2026年物業管理員四級技能試卷（附答案）

2026年物業管理員四級技能試卷（附答案）一、單項選擇題（共15題，每題1分，共15分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內）1.物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向（）收取有關費用。A.最終用戶B.物業服務企業C.業主委員會D.建設單位2.業主大會決定籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積（）以上的業主且占總人數（）以上的業主同意。A.過半數；過半數B.三分之二；三分之二C.過半數；三分之二D.三分之二；過半數3.物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的（）。A.刑事責任B.行政責任C.法律責任D.賠償責任4.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有（）的權利。A.共有和共同管理B.占有和處分C.使用和收益D.所有和支配5.物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知（）。A.業主委員會B.物業服務企業C.社區居民委員會D.街道辦事處6.物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經（）同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。A.業主大會B.業主委員會C.相關業主D.街道辦事處7.業主裝飾裝修房屋時，應當事先告知（）。A.物業服務企業B.業主委員會C.社區居民委員會D.街道辦事處8.物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和相關資料交還給（）。A.業主委員會B.建設單位C.業主大會D.街道辦事處9.物業服務收費實行（）原則。A.政府定價B.市場調節價C.合理、公開以及費用與服務水平相適應D.政府指導價10.利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充（）。A.物業服務費B.專項維修資金C.業主委員會工作經費D.物業共用部位維護11.住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于（）個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘。A.2B.3C.5D.712.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。下列不屬于物業服務合同一般內容的是（）。A.物業管理事項B.物業的承接查驗C.違約責任D.業主委員會的選舉辦法13.業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負（）責任。A.連帶B.主要C.相應D.次要14.物業管理區域內，業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的（），并認真聽取其建議。A.物業服務企業B.社區居民委員會C.街道辦事處、鄉鎮人民政府D.房地產行政主管部門15.下列哪項不屬于物業管理的基本特征（）。A.社會化B.專業化C.市場化D.行政化二、多項選擇題（共5題，每題2分，共10分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分，請將正確選項的字母填在括號內）16.業主大會的職責包括（）。A.制定、修改業主公約和業主大會議事規則B.選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作C.選聘、解聘物業服務企業D.決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施E.決定物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項17.物業服務企業應當做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業應當（）。A.采取應急措施B.及時向有關行政管理部門報告C.協助做好救助工作D.承擔全部責任E.自行處理后向業主通報18.物業共用部位包括（）。A.住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂B.戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道C.業主私有車位D.房屋內的衛生間E.電梯井道19.下列有關物業服務收費的說法，正確的有（）。A.物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則B.物業服務收費實行政府指導價的，具體收費標準由業主與物業服務企業根據指導價標準在物業服務合同中約定C.物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定D.物業服務企業可以根據實際情況自行提高收費標準E.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用20.物業承接查驗的內容包括（）。A.物業共用部位B.共用設施設備C.業主私有財產D.物業管理用房E.物業資料三、判斷題（共10題，每題1分，共10分。正確的打“√”，錯誤的打“×”，請將答案填在括號內）21.業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（）22.業主委員會的委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。（）23.物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，也可以將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。（）24.業主轉讓或者出租物業時，應當將業主公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。（）25.物業使用人違反業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。（）26.新建住宅小區的物業管理用房，由建設單位按照規定無償配置，產權屬于物業服務企業。（）27.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。（）28.違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，物業服務企業可以直接對業主采取停水停電措施進行催繳。（）29.物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當負責對相關管線和設施設備進行維修、養護。（）30.實行物業管理的區域，業主、業主大會選聘物業服務企業前，可以自行管理物業。（）四、填空題（共10題，每題1分，共10分。請將正確答案填寫在橫線上）31.物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照________約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。32.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用________的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。33.物業服務合同是物業服務企業與________簽訂的明確雙方權利義務的協議。34.住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納________。35.業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的________和禁止行為告知業主。36.