日照城市房產管理辦法

日照城市房產管理辦法一、總則（一）目的與依據為加強日照城市房產管理，保障房產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于日照城市規劃區內國有土地上的房產管理。包括房產的產權登記、交易、租賃、抵押、維修、物業服務等活動。（三）基本原則1.依法管理原則嚴格依照國家法律法規及本辦法規定，規范房產管理各項行為，確保管理活動合法合規。2.保護權益原則充分尊重和保護房產權利人的合法權益，維護房地產市場秩序，促進公平交易。3.統一管理原則實行統一的房產管理制度，整合管理資源，提高管理效率，避免多頭管理和管理混亂。二、房產產權登記（一）登記范圍1.新建房屋建設單位在房屋竣工驗收合格后，應當及時申請房屋所有權初始登記。2.轉移房屋因買賣、贈與、繼承、互換、分割、合并等原因致使房屋所有權發生轉移的，當事人應當申請房屋所有權轉移登記。3.變更房屋房屋所有權人姓名或者名稱變更、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更、房屋面積增加或者減少、房屋用途變更等情形，房屋所有權人應當申請房屋所有權變更登記。4.注銷房屋房屋滅失、放棄所有權、依法沒收、征收、拆遷等情形，房屋所有權人應當申請房屋所有權注銷登記。（二）登記程序1.申請申請人應當向房產管理部門提出房屋產權登記申請，并提交相關材料，包括身份證明、房屋權屬來源證明、房屋測繪報告等。2.受理房產管理部門對申請人提交的申請材料進行審核，符合條件的予以受理，并出具受理通知書；不符合條件的，一次性告知申請人需要補正的材料。3.審核房產管理部門對申請登記的房屋進行實地查看，核實房屋的實際情況與申請材料是否一致。對申請材料的真實性、合法性、有效性進行審核。4.記載于登記簿經審核符合登記條件的，房產管理部門將房屋產權情況記載于房屋登記簿。5.發證房產管理部門根據房屋登記簿的記載，向申請人頒發房屋所有權證書。（三）登記時限房產管理部門應當自受理房屋產權登記申請之日起[X]個工作日內完成審核，并將符合登記條件的房屋產權情況記載于房屋登記簿；自記載于房屋登記簿之日起[X]個工作日內，向申請人頒發房屋所有權證書。因特殊情況需要延長登記時限的，應當書面告知申請人，并說明延長的理由。三、房產交易管理（一）一般規定1.房地產開發企業銷售商品房，應當取得商品房預售許可證。未取得預售許可證的，不得進行商品房預售。2.房產交易當事人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后[X]日內，到房產管理部門辦理合同備案手續。3.房產交易價格由當事人協商議定，但不得違反國家有關價格管理的規定。（二）商品房銷售1.房地產開發企業銷售商品房時，應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》等有關規定，并按照合同約定履行義務。2.房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。3.房地產開發企業應當按照合同約定的交付時間和條件交付商品房。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人，并承擔相應的違約責任。（三）二手房交易1.二手房交易當事人應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。2.二手房交易應當按照規定繳納相關稅費，包括契稅、個人所得稅、增值稅等。具體稅費標準按照國家和本市有關規定執行。3.二手房交易當事人應當通過房產中介機構進行交易的，應當選擇具有合法資質的中介機構，并簽訂中介服務合同。中介機構應當按照合同約定提供服務，不得隱瞞重要信息或者提供虛假信息。（四）交易資金監管1.為保障房產交易資金安全，房產管理部門應當建立房產交易資金監管制度。2.房產交易當事人可以將交易資金存入監管賬戶，由監管銀行按照規定進行監管。監管銀行應當按照監管協議的約定，保障交易資金的安全，不得擅自挪用。3.交易資金的使用應當按照合同約定進行，在房產交易完成后，監管銀行應當按照規定將交易資金劃轉至相關賬戶。四、房產租賃管理（一）租賃登記備案1.房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后[X]日內，到房產管理部門辦理房屋租賃登記備案手續。2.辦理房屋租賃登記備案，應當提交房屋租賃合同、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明、當事人身份證明等材料。3.房產管理部門應當對房屋租賃登記備案申請進行審核，符合條件的，予以登記備案，并頒發房屋租賃登記備案證明。（二）租賃當事人的權利義務1.出租人應當按照合同約定將房屋交付承租人使用，并保證房屋符合約定的用途；應當履行房屋的維修義務，但當事人另有約定的除外。2.承租人應當按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途；應當按時支付租金，不得拖欠租金。3.租賃期間，房屋所有權發生變動的，不影響租賃合同的效力。出租人轉讓租賃房屋的，應當在轉讓前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。（三）租賃期限與租金1.房屋租賃期限由當事人約定，但不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。2.租金標準由當事人協商議定，但不得違反國家有關價格管理的規定。租金支付方式和期限應當在租賃合同中約定。五、房產抵押管理（一）抵押登記1.以房屋設定抵押的，當事人應當持房屋所有權證書、抵押合同等材料，到房產管理部門辦理房屋抵押登記手續。2.房產管理部門應當對抵押申請進行審核，符合條件的，予以登記，并在房屋所有權證書上記載抵押事項。3.以在建工程抵押的，應當符合國家有關規定，并按照規定辦理在建工程抵押登記手續。在建工程抵押登記后，未經抵押權人同意，抵押人不得將抵押物轉讓、出租、重復抵押或者以其他方式處分。（二）抵押權的實現1.債務履行期屆滿，債務人未履行債務致使抵押權人未受清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該抵押房屋所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。