2026年不動產登記窗口人員試卷（含答案）

2026年不動產登記窗口人員試卷（含答案）第一部分：單項選擇題（共15題，每題2分，共30分）1.根據《民法典》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。該規定體現了不動產登記的（）。A.公示公信原則B.申請原則C.連續登記原則D.一體登記原則答案：A2.下列哪一項不屬于不動產登記機構應當履行的職責？（）A.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料B.就有關登記事項詢問申請人C.對不動產進行評估并確定其市場價值D.如實、及時登記有關事項答案：C3.甲將一套房屋賣給乙，雙方簽訂了買賣合同但未辦理過戶登記。隨后，甲又將該房屋賣給不知情的丙，并辦理了過戶登記。此時，該房屋的所有權屬于（）。A.甲B.乙C.丙D.乙和丙共同所有答案：C4.根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起（）個工作日內辦結不動產登記手續。A.15B.20C.30D.45答案：C5.辦理抵押權登記時，不需要提交的材料是（）。A.主債權合同B.抵押合同C.不動產權屬證書D.抵押權人身份證明答案：D6.下列情形中，應當辦理轉移登記的是（）。A.房屋坐落的街道名稱發生變化B.權利人姓名或者名稱變更C.同一權利人名下的不動產分割D.因人民法院的生效法律文書導致物權變動答案：D7.異議登記的有效期是（）。申請人自異議登記之日起（）日內不起訴的，異議登記失效。A.15日，15B.30日，15C.15日，30D.30日，30答案：A8.關于宅基地使用權登記，下列說法正確的是（）。A.城鎮居民可以通過繼承方式取得宅基地使用權并申請登記B.宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織成員的，可以申請轉移登記C.宅基地使用權及地上房屋所有權可以單獨登記D.宅基地使用權登記無需審查申請人是否為本集體經濟組織成員答案：B9.預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，（）。A.不發生物權效力B.物權效力待定C.可以發生物權效力D.僅對善意第三人無效答案：A10.不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請（）。A.查封登記B.異議登記C.預告登記D.注銷登記答案：B11.因繼承取得不動產申請登記的，申請人應當提交（）。A.經公證的遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議B.生效的法律文書C.死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等D.必須提交公證文書答案：C12.下列不動產權利中，不屬于《不動產登記暫行條例》規定可以辦理登記的是（）。A.集體土地所有權B.土地承包經營權C.海域使用權D.空氣使用權答案：D13.不動產登記費按（）收取。A.不動產的面積B.不動產的評估價值C.件D.不動產的套數答案：C14.申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，登記機構應當（）。A.當場口頭告知需要補正的全部內容B.在5個工作日內書面告知需要補正的全部內容C.當場書面告知需要補正的全部內容D.直接作出不予受理的決定答案：C15.林權登記中，森林、林木的所有權和使用權應當（）。A.與林地的所有權或使用權分別登記B.與林地的所有權或使用權一并登記C.只登記森林、林木的所有權D.無需登記答案：B第二部分：多項選擇題（共10題，每題3分，共30分）1.根據《不動產登記操作規范（試行）》，下列哪些情形可以由當事人單方申請登記？（）A.尚未登記的不動產首次申請登記B.繼承、受遺贈取得不動產權利C.人民法院、仲裁委員會生效法律文書或者人民政府生效決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利D.權利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記E.不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記答案：A,C,D,E2.不動產登記機構在審核中，發現存在以下哪些情形，應當不予登記并書面通知申請人？（）A.違反法律、行政法規規定的B.存在尚未解決的權屬爭議的C.申請登記的不動產權利超過規定期限的D.申請登記事項與登記簿記載沖突的E.未提交依法繳納土地價款憑證的答案：A,B,C,D,E3.下列屬于不動產登記類型的有（）。A.首次登記B.變更登記C.轉移登記D.注銷登記E.預告登記答案：A,B,C,D,E4.關于不動產登記資料查詢，下列說法正確的有（）。A.權利人可以查詢、復制其不動產登記資料B.利害關系人可以查詢不動產登記簿記載的自然人身份信息C.有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料D.查詢人不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的E.