2026年法考《城市房地產(chǎn)管理法》專(zhuān)項(xiàng)練習(xí)題及答案

2026年法考《城市房地產(chǎn)管理法》專(zhuān)項(xiàng)練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列選項(xiàng)中不屬于該法調(diào)整范疇的是？A.國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地行為B.國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)交易行為C.集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償行為D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理行為答案C2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的法定簽約主體是？A.市級(jí)以上人民政府自然資源主管部門(mén)與土地使用者B.市級(jí)以上人民政府與土地使用者C.市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)與土地使用者D.縣級(jí)以上人民政府與土地使用者答案C3.甲公司通過(guò)出讓方式取得一宗綜合用地的國(guó)有土地使用權(quán)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，該宗土地使用權(quán)出讓的最高年限為？A.70年B.50年C.40年D.30年答案B4.下列建設(shè)用地中，依法可以通過(guò)劃撥方式取得的是？A.大型商業(yè)綜合體用地B.民營(yíng)三甲醫(yī)院住院部用地C.市屬公辦高中新校區(qū)用地D.商品住宅配套幼兒園用地答案C5.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以出讓方式取得住宅用地使用權(quán)，出讓合同約定2023年6月1日為動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，因公司資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，直至2024年8月1日仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，且無(wú)正當(dāng)免責(zé)事由。對(duì)此，自然資源主管部門(mén)依法可以采取的措施是？A.無(wú)償收回土地使用權(quán)B.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)C.要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳土地出讓金差額D.直接將土地使用權(quán)出讓給其他開(kāi)發(fā)企業(yè)答案B6.以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合的法定投資開(kāi)發(fā)要求是？A.完成開(kāi)發(fā)投資總額的20%以上B.完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上C.完成開(kāi)發(fā)投資總額的30%以上D.完成開(kāi)發(fā)投資總額的50%以上答案B7.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)中，可以依法轉(zhuǎn)讓的是？A.司法機(jī)關(guān)依法裁定查封的商品房B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)占份額三分之二以上按份共有人書(shū)面同意的C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的存量房D.已被依法收回土地使用權(quán)的寫(xiě)字樓答案B8.商品房預(yù)售過(guò)程中，預(yù)售所得款項(xiàng)的法定用途是？A.可以用于償還開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期貸款B.必須用于有關(guān)的工程建設(shè)C.可以用于開(kāi)發(fā)企業(yè)其他項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)資金D.提取10%的保證金后可由企業(yè)自由支配答案B9.某開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓抵押給銀行申請(qǐng)貸款，抵押后該宗土地上新建了一棟配套商業(yè)樓。后因開(kāi)發(fā)公司無(wú)力償債，銀行申請(qǐng)拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)。關(guān)于該配套商業(yè)樓的處理，下列說(shuō)法正確的是？A.該商業(yè)樓屬于抵押財(cái)產(chǎn)，銀行有權(quán)就拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償B.該商業(yè)樓不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，拍賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)整體拍賣(mài)，銀行無(wú)權(quán)就商業(yè)樓的拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償C.該商業(yè)樓不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，銀行也無(wú)權(quán)要求將其與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)D.該商業(yè)樓屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但銀行需補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)土地出讓金后方可優(yōu)先受償答案B10.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，且需向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理的手續(xù)是？A.租賃合同審批B.登記備案C.租賃權(quán)登記D.租金核準(zhǔn)備案答案B11.下列機(jī)構(gòu)中，不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的是？A.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)答案D12.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》確定的基本規(guī)則，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行的制度是？A.登記發(fā)證制度B.合同生效制度C.交付生效制度D.公證生效制度答案A13.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金？A.轉(zhuǎn)讓方B.受讓方C.轉(zhuǎn)讓方與受讓方共同D.屬地自然資源部門(mén)代為答案B14.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓?zhuān)ǘ▋?yōu)先采用的出讓方式是？A.協(xié)議方式B.拍賣(mài)、招標(biāo)方式C.劃撥方式D.定向出讓方式答案B15.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目資本金占總投資比例的要求是？A.應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定B.不得低于總投資的10%C.不得低于總投資的30%D.無(wú)強(qiáng)制性比例要求答案A16.房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循的基本規(guī)則是？A.房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以不抵押B.土地使用權(quán)抵押的，其上的房屋可以不抵押C.房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押D.劃撥土地上的房屋不得抵押答案C17.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)上的房屋所有權(quán)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，對(duì)于拍賣(mài)所得價(jià)款，下列處理方式正確的是？A.抵押權(quán)人可直接就全部?jī)r(jià)款優(yōu)先受償B.應(yīng)當(dāng)首先繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償C.拍賣(mài)所得全部?jī)r(jià)款歸國(guó)家所有D.