內蒙古赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司日用消費品配送中心建設項目可行性研究報告

內蒙古赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司日用消費品配送中心建設項目可行性研究報告目錄第一章項目總論…………………4一、項目名稱…………………4二、項目概況…………………41、項目建設內容……………42、項目建設地點……………43、項目建設性質……………44、項目建設時間……………45、項目總投資………………46、資金籌措…………………4三、項目單位及負責人……41、項目單位…………………42、項目負責人簡介…………5四、預期效益………………51、經濟效益…………………52、社會效益…………………5五、項目的編制依據………5六、結論……………………6第二章項目建設背景…………7一、我國農村現代物流配送網絡的發展趨勢及供銷社優勢所在……‥…………………7二、赤峰地區服務業及翁旗現代物流配送網絡的現狀‥‥8三、項目區簡介……………‥101、翁牛特旗簡介……………102、烏丹鎮簡況………………11第三章項目建設必要性和可行性……………12一、項目建設的必要性…………………‥12二、項目建設的可行性……13三、問題與建議……………14第四章市場分析及營銷方案…………………15一、市場分析………………15二、項目的運營與特色……15三、物流配送實施方案……16第五章建設原則及建設內容…………………18一、建設原則………………18二、建設內容………………18第六章項目選址及建設方案…………………19一、項目建設選址…………19二、建設方案………………19第七章節能、環境保護與消防………………20一、節能……………………20二、環境保護………………20三、環境保護方案…………20四、消防……………………21第八章組織結構及勞動保護…………………22一、組織結構………………22二、勞動保護………………22第九章機構設置、人員安排與培訓…………24一、機構設置與人員安排…………………24二、人員培訓……………24第十章項目建設進度…………25一、建設工期……………25二、項目實施進度安排……25三、項目實施進度表……25第十一章投資估算和資金籌措………………26一、估算依據……………26二、投資估算………………26三、資金籌措………………27第十二章財務評價…………29一、基礎數據與參數選取…………………29二、成本費用估算…………29三、總收入及利潤估算……30四、財務評價報表…………30五、財務評價報表……31第十三章風險分析……32一、項目主要風險因素識別…………32二、風險程度分析……32三、防范和降低風險的對策………………32第十四章項目管理辦法……33第十五章結論………………34附件：赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司企業法人營業執照第一章、項目總論一、項目名稱：赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司日用消費品配送中心建設項目二、項目概況1、項目建設內容：（1）、新建日用消費品展廳350平方米；（2）、新建標準化日用消費品儲備庫1500平方米；（3）、冷鮮庫150平方米；（4）、新建辦公用房400平方米；（5）、計算機管理系統（含軟件）；（6）、“東風”145（4.5T）廂式貨車2輛；（7）、冷藏車1輛；2、建設地點：赤峰市翁牛特旗烏丹鎮3、建設性質：配套改造4、建設期限：2008年10月——2009年7月5、項目總投資：600萬元6、資金籌措：（1）企業自籌300萬元（2）銀行貸款200萬元（3）申請財政扶持資金100萬元三、項目單位及項目負責人：1、項目單位：（1）單位名稱：赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司（2）單位住所：翁牛特旗烏丹鎮向陽街東段路南（3）法定代表：劉強（4）人員結構：現有人員25人，其中管理人員8人，80%以上有大中專以上學歷并有相應的專業資格證書。（5）資產情況：單位注冊資金66萬元，現有固定資產800萬元，流動資產450萬元.2、項目負責人簡介：（1）姓名：劉強（2）性別：男（3）國籍：中國（4）個人簡歷：漢族大學文化，1977年參加工作，歷任旗供銷社科員、人事科科長、旗聯社副主任、新合作超市連鎖有限公司總經理。四、預期效益通過對該項目的實施，可帶來較好經濟效益和社會效益。1、經濟效益項目實施后，年均銷售收入2760萬元，年平均利潤56萬元，年均繳納稅金117萬元。2、社會效益通過項目實施，促進農村、牧區經濟繁榮和社會發展，提升消費檔次，降低消費成本，改善消費環境，實現連鎖網絡“一網多用，雙向物流”的綜合服務功能。方便、快捷的為農牧民提供質優、價廉的生產、生活用品，解決群眾的買難賣難的問題。五、項目編制依據1、中共中央、國務院關于積極開展現代農業扎實推進社會主義新農村建設的若干意見。（中發［2007］一號）2、國務院“聽取供銷總社關于建設農村現代流通服務網絡等有關工作匯報的會議紀要”國閱52號。（2006.5.24）3、全國總社“關于貫徹落實國務院會議紀要精神加快實施‘新網工程’的通知”(供銷經字［2006］39號文)4、翁牛特旗國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要。