不動產登記機構應當安排專人負責不動產登記資料的查詢、復制和出具查詢結果證明答案：A,C,D,E5.辦理不動產抵押權登記，應當記載的事項包括（）。A.抵押權人B.抵押財產范圍C.被擔保的主債權數額D.債務履行期限E.最高債權額（如為最高額抵押）答案：A,B,C,D,E6.可能導致不動產登記簿記載錯誤的情形有（）。A.登記機構工作人員疏忽導致錄入錯誤B.申請人提供虛假材料騙取登記C.因法律文書導致物權變動但未及時辦理登記D.測量技術原因導致面積計算錯誤E.不動產自然滅失但未注銷登記答案：A,B,C,D7.在辦理不動產轉移登記時，登記機構應當重點查驗的內容包括（）。A.申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致B.權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致C.不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確D.轉讓方婚姻狀況是否真實E.法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全答案：A,B,C,E8.下列哪些文件可以作為不動產登記的權屬來源證明？（）A.國有建設用地使用權出讓合同B.建設工程規劃許可證C.人民法院的生效判決書D.人民政府的征收決定E.買賣合同答案：A,C,D,E9.關于地役權登記，下列說法正確的有（）。A.地役權可以單獨轉讓B.地役權自地役權合同生效時設立C.當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記D.未經登記的地役權，不得對抗善意第三人E.地役權登記簿應當記載供役地和需役地的位置、利用目的和方法等答案：C,D,E10.登記機構工作人員在不動產登記工作中，有下列哪些行為，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任？（）A.對符合登記條件的登記申請不予登記B.對不符合登記條件的登記申請予以登記C.泄露登記資料D.無正當理由拒絕申請人查詢、復制登記資料E.拒絕上級人民政府不動產登記主管部門的監督檢查答案：A,B,C,D,E第三部分：判斷題（共10題，每題1分，共10分）1.不動產登記機構不得要求對不動產進行評估，不得以年檢等名義進行重復登記。（）答案：對2.因合法建造房屋申請房屋所有權首次登記的，申請人必須提交建設工程符合規劃的證明和房屋已竣工的證明。（）答案：對3.不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。（）答案：對4.不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度。（）答案：對5.異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當予以辦理。（）答案：錯6.共有人共有性質變更，如由共同共有變為按份共有，應當申請變更登記。（）答案：對7.預購商品房辦理預告登記后，房屋建成后可以直接轉為房屋所有權首次登記，無需再辦理其他手續。（）答案：錯8.不動產登記機構可以依據人民法院的協助執行通知書，辦理查封登記或者注銷查封登記。（）答案：對9.權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。（）答案：對10.當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。（）答案：對第四部分：填空題（共10題，每題2分，共20分）1.不動產登記，由不動產所在地的______人民政府不動產登記機構辦理。答案：縣級2.不動產以______為單位進行登記。答案：不動產單元3.不動產登記機構應當自受理預告登記申請之日起______個工作日內辦結。答案：104.不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發______或者______。答案：不動產權屬證書，登記證明5.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等______時發生效力。答案：生效6.申請登記的事項記載于不動產登記簿______，登記機構應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。答案：前7.不動產登記機構應當設置______，方便申請人就有關登記事項進行咨詢。答案：咨詢臺8.不動產登記機構應當建立______制度，通過實地查看等方式對登記事項進行核查。答案：實地查看9.處分共有不動產申請登記的，應當經占份額______以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。答案：三分之二10.不動產登記機構應當通過______部門共享獲取的電子數據，作為核驗申請人身份信息的依據。答案：公安第五部分：簡答題（共4題，每題10分，共40分）1.簡述不動產登記機構在受理登記申請時，對于不同情形應當分別作出的處理決定。