房屋租賃合同常見糾紛與維權要點

房屋租賃合同常見糾紛與維權要點一、引言隨著城鎮化進程的推進，住房租賃已經成為新市民、青年人解決居住需求的核心途徑之一，全國住房租賃人口規模已突破兩億，租賃市場交易規模持續攀升。但在市場快速發展的同時，房屋租賃合同糾紛也成為民事糾紛領域的高發類型，不少租賃雙方因缺乏法律常識、合同簽署不規范、權責認知偏差等問題陷入糾紛，甚至遭受不必要的經濟損失。中國司法大數據研究院發布的相關報告顯示，近五年全國房屋租賃合同糾紛案件年平均收案量超過百萬件，且呈逐年小幅上升趨勢（中國司法大數據研究院，2022）。本文將梳理房屋租賃合同的常見糾紛類型，剖析糾紛產生的核心誘因，進而提出全流程的維權實操要點，為租賃雙方合法維護自身權益提供可落地的參考。二、房屋租賃合同常見的糾紛類型梳理了解常見糾紛的具體表現是防范和解決糾紛的第一步，當前房屋租賃合同糾紛主要集中在四大類，各類糾紛的場景化特征十分明顯。（一）租金及押金相關糾紛租金及押金糾紛是所有租賃糾紛中占比最高的類型，占比接近六成（中國司法大數據研究院，2022）。這類糾紛具體包括三種常見場景：一是租客欠付租金引發的糾紛，部分租客因短期經濟困難、對房屋狀態不滿故意拖欠租金，或因轉賬疏漏忘記按時支付租金，房東由此主張解約并扣除押金；二是房東隨意調整租金引發的糾紛，尤其是在一年以上的長期租約中，部分房東未在合同中約定漲租規則，租期內單方面要求上漲租金，若租客拒絕便以斷水斷電、強行收房等方式脅迫；三是押金退還糾紛，這是租客群體投訴最多的問題，部分房東在租期屆滿租客退租時，以房屋墻面有劃痕、家電有損耗、衛生不達標等各種理由克扣押金，甚至直接拒絕退還押金，而很多正常使用產生的自然損耗往往被房東歸為租客的人為損壞。（二）房屋使用及修繕相關糾紛這類糾紛的核心矛盾是租賃雙方對房屋使用規則、修繕責任的認知不一致，占所有租賃糾紛的比例超過兩成（住房和城鄉建設部，2021）。常見場景包括：一是房東怠于履行修繕責任，房屋出現水管漏水、家電故障、墻面滲水等問題時，租客多次告知房東，房東仍拖延維修甚至拒絕維修，部分租客自行維修后向房東索要維修費用時遭到拒絕；二是租客不當使用房屋引發的糾紛，部分租客未經房東同意擅自改動房屋結構、拆除墻體、更改房屋用途，或因不當使用造成家電、裝修的嚴重損壞，房東要求恢復原狀或賠償損失時雙方產生沖突；三是房屋配套不符合約定引發的糾紛，房東在招租時口頭承諾房屋通燃氣、有免費寬帶、配備新家具等，租客入住后發現承諾的配套均未兌現，要求房東履約時房東以“沒寫進合同不算數”為由拒絕。（三）租期及解約相關糾紛這類糾紛大多涉及合同的履行與解除，往往會給一方帶來較大的經濟損失。常見場景包括：一是房東在租期內單方面解約，部分房東因房屋要出售、要自住、找到了出價更高的租客等原因，在租期未到的情況下要求租客限期搬離，且拒絕支付違約金；二是租客提前解約引發的糾紛，部分租客因工作調動、個人原因需要提前退租，房東以“租期未到”為由拒絕退還剩余租金和押金，甚至要求租客額外支付違約金；三是“買賣不破租賃”適用糾紛，不少房東出售已出租的房屋時未告知租客，也未向新房東說明原有租約情況，新房東收房時要求租客立刻搬離，租客的居住權益得不到保障；四是不定期租賃糾紛，部分租賃雙方未簽署書面合同，僅達成口頭租賃約定，或是租約到期后雙方沒有續簽書面合同但繼續履行租賃義務，按照法律規定這類情況屬于不定期租賃，任何一方都可以隨時提出解約，不少租客在沒有提前收到通知的情況下被要求搬離，由此產生糾紛。（四）轉租及群租相關糾紛隨著住房租賃市場的發展，二房東轉租、多人合租的情況越來越多，這類糾紛的占比也在逐年上升。常見場景包括：一是二房東未獲得原房東同意擅自轉租，租客向二房東支付了長期租金后，原房東因未收到租金要求租客搬離，租客既找不到二房東退款，也無法繼續居住；二是群租引發的糾紛，部分租客將承租的房屋隔出多個小房間轉租給多人，產生噪音、衛生等問題引發鄰里投訴，房東要求收回房屋時與轉租的租客、次租客產生沖突；三是合租租客內部的糾紛，多人合租時共同簽署了租賃合同，部分租客提前退租后，房東要求剩余租客承擔全部租金，雙方由此產生矛盾。