房屋租賃中的添附物歸屬

房屋租賃中的添附物歸屬引言隨著我國住房租賃市場的快速發展，城鎮租賃人口規模持續擴大，承租人對租賃房屋的改造需求也日益多元，從住宅場景下的墻面刷新、定制柜體安裝，到商事租賃場景下的商鋪裝修、經營設施增設，各類添附行為已經成為房屋租賃過程中的普遍現象。但由于租賃雙方事前缺乏明確約定、對相關法律規則認知不足等原因，因添附物歸屬引發的糾紛數量持續攀升，占全部房屋租賃糾紛的比例已超過三成。房屋租賃中的添附物歸屬問題，本質上是出租人的房屋所有權、承租人的投入利益與物的效用最大化三者之間的平衡問題，既關乎租賃雙方的合法權益保障，也關系到租賃市場的交易秩序穩定。本文將從基礎概念界定入手，梳理我國現行的法定規則，分析常見爭議場景的裁判思路，最終提出針對性的風險防范與規則優化建議，為相關糾紛的解決和市場的規范運行提供參考。一、房屋租賃添附物的基礎概念界定（一）添附的法律定義與常見類型添附是傳統物權法中所有權取得的重要制度，指不同所有人的物結合在一起形成不可分割的新物，或者在他人之物上附加勞動成果的法律事實，具體包括附和、混合、加工三類形態（王利明，2020）。其中附和是指兩個不同所有人的物緊密結合難以分離，分離會破壞物的原有價值或產生過高成本；混合是指不同所有人的動產互相混雜無法區分；加工則是指在他人的動產上進行勞動，使其成為具有更高價值的新物。在房屋租賃的場景中，添附主要以附和為核心形態，具體指承租人在租賃期間基于居住或經營需求，對承租房屋進行裝飾裝修、增設固定附屬設施的行為所形成的附加物。實踐中通常會將添附物分為兩類：一類是形成附和的添附物，比如墻面刷漆、地板鋪設、嵌入式柜體安裝、固定排煙系統搭建等，這類添附物與房屋本體緊密結合，一旦拆除就會喪失原有使用價值，或者會對房屋主體結構造成不可逆的損害；另一類是未形成附和的添附物，比如可移動的家電、可拆卸的窗簾、獨立放置的貨架等，這類物品可以隨時搬離，不會對房屋造成損害，通常不被納入法律層面的添附制度調整范疇，其歸屬也更易判定。（二）房屋租賃語境下添附的特有屬性與一般物權關系中的添附不同，房屋租賃中的添附具有三個鮮明的特有屬性：第一，添附的實施以承租人對房屋的合法占有為前提，承租人僅享有房屋的使用權，不享有所有權，因此其添附行為的權限受到所有權人的限制，原則上需要經過出租人同意才能實施；第二，添附的價值實現具有期限性，承租人的投入通常是為了滿足自身租期內的使用需求，多數情況下其預期收益會在租期內逐步消耗完畢；第三，添附的利益影響具有雙向性，合理的添附通常會提升房屋的整體價值，在租期屆滿后可能給出租人帶來額外的收益，而不合理的添附則可能損害房屋的原有功能，減損房屋的市場價值。根據住房和城鄉建設部發布的住房租賃市場發展報告顯示，當前我國近六成的長租承租人會根據自身需求對房屋進行輕度到中度的改造，其中商事租賃場景下的添附投入平均額度是住宅租賃場景的八倍以上，由此引發的權屬糾紛的爭議金額也相對更高（中國住房和城鄉建設部，2021）。明確租賃添附的特有屬性，是準確判定添附物歸屬的基礎前提。二、當前我國房屋租賃添附物歸屬的法定規則（一）民法典及相關司法解釋的核心規定我國《民法典》租賃合同編以及最高人民法院發布的城鎮房屋租賃合同司法解釋，對租賃添附物的歸屬做出了體系化的規定，整體遵循“約定優先、法定補充、過錯擔責、物盡其用”的原則（最高人民法院，2020）。