效或延誤火警處理的，嚴肅追究相關人員責任。第三十八條考核標準與獎懲。（一）獎勵：連續一年無消防設施重大故障、在消防檢查中獲得優異成績或及時發現排除重大安全隱患的，給予部門或個人一次性獎金獎勵。（二）處罰：因巡查不到位導致消防設施被損未發現、維修不及時導致故障擴大、值班期間擅離職守或操作失誤的，視情節輕重給予警告、記過、罰款或辭退處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第八章外包服務監督管理第三十九條外包準入管理。如將消防設施維護保養