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房地產估價制度與政策知識點資料內容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯系本人改正或者刪除。房地產估價師《制度與政策》資料(1)-06-0114:18

【大

中

小】【打印】【我要糾錯】第一章房地產業【本章主要內容】第一節房地產業概述第二節住房制度概述第三節土地制度概述第四節房地產法制建設【內容詳解】第一節房地產業概述1.房地產的基本概念概念房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理(五類)的行業在國民經濟分類中屬第三產業房地產業與建筑業的區別與聯系區別:房地產業是第三產業,建筑是物質生產部門,屬第二產業聯系:房地產業與建筑業是甲方與乙方的關系2.房地產業的作用(七大作用)為國民經濟發展提供重要物質條件房地產業關聯度高,帶動力強,可帶動相關產業的發展(GDP要靠房地產的拉動作用)可改進人民的住房條件和生活環境可加快舊城改造和城市基礎設施建設有利于優化產業結構,改進投資環境可擴大就業可增加政府財政收入3.房地產業的細分(兩大行業3大類)房地產開發業(主體地位)房地產服務業物業管理房地產中介服務業咨詢估價經紀(成熟的房地產市場中,經紀業是主體)【注意】中介和經紀的區別房地產服務業和房地產中介服務業的區別【\o"真題"真題】物業管理業不屬于房地產中介服務業。()【答案】√【答案】物業管理屬于房地產服務業,但不屬于房地產中介服務業,中介服務業包括咨詢、估價和經紀三類。【典型例題】()是指為有關房地產活動當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

A．房地產投資開發

B．房地產咨詢

C．房地產估價

D．房地產經紀【答案】B4.房地產業的歷史延革(五個時期)1949年以前以土地和房產私有制為基礎的房地產業1949~1955年,確立產權,建設機構改進生活條件的房地產穩定期1055~1965年,國家經租與公私合營,確立了公有制在房地產中的主體地位1966~1978年,房地產混亂停滯1978~今,進行了城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革,確立了社會主義房地產市場第二節城鎮住房制度改革【中國的住房制度】城鎮住房制度－78年后發生根本性變化農村住房制度－農民自建、自住、住房私有制度,一直未發生變化【中國房地產業的發展得益于以下三項改革】城鎮住房制度改革城鎮土地使用制度改革房地產生產方式改革1.城鎮住房制度改革傳統城鎮住房制度國家統包、無償分配、低租金、無期限使用為特點的實物福利性住房制度根本問題不能有效滿足城鎮居民的住房需求以租無法養房住制度改革的階段(三階段)探索和試點階段－提出走住房商品化道路(1978－1991)改革的全面推進和配套改革階段(1991－1994)改革的深化和全面實施階段(1994年以后)2.現行城鎮住房制度的基本框架(三個方面)新增住房供應方面(兩條腳走路)加強經濟適用住房的建設和管理(經濟適用房)增加普通商品房供應,控制高檔商品房建設(商品房)存量住房方面(房改)推進公房出售完善住房補貼制度政府住房保障職能建立完善廉租房制度2.1經濟適用房性質經濟適用房地具有保障性的政策性商品房(是商品房的一種)出售價格確定實行政府指導價,按保本微利原則確定經濟適用住房的成本(八項)征地和拆遷補償費勘察設計和前期工程費建安工程費住宅小區基礎設施建設費企業管理費,一般控制在2%以下貸款利息稅金開發利潤,按前四項的3%以下政府的優惠政策－哪些措施降低開發成本(主要五項)土地無償劃撥減免行政事業性收費政府承擔小區外基礎設施建設控制開發貸款利率稅收優惠政策建設的規定嚴格控制在中小套型嚴格審定銷售價格嚴格實行建設項目招標投標制度供應的規定供應實行申請、審批和公示制度集資、合作建房資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分,不得成為變相的實物分房或開發經營【\o"真題"真題】經濟適用住房出售價格實行政府定價,按保本不盈利的原則確定。()【答案】X【解析】實行政府指導價,按保本微利原則確定【真題】經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度。()【答案】√2.2普通商品房(兩個70政策)從6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的土地供應,其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%2.3廉租房內含廉租房是解決最低收入和低收入家庭住房困難的主要渠道保障方式城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租相結合的方式,以發放租賃補貼為主人均廉租房面積\o"標準"標準原則上不超過當地人均住房面積的60%租金標準實行政府定價,由維修費、管理費二項因素構成租賃住房補貼標準按市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算廉租住房房源(四項來源)政府新建收購改建鼓勵社會捐贈廉租住房保障資金來源(五項來源)財政預算資金住房公積金增值收益－提取貸款風險準備金和管理費用之后土地出讓凈收益－用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%,可適當提高廉租住房租金收入－實行收支兩條線管理,專項用于廉租房維護和管理中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助(支持對中西部困難地區)【\o"真題"真題】中國到”十一五”期末,全國廉租住房制度的保障范圍要求擴大到()住房困難家庭。

A．低收入

B．中低收入

C．中等收入

D．所有【答案】A【真題】政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供()。

A．商品住房

B．限價商品住房

C．經濟適用住房

D．廉租住房

【答案】D【解析】低收入的住房保障只有廉租房。【真題】廉租住房保障資金的來源有()

A．財政預算資金

B．房屋維修資會

C．土地出讓凈收益

D．住房公積金增值收益

E．廉租住房預售資金

【答案】ACD第三節城市土地使用制度改革1.土地所有制(土的實行社會主義公有制)1.1國有土地內含所有權歸全民所有,由國務院代表國家行使國有土地的范圍(土地管理法)城市市區的土地農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地國家依法征收的土地依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地農村集體經濟組織全部成員轉為城市居民的,原屬于其成員集體所有的土地因國家組織移民、自然災害等原因,農民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地特殊情況建制鎮的土地所有權問題區別對待取得建設用地使用權的途徑(四種)劃撥出讓轉讓租賃關于國有建設用地的相關規定使用權人享有占有、使用和收益的權利(還有部分處分的權利)不得改變土地用途,如需改變用途,必須經有關行政主管部門批準建設用地使用權能夠在土地的地表、地上或者地下分別設立房隨地走地隨房走【\o"真題"真題】國有土地所有權由()代表國家行使。