5、自治區供銷社“研究全區供銷系統推進自治區‘民生工程’農村牧區商貿流通網絡建設會議紀要”（［2008］1號）6、建設單位提供的其他材料。六、結論該項目是建設農村現代流通服務網絡的重要舉措，是發展農村經濟的好事，是為“三農”服務和建設社會主義新農村辦的實事，同時也是供銷系統適應現代流通要求，強化自身功能，提高服務水平必須抓好的一項重要工作，是生存之需、發展之要。符合翁旗“十一五”期間國民經濟和社會發展計劃，翁旗供銷社自2005年開始承擔“萬村千鄉市場工程”建設任務，2006年啟動“新網工程”并由所屬龍頭企業翁旗新合作超市連鎖有限公司具體組織實施。目前網絡骨架已初具規模，網絡覆蓋了全旗70%以上鄉鎮村，在農村現代流通中發揮著主導作用。如果此建設項目加以實施，必將使翁旗現代流通網絡建設上個新臺階，更加健康有序、便捷暢通地為“三農”服務。第二章項目建設背景一、我國現代農村物流配送網絡的發展趨勢及供銷社優勢所在。進入新的世紀，商品流通行業正處于現代經營方式進行資源整合的關鍵時期，這一發展趨勢從大中城市開始正在逐步向農村牧區延伸，最終將由現代經營方式和農村實際相結合形成新型的商品流通服務網絡，進而成為農業社會化服務體系和農村市場體系的重要支撐力量。誰能整合資源、擁有網絡，誰就能在與農民的聯系和農村經濟的現代商品流通體系建設中有所作為，必須在產權體制改革的基礎上，發揮自身優勢，以連鎖、配送等現代營銷方式為重點改造傳統網絡，再造農村骨干商品經營服務網絡。黨和政府高度重視農業和農村工作。當前，我國正處在全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化建設的新的發展階段。黨中央、國務院高度重視農業和農村工作，堅持把解決好“三農”問題作為全黨工作的重中之重，采取了一系列的政策和措施。供銷合作社的根在農村，主要服務對象是農民，經過多年的改革發展，有能力、也有條件在為“三農”服務中有更大的作為。一是供銷社對農村市場熟悉程度高。供銷社長期服務三農，熟悉農業，接近農村了解農民的需求，了解當地市場與環境，對農村商品市場需求的把握，敏感于其它各類大中型連鎖企業。二是供銷社在農村市場和農民中有多年形成的信譽。供銷合作社在長期的為農服務中，與農民形成了良好的合作關系，農民對供銷合作社理念有一定的理解和認同。市場放開后，供銷社在農資、食鹽、煙花爆竹和棉花等農產品經營中仍占據了較大市場份額，農民在供銷經營網點購買商品是比較滿意和放心的，這是其它個體私營企業無法比擬的優勢，也是供銷社發展農村流通網絡的可利用的寶貴的無形資產。三是供銷社具有一定的流通網絡資源。供銷社經營網點遍布城鄉，具有整合系統和當地社會資源的優勢。近幾年來，供銷社從深化自身改革入手，不斷推進體制和機制的改革與創新，淘汰了一批沒有市場競爭力的經營網點，同時，建立在新的產權體制基礎上的供銷社經營網點正在形成，供銷社新建立的“一社兩店”入村工程，為農服務組織也發揮著重要的引導作用，應該說，這種體系的建立更具生命力。四是有一批熟悉農村流通的合作社隊伍。供銷社長期從事農村商品流通，培養了一批農村商品流通經營人才，但舊的體制束縛了這支隊伍創造力的發揮。供銷社通過深化改革和機制轉換，培育出了適合發展的土壤，這批人完全能夠有所作為，成為農村流通網絡建設的中堅力量。五是有一個相對完整、有力的行政推動組織。政府的支持和供銷社較完整的組織管理體系，是供銷社發展農村流通網絡的最大的組織優勢。二、赤峰地區現代服務業及翁旗現代物流配送網絡的現狀。現代農村物流配送網絡建設是現代服務業的主要內容，是發展農村經濟的好事，是為“三農”服務和建設社會主義新農村的實事。赤峰市現代物流配送業當前站在新的歷史起點上，加快發展物流配送服務業不僅是赤峰實現全面協調可持續發展的戰略，也是赤峰市經濟社會發展的現實需要，我們必須充分認識服務業在轉變經濟發展方式，優化經濟結構、改善民生、促進社會和諧的重要作用，更加重視服務，采取有力措施，加快發展服務業。應該說赤峰的現代物流配送服務網絡近兩年有較大發展，走在了自治區的前列，供銷社參與打造的“新網工程”是現代物流配送網絡建設的有效實踐。翁旗供銷社在這方面進行了有益的探索，并走在全市的前列。翁旗供銷社現有6個基層社，3個股份制公司、3個專業合作社，“新網工程”連鎖店220家，資產總額5000萬元，2007年，商品銷售額2.1億元，實現利稅90萬元。1、搶抓機遇，重新構筑網絡。翁旗供銷社改革轉制后，直屬企業和基層社網點大量減少，服務功能幾乎喪失，供銷社發展舉步為艱。面對困境，旗社確定了重新打造農村現代流通網絡的工作思路，抓住了“萬村千鄉市場工程”建設的有利契機，重新構筑起了農村商品流通網絡。2005年翁旗被列為“萬村千鄉市場工程”試點旗，旗社直屬企業工貿大廈被確定為龍頭企業。并在此基礎上組建了“赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司”，按照上級要求，2005年改造發展農家店62家。2006年旗社把商務部的“萬村千鄉市場工程”與供銷總社的“新網工程”有機結合起來，以連鎖配送為手段，采取直營和加盟兩種方式，加快了農村現代流通網絡建設步伐。