物業(yè)管理師經(jīng)營管理真題考試考試試題附答案課件

物業(yè)管理師經(jīng)營管理真題考試考試試題附答案課件一、單項選擇題（共40題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，管理的核心對象是（）。A.建筑物及其附屬設(shè)施B.物業(yè)管理人員C.資金與財務(wù)D.業(yè)主和使用人2.物業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)預(yù)算，按其作用可分為（）。A.收入預(yù)算和支出預(yù)算B.長期預(yù)算和短期預(yù)算C.資本性支出預(yù)算和日常運營預(yù)算D.年度預(yù)算和季度預(yù)算3.某寫字樓物業(yè)的總建筑面積為100000平方米，可出租面積為80000平方米，已出租面積為72000平方米。則該寫字樓的有效出租率為（）。A.72%B.80%C.90%D.85%4.在物業(yè)租賃市場中，當(dāng)市場需求大于供給時，租金水平通常會（）。A.下降B.上升C.保持不變D.隨機波動5.物業(yè)管理企業(yè)為了提升物業(yè)價值，可以采取的策略不包括（）。A.定期維護設(shè)施設(shè)備B.降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以減少成本C.優(yōu)化租戶組合D.改善物業(yè)形象6.以下哪項不屬于物業(yè)經(jīng)營管理中的“現(xiàn)金流量表”的主要項目？（）A.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量B.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量C.籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量D.資產(chǎn)負(fù)債變動7.在制定物業(yè)租金方案時，首先需要考慮的因素是（）。A.市場競爭情況B.物業(yè)的地理位置C.業(yè)主的投資目標(biāo)D.物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)8.某零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金為100元/月/平方米，百分比租金為超額營業(yè)額的5%。若某租戶月營業(yè)額為30萬元，租用面積為100平方米，其保底營業(yè)額為2萬元/100平方米，則該租戶每月應(yīng)繳納的租金為（）。A.1萬元B.1.5萬元C.2萬元D.2.5萬元9.物業(yè)管理的早期介入主要是指（）。A.物業(yè)竣工驗收后的管理B.物業(yè)接管驗收后的管理C.物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)階段的管理咨詢D.業(yè)主入住后的管理10.某物業(yè)項目的年潛在毛收入為500萬元，空置損失為50萬元，運營費用為150萬元，則該物業(yè)的凈經(jīng)營收入為（）。A.300萬元B.350萬元C.400萬元D.250萬元11.在物業(yè)保險中，由于火災(zāi)造成的建筑物損失屬于（）。A.基本險B.綜合險C.一切險D.附加險12.物業(yè)管理企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ)是（）。A.廣告宣傳B.服務(wù)質(zhì)量C.市場定位D.企業(yè)規(guī)模13.成本控制中的“標(biāo)準(zhǔn)成本”通常是指在（）下，應(yīng)該發(fā)生的成本。A.正常經(jīng)營條件B.最佳經(jīng)營條件C.歷史最低水平D.業(yè)主期望水平14.寫字樓租戶選擇時，主要考慮的因素不包括（）。A.租戶的聲譽B.租戶的財務(wù)狀況C.租戶的員工數(shù)量D.租戶與物業(yè)的匹配度15.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是一種（）的行為。A.政府定價B.市場交易C.行政指令D.內(nèi)部調(diào)配16.某物業(yè)的購置價格為1000萬元，年凈經(jīng)營收入為100萬元，則該物業(yè)的資本化率為（）。A.5%B.8%C.10%D.12%17.在物業(yè)租賃合同中，通常規(guī)定承租方有權(quán)續(xù)租的條款，這屬于（）。A.優(yōu)先購買權(quán)B.優(yōu)先續(xù)租權(quán)C.轉(zhuǎn)租權(quán)D.抵押權(quán)18.零售商業(yè)物業(yè)的租金計算方式中，為了鼓勵租戶提高營業(yè)額，通常采用（）。