房屋租賃合同常見糾紛與違約處理

房屋租賃合同常見糾紛與違約處理一、引言隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人口跨區(qū)域流動(dòng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，住房租賃已經(jīng)成為新市民、青年人解決居住需求的核心渠道之一。但在租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，相關(guān)糾紛數(shù)量也呈逐年上升趨勢(shì)，成為民生領(lǐng)域的投訴熱點(diǎn)。中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)某年發(fā)布的住房租賃服務(wù)投訴分析報(bào)告顯示，住房租賃類投訴占全年服務(wù)類投訴總量的11.6%，其中近7成投訴涉及合同違約問題（中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)，2022）。房屋租賃合同糾紛的頻發(fā)，不僅會(huì)損害租賃雙方的合法權(quán)益，也會(huì)影響住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。本文將從常見糾紛類型、糾紛誘因、違約認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、糾紛處理路徑、事前防范建議五個(gè)維度展開論述，為租賃雙方妥善處理相關(guān)問題提供參考。二、房屋租賃合同常見糾紛的主要類型從司法實(shí)踐和市場(chǎng)投訴數(shù)據(jù)來看，房屋租賃合同糾紛的類型相對(duì)集中，主要涵蓋以下四個(gè)類別，各類糾紛的發(fā)生場(chǎng)景和爭(zhēng)議點(diǎn)具有較強(qiáng)的普遍性。（一）租金支付類糾紛租金支付類糾紛是占比最高的糾紛類型，占全部房屋租賃糾紛的42.7%（中國政法大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究中心，2022）。這類糾紛的常見場(chǎng)景包括三類：一是承租方逾期支付租金，部分承租方因工資延遲發(fā)放、資金周轉(zhuǎn)困難等原因晚付租金，短則數(shù)天長(zhǎng)則數(shù)月，部分出租方會(huì)直接以此為由要求解除合同、支付高額違約金甚至驅(qū)趕承租方；二是出租方單方上調(diào)租金，部分出租方在合同約定的租期內(nèi)無正當(dāng)理由要求漲租，承租方不同意就采取斷水?dāng)嚯姟⒏鼡Q門鎖、清理承租方物品等極端方式逼迫承租方搬離；三是免租期爭(zhēng)議，部分合同約定了裝修免租期或入住免租期，但未明確免租期的適用前提，若承租方提前退租，出租方往往會(huì)要求承租方補(bǔ)繳免租期對(duì)應(yīng)的租金，雙方就此產(chǎn)生爭(zhēng)議。（二）房屋使用與維修類糾紛這類糾紛主要圍繞房屋的正常使用和維修責(zé)任劃分展開，常見場(chǎng)景包括：一是維修責(zé)任劃分爭(zhēng)議，出租方往往認(rèn)為房屋損耗是承租方使用不當(dāng)導(dǎo)致，要求承租方承擔(dān)維修費(fèi)用，而承租方則認(rèn)為屬于房屋自然老化或原有質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由出租方承擔(dān)責(zé)任；二是出租方侵犯承租方居住權(quán)益，部分出租方認(rèn)為房屋所有權(quán)歸自己所有，無需征得承租方同意就可以隨意進(jìn)入出租房屋，甚至隨意翻看承租方私人物品，嚴(yán)重侵犯承租方的居住隱私和居住安寧；三是房屋質(zhì)量問題爭(zhēng)議，部分出租方交付的房屋存在甲醛超標(biāo)、漏水、墻體開裂、家電故障等問題，影響承租方正常居住，出租方卻拒絕維修或拒絕減免對(duì)應(yīng)時(shí)段的租金。（三）租期與轉(zhuǎn)租類糾紛這類糾紛主要圍繞合同履行期限和房屋處置權(quán)限展開，常見場(chǎng)景包括：一是提前退租爭(zhēng)議，部分承租方因工作調(diào)動(dòng)、家庭變故等原因需要提前解除合同，出租方不同意退還押金，甚至要求承租方支付剩余全部租期的租金作為違約金；二是轉(zhuǎn)租爭(zhēng)議，部分承租方未征得出租方同意就將房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給第三方，甚至通過轉(zhuǎn)租賺取租金差價(jià)，出租方發(fā)現(xiàn)后要求解除合同并要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任；三是不定期租賃爭(zhēng)議，部分合同到期后雙方?jīng)]有續(xù)簽書面合同，承租方繼續(xù)支付租金、出租方也沒有提出異議，此時(shí)形成不定期租賃關(guān)系，任何一方提出解除合同都需要給對(duì)方合理的緩沖期，但部分出租方會(huì)突然要求承租方幾天內(nèi)搬離，導(dǎo)致承租方?jīng)]有時(shí)間找房。