具體而言，法定規則可以分為三個層面：第一，若租賃雙方事前對添附物的歸屬有明確約定的，直接按照約定執行，這是意思自治原則的體現；第二，承租人未經過出租人同意擅自進行添附的，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失，這種情況下承租人不僅不能主張添附物的相關權益，還要承擔可能的侵權責任；第三，承租人經過出租人同意進行添附的，需要根據合同履行的不同情況判定歸屬：未形成附和的添附物可以由承租人拆除，但拆除過程中造成房屋損壞的要恢復原狀；已經形成附和的添附物，則需要結合合同履行狀態和雙方過錯判定歸屬與補償責任。（二）法定規則的適用前提租賃添附法定規則的適用有兩個核心前提：一是要準確判定添附行為是否經過出租人同意，這里的同意既包括事前的明確許可，也包括事后的追認，還包括出租人明知承租人進行添附但未提出異議的默示同意，比如承租人進場裝修時出租人多次到現場查看但未阻止的，通常會被認定為同意添附；二是要準確區分附和與未附和的添附物，實踐中裁判機關通常會采用“拆除成本+價值損耗”的雙重標準，即如果拆除添附物的成本遠高于添附物本身的價值，或者拆除后添附物完全喪失使用價值的，就會被認定為形成附和，反之則屬于可拆除的未附和添附物。（三）法定規則的利益平衡邏輯租賃添附的法定規則背后，體現了三重利益平衡的立法思路：第一是保護所有權的基本邏輯，房屋的所有權歸出租人所有，添附物作為附著于房屋的附屬物，原則上應當遵循“從物隨主物”的規則歸出租人所有，避免所有權處于不穩定的狀態；第二是物盡其用的效率原則，對于已經形成附和的添附物，如果強行要求拆除會造成社會資源的浪費，因此立法鼓勵保留添附物的現有狀態，由出租人給予承租人合理補償，最大化發揮物的效用（崔建遠，2021）；第三是過錯與責任匹配的公平原則，根據合同無法繼續履行的原因劃分責任承擔比例，違約方需要承擔相應的添附損失，避免無過錯方承受不必要的損失。三、房屋租賃添附物歸屬的常見爭議場景與裁判思路法定規則為添附物歸屬劃定了基本框架，但在具體的糾紛場景中，由于案件事實的復雜性，裁判思路也會根據不同場景呈現出差異化的適用邏輯。（一）租賃合同正常履行屆滿時的添附歸屬租賃合同正常履行完畢是司法實踐中最常見的場景，這種情況下如果雙方沒有約定添附物的歸屬，未形成附和的添附物由承租人自行取回，取回時造成房屋損壞的要承擔修復責任；已經形成附和的添附物，原則上無償歸出租人所有，出租人無需向承租人支付補償。這一裁判思路的核心邏輯是，承租人在進行添附時已經明確知曉租期的長度，其添附的投入成本是為了滿足自身租期內的使用需求，在租期內已經完全實現了添附的使用價值，租期屆滿后承租人已經沒有額外的利益需要保護，因此無需再給予補償。但也存在例外情況，如果出租人明確表示不愿意繼續使用該添附物，且拆除添附物不會對房屋造成重大損害的，法院也可能判決承租人承擔拆除和恢復原狀的責任（最高人民法院民事審判第一庭，2022）。比如承租人在商鋪內定制了專屬的品牌標識墻，租期屆滿后出租人要將房屋租給其他商戶，明確表示不需要該標識墻的，承租人就需要自行拆除并恢復墻面原狀。（二）租賃合同提前解除時的添附歸屬租賃合同提前解除的場景下，添附物的歸屬和補償需要結合合同解除的過錯責任判定：如果是因出租人違約導致合同解除的，比如出租人單方提前收回房屋、房屋存在質量問題無法使用等，形成附和的添附物歸出租人所有，出租人需要向承租人賠償剩余租期內的添附殘值損失；如果是因承租人違約導致合同解除的，比如承租人拖欠租金、擅自轉租等，形成附和的添附物歸出租人所有，出租人無需向承租人補償，除非出租人明確表示愿意利用該添附，才需要在利用價值范圍內給予適當補償；如果雙方都存在違約行為的，根據各自的過錯比例分擔添附的殘值損失；如果是因不可抗力、政策變動等不可歸責于雙方的原因導致合同解除的，按照公平原則由雙方合理分擔損失。