答案：不動產登記機構受理登記申請時，應當根據下列情況分別作出處理：（1）申請登記事項屬于本登記機構職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式的，應當受理并書面告知申請人；（2）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（3）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理，并一次性告知需要補正的全部內容；（4）申請登記事項不屬于本登記機構職責范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理，并告知申請人向有管轄權的機構申請。2.簡述辦理不動產抵押權首次登記所需提交的申請材料。答案：申請抵押權首次登記，應當提交下列材料：（1）登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產權屬證書；（4）主債權合同。最高額抵押的，應當提交一定期間內將要連續發生債權的合同或者其他登記原因文件等必要材料；（5）抵押合同。主債權合同中包含抵押條款的，可以不提交單獨的抵押合同書。最高額抵押的，應當提交最高額抵押合同；（6）法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。3.簡述更正登記與異議登記的區別。答案：更正登記與異議登記的區別主要體現在：（1）目的不同：更正登記旨在從根本上消除登記錯誤，恢復登記的正確狀態；異議登記是一種臨時性保護措施，旨在警示第三人該不動產存在權利爭議。（2）條件不同：更正登記需要不動產登記簿記載的權利人書面同意更正，或者有證據證明登記確有錯誤；異議登記則是利害關系人認為登記簿記載錯誤，而權利人不同意更正時申請。（3）效力不同：更正登記直接變更登記簿記載，產生物權變動的法律效果；異議登記并不直接變更登記簿，而是通過阻斷登記的公信力來保護申請人。（4）后續程序不同：更正登記完成后，登記程序終結；異議登記后，申請人需在法定期限內（15日）提起訴訟或仲裁，否則異議登記失效。4.簡述不動產登記信息共享與保護的基本要求。答案：不動產登記信息共享與保護的基本要求包括：（1）各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。（2）不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。（3）不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。（4）權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。（5）不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。（6）查詢不動產登記資料的單位和個人不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。第六部分：案例分析題（共2題，每題25分，共50分）1.【案例】2025年3月1日，張某與李某簽訂房屋買賣合同，約定張某將其名下位于某市A區的一套住宅出售給李某，合同總價200萬元。合同簽訂后，李某支付了首付款60萬元，雙方約定余款在過戶后辦理銀行貸款支付。2025年3月15日，雙方共同前往A區不動產登記中心申請辦理轉移登記，提交了買賣合同、身份證明、不動產權屬證書等材料。登記機構受理后，在審核中發現，該房屋的不動產登記簿上記載的權利人僅為張某，但該房屋系張某與王某婚姻關系存續期間購買（購房合同簽署人為張某一人），張某與王某已于2024年10月協議離婚，離婚協議約定該房屋歸張某所有。登記機構要求張某補充提供離婚證及離婚協議。張某聲稱離婚協議丟失，無法提供。請根據上述案情，回答以下問題：（1）本案中，A區不動產登記中心在審核時發現的問題屬于哪種類型？應如何處理？（8分）（2）如果張某無法提供離婚協議，登記機構是否可以依據現有材料為張某和李某辦理轉移登記？為什么？（9分）（3）作為登記窗口人員，面對張某“離婚協議丟失”的說法，你應當如何引導和告知？（8分）答案：（1）本案審核中發現的問題屬于申請登記的不動產存在潛在權屬爭議或權利不完整的情形。該房屋系張某與王某婚姻關系存續期間購買，原則上屬于夫妻共同財產。雖然張某聲稱已離婚且房屋歸其所有，但登記簿上未記載共有人，且張某無法提供離婚協議等證明其單獨享有所有權的有效文件。登記機構應當要求申請人補充提供證明該房屋為張某個人財產或王某同意處分的材料，以確認處分權的完整性。（2）如果張某無法提供離婚協議，登記機構不能僅依據現有材料辦理轉移登記。理由如下：根據《不動產登記暫行條例》及其實施細則，申請登記的事項應當與登記簿記載一致，且申請材料應當齊全、符合法定形式。在登記簿僅記載張某為權利人的情況下，雖然具有權利外觀，但該房屋的取得時間在婚姻存續期間，涉及潛在的共有財產處分問題。為保護潛在共有人王某的合法權益，避免登記錯誤引發糾紛，登記機構有審慎審查義務。在張某無法提供離婚協議等文件證明其單獨享有處分權的情況下，登記機構應當認定申請材料不完整或登記事項存在疑問，不符合登記條件，應不予登記或要求其補充材料。若張某堅持無法提供，可告知其通過司法途徑確認權利后再行申請。