A.純租金B(yǎng).百分比租金C.基礎(chǔ)租金D.固定租金19.物業(yè)管理績效評價中，反映企業(yè)資產(chǎn)管理效率的指標(biāo)是（）。A.凈資產(chǎn)收益率B.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率C.營業(yè)利潤率D.成本費用利潤率20.物業(yè)經(jīng)營管理中的“虛擬經(jīng)營”是指（）。A.沒有實體的經(jīng)營活動B.通過網(wǎng)絡(luò)進行的經(jīng)營活動C.保留核心功能，外包非核心功能D.模擬經(jīng)營演練21.下列關(guān)于物業(yè)維護費用的說法中，錯誤的是（）。A.維護費用隨房齡增長而增加B.維護費用與物業(yè)質(zhì)量成正比C.維護費用具有突發(fā)性D.維護費用可以通過預(yù)防性維護降低22.在物業(yè)管理招投標(biāo)中，招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，這體現(xiàn)了（）原則。A.公開B.公平C.公正D.誠實信用23.某小區(qū)共有業(yè)主100戶，專有部分總面積10000平方米。若召開業(yè)主大會，需有（）以上的業(yè)主參加。A.20戶且2000平方米B.30戶且3000平方米C.50戶且5000平方米D.40戶且4000平方米24.物業(yè)管理企業(yè)在承接新項目時，進行的風(fēng)險評估屬于（）。A.事前控制B.事中控制C.事后控制D.反饋控制25.下列各項中，屬于物業(yè)管理企業(yè)固定成本的是（）。A.保安人員工資B.清潔用品費C.電梯維修費D.公共水電費26.在物業(yè)租賃管理中，租賃期限越長，租金水平通常（）。A.越高B.越低C.不變D.不確定27.物業(yè)管理企業(yè)編制財務(wù)計劃的第一步通常是（）。A.估算收入B.估算支出C.確定目標(biāo)利潤D.分析歷史數(shù)據(jù)28.某寫字樓物業(yè)的租金水平低于市場平均水平，其主要原因可能是（）。A.物業(yè)檔次高B.物業(yè)地理位置優(yōu)越C.物業(yè)空置率高D.租約條款優(yōu)惠29.在物業(yè)管理中，用于衡量物業(yè)經(jīng)營業(yè)績的重要指標(biāo)是（）。A.建筑面積B.使用面積C.經(jīng)營收入D.員工人數(shù)30.物業(yè)管理企業(yè)實施CRM（客戶關(guān)系管理）的核心目的是（）。A.收集業(yè)主信息B.提高客戶滿意度和忠誠度C.減少投訴D.降低管理成本31.下列關(guān)于物業(yè)大修基金的說法，正確的是（）。A.屬于物業(yè)管理企業(yè)的自有資金B(yǎng).用于日常維修養(yǎng)護C.專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造D.可以隨時提取32.在物業(yè)租賃合同中，承租方支付的押金通常用于（）。A.支付部分租金B(yǎng).擔(dān)保承租方履行合同義務(wù)C.支付水電費D.支付物業(yè)管理費33.某物業(yè)項目通過引入智能化系統(tǒng)提高了管理效率，降低了人工成本，這屬于（）。A.技術(shù)創(chuàng)新B.管理創(chuàng)新C.制度創(chuàng)新D.服務(wù)創(chuàng)新34.物業(yè)管理企業(yè)在進行市場定位時，應(yīng)重點分析（）。A.自身優(yōu)勢B.競爭對手情況C.客戶需求D.以上都是35.下列哪項不屬于物業(yè)經(jīng)營管理中的“三標(biāo)一體”管理體系？（）A.質(zhì)量管理體系（ISO9001）B.環(huán)境管理體系（ISO14001）C.職業(yè)健康安全管理體系（ISO45001）D.財務(wù)管理體系（ISO9004）36.某商業(yè)物業(yè)的租戶組合中，主力店占比過大，可能導(dǎo)致的風(fēng)險是（）。A.租金收入不穩(wěn)定B.人流不足C.主力店撤出后空置率飆升D.管理難度增加37.物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)時，投標(biāo)報價的主要依據(jù)是（）。A.招標(biāo)文件要求B.市場行情C.企業(yè)成本D.以上都是38.在物業(yè)經(jīng)營管理中，通過調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)來提升物業(yè)價值的方法屬于（）。A.資本性支出B.運營管理C.投資分析D.財務(wù)管理39.某物業(yè)項目的實際收入低于預(yù)算收入，應(yīng)采取的措施是（）。