（四）押金與定金類糾紛這類糾紛通常發(fā)生在合同訂立階段或合同終止階段，常見場(chǎng)景包括：一是押金克扣爭(zhēng)議，租期屆滿承租方搬離后，部分出租方以房屋有損壞、衛(wèi)生未清理、水電燃?xì)馕唇Y(jié)清等各種理由克扣押金，甚至拒絕退還全部押金；二是定金爭(zhēng)議，部分承租方在確定租房時(shí)會(huì)向出租方支付定金預(yù)留房屋，后續(xù)若承租方因自身原因不租，出租方會(huì)拒絕退還定金，若出租方因更高價(jià)格租給他人拒絕租給承租方，也不愿意按照定金罰則雙倍返還定金。三、房屋租賃合同糾紛的核心誘因剖析要從根源上化解這些糾紛，首先需要厘清其產(chǎn)生的核心誘因，當(dāng)前房屋租賃合同糾紛的頻發(fā)，是合同訂立、主體意識(shí)、市場(chǎng)監(jiān)管多方面因素共同作用的結(jié)果。（一）合同訂立不規(guī)范，條款約定模糊合同是界定雙方權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)，但當(dāng)前大量個(gè)人租賃的合同訂立極不規(guī)范，是糾紛產(chǎn)生的主要源頭。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司某年的調(diào)研顯示，超過60%的個(gè)人間租賃沒有使用官方示范合同，近4成合同未明確房屋維修責(zé)任劃分，近5成合同沒有約定轉(zhuǎn)租的限制條件和違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司，2021）。很多租賃雙方直接從網(wǎng)上下載簡(jiǎn)易模板，甚至僅達(dá)成口頭約定，核心條款缺失或表述模糊，一旦發(fā)生糾紛，雙方各執(zhí)一詞，很難界定責(zé)任。還有部分中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同存在大量不公平的霸王條款，比如約定“無論任何原因承租方提前退租都不退押金”“出租方有權(quán)隨時(shí)進(jìn)入房屋無需承租方同意”等，這些條款本身就存在法律效力爭(zhēng)議，很容易引發(fā)糾紛。（二）租賃雙方契約意識(shí)淡薄契約精神是合同履行的核心基礎(chǔ)，但當(dāng)前很多租賃主體的契約意識(shí)嚴(yán)重不足，也是糾紛頻發(fā)的重要原因。中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心某年的調(diào)研報(bào)告顯示，31.2%的租賃糾紛是因?yàn)橐环交螂p方存在明顯的契約精神缺失，未嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)（中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心，2023）。部分出租方無視合同約定，隨意漲租、隨意收房、隨意進(jìn)入房屋，認(rèn)為自己作為房屋所有權(quán)人可以不受合同約束；部分承租方同樣無視合同約定，逾期支付租金、私自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、私自轉(zhuǎn)租，認(rèn)為只要提前告知就不需要承擔(dān)違約責(zé)任，甚至還有部分承租方故意拖欠租金、損壞房屋設(shè)施后一走了之，這些行為都直接導(dǎo)致了糾紛的產(chǎn)生。（三）住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制有待完善當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管體系仍存在短板，部分違法違規(guī)行為得不到及時(shí)制止，也間接助長(zhǎng)了糾紛的發(fā)生。部分地區(qū)沒有建立統(tǒng)一的住房租賃備案制度，大量個(gè)人租賃行為沒有納入監(jiān)管，發(fā)生糾紛后相關(guān)部門很難調(diào)取真實(shí)的交易信息；部分二房東、小型中介機(jī)構(gòu)沒有相關(guān)從業(yè)資質(zhì)，違規(guī)挪用租客租金、克扣押金，甚至卷款跑路，租客維權(quán)難度極大；還有部分地區(qū)的糾紛化解渠道不暢通，很多租賃雙方遇到糾紛不知道可以找社區(qū)、街道調(diào)解，只能直接向法院起訴，維權(quán)成本高、周期長(zhǎng)，也容易激化雙方的矛盾。四、房屋租賃合同違約行為的法定認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在明確糾紛類型和誘因的基礎(chǔ)上，只有明確不同違約行為的法定認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，才能在糾紛發(fā)生時(shí)準(zhǔn)確劃分責(zé)任，為后續(xù)處理提供依據(jù)。