2022年房地產估價師開發經營與管理練習題5

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一、判斷題

1.用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報。()[1分]

2.財務凈現值(FNPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，項目計算期內各年的凈現金流量之和。()[1分]

3.財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。()[1分]

4.研究表明：對于常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化)FIRR有唯一實數解;對于非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，解出的方程可能有多個實數解，即FIRR可以有多個值。()[1分]

5.成本利潤率是整個開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，才等于年成本利潤率。()[1分]

6.資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率。()[1分]

7.投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。()[1分]

8.對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于固定資產投資的性質。()[1分]

9.開發建設投資是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發產品成本。()[1分]

10.城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅后列支。()[1分]

11.對置業投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果只可在處置(轉讓)物業時實現。()[1分]

二、單選題

1.2022年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招、拍、掛”的政策，對我國房地產投資產生了深遠影響，這種情形屬于房地產投資特性中的()。[1分]

A適應性

B異質性

C政策影響性

D相互影響性

2.房地產的經濟壽命是指物業開始使用至()的時刻。[1分]

A收益為零

B產生的收益超過其使用成本

C凈收益為零

D收益率小于基準收益率

3.房地產最重要的一個特性是()。[1分]

A不可移動性

B適應性

C異質性

D壽命周期長

4.由于房地產的流動性差，從而導致房地產變現能力較差，存在變現風險的房地產特性是()。[1分]

A弱流動性

B異質性

C壽命周期長

D不可移動性

5.我國就管理渠道來說，將固定資產投資分為()。[1分]

A基本建設投資，更新改造投資，房地產開發投資和其他固定資產投資

B國有經濟、集體經濟、個體經濟、聯體經濟、股份制經濟、外商投資經濟、港澳臺投資經濟

C國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他投資

D建筑安裝工程、設備和工器具和其他費用投資

6.房地產的投資對象包括()。[1分]

A房地產直接投資和房地產間接投資

B房地產實物資產和房地產證券

C商品房建設投資和土地開發投資

D固定資產投資和流動資產投資

7.房地產開發企業開發建設供出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資屬于()。[1分]

A商品房建設投資

B置業投資

C土地開發投資

D單純的土地開發

三、多選題

1.按建設性質的不同，投資可分為()等。[2分]

A新建投資

B擴建投資

C利用外資

D遷建投資

E恢復投資

2.投資的特性包括()。[2分]

A投資是一種經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動

B投資具有時間性

C投資的目的在于得到收益

D投資具有穩定性

E投資具有固定性

3.從物理形態上劃分，房地產資產的物業類型可分為()。[2分]

A居住物業

B在建工程

C工業物業

D建成后的物業

E商用物業

4.房地產資產的不可移動性，要求房地產所處的區位必須對()都具有吸引力。[2分]

A置業投資者

B開發商

C承包商

D租客

E專業人士

5.從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產類型主要有()。(2022年試題)[2分]

A商住樓

B