資產(chǎn)評估師判斷題易錯題（完整版）

資產(chǎn)評估師判斷題易錯題（完整版）一、判斷題（共10題，每題2分，共20分。請判斷下列表述的正誤，正確打√，錯誤打×）1.運用收益法評估企業(yè)價值時，若企業(yè)未來收益存在周期性波動，應(yīng)當采用固定股利增長模型測算折現(xiàn)現(xiàn)金流。2.市場法評估不動產(chǎn)價值時，可比交易實例的成交日期與評估基準日的間隔不得超過3年，超過3年的交易實例一律不得作為可比基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)評估的持續(xù)經(jīng)營假設(shè)僅適用于企業(yè)價值評估，不適用于單項資產(chǎn)的評估場景。4.評估外購無形資產(chǎn)的重置成本時，應(yīng)當包含無形資產(chǎn)的購買價款、相關(guān)稅費以及為使無形資產(chǎn)達到預(yù)定用途發(fā)生的專業(yè)服務(wù)費用、測試費用，無需考慮該無形資產(chǎn)的交易利潤。5.機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于設(shè)備使用年限過長、技術(shù)落后導(dǎo)致的運營成本升高、生產(chǎn)效率下降帶來的價值損失。6.執(zhí)行國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，評估報告的有效期自評估基準日起計算，一般不得超過1年，涉及國有資產(chǎn)境外并購的可延長至2年。7.采用成本法評估生產(chǎn)性生物資產(chǎn)時，成新率的確定僅需要考慮該資產(chǎn)的物理損耗，無需考慮其自然增值屬性帶來的價值變動。8.資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告僅供委托方、評估報告載明的使用人以及監(jiān)管部門依規(guī)使用，其他任何主體使用該報告產(chǎn)生的后果，評估機構(gòu)及簽字評估師均不承擔(dān)責(zé)任。9.價值類型的選擇僅由評估目的決定，與評估對象自身的狀態(tài)、市場條件等因素?zé)o關(guān)聯(lián)。10.殘余價值是指資產(chǎn)在被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。二、單項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題只有一個正確答案，多選、錯選、不選均不得分）1.下列關(guān)于資產(chǎn)評估假設(shè)的說法，正確的是（）。A.公開市場假設(shè)是所有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)都必須適用的默認假設(shè)B.清算假設(shè)下資產(chǎn)的交易時間通常短于公開市場假設(shè)下的交易時限C.持續(xù)經(jīng)營假設(shè)下評估的資產(chǎn)價值必然高于清算假設(shè)下的資產(chǎn)價值D.在用價值評估無需考慮資產(chǎn)的最佳用途2.下列不屬于無形資產(chǎn)成本法評估中重置成本核算范圍的是（）。A.無形資產(chǎn)研發(fā)階段的材料費用B.研發(fā)人員的職工薪酬C.無形資產(chǎn)注冊登記費用D.無形資產(chǎn)持有期間的維護費用3.某不動產(chǎn)所在區(qū)域近期無類似交易案例，未來收益難以可靠測算，該不動產(chǎn)最適宜采用的評估方法是（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法4.下列關(guān)于機器設(shè)備貶值的說法，正確的是（）。A.設(shè)備的實體性貶值僅由使用磨損導(dǎo)致B.設(shè)備的功能性貶值必然表現(xiàn)為運營成本的升高C.國家出臺環(huán)保政策要求高排放設(shè)備限期淘汰，導(dǎo)致的價值損失屬于經(jīng)濟性貶值D.設(shè)備的貶值總額不得超過其重置成本的80%5.國有資產(chǎn)評估項目備案的法定時限是自評估基準日起（）內(nèi)，由委托方向?qū)?yīng)監(jiān)管部門提交備案材料。A.6個月B.9個月C.1年D.2年6.