房地產開發與經營（第二版） --11房地產交易（PPT 34頁）.ppt

房地產開發與經營 第二版 呂萍等編著 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 第11章房地產交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 本章內容提要房地產交易是實現房地產產品價值的過程 了解房地產交易的形式和特點 掌握房地產交易的特殊規律 是成功進行房地產交易的基礎 本章在對房地產交易進行一般性闡述后 重點對房地產交易價格 國有土地使用權交易 房地產買賣 房地產租賃及房地產抵押進行討論 重點問題 房地產交易的過程土地出讓價格及其評估房地產交易價格的形成房地產抵押登記 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 1房地產交易概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 1 1房地產交易的概念及形式 房地產交易是指以房地產為商品而進行的轉讓 租賃 抵押等各種經營活動的總稱 其實質是房地產權利的交易 房產交易 地產交易 房地產交易 房地產交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 1 2房地產交易的特性及原則 房地產交易的特性標的物位置的固定性房地合一的特性房地產交易標的價值金額大 專業性強房地產交易標的供給的稀缺性房地產交易中原房地產設定的權利義務具有承接性 11 1房地產交易概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 1 2房地產交易的特性及原則 房地產交易的原則及時登記原則房地連動原則交易價格遵循國家政策的原則交易房地產原設定的權利和義務隨交易同時轉移的原則 11 1房地產交易概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 1 3房地產市場 廣義 是指從事房地產買賣 租賃 抵押 典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式的總稱 狹義 固定的房地產交易所 分為3級 11 1房地產交易概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 1 4房地產交易機構 建設行政主管部門土地管理部門房地產管理部門 交易管理機構 房地產咨詢 房地產價格評估房地產登記房地產經紀 中介機構 11 1房地產交易概述 11 2國有土地使用權交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 2 1國有土地使用權出讓 國家將國有土地使用權 簡稱土地使用權 在一定年限內出讓給土地使用者 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為 11 2國有土地使用權交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 2 1國有土地使用權出讓 11 2國有土地使用權交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 2 1國有土地使用權出讓 國有土地使用權出讓價格 以基準地價為基礎確定土地出讓價格 以市場資料為基礎確定土地出讓價格市場比較法收益還原法成本法剩余法 11 2國有土地使用權交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 2 1國有土地使用權出讓 國有土地使用權出讓合同 主要項目合同雙方當事人訂立合同的宗旨地塊的范圍和面積合同的期限出讓土地的交付與出讓金的繳納土地開發建設與利用規則土地使用權轉讓 出租和抵押權利的確定合同終止的條件 11 2國有土地使用權交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 2 2國有土地使用權轉讓 是指國有土地使用權人按照法定程序將其所擁有的土地使用權轉移給他人的行為 國有土地使用權轉讓 以出讓方式取得的土地使用權轉讓 以劃撥方式取得的土地使用權轉讓 11 2國有土地使用權交易 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 2 3國有土地使用權出租 是指國家以土地所有者的身份 將一定年限的土地使用權出租給土地使用者 并由土地使用者按期向國家繳納租金的國有土地配置方式 是土地有償使用的方式之一 在法律上應滿足以下條件 土地使用權出租時 出租人與承租人應當簽訂租賃合同 租賃合同的內容不得違反國家法律 法規和土地使用權出讓合同的規定 土地使用者如果未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資 開發土地的 不得出租土地使用權 土地使用權和地上建筑物 其他附著物出租時 出租人必須依法辦理登記手續 11 3房地產買賣 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 3 1房地產買賣市場細分 房地產買賣市場的特征細分 按營業區域細分按客戶類型細分按開發經營的商品種類細分按購房原因細分按經營方法細分 11 3房地產買賣 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 3 1房地產買賣市場細分 房地產買賣市場的級別細分 一級市場 商品房銷售市場二級市場 房地產轉讓市場 11 3房地產買賣 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 3 2房地產買賣程序及操作技巧 買賣程序 訂立買賣合同 接受審查 簽訂合同 繳納稅費 辦理產權轉移過戶手續 11 3房地產買賣 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 3 2房地產買賣程序及操作技巧 操作技巧 房地產廣告技巧確定最佳售樓時機突出項目的差別優勢買賣中的調價技巧選擇適合的付款方式 11 3房地產買賣 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 3 3房地產買賣價格 房地產買賣價格的特殊性 位置對價格起著決定作用能完全依成本定價房地產價格的趨升性房地產價格的壟斷性 11 3房地產買賣 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 3 3房地產買賣價格 房地產買賣價格評估 新建房地產成本法公式 舊有房地產成本法公式 11 3房地產買賣 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 3 4房地產買賣合同 主要內容 當事人雙方商品房基本情況房價款的確定方式及總價款 付款方式 付款時間交付使用期限及保固期限雙方責任與義務違約處罰 11 4房地產租賃 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 4 1房地產租賃市場分類和細分 按客戶類型細分按租賃原因細分按租賃用途細分按房地產產權性質細分 11 4房地產租賃 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 4 2房地產租賃的一般程序和方法 調查房屋所有權證和出租人 房屋現狀簽訂合同租賃登記合同執行租賃合同的終止 11 4房地產租賃 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 4 3房地產租賃價格 房地產收益水平或效用決定租賃價格水平租賃合同條件影響租賃價格水平 房地產租賃價格特點 房地產租金評估 積算法租賃實例比較法收益分析法 11 4房地產租賃 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 4 4房地產租賃合同 符合國家法律和政策的原則符合等價有償的原則符合平等互利 協商一致的原則 制定租賃合同的原則 11 4房地產租賃 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 4 4房地產租賃合同 租賃房地產的基本情況租金及租期承租方的權利承租方的義務出租方的權利出租方的義務違約規定 租賃合同的內容 11 5房地產抵押 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 5 1房地產抵押的概念 房地產抵押 是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為 債務人不履行債務時 抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償 11 5房地產抵押 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 5 2設定抵押權的原則與范圍 房地合一原則法登記原則 設定抵押權的原則 設定抵押權的范圍 11 5房地產抵押 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 5 3房地產抵押合同 抵押人 抵押權人的名稱或者個人姓名 住所主債權的種類 數額抵押房地產的處所 名稱 狀況 建筑面積 用地面積以及四至等抵押房地產的價值抵押房地產的占用管理人 占用管理方式 占用管理責任以及意外損毀 滅失的責任抵押期限抵押權滅失的條件違約責任爭議解決方式抵押合同訂立的時間與地點雙方約定的其他事項 主要內容 11 5房地產抵押 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 5 4房地產抵押登記 抵押登記的程序 申請 受理驗證 審批收費 登記發證 11 5房地產抵押 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 5 5房地產抵押受償 同一財產向兩個以上債權人抵押的 拍賣 變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償 抵押物折價或者拍賣 變賣后 其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有 不足部分由債務人清償 抵押人未按合同規定履行償還債務義務的 依照法律規定 房地產抵押權人有權解除抵押合同 拍賣抵押物 并用拍賣所得價款 優先得到補償 而使自己的權利不受到侵害 11 5房地產抵押 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 11 5 5房地產抵押受償 同一財產向兩個以上債權人抵押的 拍賣 變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償 抵押物折價或者拍賣 變賣后 其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有 不足部分由債務人清償 抵押人未按合同規定履行償還債務義務的 依照法律規定 房地產抵押權人有權解除抵押合同 拍賣抵押物 并用拍賣所得價款 優先得到補償 而使自