房地產 -同策2025年上海租賃住房市場月報9月刊

2025年上海租賃住房市場月報CONTENTS核心觀點政策及宏觀核心觀點：經濟指標溫和回升，租賃市場進入淡季、租金承壓指標數據解讀7.2%同比、環比均上漲制造業PMI49.8環比上升，連續6個月低于榮枯線社零增速同比全國3%上海9.2%國補政策邊際效果減弱社零增速下滑全國0.0%上海0.0%租金持續面臨下跌壓力上海租賃活躍度指數517租賃活躍度低于2024年同期，且環比下跌8.1%集中式公寓核心觀點：保租房集中上市，集中式公寓獲客難度增加指標數據解讀當月新增項目18個保租房產品供應為主9771間主要分布在浦東、寶山、靜安價格掛牌3.4元/平/日成交3.2元/平/日議價空間7.9%空置空置天數：15天客戶續租率31%來訪轉化率14%客房比1.6散租市場陪讀租房減少，單身租房占比增加指標數據解讀成交量4.16萬套環比下跌23.6%成交價2.17元/平環比下跌1.7%成交結構浦東新區、閔行區、青浦區位居前三50平以下房源成交占比大幅升至33.3%掛牌量（存量）4.42萬套環比下跌24%掛牌價2.8元/平環比持平租金收益率本月1.7%政策熱點9月《住房租賃條例》正式施行，各城市加快相關政策部署。加快推動存量土地、項目轉化為租賃房國務院9月8日印發要素市場化配置綜合改革試點方案國務院印發通知，決定在部分地區開展要素市場化配置綜合改革試點，重點圍繞科技、土地、資本、勞動力和數據五個方面，推進制度創新和政策協同。文件提出，探索土地要素市場化配置新方式，健全城鄉統一的建設用地市場;完善人口流動和居住證制度，推動基本公共服務覆蓋常住人口;完善資本市場功能，提升融資服務能力;健全勞動力要素跨區域合理流動機制;推動數據要素規范流通和開發利用。文件明確了試點任務、實施路徑和保障措施，為深化要素市場化改革提供制度依據。發改委9月12日《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITS)常態化申報推薦工作的通知》國家發展改革委辦公廳近日印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITS)常態化申報推薦工作的通知》。文件內容涵蓋了擴圍擴容、擴募購入、項目把關和組織保障四大方面，釋放出鮮明信號:基礎設施REITS已進入規范化、規模化、高質量發展的關鍵階段。此外，市場化租賃住房首次被明確寫入“新資產類型推薦發行路徑。國務院9月15日《住房租賃條例》正式施行2025年7月16日，國務院總理李強簽署國務院令，公布《住房租賃條例》，該條例共7章50條，旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度。《條例》從租賃主體、房源供給、合同規范、權益保障等多方面作出系統性規定，如明確禁止將非居住空間單獨出租用于居住，對租賃住房的單間租住人數上限、人均最低租住面積標準作出規定，要求住房租賃合同明確押金數額、返還時間及扣減情形等，同時也對住房租賃企業、經紀機構的行為進行了規范，并強化了監督管理和責任追究。北京9月28日《北京市城市更新項目規劃土地政策應用案例指引》《北京市城市更新項目規劃土地政策應用案例指引》發布。指引中收錄了19個具有代表性的案例，涵蓋了居住類、產業類、設施類、公共空間類、區域綜合性城市更新等類型，相關規劃土地政策在收錄的案例中均有不同程度的應用，為各類城市更新項目實施提供了可參考借鑒的政策應用實踐樣本。廣州9月23日《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》廣州市規劃和自然資源局發布《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》。其中提到:盤活存量土地資源，包括深化產業用地盤活利用、允許自持住房轉為可售住房、支持存量商辦改建租賃住房。旨在落實國家對加快構建房地產發展新模式的部署助企紓困，推動生產要素暢通流動、各類資源高效配置、市場潛力充分釋放。杭州9月9日杭州今年新增青荷驛站530套(間)杭州能免費住7天的青荷驛站是為緩解外來應屆大學生“落腳難”問題推出的惠民政策。截至目前，市區今年新增青荷驛站20個、房源530套(間)，提前完成2025年市政府民生實事年度目標;全市累計運營項目90個、房源4005套(間)，共服務各類求職創業青年人才達20余萬人次。蘇州9月15日《蘇州市發展保障性租賃住房實施辦法》保障性租賃住房房源籌集主要有新建、改建及存量納入三種途徑，蘇州支持符合條件的保障性租賃住房項目，發行基礎設施領域不動產投資信托基金及房地產投資信托基金(REITS)。