A．國務院

B．國務院土地行政主管部門

C．市、縣人民政府

D．市、縣人民政府土地行政主管部門【答案】A

【解析】政府代表國家行使,只能是中央人民政府。1.2集體土地內含所有權歸農民集體所有三種具體形式村農民集體村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體鄉(鎮)農民集體集體所有土地的范圍農村和城市郊區的土地一般屬于農民集體所有(法律明確規定屬于國家所有的除外)宅基地和自留地、自留山,屬于集體所有法律明確規定屬于集體的礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源(如無規定屬國家所有)2.土地管理基本制度(四大制度)土地登記制度國有土地使用權登記集體土地所有權登記集體土地使用權登記她項權利登記土地有償有限期使用制度土地使用權出讓有償有期限土地用途管制制度土地分為農用地、建設用地和未利用土地三大類核心是不能隨意改變土地的用途,農用地轉用需經政府批準控制建設用地總量耕地保護制度包括新開墾地、輪歇地、草田輪作地以種植農作物為主間有樹木的土地耕種3年以上的灘地和灘涂也屬于耕地3.城鎮土地使用制度改革原有的使用制度核心(兩方面)土地實行行政劃撥,無償無期限使用(無償無期限使用)禁止土地使用者轉讓土地(禁止流轉)城鎮土地使用制度改革的進程(五方面)征收土地使用費開展土地使用權有償出讓和轉讓制定地方性土地使用權出讓、轉讓法規修改憲法和土地管理法制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例4.現行城鎮土地使用制度的基本框架在不改變城市土地國有的條件下,采取拍賣、招標、協議、掛牌等方式,將土地使用權有償、有限期出讓給土地使用者(有償有期限)土地使用者在使用年限內能夠轉讓、出租、抵押或者用于其它經濟活動(使用權可入市)需要繼續使用的,經批準期限能夠延長,按當時市場情況補交地價(可延期)第四節房地產法制建設1.房地產法律體系(六類)法律－人大經過(四法律)行政法規－國務院令(六條例)地方性法規部門\o"規章"規章－國務院部委部長令地方性政府規章\o"規范"規范性文件和技術規范2.房地產相關法律(四法律)城市房地產管理法土地管理法城鄉規劃法物權法3.房地產行政法規(六條例)土地管理法實施條例城市房地產開發經營管理條例城市房屋拆遷管理條例城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例住房公積金管理條例物業管理條例4.房地產部門規章名稱特點:XX辦法,規定第二章建設用地制度與政策【本章主要內容】第一節集體土地征收第二節建設用地使用權出讓第三節建設用地使用權劃撥第四節閑置土地的處理【內容詳解】第一節集體土地征收1.征收集體土地的特點1.1集體土地概述農村和城市郊區的土地,除法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依發生轉移的除外(集體土地流轉的特例)【\o"真題"真題】《土地管理法》規定,農民自有住宅的宅基地,屬()所有。

A．國家

B．所在的村民小組

C．農民個人

D．農民集體【答案】D【解析】宅基地的所有權也歸集體,使用權歸農民個人。1.2征地集體土地的概念是國家為了公共利益的需要,依法將集體所有土地轉變為國有土地并給予補償的行為實質是土地所有權由集體所有變為國家所有1.3征收與征用的共同與不同之處共同之處都具有一定強制性都要經過法定程序都要依法給予補償不同之處征收是所有權發生改變,由集體所有權轉變為國家所有權征用是使用權改變,所有權不變,強制使用,特定情況結束后應返還原所有人【真題】國家為了公共利益的需要,征用集體土地,其土地所有權不發生轉移。()【答案】√

【解析】征用所有權不發生變化,只是使用權變化。1.4征收的特點強制性-土地征收是國家行為妥善安置被征地單位和人員的生產和生活-要給予被征地單位經濟補償被征收的土地所有權發生轉移-集體所有土地轉變為國家所有土地2.征收的原則珍惜耕地,合理利用土地的原則能不征就不征,能少征就少征保證國家建設用地的原則該征就征,反對拒征和大幅度提高征地費用妥善安置被征地單位和農民的原則對征收的土地要適當補償對農民造成的損失要適當補助對因征地造成的剩余農業勞動力要適當安排妥善安置拆遷戶有償使用土地的原則土地征收后,除公共設施基礎設施外,就應實行有償使用供應依法征地的原則必須有縣級以上政府的批準文件按照合法的程序和法定的審批權限依法辦理手續限止以租代征【\o"真題"真題】下列關于集體土地征收或者征用的表述中,正確的有()。

A．征收或者征用都是為了公共利益需要

B．征收或者征用都要依法給予補償

C．征收是國家行為,征用是企業行為

D．征收是土地所有權發生改變,征用是土地使用權發生改變

E．征收是強制性的,征用是非強制性的【答案】ABD3.征收、征用集體土地的政策規定3.1征收土地的范圍為了公共利益的需要,能夠征收集體土地土地征收后,所有權屬于國家,用地單位只有使用權【\o"真題"真題】《憲法》規定,國家為了公共利益的需求,能夠依照法律規定對土地實行()并給予補償