三、房屋租賃合同糾紛產生的核心原因剖析厘清糾紛的外在表現之后，我們還需要深入挖掘其背后的核心誘因，才能從根源上找到防范和解決糾紛的路徑。（一）合同簽署不規范，關鍵條款約定不明合同是租賃雙方權利義務的核心依據，近七成的租賃糾紛都與合同條款約定不明有關（中國消費者協會，2023）。不少租賃雙方嫌麻煩，直接從網上下載未經法律審核的簡易模板，甚至僅達成口頭約定，沒有簽署書面合同。部分合同中僅簡單約定了租金金額、租期，對租金調整規則、押金退還條件、修繕責任劃分、轉租限制、解約違約金、房屋附屬設施清單等核心條款要么沒有約定，要么約定模糊，出現糾紛時雙方各執一詞，沒有明確的判斷依據。還有部分房東提供的是格式合同，里面包含大量不公平的霸王條款，比如“租客提前退租押金和剩余租金一概不退”“房屋所有損壞都由租客承擔賠償責任”等，這些條款本身不符合法律規定，但租客簽署時沒有仔細查看，出現糾紛時才發現權利被限制。（二）租賃雙方權責認知偏差，法律常識不足不少租賃雙方對房屋租賃相關的法律規定不了解，對自身的權利義務存在錯誤認知。部分房東認為“房子是我的，我想什么時候進就什么時候進，想漲租就漲租，想收房就收房”，隨意進入租客房間、隨意調整租金、隨意解約，完全忽略了租客的合法居住權益；部分租客認為“房子我租了就可以隨意處置”，未經房東同意就裝修、轉租、改變房屋用途，甚至故意損壞房屋設施，忽略了房東的房屋所有權權益。還有不少租賃雙方不知道“買賣不破租賃”“租客享有同等條件下的優先購買權”“房屋自然損耗由房東承擔維修責任”等基本法律規則，出現糾紛時不知道如何主張自身的合法權益。（三）租賃市場主體良莠不齊，監管存在薄弱環節當前住房租賃市場的參與者除了個人房東和租客之外，還有大量的中介機構、長租公寓運營企業、二房東等，部分主體的經營行為不規范。部分小型中介機構故意隱瞞房屋真實情況、賺取差價、收取高額中介費后不提供相應服務，甚至和房東聯合起來欺詐租客；部分長租公寓運營企業采用“高收低租、長收短付”的模式運營，資金鏈斷裂后卷款跑路，房東收不到租金要趕租客，租客付了長期租金無房可住，引發群體性糾紛；還有部分二房東偽造房產證、冒充房東出租房屋，騙取租客租金后失聯。同時，部分地區的住房租賃市場監管機制不完善，租賃備案率低，對違規中介、二房東的懲處力度不足，也在一定程度上助長了違規行為的發生。四、房屋租賃合同糾紛的維權實操要點針對上述常見糾紛及核心誘因，租賃雙方尤其是處于相對弱勢地位的租客，需要掌握全流程的維權要點，才能最大化保障自身合法權益。（一）事前預防：簽署規范合同從源頭規避風險做好事前防范是避免糾紛的最有效方式，成本也最低。首先要核實租賃雙方的主體身份，租客要要求房東出示房產證、身份證，確認房屋所有權歸屬于房東，如果是二房東轉租，要要求其出示原房東同意轉租的書面證明，以及原房東的房產證、身份證復印件，核實原租約的剩余期限；房東也要核實租客的身份信息，了解租客的居住用途，避免出現違規群租、改變房屋用途的情況。其次要簽署規范的書面合同，優先使用住建部門發布的官方示范合同文本，不要用條款模糊的簡易模板，所有口頭承諾的內容都要寫進合同里，包括租金金額、支付周期、漲租規則、押金退還的條件和時間、房屋修繕責任的劃分、是否允許轉租、解約的違約金金額、房屋附屬設施的清單和當前狀態。如果是房東提供的格式合同，一定要仔細查看所有條款，遇到“所有損壞租客賠償”“提前退租不退任何費用”之類的霸王條款，要當場提出修改，協商一致后再簽署。《中華人民共和國民法典》明確規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃（全國人民代表大會常務委員會，2020），因此即便是短期租賃，也建議簽署書面合同，避免后續產生糾紛沒有依據。（二）事中留存證據：為后續維權留足依據租賃關系存續期間，所有涉及權利義務的行為都要留存好證據，避免出現糾紛時口說無憑。