數據來源：公開資料整理，同策研究院。監測中央各部委及十大重點城市關于租賃住房相十大重點城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、武漢、企業動態9月資本市場動態集中在保租房REITs方面。同時企業加快業務拓展步伐、企業間達成長租公寓領域的新合作輝盛國際資本動態9月1日，上海五角場輝盛坊公寓酒店(楊浦新江灣城地鐵站店)項目物業出售信息公布。該項目位于上海市楊浦區殷行路1258號，建筑面積19566.52平方米擁有14層210個客房。宗地面積27354平方米，土地使用期限至2056年4月13日。此次交易方式為股權轉讓，參考售價6.5億元人民幣。農業發展銀行資本動態9月3日中國農業發展銀行南平市分行發放全省首筆保障性住房收購貸款，金額4900萬元。該筆貸款用于收購中國武夷實業股份有限公司南平公司開發的武夷名仕園項目415套存量商品房，用作保障性住房。招商基金蛇口租賃住房資本動態9月15日，招商基金管理有限公司發布公告，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金原始權益人變更回收資金投向。公告顯示，該基金凈回收資金總額為人民幣6.99億元，該基金凈回收資金總額為人民幣6.99億元，資金用途主要用于在建項目和前期工作成熟的新項目，包括新建項目和改擴建項目。資金使用比例上，不超過30%用于盤活存量資產項目，不超過10%用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充流動資金。國泰君安城投寬庭保租房資本動態9月17日，國泰君安城投寬庭保租房REIT發布公告，本基金合將以2025年6月30日為收益分配基準日，進行2025年度第一次分紅。本基金在收益分配基準日2025年6月30日可供分配金額為63,368,639.76元，本次擬分紅金額63,360,000.00元，分配比例為99.9864%，每10份基金份額發放紅利0.6336元。福州新投資本動態9月25日，福州新投擬通過發行公募REITS盤活租賃住房資產，項目規模與期限待定，現面向市場公開采購公募REITS管理人(含基金管理人及專項計劃管理人)。本次招標設定最高限價，其中發行階段服務費不超過700萬元，存續期服務費按基金凈資產3%/年計收。投標截止時間為10月15日。濟南建工地產品牌動態9月1日，濟南建工地產旗下全新長租公寓品牌“寓見家”首店，在濟南市天橋區濟濼路131號正式開業。作為濟南建工地產落地的首個長租公寓項目，該門店緊鄰濟南長途客運中心，同時靠近軌道交通中轉樞紐，項目總建筑面積為6288平方米，共規劃打造220間公寓客房，并配備了共享洗衣房、專業健身會所等便民設施。上海地產集團品牌動態9月23日，上海地產集團在上海新設上海尚淙實業有限公司，注冊資本6.4億元，法定代表人康凱，業務涵蓋住房租賃、物業管理及非居住房地產租賃。根據公開資料整理，尚淙實業由上海地產集團旗下上海地產房屋租賃有限公司100%持股。信悅資管合作動態9月16日，信達地產旗下信悅資管公司與華住集團品質居住資產運營商華住·城家在上海簽署《合資公司協議》，雙方擬共同設立全周期資產管理平臺，重點布局長租公寓及存量不動產運營。宏觀-經濟發展動能較弱9月經濟運行繼續反彈、但總體宏觀調控壓力仍然存在。采購經理人指數PMI上升0.5至49.8，連續6個月低于榮枯線50；受調整統計口徑影響，個人活期存款進入M1統計范圍，M1指標的同比增速連續回升、經濟真實運行狀況依然承壓。隨著美元走弱、股市走強，企業結售匯意愿提升、居民將部分定期存款轉入證券賬戶及理財，9月M1同比增速進一步上升至7.2%%9月份全國社會消費品零售總額同比增長3%、同比增速比8月下跌0.4個百分點。國補對社會消費品零售的增長效果邊際遞減，如本月家用電器和音像器材類同比增速由8月的增長14.3%，降至僅增長3.3%。本月上海社會消費品零售總額同比增速同樣降至9.2%2024至2025年9月中國社會消費品零售總額同比增速202%7%7654545333020宏觀-9月CPI繼續負增長、租金承壓9月全國及上海CPI指標略有上升，但依然面臨通縮壓力。國際CPI通脹目標通常設置為2%，中國及上海CPI連續兩年處于低位，本月全國CPI同比下跌0.3%、租賃房房租CPI同比持平。上海CPI同比下跌0.1%、居住CPI同比持平。租賃市場進入淡季，租金承壓2023至2025年9月中國CPI及租賃房房租CPI2023至2025年9月上海CPI及租賃房房租CPI23/723/924/724/925/725/923/723/924/724/925/725/9上海CPI:當月同比上海:CPI:居住:當月同比宏觀-上海租賃活躍度下降，當月環比下跌8.1%上海租賃住房活躍度環比下跌，同比遠低于去年同期。