A.削減服務(wù)成本B.分析原因并加強收繳C.提高租金標(biāo)準(zhǔn)D.解雇管理人員40.物業(yè)管理合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完成的最后一項工作是（）。A.移交管理資料B.費用結(jié)算C.撤離現(xiàn)場D.配合新物業(yè)驗收二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）41.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容包括（）。A.租賃管理B.設(shè)施設(shè)備管理C.財務(wù)管理D.人力資源管理E.市場營銷42.影響物業(yè)租金水平的主要因素有（）。A.宏觀經(jīng)濟環(huán)境B.物業(yè)地段C.物業(yè)本身狀況D.租賃合同條款E.物業(yè)管理水平43.物業(yè)管理預(yù)算編制的原則包括（）。A.可靠性原則B.彈性原則C.充分性原則D.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則E.收付實現(xiàn)制原則44.寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)通常包括（）。A.提升物業(yè)形象B.確保物業(yè)保值增值C.提高租戶滿意度D.最大化租金收入E.降低空置率45.物業(yè)租賃市場中，主要的租賃合同類型有（）。A.定期租約B.按月租約C.意向書D.口頭協(xié)議E.自動續(xù)租租約46.物業(yè)管理企業(yè)進行成本控制的方法有（）。A.目標(biāo)成本法B.作業(yè)成本法C.價值工程法D.標(biāo)準(zhǔn)成本法E.隨意削減法47.零售商業(yè)物業(yè)管理的重點在于（）。A.租戶組合的優(yōu)化B.商業(yè)氛圍的營造C.促銷活動的組織D.公共區(qū)域的維護E.車輛交通管理48.物業(yè)經(jīng)營管理中的風(fēng)險類型包括（）。A.管理風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.法律風(fēng)險E.道德風(fēng)險49.物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)前應(yīng)進行的項目調(diào)研內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)基本情況B.業(yè)主需求C.周邊競爭環(huán)境D.企業(yè)自身資源E.當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)50.下列屬于物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)的有（）。A.經(jīng)濟效益指標(biāo)B.社會效益指標(biāo)C.服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)D.管理能力指標(biāo)E.成長性指標(biāo)51.物業(yè)管理企業(yè)實施多元化經(jīng)營策略時，應(yīng)考慮的因素有（）。A.市場需求B.自身資源能力C.風(fēng)險分散D.盈利能力E.政策限制52.物業(yè)租賃管理中，對潛在租戶的篩選標(biāo)準(zhǔn)包括（）。A.商業(yè)信譽B.財務(wù)穩(wěn)定性C.經(jīng)營業(yè)務(wù)性質(zhì)D.所需面積E.租金承受能力53.物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)報表主要包括（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.利潤表C.現(xiàn)金流量表D.所有者權(quán)益變動表E.附注54.提高物業(yè)價值的主要途徑有（）。A.保持高出租率B.增加資本性投入改善物業(yè)管理服務(wù)D.優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)E.延長物業(yè)壽命55.物業(yè)管理企業(yè)在處理客戶投訴時，應(yīng)遵循的原則有（）。A.及時性原則B.誠信原則C.客觀公正原則D.服務(wù)第一原則E.責(zé)任明確原則56.下列關(guān)于物業(yè)智能化系統(tǒng)的說法，正確的有（）。A.能夠提升管理效率B.能夠降低運營成本C.能夠提高物業(yè)安全性D.能夠提升客戶舒適度E.完全替代人工管理57.