到2008年8月末，在全旗12個蘇木（鄉、鎮）、5個國營農牧場、200多個行政村發展農資連鎖網點35個，日用消費品連鎖網點127個，再生資源經營網點32個，農畜產品經營網點26個，農產品專業或綜合市場8個，整個網絡覆蓋70%以上的嘎查村。2、加大配送中心建設力度，提高網絡配送能力。配送中心是連鎖網絡的中心環節，沒有配送就不能實現連鎖，沒有配送網絡就不會發展。為了壯大龍頭企業經營實力，2006年以來，旗社先后引進了江蘇客商、赤峰新合作超市有限公司、赤峰海龍商貿有限公司實行了聯合經營，增強了企業經濟能力和帶動力；2007年，旗社依托工貿大廈組建了“赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司”，公司下設日用消費品公司及時組建了“日用消費品配送中心和中心店”，在商品采購上，堅持物美、價廉、質優的原則，實行自采與上級公司供貨相結合，逐步擴大新合作貼牌商品比率；在商品配送上，堅持及時、準確、高效的原則，實行商品配送預約制，保證對連鎖網點訂貨24時內送到。實行配送不僅保證了商品質量安全，也達到了高效、便捷降低成本的目的，2007年日用消費品連鎖和農資商品兩大網絡實現銷售1.2億元，比上年增長40%以上，日用消費品配送率達到40%以上,農資商品配送率達到80%。三、項目區簡介1、翁牛特旗簡介翁牛特旗東西長250公里，南北寬約84公里，共轄12個鄉蘇木鎮、5個國營農牧場、230個村嘎查；總土地面積11，882平方公里，其中耕地218萬畝，草牧場1042萬畝，林地420萬畝，全旗總人口47萬人，其中農村牧區人口36萬人，農村牧區勞動力18萬人。翁牛特旗是一個以農牧業為主、工業經濟有所發展的農牧業大旗，基本格局是西農東牧。2006年，全旗國內生產總值37億元，財政收入1.8億元；農牧民人均純收入3202元。地形地貌氣候。翁牛特旗地勢西高東低，海拔2000米逐漸下降到200米左右。西部是海拔1000米以上的中山山地、熔巖臺地、中部是海拔600米——1000米的低山黃土丘陵；東部是海拔600米以下的沙丘、沼澤、坨甸平原。翁牛特旗自然條件較差，以縱貫中部的大朝公路為界，西部為山區，有水土流失面積848萬畝，占48%，經濟以農業為主；東部為沙區，有沙地812萬畝，占45%，經濟以牧業為主。無霜期由東向西，由140天遞減到90天左右；年大于等于10℃活動積溫在1100-3100℃，年平均降水量360毫米左右，屬于典型的中溫帶半干大陸性季風氣候。翁牛特旗農牧業資源豐富，發展潛力較大。全旗人均土地42畝，人均草場24畝，人均地下水儲量2700立方米，均高于全國平均水平。有機電井3350眼，建成萬畝以上灌區10處，有效灌溉面積發展到70萬畝，東部有稻田16萬畝，保灌面積50萬畝，生態建設力度不斷加大，每年完成沙地綜合治理70萬畝，共完成治理面積430萬畝，占全部沙地的53%；每年完成小流域綜合治理26萬畝，共完成水保治理330萬畝，占全部水土流失面積的39%；每年完成水保治理面積20萬畝左右。在1042萬畝草牧場中，正常草場占15%，輕度退化草場48%，中度退化草場占27%，重度退化草場占10%。農畜產品生產基地基本形成，主要有以少郎河、羊腸子河兩岸平川地帶為主的50萬畝玉米、以中西部山區為主的50萬畝雜糧雜豆、以中部山區和西部高寒墁甸為主的30萬畝葵花、以中西部水澆地和西部墁甸為主的20萬畝小麥、以東部沙區為主的16萬畝水稻五大糧油生產基地。社會發展事業。基本形成了以縱貫全旗南北赤大高速公路、國道306線、305線、省道大朝公路和橫貫全旗東西的烏燈—烏金、太楊、高新“三縱三橫”六條主要公路為主的交通網絡。17個鄉蘇木鎮場開通程控電話，全旗程控電話達21200門。有線電視網絡覆蓋95%以上的行政村。2、烏丹鎮簡況烏丹鎮是翁牛特旗政府所在地，是全旗政治、經濟、文化的中心。形成了以現代物流配送、農畜產品加工、生物化工、建筑、建材及服務業為主的經濟結構，經濟發展呈現出強勁的勢頭。第三章項目建設的必要性和可行性一、項目建設的必要性“日用品配送中心”建設的終端受益者是廣大農村牧區的消費者，目的就是為便農和惠農。近些年農村牧區的消費結構、消費方式都發生了很大變化，“超市進農村”和“物流配送”是現代流通網絡建設的主要形式，而配送中心的建設是這一發展趨勢的必然選擇。一是建設社會主義新農村的需要。打造現代物流配送網絡是建設社會主義新農村的重要組成部分，而配送中心配套建設又是現代物流配送網絡不可或缺的載體。二是建設發展現代服務業的需要。促進服務業發展是轉變經濟增長方式，擴大消費對經濟拉動作用的重大舉措，而現代物流配送中心建設與其是一脈相承，目標方向一致，它可運用現代經濟方式和信息技術改造提升傳統服務業，推進連鎖經營，物流配送、電子商務等組織形式和服務方式的發展。三是廣大農村牧區有這種需求。建設現代流通網絡是建設社會主義新農村的主要內容，是農牧民購買安全、放心、方便商品的有效載體，供銷社理應要站在建設社會主義新農村的高度、及時滿足農牧民的這一需求，把現代流通網絡平臺建設好、維護好、發展好。四是有強有利的政策支持。中發[2007]1號和國閱[2006]52號都對供銷社啟動農村現代流通網絡工程提出了明確的要求：原則同意供銷社啟動農村現代流通服務網絡工程及其建設重點、目標和原則、發展改革、財政、金融、商務等部門要積極主動提供服務，給予必要的支持，供銷社要采取切實措施，有力、有序、有效地組織實施。五是有良好的發展基礎。翁旗供銷社經過近幾年的努力，其現代流通網絡已初具規模，網絡覆蓋了全旗70%的鄉村，物流配送在現代農村牧區流通中發揮著主導作用。