（3）作為窗口人員，應當：首先，向張某解釋相關法律規定，說明因房屋購買于婚姻存續期間，通常視為夫妻共同財產，辦理轉移登記需要確認其具有完全處分權。其次，告知其可以提供離婚證及明確房屋歸屬的離婚協議，或者提供前配偶王某同意出售該房屋并共同到場申請的書面文件。第三，建議其前往民政部門調取或復印存檔的離婚協議。第四，若確實無法提供，告知其可以申請人民法院或仲裁機構出具確認其對房屋享有單獨所有權的法律文書，憑生效法律文書單方申請登記。最后，明確告知在材料補齊前，登記程序無法繼續，并出具書面補正通知。2.【案例】某房地產開發公司甲通過出讓方式取得一宗國有建設用地使用權，并辦理了首次登記，取得《不動產權證書》，用途為城鎮住宅用地，使用權面積20000平方米。該公司在該宗地上開發建設了“錦繡花園”住宅小區，共建有10棟樓，均已取得建設工程規劃許可證和竣工驗收備案證明。2026年1月，甲公司準備為“錦繡花園”小區辦理房屋所有權首次登記及國有建設用地使用權變更登記（分割登記）。請根據上述案情，回答以下問題：（1）甲公司申請“錦繡花園”小區房屋所有權首次登記，應當提交哪些主要申請材料？（10分）（2）在辦理房屋所有權首次登記的同時，為何需要辦理國有建設用地使用權變更登記（分割登記）？其法律依據是什么？（8分）（3）請簡述為該小區辦理不動產首次登記（房地一體）的基本工作流程。（7分）答案：（1）甲公司申請“錦繡花園”小區房屋所有權首次登記，應當提交的主要材料包括：①不動產登記申請書；②申請人身份證明（甲公司營業執照等）；③不動產權屬證書（即該宗地的《不動產權證書》）；④建設工程符合規劃的證明（建設工程規劃許可證及經審批的規劃總平圖等）；⑤房屋已竣工的證明（竣工驗收備案證明文件）；⑥房地產調查或者測繪報告（包括房屋建筑面積測繪報告、房屋平面圖、不動產界址點坐標等不動產權籍調查成果）；⑦建筑物區分所有的，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料；⑧法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。（2）需要同時辦理國有建設用地使用權變更登記（分割登記）的原因和法律依據：原因：在房地產開發中，整宗地的土地使用權首次登記在開發商名下。當房屋建成并辦理房屋所有權首次登記時，根據“房地一體、房隨地走”的原則，需要將整宗地的土地使用權份額，依法隨同地上建筑物的所有權首次登記，分攤到各個不動產單元（即每套房屋）。這實質上是將單一的土地使用權變更（分割）為眾多業主按份共有的土地使用權。法律依據：《不動產登記暫行條例實施細則》第二十六條規定：“下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：……（三）不動產分割導致權利發生轉移的；……”以及《物權法》（現為《民法典》物權編）關于建筑物區分所有權的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。（3）基本工作流程：①申請：甲公司持上述申請材料，向不動產登記機構提出房屋所有權首次登記及土地使用權變更（分割）登記的合并申請。②受理：登記機構查驗申請材料，材料齊全、符合法定形式的，予以受理。③審核：登記機構審核申請材料，重點審核權屬來源、規劃許可、竣工驗收、測繪成果等，并就需要分攤的共有土地使用權面積進行計算和確認。④登簿：審核通過后，登記機構將房屋所有權和分攤的土地使用權信息（如每戶的專有面積、分攤土地面積等）一并記載于不動產登記簿。對于小區，需建立建筑物區分所有權登記簿，記載專有部分和共有部分。⑤發證：登記機構根據登記簿的記載，為甲公司（開發商）出具《不動產登記證明》（表征其初始登記狀態），或依申請為已明確買受人的房屋直接辦理轉移登記。后續，購房人可憑買賣合同等辦理轉移登記，取得記載有房屋所有權和土地使用權的《不動產權證書》。第七部分：實務操作題（共1題，30分）請模擬為一位因購買二手房申請辦理不動產轉移登記的市民王先生提供窗口服務。已知王先生與賣方趙女士已簽訂買賣合同，房屋無抵押、無查封。請詳細描述從王先生取號開始到受理完成的全過程，包括：1.您作為窗口人員需要查驗的主要材料清單（列出具體材料名稱）。（10分）2.在查驗材料過程中，您需要重點核對的幾個關鍵信息點。（10分）3.材料齊全無誤后，您需要完成的具體操作步驟（如系統錄入、出具文書等）。（10分）答案：1.需要查驗的主要材料清單：（1）不動產登記申請書（通常可在窗口填寫或在線預填后打印）；（2）申請人身份證明：王先生（買方）和趙女士（賣方）的身份證原件；如委托他人辦理，還需受托人身份證及經公證的授權委托書。（3）不動產權屬證書：趙女士名下的《不動產權證書》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》原件。（4）轉移登記的原因證明文件：王先生與趙女士簽訂的房屋買賣合同原件。（5）稅費繳納憑證：根據當地規定，可能需要查驗完稅證明（如契稅、增值稅及附加、個人所得稅等）或已申報納稅的憑證。部分地區實行“一窗受理、并行辦理”，稅務核稅環節與登記受理并聯。（6）詢問筆錄（或類似聲明文件）：登記機構就申請事項制作的詢問記錄，需雙方簽字確認。（7）若房屋存在共有情況，需全體共有人到場或提供同意出售的書面材料。（8）法律、行政法規規定的其他材料。2.需要重點核對的關鍵信息點：（1）人證一致性：核對王先生、趙女士