通過人口大數據及網絡行為大數據，建立租房客戶尋找房源的活躍度指數。8月租賃需求繼續回落、未來市場將逐漸進入淡季。9月租賃指數同比下跌19.3%、環比下跌8.1%，租賃市場總體需求連續下滑2023至2025年9月上海租賃需求活躍度指數2025年9月10大城市租賃活躍度指數0上海578562517-19.3%-8.1%北京563509473-12.9%-7.2%深圳723652601-24.7%-7.8%廣州717660594-21.5%-9.9%杭州324301286-15.4%-4.8%南京-12.3%-1.4%蘇州337326313-8.9%-4.0%武漢275261250-12.3%-4.3%成都408365350-14.5%-4.2%合肥-7.1%1.2%數據來源：數聯天下、同策研究院CONTENTS項目供應-土拍9月上海出讓土地中，有2宗配建保障性租賃住房（m2）1楊浦區N090601單元I4-01地塊楊浦區東外灘板塊居住用地配建5%29669148392225中鐵置業2025/9/42寶山區BSP0-2102單元0211-02、0212-01、0216-03、0217-07地塊寶山區羅店板塊居住用地配建5%109065545321300建發2025/9/4數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆項目供應-當月上市集中式公寓項目9月上海新開業18個項目，共9771間房。本月新上市4個房間數超過1000的大型公寓項目，均為保租房。其中兆景華庭青年社區達到2800套開業房源數（間）面積戶型（m2）租金區間（元/月）1禮御·領現公寓浦東唐鎮49-1224000-73002大華享寓·錦繡四季顧村中學社區寶山顧村30045-653654-52443微領地新靜安中心社區（二期）靜安彭浦45816.8-383429-52094市北高新人才公寓東苑靜安彭浦127636.7-79.34972-109055雷北誦芬公寓虹口四川北路20-373257-62276兆景華庭青年社區浦東周康280035-402280-28007城方璟賢公寓浦東世博41-1546021-216368星橙里公寓虹口店虹口四川北路17-363267-57279佰舍LITE-夏都小鎮青浦徐涇35-746500-9500光明里公寓打浦路店黃浦打浦橋29.4-56.25612-7557城投寬庭莘莊社區閔行顓橋112031.55-48.331531-2925東方星苑四平路店虹口四川北路29232.65-101.44001-11616LIN舍臨港南大國際人才社區寶山大場南153430-702800-7000金盛澤寓青浦朱家角25-621219-2546城家公寓柳營路虹口四川北路36-614695-7031虹舍場中路店（新時代城市建設者管理者之家）虹口涼城30-402800-4200嘉定璟歆社區嘉定嘉定老城67442-842111-4322寶山璟晗社區寶山羅涇32741-471272-1553數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月上市18個項目，主要分布在嘉定、徐匯2025年9月新增18個項目，合計供應9771間，其中超過9成房源為保租房或帶有保租房性質的人才房。分區域看，新增的長租公寓項目主要集中在浦東、寶山、靜安，分別為3105間、2161間、1734間2024年至2025年9月上海長租公寓新增項目2025年9月上海新萬間間0數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆長租公寓項目運營情況平均租金：3.4元/平/日牌價環比下跌2%扣除議價空間后，上海長租公寓的實際價格為3.2元/平/日，環比微跌0.3%本月租賃需求環比略有回落，運營企業總體價格基本維穩，議價空間環比增加0.1個百數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆長租公寓項目運營情況空置天數：15天根據同策調研的萬間長租公寓，房源退租后，平均需要15天才能找到新租客，本月監測項目客戶來訪下降、空置天數增加續租率：31%根據同策調研的萬間長租公寓，約31%的客戶選擇續租。部分運營較差的項目續租率僅為20%-25%點數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆CONTENTS9月上海散租坪效2.17元，議價幅度為7.93%9月成交4.16萬套散租房源，套均租金4753元/月，租賃市場成交量大幅下滑。