二、項目建設的可行性1、項目建設單位情況介紹，赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司成立于2006年末，下設“日用消費品配送中心”配備商品展示廳和烏丹中心店；本公司堅持物美、價廉、質優、及時的經營理念，科學制定配送路線，逐步滿足連鎖網點的商品配送需求。企業注冊資本66萬元，現有固定資產800萬元，流動資產450萬元，公司現有員工25人，其中：行管人員8人，服務人員17人，管理人員全部有大、中專以上學歷，并獲有相關從業證書。全國供銷合作總社新農村現代流通網絡工程（簡程“新網工程”）建設實施方案出臺，企業把“萬村千鄉市場工程”和“新網工程”有機地結合起來，以連鎖配送為手段，采取直營和加盟兩種方式，實施超市進農村，發展農村新型經營業態，加快了農資、日用消費品、再生資源和農畜產品現代流通網絡建設步伐，到2007年末，在全旗12個蘇木鄉鎮，5個國營農牧場200多個行政村發展農資連鎖網點35個；日用消費品連鎖網點127個；再生資源經營網點32個，農畜產品經營網點26個；農產品專業及綜合交易市場8個，流通網絡鄉村覆蓋率達到70%以上。在提高農牧民消費質量、改善農村、牧區消費環境、實現助農增收上發揮了積極作用。2、中國社會主義新農村建設和農村現代流通網絡的現狀為本項目建設提供了發展的機遇。中共中央關于推動社會主義新農村建設的若干意見為全面實現小康社會和社會和諧發展指明了方向，也為現代服務業的發展提供了更廣闊的空間，這無疑對現代農村流通網絡建設制造了市場機會。其中對“加強農村現代流通體系建設”做了專門闡述，要求供銷社要創新服務方式，廣泛開展聯合、合作經營，加快現代經營網絡建設，為農產品流通和農民生產生活資料供應提供服務。翁旗日用消費品配送中心建設項目，緊緊切合了社會主義新農村建設的發展方向。而且，項目建設的標準高、要求嚴，會促使企業在現代農村流通網絡建設中做大做強。三、問題與建議（一）存在問題該項目建設單位是國家政策規定的微利服務性企業，建設資金自籌能力相對較低，所經營的商品受季節變化的影響較大，庫存商品有一定的經營風險；翁旗面積較大，該項目基層網絡建設存在薄弱環節。（二）建議1．該建設單位應積極向財政和銀行爭取資金扶持，確保項目如期實施；2．要加強市場調研，合理確定庫存商品品種和數量，要加強商品配送調度，既要讓農牧民得到物美價廉的生產資料和生活必需品的供應，又要減少庫存商品損失，努力提高項目的抗風險能力；3．項目實施后要加強基層銷售網點建設，發揮信息服務和市場導向作用，大力開發當地優質特色農產品，組織深加工，擴大向外銷售，增加農牧民收入，大力提高為農牧民服務的水平，為新農村建設做出應有的貢獻。第四章：市場分析及營銷方案一、市場分析從當前農村流通市場現狀來看，無論從農牧民消費需求、農副產品質量現狀、社會主義新農村建設的需要，都迫切需要有一個新型的現代農村流通網絡平臺，也是一個有著巨大發展空間的市場。隨著農牧民收入的不斷提高和生活條件的改善，他們對商品消費的需求向著城鎮化發展，而配送中心建設恰好可引導城市連鎖店和超市等流通企業向農村延伸發展，形成了以城區店為龍頭、鄉鎮店為骨干、村級店為基礎的農村現代流通網絡，以改善農村消費環境，滿足農牧民生產生活需求。目前農村商品質量安全問題比較嚴重，“買難”“賣難”問題突出，而配送中心建設對保障農民方便消費、放心消費，促進城鄉物流互動有著極為重要的作用。社會主義農村建設的要求是：生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主，而連鎖網絡配送中心的建設正好順應這一發展方向。二、項目的運營特色本項目為赤峰市翁牛特旗新合作超市連鎖有限公司運營的中心環節，它服從和服務于公司連鎖經營網絡的運作模式和運作特色。新合作公司定位于農村市場，以配送中心和中心店為龍頭，以鄉鎮村連鎖店、便民店為主體，帶動和輻射周邊農村，建成“新合作”農村連鎖經營網絡。其主要運作模式是：按照自愿原則，以中心店和配送中心為龍頭，發展周圍鄉、村店加盟，進行連鎖經營、統一配送，直接面向農民服務。公司致力于采購配送體系建設，與上級連鎖公司緊密配合發揮網絡規模優勢，開展全國聯采、貼牌生產和地區差異化商品的調配，可降低商品價格，保證商品質量。公司物流配送體系以先進的計算機技術、網絡通訊技術、數據庫技術，實現整個連鎖網絡的物流信息共享和交換，做到“統一訂貨、統一配送、統一核算”，為廣大供應商開發農村市場、擴大銷售領域提供了暢通、安全的渠道。三、物流配送實施方案一．以外采，地采優勢品牌商品為主，微利經營，根據需求信息送達。二．組織資源與配送方法用互聯網建立信息平臺，接受農家店的訂單，審核后，網上發送配貨清單，雙方核準后，輸出配貨清單，經理簽批后，轉財務部門辦理網上結算，轉倉儲部門、裝車發運。三．接受外埠供求業務網上申請上級總部配貨，查詢信息，尋求合作伙伴，組織經濟、快捷的貨物采購方式，努力實現直線運輸，點對點運輸，以微利、高效、便捷、及時、安全、服務周到為經營理念，擴大物流配送業務。附：特流配送業務流程圖。第五章：項目建設原則及建設內容一、建設原則本項目的建設，涉及到工程建設、網絡平臺建設及設備購置。建設原則是：科學規劃、統籌兼顧、合理有序、務求實效。二、建設內容1、新建日用消費品展示廳350平方米，用于日用消費品宣傳展示。