A．征收

B．征用

C．征收或者征用

D．征購【答案】C3.2征收土地批準權限聽證制度-在征地依法報批前,當地土地行政主管部門應組織聽證征收土地實行兩級審批制度－國務院和省級政府(所有權轉變)農用地轉為建設用地的,應辦理農地轉用審批手續(用途轉變)由國務院審批的基本農田基本農田以外的耕地超過35公頃的其它土地超過70公頃的其它用地由省級政府審批并報國務備案3.3申請征地不得化整為零征收土地應根據總體設計一次申請批準,不得化整為零分期建設的項目,應當分期征地,不得先征待用鐵路、公路、輸油等管線工程能夠分段征收3.4對被征地單位和農民進行安置、補償和補助由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費3.5臨時用地政策由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地時申請并取得批準由建設單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協議(征用而非征收)臨時用地期限最多不超過2年不得改變批準的用途,不得從事生產性、經營性活動,不得修建永久性建筑期滿后建設單位清理場地支付費用,到土管部門注銷登記超期可再次提出申請,不退地又不申請的視為違章用地3.6聯營使用集體土地政策(兩種方法)聯營指全民或集體所有制企業與農村集體經濟組織共同投資興辦聯營企業持縣級以上政府批準的設計任務書或其它批準文件由聯營企業向縣級以上政府土管部門提出用地申請兩種處理方式批準后能夠改變土地性質,實行征收也能夠不改變土地所有權,作為聯營條件(聯營企業用地能夠不改變土地權屬性質)3.7征收土地公告(主要是兩個公告)概念由被征收土地所在的市縣人民政府,在收到征收土地方案后10日內以書面或其它形式進行公告征地公告內容(四項)征收批準機關、文號、時間和用途(批文)被征收土地的所有權人、位置、地類和面積(土地)征地補償\o"標準"標準和農業人口安置途徑(人員)辦理征地補償的期限與地點(手續)征地補償安置方案公告內容被征地土地情況土地補償費標準、數量、支付對象和方式安置補助費的標準、數量、支付對象和方式地上附著物和青苗的補償標準和支付方式農業人口具體安置途徑其它措施未過行公告的,被征地單位和個人有權拒絕辦理手續3.8征地補償費的使用補償和安置補助費按有關規定使用(給村集體或農民個人)耕地占用稅用于土地開發和農業發展菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發建設和土地的調整和治理征地管理費用于土地管理部門的各種業務開支3.9特殊征地政策大中型水利水電工程補償－國務院另行規定征收林地、園林－林業管理部門規定征收中發現文物、古跡、古樹－報相關部門處理后方可征地烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理用地范圍內有國防設施－經協商后方可征收4.土地征收補償范圍和\o"標準"標準【征地補償費的構成】三大類土地補償費－給集體的,補償所有權安置補助費－給個人的,安置勞動力地上物及青苗補償費－給地上物的所有人【注意專有名詞的精準性】征地補償費與土地補償費不同安置補助費,不叫安置補償費4.1土地補償費內含是征地費的主要部分,為補償被征地和原土地使用人的經濟損失而支付的款項(對地)由用地單位支付土地補償費標準征收耕地的補償費,為該耕地被征收前3年平均年產值的6－10倍(按原用途補償)其它土地標準,由省級規定4.2安置補助費內含安置補助費是為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費(對人)耕地標準安置補助費＝需要安置的農業人口數×每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前3年平均年產值的4－6倍每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍非耕地標準由省級規定征地補償費的特殊規定人均耕地特別少的地區,按前述標準支付土地補償費和安置補助費,尚不能使農民保持原有生活水平的,經省級政府批準,能夠增加安置補助費,但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征前3年平均年產值的30倍土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限,尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的,當地人民政府能夠用國有土地有償使用收入予以補貼政府的管理省級政府要制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價征地補償做到同地同價國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算對有穩定收益的項目,農民可用建設用地使用權入股4.3地上附著物和青苗補償費地上附著物和青苗補償費\o"標準"標準,由省級政府規定征收城市郊區的菜地,繳納新菜地開發建設基金城市郊區的菜地,是指連續3年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘4.4臨時用地補償標準征用臨時用地,應與集體經濟組織簽訂臨時用地協議按土地前3年平均年產值逐年給予補償(注意沒有倍數)但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過土地補償費和安置補助費的總和【為何有高限的規定】臨時用地補償相當于租金征地補償費相當于銷售價格如果租金之和超過了售價,那就不如買了而不是租4.5補償費用的使用土地補償費－農村集體經濟組織所有地上附著物和青苗補償費－歸地上附著物和青苗的所有者安置補助費(三種方式)由農村集體經濟組織安置人員的－由農村集體經濟組織管理和使用其它單位安置的人員－支付給安置單位不需要統一安置的人員－發放給個人【\o"真題"真題】下列關于征收土地的表述中,正確的是()