本月租金坪效達到2.17元/平/天，環比下跌1.7%，租賃房源議價幅度上升至7.93%，租賃市場進入淡季，租賃市場下行調整壓力加大套元/套0本月整租套數本月合租套數0套注：住宅議價幅度指成交價相比于掛牌價減數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月份各區域成交套數及分區租金分區域看，浦東新區、閔行區、青浦區當月租賃房源成交套數位居前三，租賃需求更加活躍。價格方面，中心城區租金總體小幅下降，普遍維持2.7-3.0元/平/天，郊區租金率先下跌，普遍在1.4-2元/平/天，遠郊在0.8元/平/天2025年9月分區域成交租金（單位元/平/天）2025年9月分區域成交租金（單位元/平/天）崇明區0.83套平崇明區0.83寶山1.59嘉定1.56寶山1.59嘉定1.56楊浦2.70虹口2.84靜安3.00普陀2.62楊浦2.70虹口2.84靜安3.00普陀2.62黃浦3.24長寧2.94徐匯青浦1.923.00浦東2.23黃浦3.24長寧2.94徐匯青浦1.923.00浦東2.23閔行2.06松江1.38奉賢0.88區奉賢0.88金山0.78租賃套數套均面積數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月上海租賃住房成交結構變化1元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日5至8元/平/日8元/平/日以上9%6%5%5%6%5%5%9月26%50平以下33%50-70平70-90平90-120平120-140平140平以上8月9月27%升7個百分點、70平以上各面積段成交占比均下跌，反應家庭入學租房需求基本滿足，家庭租房占比下滑29%61%57%22%22%27%升7個百分點、70平以上各面積段成交占比均下跌，反應家庭入學租房需求基本滿足，家庭租房占比下滑29%61%57%22%22%20%6%2%8月9月下降。反應家庭租房占比下降，單間需求占比增加6%2%8月9月下降。反應家庭租房占比下降，單間需求占比增加28%9月，2K元以下租賃成交占比增加6個百分點，2-3K成交占比增加3比均減少，反應低總價的需求占比20%22%1室2室3室4室36%5室及以上40%42%8月9月2K以下2-3K元/月3-5K元/月5-10K元/月10k以上40%38%30%24%8%7%數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月，50平以下房源成交占比升至33.3%，增加7.2個百分點，3元/平/天以下的房源成交占比增加6.5個百分點。而大面積、多房間、高單價的房型占比下滑，反應陪讀家庭在開學前換租的需求基本滿足，本月面向家庭客戶為主的租賃需求占比下滑，單身租房需求占比增加2025年9月上海租賃住宅分面積段、價格段套數租金/面積50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合計1元/平/天以下0.7%1.6%3.0%4.0%0.4%9.7%1至3元/平/天15.4%15.6%14.1%13.3%2.8%61.3%3至5元/平/天15.6%4.6%1.5%3.5%1.4%26.6%5至8元/平/天1.4%0.1%0.1%0.3%0.2%2.2%8元/平/天以上0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.2%合計33.3%21.9%18.8%21.1%4.9%100.0%租金/房型一室二室三室四室五室及以上合計1元/平/天以下1.7%4.5%3.1%0.3%0.1%9.7%1至3元/平/天19.2%26.5%12.9%1.9%0.8%61.3%3至5元/平/天14.3%8.2%3.0%0.8%0.3%26.6%5至8元/平/天0.7%0.4%0.6%0.4%0.1%2.2%8元/平/天以上0.0%0.0%0.1%0.1%0.0%0.2%合計35.9%39.6%19.7%3.5%1.3%100.0%數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月上海掛牌房源租金2.8元/平/天，掛牌價格環比持平9月上海租賃市場掛牌價格環比持平，市場進入租賃淡季，租金價格已預先調整，維持2.8元/平/天。