2、新建標準化日用消費品儲備庫1，500平方米，用于日用工業品的庫存周轉。3、冷鮮庫150平方米，購置恒溫設備，用于低溫儲存冷凍食品。4、新建辦公用房400平方米。5、計算機管理系統（含軟件）。6、購置東風145（4.5T）廂式配貨車2輛。7、冷藏車1輛。第六章：項目選址及建設方案一、項目建設的選址本項目選址的原則就是要落實科學發展觀，充分結合“翁旗國民經濟和社會發展十一.五規劃”，讓配送中心建設在整個物流配送網絡中發揮關鍵作用，使廣大農牧民消費者在項目建設中受益。本項目地點位于翁牛特旗烏丹鎮向陽街南側，分別位于旗供銷社院內（展示廳、倉庫）和工貿大廈院內（中心店），建設條件非常理想。二、建設方案（一）建筑1、結購類型：庫房、辦公用房、展示廳采用框架結構。2、內裝修：內墻為白色涂料粉刷、地面為砼地面，砼地面厚度應滿足基本貨運的要求，展示廳及信息中心地面為地面磚，天棚白色涂料。3、外裝修：刷紅色外墻涂料。4、恒溫室：溫度要求控制在0—5度；保溫材料采用不散發有氛氣味，厚度根據內控溫度而定，地面做隔氣防潮保溫地面。（二）設備1、物流配送設備：廂式配貨車2臺、冷藏車1臺、立體貨架400平方米；2、恒溫設備：機房1套、制冷機組（10.5KW）3套。3、物流配送信息設備：數據庫服務器1臺，交換機1臺，計算機5臺，管理軟件1套。第七章節能、環境保護與消防一、節能本項目在節能方面主要有以下措施：1、房頂部及側墻均設置采光窗，最大限度利用自然光線。所有建筑物的外墻、屋頂采取保溫措施。2、新購置設備均選用高效低耗設備。3、建立各類能源計量考核制度。二、環境保護1、環境質量現狀項目周圍環境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強的凈化能力。如再采取一些必要的措施，可達到國家規定的環保要求。2、影響環境因素分析（1）施工期環境影響簡要分析根據建筑工程的階段特點，預計在土建工程及土石方挖掘和結構工程施工階段，粉塵和機械噪聲的影響較大，以后各階段的揚塵和機械噪聲對周圍環境的影響將會降低。（2）營運期環境影響分析污水：項目所產生的污水主要為生活污水、生產污水、生活污水可生化性較好，經處理后能達到《污水綜合排放標準》GB8978-1996中二級標準要求，可排入市政污水管網，由污水處理廠集中處理。固廢：項目建成營運后，生活垃圾集中存放，日產日清，對環境影響較小，。三、環境保護方案1、施工期的環境保護：施工期的主要環境影響因素是二次揚塵和噪音，且在一定范圍內、一定時間內產生影響。主要影響范圍在距離石方和建筑垃圾外運至市政指定垃圾廠填埋。施工過程中采取有效的圍護防塵措施，采取商品混凝土，施工場地及時硬化。通過以上措施和嚴格管理，對環境影響較小。2、運行期環境保護：廢水：該項目生活污水直接排入市政污水管網，由污水處理廠集中處理。固廢：該項目生活垃圾集中收集，按時清運，可避免滋生蚊蠅污染環境。噪音：各種動力設備采取防振、減噪措施，經自然衰減和房間的隔音、屏蔽，界外噪聲能夠達到《城市區域環境噪音標準》（GB3096-93）中的II類標準限值。廢氣：廢氣由排風機強制排走，經建筑風道排至屋頂以上排放。3、生態影響分析（1）主要生態影響建設項目所在地屬人工生態環境，項目建設用地范圍內無瀕危物種，無動物棲息地。該項目的建設和運營使這里的綠地和景觀有所增加，對生態環境是有利的。（2）生態保護措施及預期效果加強項目內綠化帶建設，建筑周邊場地布置綠地，廣置花草、樹木，提高綠化率，能起到抑塵、降噪，減輕環境污染，美化環境，改變生態的作用。4、文物保護項目建設用地范圍內無歷史文化遺址、文物挖掘現場和其它文化遺產。四、消防1、設計依據《建筑設計防火規范》GBJ15-87（2001年版）2、消防用水消防用水由市政給水管網接入3、消防機構設備及消防器材在項目建設投產后，配置相應的消防器材，各建筑物均按使用性質設置各類滅火器。設專職消防員，負責消防安全及消防器材維修更換工作。第八章組織結構及勞動保護一、組織結構圖二、勞動保護1、本項目屬于綜合服務項目，勞動保護主要涉及以下幾個方面：（1）物流配送車輛的使用。（2）網絡計算機的安裝、調試、運營。2、項目方擬采取的勞動保護措施：（1）強化安全意識，加強安全知識的培訓。（2）制定嚴格的制度，減少在相關環節發生人為事故。（3）機械、車輛使用過程嚴格按照設備說明的要求使用及維修。（4）各部門成立安全小組，進行勞動保護的執行及監督、檢查。第九章機構設置、人員安排與培訓一．機構設置與人員安排本項目機構設置與人員安排如下：經理：1人；采購部：3人；信息部：2人；銷售部：9人；財務部：3人；倉儲部：5人；綜合辦公室：1人；保安：1人；人員總計：25人。二．人員培訓本項目配備技術人員主要有司機、計算機管理、倉儲管理人員等，招聘的技術人員要具有國家承認的資質證明，經考核認定完全能達到上崗能力，持證上崗。對裝卸、服務等人員要進行崗前培訓，學習專業知識，掌握專業技能和安全操作常識。人員來源采取在社會上招聘的辦法。