這里的殘值損失通常是指添附的現有價值，計算時會結合添附的總投入、約定的租期、已經使用的租期、添附的折舊率等因素綜合判定，比如承租人投入10萬元裝修，約定租期5年，使用2年后因出租人違約解除合同，通常會按照剩余3年的比例計算殘值，即出租人需要賠償6萬元左右的裝修損失（楊立新，2020）。（三）租賃合同無效時的添附歸屬除了合同履行和解除的場景，實踐中還存在大量因房屋屬于違法建筑、未取得建設工程規劃許可證等原因導致租賃合同無效的情況。這種情況下，添附物的歸屬首先看出租人是否愿意利用，如果出租人同意利用的，可以折價歸出租人所有，由出租人向承租人支付相應的折價補償；如果出租人不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯比例分擔添附的損失。通常而言，違法建筑出租的情況下，出租人作為房屋的建設方或所有人，對合同無效承擔主要過錯責任，因此需要承擔60%到80%的添附損失，承租人未盡到合理的審查義務，也需要承擔20%到40%的次要責任。四、房屋租賃添附物歸屬的風險防范與規則優化建議基于現行規則的適用邏輯和實務中的爭議焦點，我們可以從事前防范、規則細化、權益傾斜三個層面出發，進一步優化租賃添附物的歸屬規則，減少相關糾紛的發生。（一）租賃雙方事前明確約定添附條款事前明確約定是避免添附糾紛最有效的方式，根據中國消費者協會發布的消費提示，近七成的租賃添附糾紛都是因為雙方事前沒有對添附的相關事項做出約定導致的（中國消費者協會，2023）。租賃雙方在簽訂合同時，應當盡可能細化添附相關的條款：首先要明確約定是否允許承租人進行添附，以及添附的允許范圍、施工要求，避免承租人擅自改動房屋主體結構；其次要明確劃分附和與未附和添附物的標準，以及不同類型添附物在租期屆滿、合同解除、合同無效等場景下的歸屬；最后要明確約定補償的計算方式，比如可以約定如果租期屆滿后出租人繼續使用添附物的，按照添附的殘值比例給予承租人適當補償，也可以約定添附提升房屋交易價值的，承租人可以獲得一定比例的收益。對于商事租賃這類添附投入較高的場景，雙方甚至可以委托第三方機構對添附的價值進行事前評估，避免后續就殘值產生爭議。（二）完善添附價值認定的實操標準當前司法實踐中，不同地區、不同裁判者對添附殘值的計算標準存在一定差異，導致同類型案件的裁判結果可能出現較大偏差，因此有必要出臺更細化的實操指引，統一添附價值的認定標準。一方面要明確不同類型添附的折舊年限，比如住宅裝修的折舊年限通常為5到8年，商事經營裝修的折舊年限通常為3到5年，為殘值計算提供統一的參考依據；另一方面要明確價值評估的考量因素，除了投入成本和使用期限外，還要考慮添附是否符合房屋的后續使用需求、是否實際提升了房屋的市場價值等因素，避免出現補償金額與實際價值不符的情況。（三）強化弱勢承租方的合理權益保障相較于商事租賃中雙方的平等地位，個人住宅租賃場景下的承租人通常處于弱勢地位，很多承租人進行的輕度添附只是為了滿足基本居住需求，投入不高但確實提升了房屋的居住品質，如果完全按照現有規則租期屆滿后無償歸出租人所有，可能會打擊承租人維護房屋的積極性，也不利于穩定租賃關系的構建。因此可以針對個人住宅租賃的場景出臺特殊的傾斜規則，比如對于承租人經過出租人同意進行的輕度裝飾裝修，租期屆滿后出租人繼續對外出租且保留該裝修的，應當按照裝修的剩余殘值給予承租人不低于30%的合理補償，既不會過度增加出租人的負擔，也能夠保障承租人的合理投入利益，契合租購同權的住房制度改革方向（王軼，2022）。結語房屋租賃中的添附物歸屬問題，看似是微小的交易細節，實則關系到兩億多租賃人口的切身利益