下列關(guān)于資產(chǎn)評估報告的說法，錯誤的是（）。A.評估報告應(yīng)當由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師簽名并加蓋評估機構(gòu)公章B.簡易評估報告可以不載明評估方法的選擇理由C.評估報告的特別事項說明應(yīng)當披露評估過程中發(fā)現(xiàn)的可能影響評估結(jié)論但不屬于評估師執(zhí)業(yè)范圍的事項D.國有資產(chǎn)評估報告應(yīng)當附有評估對象的權(quán)屬證明文件復(fù)印件7.運用收益法評估企業(yè)價值時，下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的是（）。A.折現(xiàn)率應(yīng)當與收益口徑相匹配，若收益口徑為稅后凈利潤，折現(xiàn)率應(yīng)當采用加權(quán)平均資本成本B.折現(xiàn)率的取值應(yīng)當高于無風(fēng)險報酬率，低于市場平均收益率C.對于處于初創(chuàng)期的高科技企業(yè)，折現(xiàn)率取值應(yīng)當?shù)陀诔墒炱谄髽I(yè)的折現(xiàn)率D.折現(xiàn)率反映的是市場參與者對評估對象未來收益風(fēng)險的預(yù)期8.下列資產(chǎn)中，不適用于市場法評估的是（）。A.普通住宅B.標準化生產(chǎn)的機器設(shè)備C.專有技術(shù)D.上市交易的債券9.下列關(guān)于價值類型的說法，正確的是（）。A.市場價值是指資產(chǎn)在最佳用途、公開市場、理性交易雙方條件下的公允價值B.投資價值是站在市場平均參與者角度的價值C.清算價值屬于非正常市場條件下的價值類型，無需考慮交易雙方的理性決策D.在用價值的取值必然低于市場價值10.執(zhí)行司法處置資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，評估對象的權(quán)屬確定依據(jù)是（）。A.委托方提供的權(quán)屬證明材料B.評估師現(xiàn)場核實的結(jié)果C.人民法院出具的權(quán)屬認定文件D.不動產(chǎn)登記部門的查詢結(jié)果三、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選、不選均不得分）1.下列關(guān)于資產(chǎn)評估原則的說法，正確的有（）。A.獨立性原則要求評估機構(gòu)及人員與相關(guān)當事人無利害關(guān)系B.客觀原則要求評估結(jié)論應(yīng)當有充分的市場數(shù)據(jù)及資料支撐C.公正原則要求評估機構(gòu)應(yīng)當對所有委托方出具相同標準的評估結(jié)論D.合法性原則要求評估業(yè)務(wù)的開展應(yīng)當符合法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范的要求E.替代原則是市場法評估的核心原則之一2.下列屬于無形資產(chǎn)評估中收益法常用的具體方法的有（）。A.許可費節(jié)省法B.增量收益法C.超額收益法D.重置核算法E.倍加系數(shù)法3.不動產(chǎn)評估中，運用市場法進行交易情況修正時，需要修正的情形包括（）。A.交易雙方為母子公司關(guān)聯(lián)關(guān)系B.交易是賣方因債務(wù)危機被迫出售C.交易實例的成交價格包含了車位的價值D.交易實例的成交日期比評估基準日早8個月E.交易實例的不動產(chǎn)裝修標準高于評估對象4.下列關(guān)于機器設(shè)備評估的說法，正確的有（）。A.進口設(shè)備的重置成本包含進口關(guān)稅、增值稅、消費稅等稅費B.已安裝使用的設(shè)備的重置成本應(yīng)當包含安裝調(diào)試費用C.設(shè)備的運雜費核算應(yīng)當考慮設(shè)備的重量、運輸距離、運輸方式等因素D.對于已淘汰停產(chǎn)的設(shè)備，不得采用成本法進行評估E.設(shè)備的成新率可以通過使用年限法、觀測法、修復(fù)費用法等方法測算5.國有資產(chǎn)評估項目實行核準制的范圍包括（）。A.經(jīng)國務(wù)院批準實施的重大經(jīng)濟事項涉及的資產(chǎn)評估項目B.