物業管理區域內，違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告；有關行政管理部門接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以________或者依法處理。37.違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，________應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。38.物業承接查驗時，建設單位應當向物業服務企業移交竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等________。39.利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充________，也可以按照業主大會的決定使用。40.物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起________日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：（一）預收的物業服務費；（二）物業共用部位、共用設施設備；（三）物業管理用房；（四）物業資料。五、簡答題（共4題，每題5分，共20分。要求簡要作答，要點完整）41.簡述物業服務企業的資質等級劃分及其對應的管理范圍。42.簡述業主在物業管理活動中享有的權利。43.簡述物業管理區域內禁止的行為（至少列出六項）。44.簡述物業承接查驗的程序。六、案例分析題（共2題，每題10分，共20分。要求結合相關法律法規及物業管理實務進行分析作答）45.案例一某住宅小區建成交付使用后，建設單位與甲物業服務企業簽訂了前期物業服務合同，合同期限為兩年。甲物業服務企業認真履行合同義務，小區管理狀況良好。合同期滿前三個月，小區成立了業主大會并選舉產生了業主委員會。業主大會決定不再續聘甲物業服務企業，通過招投標方式選聘了乙物業服務企業。問題：（1）業主大會是否有權決定不再續聘甲物業服務企業？為什么？（2）前期物業服務合同的期限未滿，業主大會是否有權提前終止該合同？若有權，需履行什么程序？（3）甲物業服務企業拒絕退出該小區并拒絕移交相關資料，應如何處理？46.案例二某高層住宅小區一業主王某在裝修房屋時，擅自將房屋內的承重墻拆除，并改變了房屋的衛生間和廚房位置，將衛生間直接布置在樓下業主劉某的臥室上方。劉某發現后，向物業服務企業投訴。問題：（1）王某的行為違反了哪些規定？（2）物業服務企業應如何處理王某的違規裝修行為？（3）劉某的合法權益受到侵害，應通過何種途徑維護自己的權益？七、計算題（共2題，每題5分，共10分。要求寫出計算過程，結果保留兩位小數）47.某物業服務企業管理的某住宅小區，建筑面積為100000平方米，其中住宅建筑面積為80000平方米，商業建筑面積為20000平方米。物業服務費用實行包干制，經測算全年物業管理總成本為人民幣200萬元，物業服務企業期望利潤率為總成本的8%（稅金及附加忽略不計）。請計算：（1）該小區全年物業服務費總收入應為多少萬元？（2）住宅和商業的物業服務費收費標準分別為多少元/平方米·月？（假設住宅與商業收費標準相同）48.某小區共有業主500戶，專有部分總建筑面積為60000平方米。2026年5月，該小區擬籌集專項維修資金對電梯進行更新改造，預算費用為人民幣120萬元。該小區已建立專項維修資金制度，累計歸集專項維修資金人民幣300萬元，其中已使用人民幣50萬元。請計算：（1）該小區本次電梯更新改造的120萬元費用，若全部從專項維修資金中列支，是否可行？請說明理由。（2）若不可行，差額部分應如何解決？（假設每戶業主建筑面積相同，需列明計算過程）八、綜合應用題（共1題，每題5分，共5分。要求綜合分析，論述完整）49.某老舊小區沒有成立業主大會，也未選聘物業服務企業。小區環境衛生無人打掃，公共秩序混亂，基礎設施老化嚴重。你是社區工作者，請你提出一套改善該小區物業管理狀況的綜合解決方案。參考答案及解析一、單項選擇題1.A（《物業管理條例》第四十四條：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。）2.B（《民法典》第二百七十八條：業主共同決定事項，籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。原《物業管理條例》規定為雙三分之二，依據《民法典》新規，本題正確答案為B。說明：此題根據最新《民法典》調整，原條例為雙三分之二。）3.C（《物業管理條例》第三十五條：物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。）4.A（《民法典》第二百七十一條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。）5.B（《物業管理條例》第四十九條：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業。）6.A（《物業管理條例》第五十一條：物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。）7.A（《物業管理條例》第五十二條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。）8.A（《物業管理條例》第三十八條：物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。）9.C（《物業管理條例》第四十條：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。）10.B（《物業管理條例》第五十四條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。）11.B（《物業管理條例》第二十四條：住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘。）12.D（《物業管理條例》第三十四條：業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。業主委員會的選舉辦法不屬于物業服務合同內容。）13.A（《物業管理條例》第四十二條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。）14.C（《物業管理條例》第十四條：業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。此題注意為告知相關居民委員會。）15.D（物業管理的基本特征為社會化、專業化、市場化，不包括行政化。）二、多項選擇題16.ABCDE（《物業管理條例》第十一條：業主大會履行下列職責：（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業服務企業；（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。選項E為其他重大事項，也正確。）17.ABC（《物業管理條例》第四十六條：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。）18.ABE（物業共用部位是指物業管理區域內業主專有部分以外的，屬于全體業主共有共用的房屋主體承重結構部位和公共建筑部位，包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯井道等。業主私有車位和房屋內的衛生間屬于業主專有部分。）19.ABCE（《物業管理條例》第四十條、第四十一條、第四十二條。物業服務企業不得自行提高收費標準，須按合同約定。）20.ABDE（物業承接查驗內容包括物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房和物業資料。業主私有財產不屬于承接查驗內容。）三、判斷題21.√（《物業管理條例》第十二條：業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。注意：籌集維修資金等重大事項除外。）22.√（《物業管理條例》第十六條：業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。）23.