（一）出租方常見違約行為的認(rèn)定根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定和司法實(shí)踐，出租方的以下行為可以明確認(rèn)定為違約：一是未按照合同約定的時(shí)間、條件交付房屋，比如逾期交付房屋、交付的房屋存在甲醛超標(biāo)等不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的問題、房屋設(shè)施與合同約定不符等，承租方有權(quán)要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任；二是未履行維修義務(wù)，合同沒有特殊約定的情況下，房屋自然損壞的維修責(zé)任由出租方承擔(dān)，出租方在接到承租方的維修通知后拒絕維修或者逾期不維修的，屬于違約；三是侵犯承租方正常居住權(quán)益，比如無正當(dāng)理由斷水?dāng)嚯姟⒏鼡Q門鎖、擅自進(jìn)入出租房屋、無正當(dāng)理由提前解除合同要求承租方搬離等，都屬于違約；四是無故克扣押金或者定金，承租方按照約定履行合同義務(wù)后，出租方?jīng)]有正當(dāng)理由拒絕退還押金或者定金的，屬于違約（最高人民法院民事審判第一庭，2021）。（二）承租方常見違約行為的認(rèn)定承租方的以下行為可以明確認(rèn)定為違約：一是逾期支付租金，合同約定了租金支付時(shí)間的，承租方逾期支付就屬于違約，合同沒有約定支付時(shí)間的，經(jīng)出租方催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的，屬于違約；二是未按照合同約定使用房屋，比如擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、損壞房屋設(shè)施、擅自改變房屋用途、將房屋用于違法活動(dòng)等，都屬于違約；三是私自轉(zhuǎn)租，承租方未征得出租方書面同意就將房屋轉(zhuǎn)租給第三方的，屬于違約，出租方有權(quán)解除合同；四是無正當(dāng)理由提前解除合同，承租方?jīng)]有法定或者約定的解除事由，提前退租的，屬于違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（最高人民法院民事審判第一庭，2021）。五、房屋租賃合同違約糾紛的處理方式與實(shí)操要點(diǎn)在明確責(zé)任劃分的基礎(chǔ)上，租賃雙方可以根據(jù)自身實(shí)際情況選擇適合的糾紛處理路徑，降低維權(quán)成本，高效解決問題。（一）協(xié)商和解協(xié)商和解是成本最低、效率最高的糾紛處理方式，也是首選的處理方式。租賃雙方可以本著互諒互讓的原則，結(jié)合糾紛的實(shí)際情況協(xié)商解決方案，比如承租方逾期支付租金是因?yàn)闀簳r(shí)資金周轉(zhuǎn)困難，可以協(xié)商延長(zhǎng)支付期限、支付少量違約金，出租方無需解除合同；承租方提前退租的，可以協(xié)商由承租方協(xié)助出租方找到新的承租方，降低出租方的空置損失，出租方退還部分或者全部押金。協(xié)商過程中要注意留存證據(jù)，盡量通過文字形式確認(rèn)協(xié)商內(nèi)容，達(dá)成一致的可以簽訂書面和解協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，避免后續(xù)一方反悔。（二）第三方調(diào)解如果雙方協(xié)商不成，可以申請(qǐng)第三方調(diào)解，當(dāng)前各地的社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)、街道住房租賃管理部門、住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)都設(shè)有專門的租賃糾紛調(diào)解窗口，調(diào)解員具備相關(guān)的法律知識(shí)和調(diào)解經(jīng)驗(yàn)，會(huì)依據(jù)法律法規(guī)和公序良俗居中調(diào)解，而且調(diào)解完全免費(fèi)，不會(huì)給雙方增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。調(diào)解達(dá)成一致的，可以簽訂人民調(diào)解協(xié)議書，雙方簽字后就具備法律效力，還可以向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)司法確認(rèn)，確認(rèn)后如果一方不履行協(xié)議內(nèi)容，另一方可以直接向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，無需再走訴訟程序。司法部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國全年調(diào)解房屋租賃糾紛超過80萬件，調(diào)解成功率達(dá)到72.3%，是非常有效的糾紛化解渠道（司法部人民參與和促進(jìn)法治局，2022）。（三）仲裁如果雙方在租賃合同中約定了明確的仲裁條款，或者糾紛發(fā)生后達(dá)成了仲裁協(xié)議，可以向約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。