抵押權(quán)人僅能就房屋價(jià)值部分優(yōu)先受償，土地部分價(jià)款歸國(guó)家所有答案B18.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限計(jì)算方式是？A.重新按照該類(lèi)用地法定最高年限計(jì)算B.原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限C.由轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商確定使用年限D(zhuǎn).統(tǒng)一按照70年計(jì)算答案B19.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和哪個(gè)部門(mén)的同意？A.城市規(guī)劃行政主管部門(mén)B.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)C.發(fā)展改革主管部門(mén)D.生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)答案A20.未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，法定處罰機(jī)關(guān)是？A.縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門(mén)B.縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)C.縣級(jí)以上人民政府市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)D.縣級(jí)以上人民政府城市管理部門(mén)答案C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共40分）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得的有？A.某市軍分區(qū)戰(zhàn)備訓(xùn)練基地用地B.某區(qū)城市生活垃圾處理廠用地C.某國(guó)家級(jí)風(fēng)電項(xiàng)目配套設(shè)施用地D.某開(kāi)發(fā)商配建的人才公寓用地答案ABC2.下列關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律特征的說(shuō)法，符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的有？A.土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者的行為B.土地使用權(quán)出讓由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金C.土地使用權(quán)出讓的所有地塊必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式D.土地使用權(quán)出讓必須簽訂書(shū)面出讓合同答案ABD3.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合的條件有？A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D.已與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同答案ABC4.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)中不得設(shè)定抵押權(quán)的有？A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋B.用于公共教育的公辦學(xué)校教學(xué)樓C.已被司法機(jī)關(guān)依法查封的商鋪D.以出讓方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)答案ABC5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，我國(guó)房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)執(zhí)行的基本制度包括？A.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度B.房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度C.房地產(chǎn)價(jià)格政府定價(jià)制度D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度答案ABD6.下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的說(shuō)法，符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的有？A.劃撥土地使用權(quán)無(wú)使用期限限制，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外B.劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押C.劃撥土地使用權(quán)取得時(shí)原則上無(wú)需繳納土地出讓金D.劃撥土地使用權(quán)的用途不得擅自改變答案ACD7.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件有？A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所C.有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本D.有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員答案ABCD8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，簽訂的書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容包括？A.土地使用權(quán)取得的方式B.土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)C.房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間D.房地產(chǎn)的坐落位置、面積答案ABCD9.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的法定條件有？A.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).取得土地使用權(quán)證書(shū)C.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，房屋建設(shè)工程完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上D.已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證答案ABC10.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋的處理規(guī)則，下列說(shuō)法正確的有？A.新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)范圍B.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)C.抵押權(quán)人有權(quán)就新增房屋的拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無(wú)權(quán)就新增房屋的拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償答案ABD11.下列關(guān)于房屋租賃的說(shuō)法，符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的有？A.住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策B.租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，租金由租賃雙方協(xié)商議定C.所有房屋租賃的租金均應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)D.出租共有房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體按份共有人一致同意答案AB12.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件有？A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B.有固定的服務(wù)場(chǎng)所C.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)D.