朱久文：楊紅旭(上海易居副院長)2014年樓市走勢與市場邏輯

楊紅旭

上海易居房地產研究院副院長中央電臺特聘財經評論員政府咨詢專家（參與十二五房地產規劃）企業咨詢專家、上市公司顧問、為幾十家房企內訓上海市首批房地產行業領軍人才上海交大房地產總裁班特聘教授中國房地產“白銀十年”的首倡者（09年2月）中國房地產短周期理論的創始人暢銷書《樓市探秘：贏在長趨勢，賺在短周期》作者南方都市報評選的2012年度房價預測最靠譜專家南方都市報與新浪網評選2013年度房價預測十大靠譜專家

2014年樓市走勢與市場邏輯市場回顧與現狀分析土地成交溢價率10個一二線城市土地成交價20個城市新建商品住宅月度供求關系近5年30個典型城市3月份新建商品住宅成交面積70城房價環比與同比變化70城住宅價格12月同比漲幅排序70城住宅價格漲幅（相比2010年）排序（14%）2014年樓市指標預測全國商品房銷售面積及增長率全國商品房銷售均價及增長率全國開發企業土地購置面積及增長率全國房屋新開工面積及增長率70城房價漲幅同比增幅預測房地產短周期規律解碼搞不懂短周期，房地產玩不轉

房地產短周期預測2012三部曲：探底、筑底、反彈2013一條線：振蕩上行、有驚無險2014退燒年：高位振蕩，逐步降溫2015尋底年：這個“暖冬”有點長

經濟走勢：七上八下（今年7.5%）國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）：健全城鎮住房制度■健全住房供應體系。構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。增加商品住房供應，大力發展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求?！鼋∪Ｕ闲宰》恐贫?。建立各級財政保障性住房穩定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格準入和退出制度，提高保障性住房物業管理、服務水平和運營效率?！薄鼋∪康禺a市場調控長效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度。建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享?！鲆匀w人民住有所居為目標，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房并軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。■針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展?！黾訌姵擎偦芾韯撔潞蜋C制建設。要更大規模加快棚戶區改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片。■做好房地產稅立法相關工作。■抓緊土地承包經營權及農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作，引導承包地經營權有序流轉，慎重穩妥進行農村土地制度改革試點。政府工作報告：05年來首次不提房價！

■中央政策見底，長效機制繼續推進■傳言溫州、長沙、杭州等地謀求放松調控、救市，影響？■中央對于地方救市的態度存變數■中央微刺激，僅涉及保障與棚改，商品房市場呈中性■中央微刺激，主要動用財政手段，激活存量資金，貨幣難

以顯著放水政策見底、地方救市、貨幣政策

貨幣供應M2增幅（今年13%）

貨幣供應振蕩下行，不支持房價繼續大漲寬松偏松合理偏緊緊張20城住宅存貨20城住宅去化周期全國購地面積與新開工面積正增長開發企業的戰術要點

二季度：宏觀面預判1、一季度GDP小落，二季度低位企穩2、將會重新穩增長、微刺激，類似去年二季度3、CPI溫和，貨幣面可能略松（降存準？），總體松于13下半年4、人民幣貶值，略利空樓市。美國QE退出。5、房地產開發貸仍緊，首套房貸有變數，下半年可能略松市場面預判1、4-5月成交量繼續小幅反彈，6月不確定，三季度趨弱2、月度新增供應持續大于成交，庫存不斷增加

3、房價環比漲幅繼續收窄加盤整，同比漲幅繼續收窄4、土地市場成交活躍度降低，仍強于房屋成交5、類似2011年走勢，但節點略早，稍強勢。

交易時機策略賣房1、加快工程進度，加

快出貨步調2、4-6月最后窗口3、少數降溫較快的城

市，2-3月份可搶

跑促銷

投資1、減少投資，防范風險2、上半年不拿地、撿漏，下