第十章項目實施進度一．建設工期本擴建工程項目工程包括前期準備、施工圖設計、土建施工、設備采購、安裝及調試，試運行等工程環節，建設總工期10個月。二．項目實施進度安排根據工程的實際情況，結合項目的建設程序安排的實施進度如下：200８年10月前可行性研究報告獲得批準；200８年10月完成初步設計；200８年11月完成施工圖設計；200９年3月底完成土建施工、設備預訂；200９年4月完成設備進貨、安裝及調試及工作人員培訓；200９年5月完成經營備料；200９年6月進行試運營；200９年7月正式投產經營。三．項目實施進度表項目實施進度表序號項目名稱進度計劃200８年200９年8910111212345671可研報告編寫及報批2初步設計3施工圖設計4土建施工5設備訂貨6設備安裝、調試7工作人員培訓8經營備料9試運營10正式運營◆第十一章投資估算和資金籌措一、估算依據1、建筑工程采用本地區現行《建筑工程概算定額》和，〈〈內蒙古自治區建筑工程消耗量定額及基礎價格（2004）〉〉以及實行工程造價進行編制。2、設備購置參照類似工程價格及詢價估算。３、本可研報告所述建設規模及內容。二、投資估算1、建筑工程費建筑工程費依據項目建設地區相關專業提供的建、構筑物工程量和單位造價指標估算。本項目工程造價530萬元，占總投資88.3%，內容如下表所示：建筑工程費用估算表序號建筑物、構筑物名稱單位工程量單價(萬元)費用合計(萬元)備注1新建標化日用消費品儲庫平方米15000.2300含征地費2冷鮮庫平方米1500.345含征地費及設備3新建日用消費品展示廳平方米3500.4140含征地費及設備4新建辦公用房平方米3000.1545含征地費及設備5合計530含征地費及設備2、設備及工器具購置費標定設備按市場現行廠價估算，非標設備按現場制造價格及設備運費計算，安裝費按購置費的15%計算。本項目設備、工器具購置及安裝費為70萬元，占總投資11.7%。內容如下表所示：設備工器具購置及安裝費估算表單位：萬元序號設備名稱型號規格單位數量設備購置及安裝工程費單價(萬元)總價(萬元)1箱式配貨車東風145（4.5T）臺220402冷藏車臺120203物流配送信息系統（含軟件）套11010合計70３、建設期利息本項目靜態投資600萬元，其中：資本金占66.7%，貸款占33.3%，貸款額200萬元，年利率6.87，一年建設期利息為6.87萬元，占總投資1.14%。4、流動資金估算本項目流動資金項目建設單位能夠自行調節，故不計入本次擴建工程。經以上估算，項目建設總投資合計606.87萬元，如下表所示：項目投入總資金估算表單位：萬元序號費用名稱投資額占總投資估算說明1建設投資606.87100.%1.1建設投資靜態部分60098.9%1.1.1建筑工程費53060.7%1.1.2設備購置及安裝工程費7011.54%1.2.建設期利息6.871.1%2項目投入總資金606.87100.%三、資金籌措經估算“配送中心”工程建設項目總投資606.87萬元，資金來源包括自籌資金、債務資金和申請國家財政補助三部分。1、本項目自籌資金306.87萬元，用于部分工程投資，占投資總額50.6%。2、債務資金除自籌資金外，200萬元資金用銀行貸款解決，用于部分建筑工程投資及設備購置，占投資總額32.9%。3、申請財政補助資金由于項目單位網絡經營需要大量的資金投入，企業自籌資金多半用于商品資金，籌措全部資金十分困難，為此向國家申請財政補助資金100萬元，占總投額16.5%，用于部分工程建設及設備購置。項目資金籌措如下表所示：項目資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設期經營期比例12%1總投資606.87606.870.00100.001.1建設投資6006000.0098.91.2建設期利息6.876.870.001.11.3流動資金0.000.000.000.002資金籌措606.87606.870.00100.002.1自有資金306.87306.870.0050.62.2借款2002000.0032.92.3申請資金補助1001000.0016.5第十二章財務評價一、基礎數據與參數選取1、折舊年限建筑物取30年，設備取10年，采用直線法折舊。2、稅費:商品配送增值稅按小規模納稅人計算,稅率為4%,城市維護建設費按增值稅的5%計取,教育費附加按增值稅的1%計取，所得稅率為33%。公積金按稅后利潤的10%提取，公益金按5%提取。二、成本費用估算1、燃料及動力:參照公司原燃料動力消耗,確定年燃料及動力5萬元。2、工資及福利費用：按照人均工資1.1萬元/年計算,福利費按工資總額14%計算,工資及福利費用合計31.35萬元。3、固定資產折舊：本項目固定資產折舊建筑物按30年、設備按10年計算，設備殘值率為5%，則經營期前10年每年折舊24.6萬元，詳見附表2（固定資產折舊費用估算表）4、修理費：按形成新固定資產的2%提取年修理費，則年提固定資產修理費12.14萬元。5、財務費用：貸款額206.87萬元(含建設期利息),按年利率6.87%計算利息。6、銷售費用：主要包括商品配送費、廣告宣傳等費用,按銷售總額3.2%計算。（總成本費用估算詳見附表3）三、總收入及利潤估算1、主營業務收入本項目主營業務收入是指商品配送的銷售收入2,760萬元。2、平均利潤總額：平均利潤=主營業務收入-平均總成本3、凈利潤：所得稅稅率按利潤總額的33%計算。凈利潤＝平均利潤-所得稅（利潤詳見附表4）四、財務評價指標1、平均投資利潤率:平均利潤總額56總投資606.872、平均銷售利潤率:平均利潤總額56平均銷售利潤率=-平均營業收入2,760五、財務評價報表1、損益利潤分配表（附表4）2、項目增量財務現金流量表（附表5）3、借款償還計劃表（附表6）4、資金來源與運用表（附表7）第十三章風險分析一．