物業(yè)管理企業(yè)在進行人力資源規(guī)劃時，需要考慮（）。A.組織架構(gòu)B.崗位設(shè)置C.人員招聘D.培訓(xùn)開發(fā)E.薪酬福利58.物業(yè)經(jīng)營管理中的“投資回報率”計算涉及的因素有（）。A.初始投資額B.年凈收入C.持有期D.轉(zhuǎn)售價格E.融資成本59.物業(yè)管理企業(yè)品牌傳播的渠道包括（）。A.公共關(guān)系B.廣告C.員工口碑D.社區(qū)活動E.網(wǎng)絡(luò)營銷60.物業(yè)管理企業(yè)在接管新建物業(yè)時，應(yīng)進行的工作包括（）。A.資料移交B.現(xiàn)場驗收C.設(shè)備調(diào)試D.缺陷記錄E.入住辦理三、判斷題（共20題，每題0.5分。認(rèn)為正確的選A，錯誤的選B）61.物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)僅僅是實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。（）62.在預(yù)算編制中，運營費用預(yù)算通常基于歷史數(shù)據(jù)進行預(yù)測。（）63.物業(yè)租賃合同一旦簽訂，租金在任何情況下都不得調(diào)整。（）64.寫字樓的等級越高，其租金水平一定越高。（）65.物業(yè)管理企業(yè)的所有收入都來自于物業(yè)管理費。（）66.預(yù)防性維修可以延長設(shè)備的使用壽命，降低長期維護成本。（）67.物業(yè)管理的早期介入可以幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計，減少后期管理隱患。（）68.業(yè)主大會是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，有權(quán)解聘物業(yè)管理企業(yè)。（）69.物業(yè)管理企業(yè)可以將全部管理業(yè)務(wù)一并轉(zhuǎn)包給其他專業(yè)公司。（）70.零售商業(yè)物業(yè)的租金只與租戶的營業(yè)額掛鉤，與面積無關(guān)。（）71.物業(yè)管理企業(yè)的利潤主要取決于物業(yè)項目的規(guī)模。（）72.在進行物業(yè)投資分析時，現(xiàn)金流量比會計利潤更能反映真實的盈利能力。（）73.物業(yè)管理招投標(biāo)必須公開進行，不得采用邀請招標(biāo)方式。（）74.物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)協(xié)助維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序。（）75.物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會批準(zhǔn)。（）76.物業(yè)保險的目的是為了轉(zhuǎn)移物業(yè)管理過程中可能面臨的意外風(fēng)險。（）77.租戶的滿意度是衡量物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)，但不直接影響租金收繳率。（）78.資本支出預(yù)算通常用于購買固定資產(chǎn)或進行大型修繕。（）79.物業(yè)管理企業(yè)在提供增值服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，不得強制服務(wù)。（）80.物業(yè)管理市場的競爭主要是價格的競爭，與服務(wù)質(zhì)量關(guān)系不大。（）四、填空題（共10題，每題1分）81.物業(yè)經(jīng)營管理是以________為對象的綜合性管理活動。82.在物業(yè)租賃管理中，________是指租戶在租賃期內(nèi)實際支付租金的面積。83.物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)報表中，反映企業(yè)在一定會計期間經(jīng)營成果的報表是________。84.寫字樓物業(yè)管理中，________是指租戶在租賃開始時支付給業(yè)主的一筆款項，通常用于保證履約。85.零售商業(yè)物業(yè)通過________來吸引客流，提升整體商業(yè)價值。86.物業(yè)管理預(yù)算按時間跨度可分為年度預(yù)算、季度預(yù)算和________。87.物業(yè)管理中的________是指為了保證物業(yè)正常使用而進行的日常養(yǎng)護工作。88.在物業(yè)投資分析中，________是指投資額與年凈經(jīng)營收入的比值。89.