仲裁的優(yōu)勢(shì)在于審理期限比訴訟短，大多在幾個(gè)月內(nèi)就可以作出裁決，而且審理過程不公開，能夠保護(hù)雙方的隱私，仲裁裁決一經(jīng)作出就具備法律效力，一方不履行的，另一方可以直接向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。需要注意的是，仲裁需要雙方明確達(dá)成仲裁約定，沒有約定的不能申請(qǐng)仲裁，而且仲裁實(shí)行一裁終局，除非有法定的撤銷事由，否則不能就同一糾紛再次申請(qǐng)仲裁或者起訴。（四）訴訟如果雙方?jīng)]有仲裁約定，也不愿意協(xié)商或者調(diào)解，可以向房屋所在地的人民法院提起訴訟。起訴前要注意收集整理相關(guān)證據(jù)，包括房屋租賃合同、租金和押金的支付記錄、雙方的溝通記錄、房屋現(xiàn)狀的照片或視頻、催告通知等，主張維修費(fèi)用的還要準(zhǔn)備維修票據(jù)、支付記錄以及和出租方溝通維修的證據(jù)。如果標(biāo)的額較小，比如僅涉及幾千元的押金退還，法院會(huì)適用小額訴訟程序，一審終審，審理周期短、流程簡(jiǎn)便，不會(huì)耗費(fèi)過多時(shí)間精力。拿到法院生效判決后，如果一方不履行，另一方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。六、房屋租賃合同糾紛的事前防范建議相比于事后維權(quán)，事前做好風(fēng)險(xiǎn)防范才是減少糾紛、降低雙方損失的最優(yōu)選擇，租賃雙方可以從以下三個(gè)方面做好防范。（一）優(yōu)先使用官方示范合同，明確核心條款簽訂合同前，優(yōu)先選擇當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)布的官方示范合同，這類合同的條款全面且公平，涵蓋了租金、租期、維修責(zé)任、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、押金退還等所有核心內(nèi)容，雙方只需要根據(jù)實(shí)際情況填寫具體信息即可，避免因?yàn)闂l款缺失引發(fā)糾紛。簽訂合同時(shí)要仔細(xì)閱讀所有條款，重點(diǎn)明確租金支付時(shí)間、漲租條件、維修責(zé)任劃分、轉(zhuǎn)租限制、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、押金退還條件和時(shí)間，不要口頭約定任何內(nèi)容。房屋交接時(shí)，雙方要共同清點(diǎn)房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，填寫房屋交接清單，簽字確認(rèn)，同時(shí)拍攝照片或視頻記錄房屋的原始狀態(tài)，抄錄水電燃?xì)獾某跏嫉讛?shù)，避免后續(xù)就房屋損壞問題產(chǎn)生爭(zhēng)議。（二）提升契約意識(shí)，嚴(yán)格履行合同義務(wù)租賃雙方都要認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，明確自身的權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。出租方要保證房屋符合安全居住標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)維修房屋損壞的設(shè)施，需要進(jìn)入房屋時(shí)要提前24小時(shí)告知承租方，征得承租方同意后再進(jìn)入，不要隨意侵犯承租方的居住權(quán)益；承租方要按時(shí)支付租金，愛護(hù)房屋內(nèi)的設(shè)施，需要轉(zhuǎn)租或者改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)的，要提前征得出租方的書面同意，不要私自操作。如果確實(shí)因?yàn)樘厥馇闆r無法繼續(xù)履行合同，要提前和對(duì)方溝通，主動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，不要采取極端方式處理問題。（三）留存相關(guān)證據(jù)，便于后續(xù)維權(quán)租賃過程中，所有和租賃相關(guān)的溝通盡量通過文字形式進(jìn)行，不要僅做口頭約定，比如和出租方溝通維修、延遲交租等事項(xiàng)時(shí)，盡量通過微信、短信等文字形式溝通，留存溝通記錄。支付租金、押金、維修費(fèi)用時(shí)，盡量通過轉(zhuǎn)賬方式支付，備注清楚款項(xiàng)的用途，比如“某小區(qū)某室某月租金”，避免后續(xù)就款項(xiàng)性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。如果遇到出租方斷水?dāng)嚯姟Q鎖等極端情況，要及時(shí)拍攝視頻留證，也可以找物業(yè)、社區(qū)工作人員作證，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，為