項目主要風險因素識別通過上述的分析研究，本項目主要風險因素在于政策風險、市場風險、財務風險、管理風險等。二．風險程度分析1．政策風險本項目的實施依賴于國家的農村物流服務體系建設的支持，該政策的調整和變動將會對本項目帶來風險。2．市場風險農村市場各種產品的消費量直接影響到本項目日用工業品的配貨量，繼而影響到企業收益及農牧民收益，因此，項目存在一定的市場風險。3．財務風險遵循“微利運營”的原則，項目的盈虧平衡點較高，存在財務風險。4．管理風險物流配送企業要求有著嚴格的物流管理程序，運營管理不當，直接影響到企業物流配送，所以在企業運營過程中存在著運營管理風險。三．防范和降低風險的對策根據對各種風險因素及風險程度的分析，項目面臨的主要風險已經明確，針對這些風險因素提出如下防范和降低風險的對策。1．增加配貨渠道，保證物流網絡暢通。2．加強企業運營和信息管理，規避管理不善帶來的管理風險。3．提高服務質量，增強企業競爭力。

第十四章項目管理辦法一．公司確定由總經理對配送中心項目負責，成立項目實施專門機構—項目辦公室，負責項目的規劃設計、安排施工進度、監督工程質量、落實資金撥付、監管資金使用。二．聘請專門機構對項目進行科學規劃、合理設計，對工程質量進行專業檢測。三．制定合理可行的項目建設進度2009年6月底前全面完成庫房、辦公房等建設及各種設施設備的購置和安裝調試任務，確保配送中心項目的質量和如期交付使用。四．對項目建設工程實施招投標辦法，選用資質強、有實力、信譽好的建筑企業施工建設。鑒定項目施工合同，明確項目建設的內容、標準、進度、安全生產責任、違約責任等事宜。五．制定《項目實施管理辦法》，明確管理人員的責任和任務，建立與相關部門的協調、聯席制度，確保對工程質量的監管和檢測工作及時到位，保證工程質量。六．制定《項目資金管理辦法》，將資金撥付與項目建設的進度、工程質量掛鉤，保證資金的使用效果和使用方向。嚴格執行相關的財務制度，實行專款專用，節約資金，提高資金利用率。七．制定項目實施的具體措施，為項目建設的順利進行創造條件。制定和落實安全生產責任制，建立施工安全檢查制度，確保整個項目建設順利完成。

第十五章結論本項目不但具備良好的經濟效益，同時社會效益也非常顯著。由于本項目充分結合翁旗的“十一五”計劃和農村牧區的經濟布局，科學合理。通過項目實施將大大增強農村牧區現代流通網絡的物流配送能力，提高農村牧區連鎖經營網點的現代化管理水平，促進農村牧區經濟繁榮和社會發展，提升消費檔次，降低消費成本，改善消費環境，實現連鎖網絡“一網多用，雙向物流”的綜合服務功能。方便、快捷的為農牧民提供質優、價廉的生產、生活用品，解決群眾的買難賣難的問題。本項目設計科學、定位清晰，建議本項目能按規劃執行，為社會主義新農村建設做出積極的貢獻。附表1商品配送額收入、稅金及附加和增值稅估算表單位：萬元序號項目合計建設期運營期123456789101112131415161配送額41，50002，5002，6002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002其他營業收入000000000000000003銷售(營業)稅金及附加99。6066。246。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。723.1營業稅000000000000000003.2消費稅000000000000000003.3城市維護建設費83055。25。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。63.4教育費附加16。6011。041。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。124增值稅1，6600100104112112112112112112112112112112112112112附表2固定資產折舊費估算表單位：萬元序號項目合計建設期運營期123456789101112131415161房屋、建筑物0000000000000000原值5360536518.13500.26482.39464.52446.65428.78410.91393.04375.17357.3339.43321.56303.69285.82本年折舊費268。05017。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717。8717.87凈值267。950518。13500.26482.39464.52446.65428.78410.91393.04375.17357.3339.43321.56.303.69285.82267.952機器設備00000000000000000原值70。87070。8764.1457.4150.6443.9137.1830.4523.7216.9910.263.533.533.533.533.53本年折舊費67.306.736.736.736.736.736.736.736.736.736.7300000凈值3.57064。