物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中，針對項目特點提出的具體管理方案稱為________。90.物業(yè)管理的________原則要求企業(yè)在經(jīng)營活動中兼顧經(jīng)濟效益和社會效益。五、簡答題（共5題，每題5分）91.簡述物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)的物業(yè)管理的區(qū)別。92.物業(yè)管理企業(yè)在編制運營預(yù)算時，應(yīng)考慮哪些關(guān)鍵因素？93.簡述寫字樓物業(yè)租賃管理中，對租戶進行資信評估的主要內(nèi)容。94.物業(yè)管理企業(yè)進行風(fēng)險管理的流程是什么？95.簡述零售商業(yè)物業(yè)中“主力店”的作用及其對租金策略的影響。六、計算題（共2題，每題10分）96.某商業(yè)物業(yè)總建筑面積為20000平方米，可出租面積為16000平方米。當(dāng)前市場平均租金為5元/平方米/天。該物業(yè)目前空置率為20%。已知：(1)潛在毛收入（PGI）=可出租面積×市場租金×365(2)空置和收租損失按潛在毛收入的10%計算(3)運營費用（OE）為有效毛收入（EGI）的30%請計算：(1)該物業(yè)的潛在毛收入（PGI）。(2)該物業(yè)的有效毛收入（EGI）。(3)該物業(yè)的凈經(jīng)營收入（NOI）。97.某物業(yè)管理項目計劃年度內(nèi)發(fā)生如下數(shù)據(jù)：(1)預(yù)計全年物業(yè)管理服務(wù)收入（含停車費）為500萬元。(2)多種經(jīng)營收入預(yù)計為50萬元。(3)物業(yè)管理服務(wù)成本預(yù)計為300萬元（含人工、清潔、綠化、辦公等）。(4)稅金及附加按總收入的5.5%計算。(5)營業(yè)外支出預(yù)計為2萬元。請計算該項目年度的：(1)總收入。(2)總成本費用（假設(shè)多種經(jīng)營成本率為收入的60%）。(3)營業(yè)利潤。七、案例分析題（共2題，每題15分）98.案例背景：某高檔寫字樓物業(yè)，位于城市中心商務(wù)區(qū)，建成于2010年，地上30層，地下3層，總建筑面積8萬平方米。由于周邊新建了多個甲級寫字樓，市場競爭加劇，導(dǎo)致該物業(yè)近兩年的空置率從5%上升至15%，租金水平也出現(xiàn)了下滑趨勢。物業(yè)管理公司為了應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，決定調(diào)整經(jīng)營管理策略。問題：(1)作為物業(yè)管理師，你將如何通過租賃管理策略來降低空置率？（6分）(2)除了租賃策略，還可以采取哪些經(jīng)營管理措施來提升物業(yè)的競爭力？（5分）(3)在制定新的租金方案時，應(yīng)考慮哪些具體因素？（4分）99.案例背景：某大型住宅小區(qū)，入住率達95%。由于建設(shè)年代較早，小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備（如電梯、給排水管道）開始出現(xiàn)老化現(xiàn)象，維修頻率和維修成本逐年上升。同時，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求卻在不斷提高，投訴主要集中在維修響應(yīng)慢和公共區(qū)域清潔度不夠上。物業(yè)管理公司面臨著成本上漲和業(yè)主不滿的雙重壓力。問題：(1)針對設(shè)施設(shè)備老化問題，從財務(wù)管理和技術(shù)管理兩個角度，提出合理的解決方案。（6分）(2)如何平衡“提升服務(wù)品質(zhì)”與“控制運營成本”之間的矛盾？（5分）(3)為了解決維修資金不足的問題，可以采取哪些融資或資金籌集渠道？（4分）參考答案及解析一、單項選擇題1.A2.C3.C4.B5.B6.D7.C8.C9.C10.A11.C12.B13.A14.C15.B16.C17.B18.B19.B20.C21.B22.B23.C24.A25.A26.B27.D28.C29.C30.B31.C32.B33.A34.D35.D36.C37.D38.B39.B40.D二、多項選擇題41.ABCDE42.ABCDE43.ABC44.ABCDE45.AC46.ABCD47.ABCDE48.ABCDE49.ABCDE50.ABCDE51.ABCDE52.ABCDE53.ABCDE54.ABCDE55.ABCDE56.ABCD57.ABCDE58.ABCDE59.ABCDE60.ABCDE三、判斷題61.B62.A63.B64.B65.B66.A67.A68.A69.B70.B71.B72.A73.B74.A75.A76.A77.B78.A79.A80.B四、填空題81.