經(jīng)省級人民政府批準實施的重大經(jīng)濟事項涉及的資產(chǎn)評估項目C.中央企業(yè)及其各級子企業(yè)轉(zhuǎn)讓全部國有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)評估項目D.中央企業(yè)及其各級子企業(yè)轉(zhuǎn)讓部分國有產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致國家不再擁有控股地位的資產(chǎn)評估項目E.境外上市的國有企業(yè)的資產(chǎn)評估項目6.下列屬于資產(chǎn)評估報告特別事項說明應(yīng)當披露的內(nèi)容有（）。A.評估對象的權(quán)屬瑕疵事項B.評估過程中受到的限制、未履行的評估程序C.評估基準日后的重大期后事項D.評估方法的選擇理由E.評估結(jié)論的使用有效期7.運用收益法評估企業(yè)價值時，收益口徑的選擇應(yīng)當與評估目的、價值類型相匹配，下列收益口徑與折現(xiàn)率匹配正確的有（）。A.息稅前利潤對應(yīng)加權(quán)平均資本成本B.稅后凈利潤對應(yīng)權(quán)益資本成本C.企業(yè)自由現(xiàn)金流量對應(yīng)加權(quán)平均資本成本D.股權(quán)自由現(xiàn)金流量對應(yīng)權(quán)益資本成本E.息前稅后利潤對應(yīng)稅前加權(quán)平均資本成本8.下列關(guān)于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)評估的說法，正確的有（）。A.處于生長期的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)適宜采用成本法評估B.處于盛產(chǎn)期的經(jīng)濟林適宜采用收益法評估C.生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的貶值僅包含實體性貶值，不包含功能性貶值和經(jīng)濟性貶值D.生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估無需考慮自然增值因素E.評估生產(chǎn)性生物資產(chǎn)時應(yīng)當考慮其疫病防控、自然災(zāi)害等風(fēng)險因素9.下列情形中，評估機構(gòu)及簽字評估師需要承擔(dān)法律責(zé)任的有（）。A.評估師未按規(guī)定履行現(xiàn)場調(diào)查程序，導(dǎo)致評估結(jié)論嚴重失實B.評估機構(gòu)出具虛假評估報告C.委托方隱瞞評估對象的權(quán)屬瑕疵，導(dǎo)致評估結(jié)論與實際價值存在偏差D.評估報告使用人超出載明的使用范圍使用評估報告，造成經(jīng)濟損失E.評估師與委托方串通，故意高估評估對象價值10.下列關(guān)于清算價值評估的說法，正確的有（）。A.清算價值評估適用于企業(yè)破產(chǎn)清算、資產(chǎn)被迫處置等評估目的B.清算價值評估時應(yīng)當考慮資產(chǎn)的快速變現(xiàn)需求C.清算價值的取值通常低于市場價值D.清算價值評估無需考慮資產(chǎn)的最佳用途E.清算價值評估時應(yīng)當假設(shè)交易雙方都是理性的、自愿的四、案例分析題（共3題，每題6分，共18分。請結(jié)合資產(chǎn)評估相關(guān)規(guī)范作答，要求邏輯清晰、理由充分）1.甲資產(chǎn)評估機構(gòu)接受乙國有企業(yè)委托，對其擬轉(zhuǎn)讓的一棟辦公樓進行評估，評估基準日為2023年6月30日。評估人員采用市場法評估時，選取了3個可比交易實例，其中A實例的成交日期為2022年1月15日，成交價格為12000元/平方米，乙企業(yè)認為該實例成交時間距基準日超過1年，不能作為可比案例，要求評估人員更換。評估機構(gòu)經(jīng)過核查，該辦公樓所在區(qū)域2022年1月至2023年6月不動產(chǎn)價格波動幅度僅為2.1%，價格走勢平穩(wěn)，因此未采納乙企業(yè)的意見，仍然使用A實例作為可比案例。要求：判斷評估機構(gòu)的做法是否正確，并說明理由。2.丙評估機構(gòu)接受委托，對某科技公司持有的一項發(fā)明專利進行評估，評估目的為質(zhì)押融資。