A．土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產值的6至10倍

B．安置補助費只能發放給安置單位

C．并非所有的征地都要支付青苗補償費

D．只有所征土地連續三年以上常年種菜,才須繳納新菜地開發建設基金【答案】C

【解析】A征收耕地按此標準,非耕地可參照此標準由省級政府標準。B安置補助費有三種發放方式,由農村集體經濟組織安置人員的－由農村集體經濟組織管理和使用,其它單位安置的人員－支付給安置單位,不需要統一安置的人員－發放給個人;D魚塘也要交。5.土地征收工作程序5.1申請用地申請機構土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請的依據經批準的設計任務書或初步設計年度基本建設計劃(立項)其它所需附上有\o"資料"資料建設單位有關資質證明項目可行性研究報告批復或其它有關批準文件土地行政部門出具有用地預審報告初步設計或其它有關材料建設項目總平面布置圖占用耕地的,提出補充耕地方案項目位于地質災害區的,提供地質災害危險性評估報告提供地價評估報告5.2受理申請并審查有關文件(一書四方案)審查時間受理的30日內編制(一書)建設項目用地呈報說明書擬定(四方案)農用地轉用方案(用途轉變)補充耕地方案征地方案(所有權轉變)供地方案(使用權轉變)流程經同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查5.3審批用地(一制度)實行土地管理部門內部會審制度審批土地批文必須是政府的,而不是土管部門的5.4征地實施實施機構被征收土地所在地市縣人民政府(注意不是土管部門)程序征地公告支付征地費安置農業人口協調征地爭議5.5簽發用地證書(合同+登記)有償使用土地的－簽訂《土地使用權出讓合同》以劃撥方式使用土地的,簽發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》用地單位持上述文件辦理土地登記手續5.6征地批準后的實施管理時間用地批準后至頒發土地使用權證書前的管理措施會同有關部門落實安置措施督促被征地單位按期移交土地處理征地過程中的各種爭議填寫征地結案報告(表示征地工作結束)5.7建立征收土地檔案(三項要求)整理和收集征收過程中形成的各種文件收集存檔的文件一律是原件市、縣范圍內的土地檔案應統一格式第二章建設用地制度與政策第二節建設用地使用權出讓【供地方式】劃撥－無償無期限出讓－有償有期限1.出讓的概念出讓是指國家將國有土地使用權在一定上限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為出讓金是指通地有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者,按照合同規定的期限,一次或分次提前支付的整個使用期間的地租出讓的含義出讓是土地一級市場,由國家壟斷,一方必定是國家經出讓取得使用權的單位,只有使用權,所有權依然歸國家所有。在期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權(部分處分權);土地使用權能夠入市,能夠進行轉讓、出租、抵押等經營活動,但地下埋藏物歸國家所有使用者只有在向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書集體土地不經征收不得出讓出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系,具有平等、自愿、有償、有期限的特點(民事關系)2.建設用地使用權出讓計劃出讓土地的三符合符合土地利用總體規劃符合城市規劃符合年度建設用地計劃程序省級政府下達控制指標,擬定年度出讓國有土地總面積方案具體出讓每幅地的條件,由市縣級政府土管部門會同規劃、建設、房產管理部門擬定,經有批準權人民政府批準后,由市、縣土管部門實施3.出讓方式3.1出讓方式方式(四種)招標、拍賣、掛牌、協議應采用招拍掛的情形工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地(五類)其它性質,同一土地有兩個以上意向用地者的【注意】要分清以下概念的級別劃撥、出讓、招標、拍賣、掛牌、協議3.2出讓的一般規定(招拍掛的共同要求)招拍掛都必須發布公告招拍掛都應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則掛牌出讓的,出讓公告中規定的申請截止時間,應當為掛牌出讓結束日前2天市縣政府土管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或底價標底或底價不得低于國家最低\o"標準"標準確定招標標底、拍賣和掛牌的起叫價、底價、投標競買保證金,應該實行集體決策招標標底和拍賣掛牌的底價,在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束前應保密3.3招標出讓的含義與程序招標出讓的含義是指市、縣國土部門發布招標公告,邀請特定或者不特定的自然人、法人和其它組織參加國有建設用地使用權投標,根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為本方式有利于公平競爭,適用于需要優化土地布局,重大工程的較大地塊的出讓程序投標開標－投標人少于三人,應終止招標活動評標－評標小組由出讓人代表,有關專家組成,人數為五人以上單數中標－基本原則是價高者得,對能夠最大限度地滿足招標文件中各項綜合評價標準,或者通史滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人,應當確定為中標人3.4拍賣出讓的含義與程序含義拍賣出讓是指出讓人發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為拍賣的方式特點是利于公平競爭,一般出最高價者取得土地使用權適用于區位條件好,交通便利的鬧市區,土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓競買人不足三人,或者競買人的最高應價未達到底價時,應當終止拍賣程序主持人點算競買人主持人介紹拍賣宗地情況主持人宣布拍賣規則主持主人報出起叫價競買人舉牌應價或者報價主持人確認應價或者報價后繼續競價主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價報價的,主持人落槌表示成交主持人宣布最高應價報價者為競得人3.5協議出讓的含義含義協議出讓是指政府作為土地所有者與選定的受讓方磋商用地條件及價款,達成協議并簽訂土地使用權出讓合同,有償出讓土地使用權的行為特點自由度大,不利于公平競爭適用范圍適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地處罰應當以招標掛方式出讓的而擅自采用協議方式出讓,對直接負責的主管人員和其它直接責任人員給予處分,構成犯罪,追究刑事責任【歸納總結】方式人數少于三個適用范圍法律文件招標終止招標需要優化土地布局,重大工程的較大地塊的出讓中標通知書拍賣終止拍賣區位條件好,交通便利的鬧市區,土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓成交確認書掛牌能夠成交成交確認書協議一般只有一家適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地協議出讓合同3.6掛牌出讓的含義與程序含義是指出讓人發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定建設用地使用人的行為掛牌時間不少于10個工作日掛牌期間,土管部門能夠根據競買人的競價情況調整增價幅度程序在掛牌起始日,出讓人將土地情況及要求在土地交易所掛牌公布符合條件的競買人填寫報價單報價掛牌主持人確認該間報價后,更新顯示持牌價格掛牌主持人在掛牌公告規定的截止時確定競得人(可有現場競價環節)掛牌確認成交的規則在掛牌期限內只有一個競買人報價的,且報價不低于底價,掛牌成交在掛牌期限內有兩個或兩個以上的競買人報價的,出價最高者為競得人報價相同的,先提交報價單者為競得人(必須高于底價)在掛牌期內無應價者或者競買人的報價均低于底價的,掛牌不成交3.7確定土地使用人之后的步驟出讓人應向確定的土地使用者發出中標通知書或成交確認書中標通知書或成交確認書具有法律效力,出讓人改變競得結果或中標人放棄中標宗的地,應當承擔法律責任按中標通知書或成交確認書中約定的時間雙方簽訂國有建設用地使用權出讓合同出讓人應在10個工作日內公布結果受讓人付清全部土地出讓價款后,可辦理土地登記,領取國有建設用地使用權證書不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書4.出讓年限法定出讓最高年限居住用地70年工業用地50年\o"教育"教育、科技、文化、衛生、體育用地50年商業、旅游、娛樂用地40年綜合或者其它用地50年具體的出讓年限能夠短于但不能長于以上最高年限【\o"真題"真題】甲開發商按法定最高出讓年限取得一塊商業用地的土地使用權。李某購得該地塊上建成的商業用房一間,五年后又將該房轉讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是()年。

A．33

B．35

C．38

D．40【答案】A【解析】商業用地最高出讓年限為40年,轉讓后只有剩余年限:40－2－5＝335.建設用地使用權的收回(四種情況)5.1期限屆滿的處理住宅期限屆滿自動續期非住宅應當至遲于屆滿前一年申請續期除根據社會公共利益需要收回土地的,應當予以批準。批準的應重新簽訂土地使用權出讓合同,支付出讓金屆滿未申請或申請未獲批準的,土地使用權由國家無償收回,該土地上的不動產的歸屬,有約定的,按照約定,沒有約定或者或者約定不明的,按規定辦理【真題】依據《物權法》的規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,()。

A．由國家無償收回

B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期

D．應于屆滿前1年申請續期【答案】B

【解析】無須申請,自動續期。【真題】下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中,正確的是()。

A．非住宅建沒用地使用權期限屆滿后,自動續期

B．住宅建設用地使用權期限屆滿后,自動續期

C．非住宅建設用地使用權期間屆滿后,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于期滿前6個月申請續期

D．住宅建設用地使用權期間屆滿后,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于期滿前2年申請續期【答案】B

【解析】非住宅建設用地使用權期限屆滿后,應當至遲于屆滿前一年申請續期5.2期限屆滿前提前收回期限屆滿前,因公共利益需要能夠提前收回土地提前收回土地使用權應對其上的房屋及不動產給予補償,并退還相應的出讓金5.3因土地使用者不履行合同而收回不履行合同的情況土地使用者未如期支付地價款(60日內付清)土地使用者未按合同約定的期限和條件開發和利用土地5.4司法機關決定收回因土地使用者觸犯法律,不能繼續履行合同,司法機關決定沒收財產,收回土地使用權6.建設用地使用權的終止因土地滅失而終止(標的物不存在)因土地使用者的拋棄而終止(權利人不要了)7.建設用地使用權出讓合同簽訂主體市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂合同類型(三類)成片土地使用權出讓合同項目用地(宗地)土地使用權出讓合同劃撥土地補辦出讓合同以及因附著物出租、轉讓、抵押而補佃土地使用權出讓合同7.1合同的主要內容合同(主體)當事人的名稱和住所土地界址、面積等建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間土地用途使用期限出讓金等費用及其支付方式解決爭議的方法附件宗地平面界址圖出讓宗地豎向界限規劃條件7.2合同的履行閑置的處理超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,能夠征收相當于出讓金20%以下的土地閑置費滿二年未動工開發的,能夠無償收回土地使用權因不可抗力或政府、政府有關部門的行為,或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外用途改變用地單位改變土地利用條件及用途,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門的同意,變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款(兩部門批準)未達到出讓合同約定的開發條件可要求用地單位支付違約金違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例計算違約金的基數是出讓金【典型例題】下列以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的情況中,政府能夠無償收回土地使用權的是()。