一是要留存好交易憑證，所有的租金、押金、中介費、維修費的轉賬都要走線上渠道，不要用現金支付，轉賬時要備注清楚款項用途，比如“XX房屋X月租金”“房屋租賃押金”“XX房屋水管維修費用”；二是要留存好溝通記錄，所有和房東、中介的溝通盡量用文字形式，不要僅用口頭溝通，比如要求房東維修房屋、告知房東要提前退租、和房東協商租金調整等內容，都要通過微信、短信等文字形式發送，溝通記錄不要隨意刪除；三是要留存好房屋狀態的證據，入住時要把房屋的墻面、地面、家電的狀態都拍好照片和視頻，和房東確認無誤后留存，退租時也要拍好同樣角度的照片和視頻，證明房屋沒有人為損壞，正常使用的自然損耗不應當由租客承擔賠償責任；四是遇到房東違約的情況，比如斷水斷電、強行換鎖、隨意進入房屋等，要及時拍照、錄像留存證據，必要時可以報警，出警記錄也是非常有力的證據。（三）事后維權：選擇合適的路徑主張合法權益糾紛發生后，要根據糾紛的嚴重程度、涉及金額大小選擇合適的維權路徑，不要沖動行事，也不要一味妥協。首先是協商解決，這是成本最低、效率最高的解決方式，雙方可以對照合同條款和法律規定，各退一步達成和解，比如房東扣押金的金額過高，租客可以和房東協商扣除合理的清潔費、維修費后退還剩余部分，既節省時間也不用付出額外成本。其次是申請調解，如果雙方協商不成，可以找房屋所在地的社區居委會、街道人民調解委員會、住房租賃監管部門申請調解，這些機構的調解都是免費的，調解員會根據法律規定和實際情況給出調解方案，雙方達成的調解協議還可以向法院申請司法確認，確認后具備強制執行力，如果一方不履行，另一方可以直接申請強制執行。如果是中介機構存在欺詐、亂收費等違規行為，可以向當地住建部門、市場監管部門投訴，相關部門會對違規機構進行查處，幫助租客追回損失。如果以上方式都無法解決問題，可以向法院提起訴訟，標的額較小的租賃糾紛可以走小額訴訟程序，一審終審，審理周期短、訴訟成本低，只要證據充分，法院會依據法律規定作出公正判決。最高人民法院發布的相關文件顯示，適用小額訴訟程序審理的房屋租賃糾紛平均審理周期不到三十天，遠低于普通訴訟程序（最高人民法院，2022）。起訴時需要準備好起訴狀、雙方的身份信息、租賃合同、轉賬記錄、溝通記錄、證據材料等，到房屋所在地的基層法院提交即可，也可以通過線上訴訟服務平臺提交起訴材料，不用到現場也能完成起訴流程。（四）分類應對：不同類型糾紛的針對性維權技巧針對不同類型的糾紛，要采用針對性的維權技巧，才能最大化提升維權效率。對于租金押金類糾紛，如果是房東在租期內隨意漲租，租客可以直接拒絕，只要合同沒有約定漲租規則，房東單方面漲租屬于違約，若房東采取斷水斷電、換鎖等方式驅趕租客，租客可以要求房東賠償因此造成的損失，也可以要求解除合同并要求房東支付違約金；如果是退租時房東無故克扣押金，租客可以拿出入住時的房屋狀態證據，證明房屋沒有人為損壞，自然損耗不需要承擔賠償責任，協商不成的可以向法院起訴，只要證據充分，大概率可以要回押金。對于房屋修繕類糾紛，如果房東怠于維修，租客可以自行找第三方維修，留存好維修費用的發票和支付憑證，后續可以從租金里扣除維修費用，也可以起訴要求房東支付維修費用，《中華人民共和國民法典》明確規定，出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔（全國人民代表大會常務委員會，2020）。對于解約類糾紛，如果房東在租期內單方面要求解約，租客可以選擇要求繼續履行合同，也可以選擇解除合同并要求房東支付違約金、賠償搬家費、臨時住宿費等實際損失；如果遇到房屋出售的情況，租客在同等條件下享有優先購買權，即便租客不購買房屋，新房東也需要繼續履行原有的租約，不能要求租客提前搬離。對于轉租類糾紛，如果租客遇到二房東卷款跑路的情況，一方面可以向公安機關報案，如果涉及詐騙警方會立案偵查，另一方面可以和原房東協商，重新簽署租約繼續居住，同時可以起訴二房東要求退還剩余租金、