評估人員采用成本法評估時，僅核算了該專利研發(fā)階段投入的材料費用、人工費用、注冊登記費用，合計220萬元，以此作為該專利的評估值。銀行收到評估報告后提出異議，認為該評估值遠低于市場同類專利的價值。要求：分析該評估人員的做法存在哪些錯誤。3.丁評估機構(gòu)接受人民法院委托，對被執(zhí)行人名下的一套普通住宅進行司法處置評估，評估人員現(xiàn)場勘查時發(fā)現(xiàn)該住宅已被被執(zhí)行人出租給第三方，租期還有3年，租賃合同約定的租金僅為市場租金的60%。評估人員認為司法處置評估應(yīng)當快速變現(xiàn)，因此無需考慮租約的影響，直接按照無租約限制的市場價值出具了評估報告。要求：判斷評估人員的做法是否正確，并說明理由。五、論述題（共2題，每題11分，共22分。要求觀點明確、結(jié)合行業(yè)規(guī)范展開闡述）1.論述資產(chǎn)評估價值類型的選擇依據(jù)，以及不同價值類型適用的評估場景。2.論述資產(chǎn)評估三種基本方法（市場法、收益法、成本法）的適用前提，以及選擇評估方法時需要考慮的因素。標準答案及解析一、判斷題答案及解析1.參考答案：×。解析：固定股利增長模型僅適用于未來收益穩(wěn)定、保持固定增長率的企業(yè)，收益存在周期性波動的企業(yè)應(yīng)當采用分段法或者周期調(diào)整模型進行測算，該表述混淆了不同收益法模型的適用范圍。2.參考答案：×。解析：市場法可比交易實例的成交日期與基準日間隔原則上不超過1年，若交易市場價格波動較小、走勢平穩(wěn)，最長可放寬至3年，并非超過3年一律不得使用，該表述過于絕對。3.參考答案：×。解析：持續(xù)經(jīng)營假設(shè)不僅適用于企業(yè)價值評估，單項資產(chǎn)若處于持續(xù)使用狀態(tài)、能夠為其持有者持續(xù)帶來經(jīng)濟利益的，也可以適用持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，比如正在使用的生產(chǎn)線、廠房等單項資產(chǎn)的評估。4.參考答案：×。解析：外購無形資產(chǎn)的重置成本應(yīng)當包含購買價款、相關(guān)稅費、達到預(yù)定用途的相關(guān)支出，同時還需要考慮無形資產(chǎn)交易的合理利潤，該表述遺漏了利潤部分，不符合重置成本的核算要求。5.參考答案：×。解析：設(shè)備使用年限過長、技術(shù)落后導(dǎo)致的運營成本升高、生產(chǎn)效率下降屬于功能性貶值，經(jīng)濟性貶值是由于外部市場環(huán)境、政策變化等外部因素導(dǎo)致的價值損失，該表述混淆了功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的定義。6.參考答案：×。解析：國有資產(chǎn)評估報告的有效期一律為自評估基準日起1年，不存在境外并購可延長的例外規(guī)定，該表述不符合國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)范。7.參考答案：×。解析：生產(chǎn)性生物資產(chǎn)具有自然增值屬性，比如生長期的果樹、牲畜等，成本法評估確定成新率時，不僅要考慮物理損耗，還要考慮其生長階段帶來的增值影響，該表述不符合生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估規(guī)范。8.參考答案：√。解析：資產(chǎn)評估報告明確約定了使用范圍，僅可供載明的使用人及監(jiān)管部門依規(guī)使用，超出使用范圍使用報告的，評估機構(gòu)及簽字評估師不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，該表述符合評估報告使用的相關(guān)規(guī)定。9.參考答案：×。解析：價值類型的選擇由評估目的、評估對象自身狀態(tài)、市場條件三類因素共同決定，并非僅由評估目的決定，該表述不符合價值類型選擇的基本原則。10.參考答案：×。解析：被迫出售、快速變現(xiàn)條件下的價值是清算價值，殘余價值是指資產(chǎn)已達到使用年限、報廢后可回收的零部件、材料的價值，該表述混淆了殘余價值和清算價值的定義。二、單項選擇題答案及解析1.