2.抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房屋。3.抵押房屋折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。六、房產維修管理（一）維修責任劃分1.住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤：（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。（2）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。2.自用部位和自用設施設備的維修費用，由業主自行承擔。（二）維修資金管理1.住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2.業主應當按照國家和本市有關規定交存住宅專項維修資金。未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。3.住宅專項維修資金應當存入專戶管理銀行，設立專戶，按照規定進行核算和使用。維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。（三）維修程序1.業主委員會或者相關業主提出維修建議，經業主大會同意后，制定維修方案。2.維修方案應當包括維修項目、維修內容、維修預算、維修期限等內容，并在物業管理區域內顯著位置公示。3.公示無異議后，業主委員會或者相關業主按照維修方案組織實施維修，并按照規定使用住宅專項維修資金。4.維修完成后，應當組織驗收，并將維修情況和費用支出情況在物業管理區域內顯著位置公示。七、物業服務管理（一）物業服務企業資質管理1.從事物業服務活動的企業，應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。2.物業服務企業資質等級分為一、二、三級，新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。3.房產管理部門應當加強對物業服務企業資質的監督管理，定期對物業服務企業的資質條件進行檢查。對不符合資質條件的物業服務企業，應當責令其限期整改；逾期仍不符合資質條件的，降低其資質等級或者吊銷資質證書。（二）物業服務合同1.建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。2.業主委員會應當與業主大會依法選聘的物業服務人訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。3.物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。（三）物業服務內容與標準1.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供下列服務：（1）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理；（2）物業管理區域清潔衛生，包括公共區域的清掃、消毒等；（3）物業管理區域綠化養護；（4）物業管理區域秩序維護，包括門崗值班、巡邏等；（5）車輛停放管理；（6）裝飾裝修管理服務；（7）物業服務合同約定的其他服務。2.物業服務標準應當符合國家和本市有關規定，由房產管理部門制定并公布。物業服務企業應當按照物業服務標準提供服務，接受業主和相關部門的監督。八、法律責任（一）違反產權登記規定的責任1.申請人隱瞞真實情況、提交虛假材料申請房屋產權登記的，房產管理部門不予登記，并給予警告，責令其改正；情節嚴重的，可處以[X]元以上[X]元以下的罰款。構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.房產管理部門工作人員在房屋產權登記工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）違反交易管理規定的責任1.未取得商品房預售許可證預售商品房的，由房產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款[X]%以下的罰款。2.房產交易當事人違反合同約定或者法律法規規定的，應當承擔相應的違約責任；給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。3.房產中介機構提供虛假信息、隱瞞重要事實或者采取欺詐、脅迫等手段損害當事人利益的，由房產管理部門責令改正，沒收違法所得，并處以[X]元以上[X]元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷營業執照；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。（三）違反租賃管理規定的責任1.房屋租賃當事人未按照規定辦理房屋租賃登記備案手續的，由房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，可處以[X]元以下的罰款。2.出租人違反本辦法規定，擅自提高租金標準或者采取其他不正當手段迫使承租人提前解除租賃合同的，由房產管理部門責令改正，可處以[X]元以上[X]元以下的罰款。3.承租人違反本辦法規定，擅自改變房屋用途或者損壞房屋及其附屬設施設備的，應當承擔修復或者賠償責任；情節嚴重的，出租人可以解除租賃合同。（四）違反抵押管理規定的責任1.以房屋設定抵押，未辦理抵押登記的，抵押合同無效。抵押人應當承擔因此給抵押權人造成的損失。2.抵押人未經抵押權人同意，擅自處分抵押房屋的，其行為無效；給抵押權人造成損失的，應當承擔賠償責任。（五）違反維修管理規定的責任1.開發建設單位或者公有住房售房單位未按規定交存住宅專項維修資金的，由房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以[X]萬元以下的罰款。2.挪用住宅專項維修資金的，由房產管理部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額[X]倍