分區域看，中心城區掛牌價格上漲，近郊城區市場如寶山、閔行掛牌價格略有下跌2025年9月上海分區域掛牌租金（單位元/平/天）崇明區1.132025年9月上海分區域掛牌租金（單位元/平/天）崇明區1.13↓%嘉定2.09↑寶山2.19嘉定2.09↑楊浦3.38↓靜安4.01靜安4.01↑普陀3.51↑虹口3.60↑長寧3.93↓黃浦4.40↑青浦2.31青浦2.31↑徐匯3.84↑3.84↑浦東2.94↓閔行2.68↓松江1.75↓金山0.98↑數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月上海庫存租賃房源約4.42萬套，環比下跌24%。浦東新區掛牌房源數量最多，約5834套（占比13.2%9月上海庫存租賃房源約4.42萬套，環比下跌24%。浦東新區掛牌房源數量最多，約5834套（占比13.2%其次為閔行區4170套（占比9.4%）套02025年9月上海分區域掛牌套數（單位套）崇明區974寶山3255嘉定2811楊浦2430靜安2705虹口2171普陀2318青浦2132長寧1888黃浦2270徐匯青浦21323000浦東松江3261閔行41705834松江3261奉賢2019金山2072數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月各面積段房源掛牌均環比下跌套700006000050000400003000020000100000套700006000050000400003000020000100002024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/950平以下50-70平70-90平90-120平120-140平140平以上2024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/91室2室3室4室5室及以上140平以140平以上,2709120-140平,233590-120平,72715090-120平,727150平以下,1403370-9070-90平,831850-7050-70平,94914室,197054室,19703室,93761室,144142室,17717數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月租金在1-5元/平/天的掛牌房源環比下跌1/4套70000600005000040000300002000060000500004000030000200001000002024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/91元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日5至8元/平/日8元/平/日以上8元以上,3325至8元,24413至5元,147661至3元,234281元以下,3190套近12個月上海租賃住宅分總價掛牌套數2025年9月分總價掛牌套數占比600005000040000300002000010000060000500004000030000200001000002024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/9數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆1K元/月以下1-2K元/月2-3K元/月3-5K元/月5-10K元/月10-20K元/月20K以上數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆9月1-3元/平/天的房源庫存占比達53.1個百分點分價格段看，1-3元/平/天的房源庫存占比達53.1個百分點，其次為3-5元/平/天的房源庫存占比33.4個百分點租金/面積50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合計1元/平/天以下0.3%1.1%2.0%3.4%0.4%7.2%1至3元/平/天10.6%13.3%13.7%12.9%2.6%53.1%3至5元/平/天16.1%7.2%2.7%5.1%2.4%33.4%5至8元/平/天3.3%0.4%0.3%0.8%0.7%5.5%8元/平/天以上0.6%0.0%0.0%0.0%0.1%0.8%合計30.8%21.9%18.7%22.3%6.2%100.0%租金/房型一室二室三室四室五室及以上合計1元/平/天以下0.9%3.4%2.5%0.2%0.1%7.2%1至3元/平/天14.3%23.6%12.3%2.0%0.7%53.1%3至5元/平/天15.3%11.8%