A．出讓合同約定6月30日動工開發,中間曾受到”非典”的影響,規劃部門審批工作在一段時間內暫停,導致前期工作延誤,到6月30日仍未動工開發

B．城市總體規劃變更,使得項目規劃設計變更,導致超過出讓合同約定的動開發日期滿兩年未動工開發

C．開發商要求提高項目容積率,規劃部門不批準,導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發

D．因發生自然災害,地塊的地質條件發生重大變化,導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發【答案】C

【解析】A非典為不可抗力,超過兩年但由于不可抗力的除外;B的拖延是由于政府部門的行為;D自然災害為不可抗力。7.3合同的解除(雙方,均為60日)土地使用者延期付款超過60日,土管部門有權解除合同,并能夠請求違約賠償出讓人延期交付土地超過60日,土地使用者有權解除合同,土管部門雙倍返還定金,退還已支付地價款,并可要求賠償第三節建設用地使用權劃撥1.劃撥的含義概念劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用,或者將建設用地使用權無償交給土地使用者的行為含義包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用和地無償取得兩種形式(成本價或無償)劃撥土地一般無期限,但未經許可不得流轉取得劃撥土地使用權,必須經有批準權的人民政府核準并按法定程序辦理手續國有土地主要是出讓用地和劃撥用地兩種2.劃撥的范圍(六類)國家機關用地軍事用地城市基礎設施用地公益事業用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地法律規定的其它用地【典型例題】下列項目中,能夠經過劃分撥方式取得土地使用權的是()

A．社區便民超市

B．稅務機關辦公樓

C．服務于大眾的快餐店

D．別墅【答案】B【解析】稅務機關辦公樓屬于國家機關用地。3.劃撥的管理3.1劃撥土地的轉讓轉讓的兩種形式由受讓方辦理土地出讓手續,繳納土地出讓金可不辦理出讓手續,但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家,凡向國家上繳土地收益的,仍按劃撥土地進行管理原劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓的按市場價補繳土地出讓金低于市場價交易的,政府應當行使優先購買權【\o"真題"真題】轉讓以劃撥方式取得的國有土地使用權的,其土地收益應上繳國家。()【答案】√3.2劃撥土地使用權的出租以營利為目的的出租,應將租金中所含土地收益上繳國家不宜辦理出讓的,可行實租賃租賃時間超過6個月的,應簽訂租賃合同3.3劃撥土地使用權的抵押其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值因抵押劃造成土地使用權轉移的,應辦理土地出讓手續并向國家繳納地價款3.4國企改制中的劃撥土地處理(兩種方式)辦理出讓、租賃、作價出資等方式(將原無償變有償)國有企業改造為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團國有改組為股份合作制的國有租賃經營的非國有企業兼并國有企業保留劃撥(繼續無償)(后三項保留期限不超過5年)繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地,原用途不變(但改組為公司制企業除外)國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的在國有企業兼并、合并中,一方屬于瀕臨破產企業的國有企業改造或改組為國有獨資公司的3.5劃撥土地的收回(七種情況)－無償收回土地時對地上物應給予補償因遷移、解散、撤銷、破產或其它原因而停止使用土地的為了公共利益和城市規劃要求司法部門沒收財產而收回土地使用權土地使用者自動放棄土地使用權未經原批準機關同意,連續2年未使用不按批準用途使用鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地3.6兩項管理規定未經批準擅自流轉的,縣級以上土管部門可沒收非法收入,可處以罰款凡上繳土地收益的土地,仍按劃撥土地進行管理第四節閑置土地的處理1.閑置土地的認定概念閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后,未經原批準機關的同意,超過規定的期限未動工開發建設的建設用地認定為閑置土地的情形(主要兩種情況)未規定動工開發建設日期,自土地有償使用合同生效或者建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工已動工開發建設,但開發建設面積占應動工開發總面積不足1/3,或者已投資額占總投資額不足25%,且未經批準中止開發建設連續滿1年法律、行政法規規定的其它情形2.閑置土地的處理方式(七種處理方式)延長開發建設期限,但最長不超過一年變更土地用途,辦理手續后繼續開發安排臨時使用,待項目具備條件事重新批準開發,土地有增值的,由政府收取增值地價政府安排置換其它等價閑置土地政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者進行建設,對原用地單給予經濟補償政府收回土地,與土地使用者簽訂收回土地協議書由政府原因造成閑置的,還能夠按照實際交款額占應交款額的比例折算,確定相應土地給原土地使用者,其余部分由政府收回3.征收土地閑置費城市規劃區內,以出讓等有償使用方式取得的土地,超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,按出讓金20％以下征收閑置費具體由省一級規定【\o"真題"真題】放地產開發項目自()之日起滿1年未動工開發的,能夠征收土地閑置費。

A．土地使用權出讓合同簽訂

B．土地使用權出讓合同約定的動工開發

C．土地使用權出讓金繳納

D．土地使用權證書取得【答案】B【解析】未規定動工開發建設日期的－自土地使用權出讓合同生效起或建設用地批準書頒發之日,在合同中規定了動工開發建設日期的－自出讓合同約定的動工開發日期起4.無償收回土地使用權連續兩年以上未使用的,由縣級以上人民政府無償收回土地使用權并進行公告,終止土地有償使用合同,注銷土地登記和土地證書【真題】根據國家有關法規,閑置土地滿()未動工開發時,政府能夠無償收回土地使用權。