參考答案：B。解析：選項A錯誤，公開市場假設(shè)并非所有評估業(yè)務(wù)的默認假設(shè)，清算評估等業(yè)務(wù)適用清算假設(shè)；選項C錯誤，持續(xù)經(jīng)營假設(shè)下的資產(chǎn)價值不一定高于清算價值，比如位于核心地段的老舊廠房，清算變現(xiàn)的土地價值可能高于持續(xù)經(jīng)營的價值；選項D錯誤，在用價值評估若當前用途為最佳用途的，也需要考慮最佳用途的影響；選項B正確，清算假設(shè)下資產(chǎn)需要快速變現(xiàn)，交易時限通常短于公開市場下的正常交易周期。2.參考答案：D。解析：無形資產(chǎn)重置成本核算的是使無形資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前的所有必要支出，持有期間的維護費用屬于后續(xù)支出，不屬于重置成本的核算范圍，因此選項D正確。3.參考答案：C。解析：市場法需要可比交易案例，收益法需要未來收益可測算，該不動產(chǎn)兩種條件都不滿足，因此最適宜采用成本法，選項C正確；假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)的不動產(chǎn)，不符合本題場景。4.參考答案：C。解析：選項A錯誤，實體性貶值還包括自然損耗、意外損壞等；選項B錯誤，功能性貶值還可能表現(xiàn)為產(chǎn)能不足、生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量不達標等；選項C正確，政策限制屬于外部因素，導(dǎo)致的貶值為經(jīng)濟性貶值；選項D錯誤，不存在貶值總額不超過重置成本80%的規(guī)定。5.參考答案：B。解析：根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估項目備案應(yīng)當自評估基準日起9個月內(nèi)提交備案材料，因此選項B正確。6.參考答案：B。解析：無論是普通評估報告還是簡易評估報告，都需要載明評估方法的選擇理由，該內(nèi)容屬于評估報告的必備內(nèi)容，因此選項B表述錯誤，當選。7.參考答案：D。解析：選項A錯誤，稅后凈利潤屬于權(quán)益口徑收益，對應(yīng)權(quán)益資本成本，加權(quán)平均資本成本對應(yīng)企業(yè)全口徑收益；選項B錯誤，高風(fēng)險企業(yè)的折現(xiàn)率可以高于市場平均收益率；選項C錯誤，初創(chuàng)期高科技企業(yè)風(fēng)險更高，折現(xiàn)率應(yīng)當高于成熟期企業(yè)；選項D正確，折現(xiàn)率反映的是市場參與者對未來收益風(fēng)險的預(yù)期。8.參考答案：C。解析：專有技術(shù)屬于非公開的無形資產(chǎn)，不存在活躍的公開交易市場，也難以找到可比的交易案例，因此不適用于市場法評估，選項C正確。9.參考答案：A。解析：選項B錯誤，投資價值是站在特定投資者角度的價值，不是市場平均參與者；選項C錯誤，清算價值評估也需要考慮交易雙方的理性決策，賣方被迫出售但仍會追求盡可能高的變現(xiàn)價格；選項D錯誤，在用價值是特定使用者的價值，可能高于市場價值，比如資產(chǎn)對使用者有特殊用途的場景；選項A符合市場價值的定義，正確。10.參考答案：C。解析：司法處置資產(chǎn)評估中，評估對象的權(quán)屬由人民法院認定，評估機構(gòu)以人民法院出具的權(quán)屬認定文件作為確定評估對象的依據(jù)，因此選項C正確。三、多項選擇題答案及解析1.參考答案：ABDE。解析：選項C錯誤，公正原則要求評估機構(gòu)秉持中立立場出具客觀的評估結(jié)論，不同評估項目的評估目的、評估對象不同，評估結(jié)論不可能完全相同，無需對所有委托方出具相同標準的結(jié)論。其余選項表述均正確。2.參考答案：ABC。解析：許可費節(jié)省法、增量收益法、超額收益法屬于無形資產(chǎn)收益法的常用方法，重置核算法、倍加系數(shù)法屬于成本法的核算方法，因此選項ABC正確。3.參考答案：ABC。解析：交易情況修正針對的是交易行為本身存在的特殊情況，選項A關(guān)聯(lián)交易、選項B被迫出售、選項C交易價格包含其他資產(chǎn)價值都屬于交易情況修正的范圍；選項D屬于交易日期修正的范圍，選項E屬于實物狀況修正的范圍，因此選項ABC正確。