物業(yè)82.計租面積83.利潤表84.租賃保證金（或押金）85.租戶組合優(yōu)化（或主力店）86.月度預(yù)算87.日常維修（或養(yǎng)護）88.資本化率89.物業(yè)管理服務(wù)方案90.社會效益與經(jīng)濟效益統(tǒng)一（或綜合效益）五、簡答題91.參考答案：(1)管理目標(biāo)不同：傳統(tǒng)物業(yè)管理側(cè)重于保持物業(yè)正常使用和清潔安全；物業(yè)經(jīng)營管理側(cè)重于物業(yè)的保值增值和投資回報。(2)管理內(nèi)容不同：傳統(tǒng)物業(yè)管理主要是“四保”（保潔、保綠、保修、保安）；物業(yè)經(jīng)營管理還包括租賃管理、資本運作、財務(wù)分析、市場定位等。(3)服務(wù)對象不同：傳統(tǒng)物業(yè)管理主要服務(wù)于業(yè)主和使用人；物業(yè)經(jīng)營管理還需服務(wù)于投資者，關(guān)注市場動態(tài)。(4)人員要求不同：物業(yè)經(jīng)營管理要求管理人員具備財務(wù)、金融、房地產(chǎn)專業(yè)知識。92.參考答案：(1)歷史數(shù)據(jù)：分析過去幾年的收入和支出趨勢。(2)市場預(yù)測：考慮通貨膨脹、市場租金變化、勞動力成本波動。(3)物業(yè)狀況：設(shè)施設(shè)備老化程度、維修計劃。(4)合同條款：租賃合同中的租金調(diào)整條款、服務(wù)合同中的價格變動。(5)業(yè)主目標(biāo)：業(yè)主對現(xiàn)金流的要求和對物業(yè)的投入計劃。93.參考答案：(1)商業(yè)信譽：考察租戶在行業(yè)內(nèi)的口碑和過往履約記錄。(2)財務(wù)狀況：審核租戶的財務(wù)報表，評估其償債能力和現(xiàn)金流。(3)經(jīng)營業(yè)務(wù)：判斷租戶的業(yè)務(wù)性質(zhì)是否符合寫字樓的定位和形象。(4)發(fā)展前景：分析租戶所在行業(yè)的發(fā)展趨勢和租戶自身的成長性。(5)個人信用：對于小型企業(yè)，可能需要考察企業(yè)主的個人信用。94.參考答案：(1)風(fēng)險識別：識別經(jīng)營管理中可能面臨的各種風(fēng)險（如市場風(fēng)險、法律風(fēng)險）。(2)風(fēng)險評估：分析風(fēng)險發(fā)生的概率及其可能造成的損失程度。(3)風(fēng)險控制：采取預(yù)防措施降低風(fēng)險發(fā)生的概率（如加強安全管理、購買保險）。(4)風(fēng)險轉(zhuǎn)移：通過合同條款、保險等方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給第三方。(5)風(fēng)險監(jiān)控：持續(xù)監(jiān)控風(fēng)險狀況，調(diào)整風(fēng)險管理策略。95.參考答案：(1)作用：產(chǎn)生客流，帶動小型店鋪（衛(wèi)星店）的生意。確定商業(yè)物業(yè)的主題和定位。提升商業(yè)物業(yè)的整體知名度和形象。填補大面積空間，提高出租率。(2)對租金策略的影響：主力店通常租金較低，甚至享有免租期，以吸引其入駐。通過主力店帶來的客流，可以支撐周邊小店鋪的高租金（百分比租金）。租約期限通常較長，以保證商業(yè)的穩(wěn)定性。六、計算題96.參考答案：解：(1)潛在毛收入（PGI）=可出租面積×市場租金×365=16000×5×365=29,200,000（元）=2920萬元(2)空置和收租損失=PGI×10%=2920×10%=292萬元有效毛收入（EGI）=PGI空置和收租損失=2920292=2628萬元(3)運營費用（OE）=EGI×30%=2628×30%=788.4萬元凈經(jīng)營收入（NOI）=EGIOE=2628788.4=1839.6萬元答：該物業(yè)的潛在毛收入為2920萬元，有效毛收入為2628萬元，凈經(jīng)營收入為1839.6萬元。97.參考答案：解：(1)總收入=物業(yè)管理服務(wù)收入+多種經(jīng)營收入=500+50=550（萬元）(2)多種經(jīng)營成本=多種經(jīng)營收入×60%=50×60%=30（萬元）總成本費用=物業(yè)管理服務(wù)成本+多種經(jīng)營成本+稅金及附加稅金及附加=總收入×5.5%=550×5.5%=30.25（萬元）總成本費用=300+30+30.25=360.25（萬元）(3)營業(yè)利潤=總收入總成本費用營業(yè)外支出=550360.252=187.75（萬元）答：該項目年度總收入為550萬元，總成本費用為360.25萬元，營業(yè)利潤為187.75萬元。七、案例分析題98.參考答案：(1)租賃管理策略：優(yōu)化租戶組合