A．6個月

B．1年

C．2年

D．3年【答案】C

【解析】閑置一年收閑置費,兩年無償收回。第四章房地產開發經營管理制度與政策【本章的主要內容】第一節房地產開發企業管理第二節房地產開發項目管理第三節房地產經營管理第一節房地產開發企業管理1.房地產開發企業的概念、特殊與分類概念房地產開發企業是依法設立、具有企業法人資格的,以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業又稱為開發商或發展商、建設單位、業主等特殊性(三特點)高投入、高風險回報周期長綜合性強,關聯效應大分類(兩大類)有限責任公司股份有限公司2.房地產開發企業的設立條件(人財物名)有符合公司法人登記的名稱和組織機構(名)有適應開發經營需要的固定的辦公用房(物)注冊資本100萬元以上(財)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員(人)法律規定的其它條件3.房地產開發企業資質等級資質等級(4級)一級、二級、三級、四級確定資質的條件注冊資本從事房地產開發經營時間近三年房屋建筑面積累計竣工連續幾年建筑工程質量合格率達到100%上一年房屋建筑施工面積專業管理人員總數中級以上職稱管理人員持有資格證書的專職會計人員完備的質量保證體系具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》從未發生過重大工程質量事故【重點】房地產開發企業資質等級條件資質等級注冊資本從事房地產開發經營時間近3年房屋建設面積累計竣工連續幾年質量合格率達到100%上一年房屋建筑施工面積專業管理人員總數中級以上職稱管理人員持有資格證書的專職會計人員一級資質≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級資質≥≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級資質≥800≥2≥52≥10≥5≥2四級資質≥100≥1已竣工的建筑工程≥5≥24.房地產開發企業設立程序設立程序(兩步)領取營業執照到房地產開發主管部門備案－領取營業執照30日內核發《暫定資質證書》備案需提交的\o"資料"資料營業執照復印件企業章程驗資證明法定代表人的身份證明專業技術人員的資格證書和騁用合同暫定資質的管理主管部門在收到備案申請后30日內核發《暫定資質證書》暫定資質條件不低于四級資質條件暫定資質證書有效期1年可延長,但延長期不得超過2年自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目,其有效期不得延長5.房地產開發企業資質管理管理機構中央－國務院建設行政主管部門地方－縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門分級審批制度一級資質審批－由省級建設行政主管部門初審,報國務院建設行政主管部門審批二級及二級以下－由省級主管制定審批辦法第二節房地產開發項目管理【本節主要內容】1.確定房地產開發項目的原則2.房地產開發項目建設用地使用權的取得3.房地產開發項目資本金制度4.對不按期開發的房地產開發項目的處理原則5.房地產開發項目質量責任制度6.項目手冊制度【內容詳解】1.確定房地產開發項目的原則,應符合符合五劃土地利用總體規劃城市規劃年度建設用地計劃－用地計劃房地產開發年度計劃－開發計劃有必要的納入年度固定資產投資計劃原則開發項目應堅持舊區改建和新區建設相結合的原則,注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中區域,保護和改進城市生態環境,保護歷史文化遺產2.房地產開發項目建設用地使用權的取得建設用地使用權的取得方式(兩大類)出讓－有償有期限劃撥－無償無期限國家機關用地、軍事用地等法律規定的項目經濟適用住房用地建設條件書面意見的內容(出讓或劃撥之前政府出具的意見),出讓或劃撥的附件:房地產開發項目的性質、規模和開發期限城市規劃設計的條件基礎設施和公共設施的建設要求基礎設施建成事的產權界定項目拆遷補償、安置要求)3.房地產開發項目資本金制度項目資本金概念指在投資項目總投資中,由投資者認購的出資額,對投資項目來說是非債務性資金,項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務投資者可按其出資的比例享有所有者權益,也能夠轉讓,但不得以任何方式抽出項目資本金出資方式可貨幣出資,也能夠實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資(必須經有資格的資產評估公司評估)一般以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資資本金總額的20%房地產開發項目資本金規定資本金最低比例為35%,4月剛調為普通商品房和保障性住房20%,其它30%經濟適用房項目資本金最低比例為20%【\o"真題"真題】

1月,某房地產開發公司投資開發建設一經濟適用住房項日,總投資2億元人民幣,則該項目資本會應不低于()萬元。

A．4000

B．5000

C．6000

D．7000【答案】A

【解析】房地產開發一般項目最低資本金比例為35%,經濟適用房項目最低資本金比例為20%.(原規定)4.對不按期開發的房地產開發項目的處理原則一般處理規定出讓合同約定的動工開發期限1年未動工開發的,能夠征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費滿2年未動工開發的,能夠無償收回土地使用權期限的起止日是自土地使用權出讓合同生效之日計算動工開發日期是指開發建設單位進行實質性投入的日期在有拆遷的地段進行拆遷,三通一平,即視為啟動如稍作啟動即停工無期,不應算作開工不征收土地閑置費的三種情況(記憶原則:總之不是開發商的錯就不視為閑置)因不要抗力造成開工延期因政府或政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發的5.房地產開發項目質量責任制度5.1房地產開發企業應對其開發的項目承擔質量責任房地產開發企業應對其開發的項目承擔質量責任勘察、設計、施工、監理等單位應當依照法律規定或合同的約定,承擔相應的責任開發商是組織者,其它所有勘察、設計、施工、監理等單位都由開發商選擇,都和開發商發生合同關系,出現問題應由開發商與責任單位協調解決消費是從開發商手里購房,如同在商店購物,出現問題應由商店對消費者承擔質量責任【\o"真題"真題】無論質量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的,房地產開發公司都應對其開發的房地產項目對購房者承擔責任。()【答案】√5.2對質量不合格的房地產項目的處理方式一般規定房屋竣工后,必須經驗收合格后方可交付使用商品房交付使用后,購房人認為主體結構質量不合格的,能夠向工程質量監督單位申請重新核驗經核驗確屬主體質量不合格的,購房人有權退房,給購房人造成的損失,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任(注意一定是主體有質量問題)消費者也能夠采取雙方協商換房等其它方式注意的問題一是時間必須在辦理了交付使用手續之后,在合理使用年限內,至于房屋所有權證書是否辦理無直接關系二是必須確屬主體結構質量不合格,一般性質量問題可保修,不能退房三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗,以質量監督部門的結論為依據四是給購房人造成損失應當合理界定,只包含直接損失,不包含精神損失等間接損失【真題】因房屋質量問題應給予購房者賠償的,房地產開發公司只賠償直接損失。()【答案】√

【解析】只賠償直接損失,不賠間接損失。【真題】已辦理了房屋所有權證的產權人,不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。【答案】X