4.參考答案：ABCE。解析：選項D錯誤，已淘汰停產(chǎn)的設(shè)備可以測算其更新重置成本或者可變現(xiàn)凈值，仍然可以采用成本法評估，不存在不得使用的限制。其余選項表述均正確。5.參考答案：AB。解析：國有資產(chǎn)評估核準制的范圍是經(jīng)國務(wù)院或者省級人民政府批準實施的重大經(jīng)濟事項涉及的資產(chǎn)評估項目，其余項目均實行備案制，因此選項AB正確。6.參考答案：ABC。解析：特別事項說明披露的是可能影響評估結(jié)論的特殊事項，權(quán)屬瑕疵、評估程序受限、期后事項都屬于該部分披露內(nèi)容；評估方法選擇理由屬于評估報告正文“評估方法”部分的內(nèi)容，評估結(jié)論有效期屬于“評估結(jié)論”部分的內(nèi)容，因此選項ABC正確。7.參考答案：ABCD。解析：選項E錯誤，息前稅后利潤屬于稅后的全口徑收益，對應(yīng)的是稅后加權(quán)平均資本成本，不是稅前加權(quán)平均資本成本。其余選項的收益口徑與折現(xiàn)率匹配均正確。8.參考答案：ABE。解析：選項C錯誤，生產(chǎn)性生物資產(chǎn)也存在功能性貶值（比如品種落后、產(chǎn)能下降）和經(jīng)濟性貶值（比如市場對其產(chǎn)出的產(chǎn)品需求下降）；選項D錯誤，生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的自然增值是其價值的重要組成部分，評估時必須考慮。其余選項表述均正確。9.參考答案：ABE。解析：選項C是委托方隱瞞資料導(dǎo)致的偏差，評估機構(gòu)已履行必要程序的無需承擔(dān)責(zé)任；選項D是報告使用人超出范圍使用導(dǎo)致的損失，評估機構(gòu)無需承擔(dān)責(zé)任。選項ABE均屬于評估機構(gòu)及人員存在過錯的情形，需要承擔(dān)法律責(zé)任。10.參考答案：ABC。解析：選項D錯誤，清算價值評估為了實現(xiàn)最大變現(xiàn)價值，也需要考慮資產(chǎn)的最佳用途；選項E錯誤，清算價值下賣方是被迫出售，不是自愿交易。其余選項表述均正確。四、案例分析題答案及評分標準1.答案及評分標準：評估機構(gòu)的做法正確（2分）。理由：根據(jù)資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，市場法選取可比交易實例時，成交日期與評估基準日的間隔原則上不超過1年，但若對應(yīng)資產(chǎn)的交易市場價格波動較小、走勢平穩(wěn)，間隔期限可適當放寬至最長3年（2分）。本案例中辦公樓所在區(qū)域17個月內(nèi)價格波動僅為2.1%，走勢平穩(wěn)，A實例的成交時間距基準日僅17個月，符合放寬條件，可以作為可比案例使用（2分）。2.答案及評分標準：評估人員的做法存在兩處錯誤：（1）評估方法選擇不當。質(zhì)押融資評估的價值類型通常為市場價值，發(fā)明專利屬于高收益類無形資產(chǎn)，其核心價值來源于未來能帶來的超額收益，成本法僅能反映研發(fā)的投入成本，無法反映其真實市場價值，該場景應(yīng)當優(yōu)先選擇收益法進行評估（3分）。（2）成本法核算內(nèi)容不完整。采用成本法評估無形資產(chǎn)重置成本時，除了直接的材料、人工、注冊費用外，還應(yīng)當核算研發(fā)階段的間接費用、資金成本以及合理的研發(fā)利潤，評估人員僅核算直接成本，導(dǎo)致評估值偏低（3分）。3.答案及評分標準：評估人員的做法錯誤（2分）。理由：根據(jù)司法處置資產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)范，對于評估對象上存在的合法有效的未到期租約，評估時應(yīng)當充分考慮租約對資產(chǎn)價值的影響，買受人取得資產(chǎn)所有權(quán)后需要繼續(xù)履行合法租約，租約租金低于市場租金水平會直接降低不動產(chǎn)的變現(xiàn)價值（3分）。評估人員以快速變現(xiàn)為由忽略合法租約影響的做法不符合評估規(guī)范要求，會導(dǎo)致評估值偏高，影響司法處置的公正性（1分）。五、論述題答案及評分標準1.答案及評分標準：（1）價值類型的選