有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)人員答案ABCD13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的說(shuō)法，符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的有？A.以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)登記，取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).房屋建成后應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)證書(shū)C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記和土地使用權(quán)變更登記D.房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記答案ABCD14.對(duì)于出讓取得土地使用權(quán)后滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的閑置土地，在符合法律規(guī)定的情形下，可以不予征收土地閑置費(fèi)、不予無(wú)償收回，這些免責(zé)情形包括？A.因不可抗力造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延B.因政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延C.因開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)糾紛造成動(dòng)工遲延D.因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延答案ABD15.下列情形中，有關(guān)人民政府自然資源主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的有？A.為公共利益需要使用土地的B.為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的C.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的D.因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的答案ABCD16.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有？A.司法機(jī)關(guān)依法裁定查封的房地產(chǎn)B.依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)D.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)答案ABCD17.下列關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的說(shuō)法，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的有？A.預(yù)售合同登記備案是預(yù)售合同的法定生效要件B.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案C.未辦理登記備案的預(yù)售合同一律無(wú)效D.預(yù)售合同登記備案后，預(yù)售人可以單方變更合同內(nèi)容答案ACD18.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循的原則有？A.公正原則B.公平原則C.公開(kāi)原則D.效率原則答案ABC19.以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，下列說(shuō)法符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的有？A.租金中所含土地收益應(yīng)當(dāng)上繳國(guó)家B.出租方應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家C.租賃雙方可以根據(jù)市場(chǎng)水平協(xié)商確定整體租金標(biāo)準(zhǔn)D.該類(lèi)房屋一律不得出租答案BC20.下列違反《城市房地產(chǎn)管理法》的行為中，應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)予以處罰的有？A.未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的B.不符合商品房預(yù)售條件，擅自預(yù)售商品房的C.未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將預(yù)售款項(xiàng)挪作他用的答案ABD三、不定項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）>（一）>甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2023年3月通過(guò)拍賣(mài)方式競(jìng)得A市乙區(qū)一宗住宅用地，出讓合同約定土地面積6萬(wàn)平方米，土地用途為普通商品住宅，出讓年限70年，動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期為2023年9月1日。甲公司繳清全部出讓金后取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但因自身資金鏈緊張，該地塊直至2025年5月仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，且無(wú)正當(dāng)免責(zé)事由。2025年6月，甲公司與丙公司簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將該宗土地及在建工程（僅完成場(chǎng)地平整，投資占比10%）轉(zhuǎn)讓給丙公司，丙公司接手后補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)，于2025年10月具備預(yù)售條件，取得預(yù)售許可證后對(duì)外銷(xiāo)售房屋，同時(shí)將項(xiàng)目中的社區(qū)服務(wù)樓抵押給當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，抵押時(shí)該社區(qū)服務(wù)樓已完成主體結(jié)構(gòu)施工。1.關(guān)于該宗閑置土地的處置，下列說(shuō)法正確的有？A.因逾期未動(dòng)工已滿1年未滿2年，自然資源部門(mén)可以征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的閑置費(fèi)B.因逾期未動(dòng)工已滿2年，自然資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回土地使用權(quán)C.甲公司在繳納閑置費(fèi)后可以無(wú)限期推遲動(dòng)工時(shí)間D.自然資源部門(mén)作出處置決定前，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取甲公司的陳述申辯答案AD2.甲公司向丙公司轉(zhuǎn)讓該宗土地及在建工程時(shí)，下列說(shuō)法符合法律規(guī)定的有？A.因甲公司已取得土地使用權(quán)證書(shū)，即使開(kāi)發(fā)投資未達(dá)25%，轉(zhuǎn)讓協(xié)議也有效B.因甲公司開(kāi)發(fā)投資僅占總投資的10%，未達(dá)到法定25%的要求，不得轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)C.若雙方完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)救〉玫耐恋厥褂脵?quán)年限為70年，從轉(zhuǎn)讓過(guò)戶之日起算D.若雙方完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)坠驹诔鲎尯贤械臋?quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給丙公司答案BD3.丙公司申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足的法定條件包括？A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資25%以上，確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D.已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案答案ABC4.丙公司將在建的社區(qū)服務(wù)樓抵押給銀行，下列說(shuō)法正確的有？A.在建工程抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押B.若實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押后新增的社區(qū)配套車(chē)庫(kù)不屬于抵押財(cái)產(chǎn)C.因社區(qū)服務(wù)樓尚未辦理所有權(quán)首次登記，抵押無(wú)效D.抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記答案ABD5.丙公司預(yù)售商品房時(shí)，下列做法符合法律規(guī)定的有？A.預(yù)售商品房所得款項(xiàng)優(yōu)先用于償還股東借款B.與購(gòu)房人簽訂的預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案C.將已抵押給銀行的住宅房屋對(duì)外銷(xiāo)售，未告知購(gòu)房人房屋抵押情況D.預(yù)售所得款項(xiàng)全部用于該項(xiàng)目的工程建設(shè)答案BD>（二）>B市某區(qū)行政機(jī)關(guān)經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，用于建設(shè)單位辦公樓，土地面積1.2萬(wàn)平方米，2022年辦公樓建成投入使用。2024年因轄區(qū)辦公資源整合，該機(jī)關(guān)擬對(duì)該辦公樓進(jìn)行如下處置：①將1-2層對(duì)外出租給某餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)；②將3-4層轉(zhuǎn)讓給轄區(qū)內(nèi)某事業(yè)單位作為辦公用房；③將5-6層抵押給當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款，用于解決機(jī)關(guān)食堂改造資金缺口。該機(jī)關(guān)就上述處置方案咨詢律師，律師依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》給出法律意見(jiàn)。6.關(guān)于該機(jī)關(guān)初始取得劃撥土地使用權(quán)的說(shuō)法，正確的有？A.該宗土地?zé)o需繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).該宗土地使用權(quán)沒(méi)有法定使用期限限制C.該機(jī)關(guān)可以自主決定改變土地用途，無(wú)需經(jīng)過(guò)審批D.該宗土地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)答案AB7.關(guān)于該機(jī)關(guān)將1-2層出租給餐飲企業(yè)的行為，下列說(shuō)法正確的有？A.該出租行為無(wú)需履行任何審批程序B.該機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家C.出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，辦理登記備案D.因土地為劃撥取得，該出租行為一律無(wú)效答案BC8.關(guān)于該機(jī)關(guān)將3-4層轉(zhuǎn)讓給事業(yè)單位的行為，下列說(shuō)法正確的有？A.該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批B.經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地出讓金C.經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國(guó)家D.因土地為劃撥取得，該轉(zhuǎn)讓行為一律無(wú)效答案ABC9.關(guān)于該機(jī)關(guān)將5-6層抵押給銀行的行為，下列說(shuō)法正確的有？A.該抵押行為無(wú)效，因?yàn)閯潛芡恋厣系姆课莶坏玫盅築.若抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，拍賣(mài)該房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)先繳納相當(dāng)于土地出讓金的款額后，銀行方可優(yōu)先受償C.抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)將房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)一并抵押D.因抵押人為行政機(jī)關(guān)，抵押合同一律無(wú)效答案BC10.關(guān)于該宗土地及辦公樓的權(quán)屬登記，下列說(shuō)法符合法律規(guī)定的有？A.該機(jī)關(guān)初始取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)登記，取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).辦公樓建成后，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)辦理房屋所有權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)證書(shū)C.房屋轉(zhuǎn)讓給事業(yè)單位時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記D.房屋抵押給銀行時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記答案ABCD四、案例分析題（共20分）案情：2022年1月，C市人民政府通過(guò)拍賣(mài)方式出讓該市南部新區(qū)一宗商業(yè)用地，土地面積3.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)綜合體，出讓年限40年。盛世地產(chǎn)公司以10.5億元的價(jià)格競(jìng)得該宗土地，與C市自然資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期為2022年12月31日，土地閑置滿1年未動(dòng)工的征收20%土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工的無(wú)償收回。盛世公司繳清全部出讓金后，于2022年4月取得該宗土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。因盛世公司內(nèi)部股東權(quán)益糾紛，項(xiàng)目融資始終未能落實(shí)，該地塊一直未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，也未采取任何實(shí)質(zhì)性動(dòng)工準(zhǔn)備工作。2024年6月，C市自然資源局作出《閑置土地處置決定書(shū)》，認(rèn)定該宗土地為閑置土地，向盛世公司征收土地閑置費(fèi)2.1億元。盛世公司提出異議，稱項(xiàng)目未動(dòng)工是因?yàn)檎窗雌诮油ǖ貕K外圍的市政供水管道，但未提供任何有效證據(jù)證明其主張。2024年9月，盛世公司在僅完成場(chǎng)地平整、開(kāi)發(fā)投資占比16%的情況下，與宏業(yè)商業(yè)公司簽訂《項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定盛世公司將該宗土地及在建項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓給宏業(yè)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)款13億元。協(xié)議簽訂后，雙方未辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記。宏業(yè)公司接手項(xiàng)目后趕工開(kāi)發(fā)，于2025年1月在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與300余戶商戶簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》，每戶收取認(rèn)購(gòu)金8萬(wàn)元，約定項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2025年7月，宏業(yè)公司取得商品房預(yù)售許可證后正式對(duì)外銷(xiāo)售，同時(shí)將項(xiàng)目中的集中商業(yè)樓（已封頂，未辦理首次登記）抵押給某城商行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款，貸款金額5億元，雙方簽訂抵押合同并辦理了抵押登記。2025年10月，宏業(yè)公司將該集中商業(yè)樓的1-2層出租給某連鎖超市，租期15年，超市一次性支付了前3年租金。后因宏業(yè)公司無(wú)力償還城商行貸款，城商行于2026年2月申請(qǐng)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，要求拍賣(mài)該集中商業(yè)樓，并要求超市立即騰退房屋；購(gòu)房商戶也因宏業(yè)公司逾期交房訴至法院，要求確認(rèn)《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效并雙倍返還認(rèn)購(gòu)金。根據(jù)上述案情，回答下列問(wèn)題：1.C市自然資源局征收2.1億元土地閑置費(fèi)的行為是否合法？為什么？（5分）答案合法。（2分）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，且無(wú)不可抗力、政府原因或前期工作必需等免責(zé)事由的，自然