【解析】質量不合格的情況下,要求退房的時間上在辦理了交付使用手續之后的合理的使用年限內,房屋所有權證書是否辦理無關系。6.項目手冊制度－政府對開發企業的動態監控概念是指房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中,并定期送房地產開發主管部門備案是政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定,是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度目的主要是為了在項目實施過程中對房地產開發企業的開發活動進行監控,保護消費者的合法權益政府監控的主要內容開發商是否按申請預售許可證時承諾的時間表進行開發建設預售款項是否按期投入拆遷安置是滯按要求進行工程項目是否發生變化第三節房地產經營管理【本節主要內容】1.房地產開發項目轉讓2.商品房交付使用3．房地產廣告【內容詳解】1.房地產開發項目轉讓1.1以出讓方式取得土地使用權的轉讓條件(只能轉在建工程,不能轉土地)地按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書－必要條件屬于房屋建設的,開發單位除土地使用權出讓金外,實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上屬于成片開發土地的,應形成工業或其它建設的用地條件1.2以劃撥方式取得土地使用權的轉讓條件轉讓前提必須經有批準權的人民政府審批兩種處理方式受讓方辦理出讓手續－由受讓方先補辦土地使用權出讓手續,繳納土地出讓金出讓方上繳土地收益－不辦理土地出讓手續,但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家能夠采用”上繳土地收益”方式的情形轉讓的土地用途依然屬于劃撥用范圍,以及經濟適用住房轉讓后仍用于經濟適用住房的私有住宅轉讓后仍用于居住的按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其它條件的根據城市規劃土地使用權不宜出讓的縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地出讓方式的其它情形1.3轉讓程序轉讓房地開發項目,轉讓人或受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內,持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案未備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效房地產開發主管部門審核以下內容轉讓是否符合法律的規定項目轉讓人已簽訂的拆遷、設計、施工等合同是否作了變更新的項目開發建設單位是否具備開發受讓項目的條件開發建設單位的名稱,是否已經變更上述滿足規定,轉讓行為有效上述不滿足規定,房地產開發主管部門有權責令其補辦有關手續,或者認定該轉讓行為無效,并可對違規的開發企業進行處罰房地產開發企業項目轉讓后能否保證被拆遷人的利益不受損害,是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標2.商品房交付使用2.1履約按期交房房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人未能按期交付的,開發企業應承擔違約責任因不可抗力或當事人在合同中約定的其它原因需延期交付的,應及時告知買受人商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積差額,在交房時結算2.2協助辦理權屬登記備案開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由提供辦理權屬登記的\o"資料"資料報送房屋所在地房地產行政主管部門(60日是備案期)提供必要資料開發企業提供商品房買受人辦理權屬登記手續所需要的文件資料【\o"真題"真題】商品住房購買人的房屋所有權證由房地產開發企業在商品房交付使用之日起60日內負責辦理。()【答案】X【解析】開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由提供辦理權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。60日是備案期限而非辦理產權證期限開發企業協助辦理,而不是由開發企業辦理。2.3住宅質量保證書－開發商在交付房屋時向購房人提供質量保證書的內容工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位保修期保修期從交付之日起計算保修期不得低于承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期相關規定在保修期內發生的屬于保修范圍的質量問題,開發企業應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任因不可抗力或者使用不當造成的損失,不承擔責任保修期內開發企業對商品房進行維修,致使房屋使用功能受影響,給購買人造成損失的,開發企業應當承擔賠償責任【真題】房地產開發企業銷售商品住宅,其保修期從()之日請計算

A．工程竣工

B．物業驗收合格

C．購房人實際入住

D．開發企業向購房人交付房屋【答案】D

【解析】注意開發商向購房人的保修,與承包商向開發商的保修是不一樣的。

【重點】保修期限地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修屋面防水3年墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面、頂棚抹灰脫落1年地面空鼓開裂、大面積起砂1年門窗翹裂、五金件損壞1年管道堵寒2個月供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期衛生潔具1年燈具、電器開關6個月其它部件保修期由開發企業與用戶自行約定2.4住宅使用說明書住宅使用說明書的內容開發單位、設計單位、施工單位、監理單位結構類型裝修、裝飾注意事項上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊等設施配置說明有關設備設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項門、窗類型,使用注意事項配電負荷承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項其它需說明的問題【真題】房地產開發公司應當在商品住宅交付時,向購買人提供《住宅質量保證書》和()。

A.《住宅使用說明書》

B.《住宅驗收說明書》

C.《住宅保修說明書》

D.《住宅保修保證書》【答案】A

【解析】注意名稱的精準。住宅質量保證書和住宅使用說明書3.房地產廣告3.1房地產廣告應當遵守的原則及要求遵守相關法律法規真實、合法、科學、準確,符合社會主義精神文明要求,不得欺騙和誤導公眾不得含有風水、占卜等迷信內容,對項目情況的說明不得有悖社會良好風尚3.2禁止發布房地產廣告的幾種情形在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的(小產權房)司法機關和行政機關查封或以其它形式限制房地產權利的未取得預售許可證的預售房地產權屬有爭議的違反國家有關規定建設的不符合工程質量\o"標準"標準、經驗收不合格的其它情形3.3發布房地產廣告應當提供的文件房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照和資格證明建設主管部門頒發的開發企業資質證書土地主管部門頒發的土地使用證明工程竣工驗收合格證明預售項目廣告要有預售許可證,出租轉讓項目應有產權證明中介機構發布代理的項目,應當提供業主委托證明其它3.4房地產廣告的內容開發企業名稱中介服務機構代理銷售的,載明該機構名稱預售或銷售許可證號,但廣告中僅介紹房地產項目名稱的,能夠不必載明上述事項3.5房地產廣告的要求廣告中涉及所有權或者使用權的,其基本單位應當有實際意義的完整的生產、生活空間對價格有表示的,應實際的銷售價格,并明示價格的期限表現項目位置的,應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間表示距離涉及交通、商業、文化\o"教育"教育設施及其它市政條件的,如在規劃或建設中必須注明涉及面積的,應當表明是建筑面積或是使用面積涉及內部結構、裝修裝飾的,應當真實、準確。預售廣告不得涉及裝修裝飾內容不得利用其它項目的形象、環境作為本項目的效果其中使用了建筑設計效果圖或模型照片的必須注明不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或投資回報的承諾涉及貸款服務的,應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度和年期不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾涉及物業管理內容的,應當符合國家規定,涉及尚未實現的物業管理內容的,應當在廣告中注明涉及資產評估的,應當表明評估單位、估價師和評估時間,使用其它數據的,應當真實、準確、標明出處【\o"真題"真題】下列關于房地產廣告的表述中,符合有關規定要求的有()．