×（《物業管理條例》第三十九條：物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。）24.√（《物業管理條例》第二十二條：業主轉讓或者出租物業時，應當將業主公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。）25.√（《物業管理條例》第二十三條：物業使用人違反業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。）26.×（《物業管理條例》第三十七條：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。）27.√（《住宅專項維修資金管理辦法》規定，專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。）28.×（物業服務企業不得采取停水停電等方式催繳物業服務費。物業服務企業可以催告業主限期交納，逾期仍不交納的，可以向人民法院起訴。）29.√（《物業管理條例》第四十四條：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。）30.√（業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業進行管理。）四、填空題31.物業服務合同32.書面征求意見33.業主委員會34.專項維修資金35.禁止行為36.制止（或處罰）37.業主委員會38.竣工資料（或工程技術資料）39.專項維修資金40.10五、簡答題41.答案要點：物業服務企業資質等級分為一級、二級、三級三個等級。（1）一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目；（2）二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務；（3）三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。（注：根據現行規定，物業服務企業資質認定已取消，但此題作為歷史知識考查，可結合行業標準回答。本題作答時亦可說明資質取消情況，但需寫明原等級劃分。）42.答案要點：業主在物業管理活動中享有下列權利：（1）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（2）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（3）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；（4）參加業主大會會議，行使投票權；（5）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；（6）監督業主委員會的工作；（7）監督物業服務企業履行物業服務合同；（8）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（9）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；（10）法律、法規規定的其他權利。43.答案要點：物業管理區域內禁止的行為包括：（1）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；（2）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；（3）違章搭建、私設攤點；（4）在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；（5）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲；（6）擅自在物業共用部位和相關場所張貼、涂寫、刻畫；（7）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；（8）法律、法規禁止的其他行為。44.答案要點：物業承接查驗的程序：（1）確定承接查驗方案：物業服務企業應在承接查驗前，與建設單位協商制定承接查驗方案，明確查驗內容、時間、方法及參加人員。（2）成立承接查驗小組：由物業服務企業、建設單位及相關部門人員組成，必要時可邀請專業技術人員參加。（3）資料查驗：查驗建設單位移交的竣工總平面圖、單體建筑及結構設備竣工圖、配套設施地下管網工程竣工圖、設備設施使用說明書及安裝調試記錄、保修合同等資料。（4）現場查驗：對物業共用部位、共用設施設備進行逐項檢查驗收，做好記錄。（5）問題處理：對查驗中發現的問題，由建設單位負責整改，整改完成后復驗。（6）簽訂承接查驗協議：查驗合格后，雙方簽訂物業承接查驗協議，確認查驗結果。（7）辦理交接手續：雙方辦理物業交接手續，移交物業管理用房及相關資料。六、案例分析題45.案例一答案要點：（1）業主大會有權決定不再續聘甲物業服務企業。理由：根據《物業管理條例》的規定，選聘、解聘物業服務企業是業主大會的法定職責。業主大會有權自主選聘或解聘物業服務企業。前期物業服務合同期滿后，是否續聘應由業主大會決定。（2）業主大會有權提前終止前期物業服務合同。根據《物業管理條例》第二十六條規定：前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。因此，只要業主大會依法選聘了新的物業服務企業并簽訂物業服務合同，該合同生效時，前期物業服務合同即告終止。業主大會需按照法定程序，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，作出選聘乙物業服務企業的決議，并由業主委員會與乙企業簽訂物業服務合同。（3）甲物業服務企業拒絕退出并拒絕移交資料的，根據《物業管理條例》第五十七條規定，物業服務企業未按照規定移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。同時，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟，要求甲企業退出物業管理區域并移交相關資料和財物。若甲企業強行占據物業管理用房，還可追究其侵權責任。46.案例二答案要點：（1）王某的行為違反了以下規定：①《民法典》第二百七十四條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，改變房屋承重結構。王某擅自拆除承重墻，危及建筑結構安全，屬于違法行為。②《物業管理條例》第五十二條和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條規定，住宅室內裝飾裝修活動禁止未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構。③王某將衛生間直接布置在樓下劉某臥室上方，違反了《住宅設計規范》GB50096-2011中關于衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）、廚房和餐廳的上層的規定，屬于違規改變房屋用途和布局，侵害了相鄰權。（2）物業服務企業應對王某的違規裝修行為采取以下措施：①在王某裝修前，物業服務企業應當將裝修中的禁止行為和注意事項告知王某；②發現王某擅自變動承重結構等違規行為，應當及時勸阻、制止；③王某不聽從勸阻、制止的，物業服務企業應當及時向建設行政主管部門（或城市管理執法部門）報告，由有關部門依法處理；④物業服務企業可以依據裝飾裝修管理服務協議追究王某的違約責任；⑤物業服務企業應做好檢查記錄，保留書面證據。（3）劉某維護權益的途徑：①向物業服務企業投訴，要求其對王某的違規行為進行制止和報告；②向有關行政管理部門（如建設行政主管部門、城市管理行政執法部門）舉報王某的違規裝修行為；③向人民調解委員會申請調解；④向法院提起相鄰權糾紛訴訟，要求王某停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失；⑤若王某的行為危及房屋整體結構安全，劉某可請求房屋安全鑒定部門進行鑒定，依據鑒定結果追究王某的法律責任。七、計算題47.答案：（1）全年物業服務費總收入：200該小區全年物業服務費總收入應為216萬元。（2）收費標準：2161000002160000住宅和商業的物業服務費收費標準均為1.80元/平方米·月。48.答案：（1）可行性分析：該小區累計歸集專項維修資金300萬元，已使用50萬元，余額為：