A．僅介紹項目名稱的房地產廣告,可不載明商品房預售許可證書號

B．在集體土地上建設的房地產發布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱

C．預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容

D．在房地產廣告中表示項目位置,能夠用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離

E．房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理”農轉非”的內容【答案】ACE第五章規劃設計及工程建設管理制度與政策【本章主要內容】第一節城鄉規劃管理制度與政策第二節勘察設計第三節招投標與建設監理第四節建設工程施工與質量管理第一節城鄉規劃管理制度與政策1.城鄉規劃的基本概念城鄉規劃(五級)城鎮體系規劃城市規劃鎮規劃鄉規劃村莊規劃城市和鎮規劃分類總體規劃詳細規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃規劃區城市、鎮和村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要,必須實行規劃控制的區域城市規劃區城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域2．城鎮體系規劃(四級)全國城鎮體系規劃省域城鎮體系規劃市域(鎮域)城鎮體系規劃縣域城鎮體系規劃3.城市規劃管理3.1城市規劃管理的基本概念性質是一項政府行政職能內容城市規劃編制審批管理城市規劃實施監察管理3.2城市總體規劃的基本內容總體規劃期限20年主要內容城市、鎮的發展布局、功能分區、用地布局、綜合交通體系禁止、限制和適宜建設的地域范圍各類專項規劃強制性內容規劃區范圍、建設用地規模、基礎設施和公共服務設施用地水源和水系、基本農田和綠化用地、環境保護自然與歷史文化遺產保護以及防災減災內容3.3城市規劃的編制與審批城市人民政府組織編制城市總體規劃,報上一級人民政府審批總體規劃報審前的公告與論證城市人民政府城鄉規劃主管部門組織編制控制性詳細規劃,經本級人民政府批準后,報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案城鄉規劃編制機關應具有相應資質等級的單位承擔【\o"真題"真題】城鄉規劃組織編制機關應當委托具有相應資質等級的單位承擔城鄉規劃的具體編制工作。()【答案】對3.4城市規劃修改規劃經批準后,應當嚴格執行,不得擅自改變總體規劃修改的情形上級人民政府制定的城鄉規劃發生變更,提出修改規劃要求的行政區域調整確需修改規劃的因國務院批準重大建設工程確需修改規劃的經評估確需修改規劃的城鄉規劃的審批機關認為應當修改規劃的其它情形3.5城市規劃的實施規劃實施的類型報建審批管理(兩證一書)選址意見書建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證批后管理對違章占地和違章建設的查禁建設項目選址意見書(劃撥方式)以劃撥方式提供國有土地使用權的建設用地規劃許可證(出讓方式)在簽訂國有土地出讓合同前,依據控制性詳細規劃,提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等條件,作為出讓合同組成部分在簽訂國有土地使用權出讓合同后,建設單位應向規劃部門領取建設用地規劃許可證該證主要是規定了土地的位置、使用性質、用途、開發強度等規劃條件建設工程規劃許可證規定建設單位在項目規劃設計方案出臺后,向規劃部門領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可管理的主要內容建筑管理道路管理管線管理審定設計方案核發建設工程規劃許可證放線、驗線制度建設工程的竣工驗收竣工\o"資料"資料的報送【\o"真題"真題】以出讓方式取得國有土地使用權的,建設單位應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。()【答案】X【解析】核發建設用地規劃許可證。劃撥方式取得的才需要選址意見書。【真題】以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,不需要申請核發選址意見書。()【答案】對【解析】【真題】出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分,由城鄉規劃主管部門依據()提出。

A．城鎮體系規劃

B．土地利用總體規劃

C．修建性詳細規劃

D．控制性詳細規劃【答案】D3.6臨時性建設規劃管理臨時建設應經規劃主管部門批準臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除3.7城市規劃實施的監督檢查監督體制縣級以上人民政府及其城鄉規劃主管部門負責對城鄉規劃編制、審批、實施、修的監督檢查地方各級人民政府應當向本級人民代表大會常務委員會或鄉、鎮人民代表大會報告城鄉規劃的實施情況,并接受監督縣級以上人民政府城鄉規劃主管部門對城鄉規劃的實施情況進行監督檢查,有權采取以下措施要求有關單位和人員提供與監督事項有關的文件、資料,并進行復制要求有關單位和人員就監督事項涉及的問題作出解釋和說明,并根據需要進入現場進行勘測責令有關單位和人員停止違反有關城鄉規劃的法律法規的行為法律責任應當編制城鄉規劃而未組織編制的法律責任委托不具有相應資質等級的單位編制的法律責任鎮人民政府或者縣級以上規劃部門的法律責任未取得建設工程規劃許可證或未按規定進行建設的法律責任城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆險的決定當事人不執行的法律責任建設單位未在建設工程竣工驗收后六個月內送有關竣工驗收資料的法律責任4.1各線的含義紫線－劃定保護歷史文化街區和歷史建筑的保護范圍界線綠線－指城市各類綠地范圍的控制線藍線－城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制黃線－城市基礎設施用地的控制界線4.2各線的管理紫線項目的確定－必須經審查、專家論證并公示后才準發選址意見書紫線內不得進行的活動紫線內項目的管理制度－備案制綠線藍線黃線4.3各線的監督【\o"真題"真題】

在城市規劃中,用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是()。

A．城市藍線

B．城市綠線

C．城市紫線

D．城市黃線【答案】A

【解析】四線的內含。【真題】

劃定城市規劃紫線的作用是確定()。

A．綠地控制范圍

B．歷史建筑保護范圍

C．地表水保護范圍

D．城市基礎設施用地控制界線【答案】B【真題】

自《城市規劃法》實施以來,城市規劃監管體制和機制不斷創新,先后就()出臺了部門\o"規章"規章。

A．紅線

B．綠線

C．紫線

D．藍線

E．黃線【答案】BCDE

【解析】四線。第二節勘察設計【本節主要內容】1.勘察設計單位的資質管理2.勘察設計市場管理3.勘察設計的發包與承包4.建設工程勘察設計的監督管理5.注冊\o"建筑師"建筑師制度6.注冊\o"結構工程師"結構工程師制度7.注冊建造師制度1.勘察設計單位的資質管理資質等級分類具體分類說明建設工程勘察資質綜合資質只設甲級,業務范圍不受限制專業資質不分級別但分專業勞務資質不分級別,可承接相關勞務工作建設工程設計資質綜合資質只設甲級,業務范圍不受限制行業資質行業資質可承接同級別的專項業務專項資質勘察設計單位違反資質規定的情形超越資質