1457.4150.6443.9137.1830.4523.7216.9910.263.533.533.533.533.533.533合計00000000000000000原值606.870606.87582.27557.67533.07508.47483.87459.27434.67385.47360.87336.27318.4300.53282.66264.79本年折舊費335.35024.624.624.624.624.624.624.624.624.624.617.8717.8717.8717.8717.87凈值271.520582.27557.67533.07508.47483.87459.27434.67410.07360.87336.27318.4300.53382.66264.79246.92房屋、建筑物凈殘值率：0.00%折舊年限：30年機器設備凈殘值率：5.00%折舊年限：10年附表3總成本費用估算表單位：萬元序號項目合計建設期運營期123456789101112131415161配送商品成本36，46002，1952，2852，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602外購燃料及動力費7505555555555555553工資及福利費470。25031.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.354修理費182。1012.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.145折舊費335。35024。624。624。624。624。624。624。624。624。624。617。8717。8717。8717。8717。876攤銷費000000000000000007財務費用42。64014。2111。378。535。692。8400000000008其他費用1，32808083.289.689.689.689.689.689.689.689.689.689.689.689.689.69總成本費用合計38,893。3402,362.32,452.662,631.222,628.382,625.532,622.692,622.692,622.692,622.692,622.692,615.962,615.962,615.962,615.962,615.96其中：可變成本36,53502,2002,2902,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,465固定成本2,358.340162.3162.66166.22163.38160.53157.69157.69157.69157.69157.69150.96150.96150.96150.96150.9610經營成本38,515.3502,323.52,416.692,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.09附表4損益和利潤分配表單位：萬元序號項目合計建設期運營期123456789101112131415161銷售配送額41,50002,5002,6002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002銷售稅金及附加99.6066.246.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.723增值稅1,66001001041121121121121121121121121121121121121124總成本費用38,893.3402,362.32,452.662,631.222,628.382,625.532,622.692,622.692,622.692,622.692,622.692,615.962,615.962,615.962,615.962,615.965利潤總額847.06031.737.150.0652.955.7558.5958.5958.5958.5958.5965.3265.3265.3265.3265.326彌補以前年度虧損000000000000000007應納稅所得額847.06031.737.150.0652.955.7558.5958.5958.5958.5958.5965.3265.3265.3265.3265.328所得稅279.53010.4612.2416.5217.4618.419.3319.3319.3319.3319.3321.5521.5521.5521.5521.559稅后利潤567.53021.2424.8633.5435.4437.3539.2639.2639.2639.2639.2643.7743.7743.7743.7743.7710提取法定贏余公積金56.7502.122.483.353.543.733.933.933.933.933.934.384.384.384.384.3811提取公益金28.3801.061.241.681.771.891.961.961.961.961.962.192.192.192.192.1912提取任意贏余公積金0000000000000000013可供分配利潤482.4018.0621.1428.5130.1331.7533.3733.3733.3733.3733.3737.237.237.237.237.214應付利潤(股利分配)000000000000000015未分配利潤482.4018.0621.1428.5130.1331.7533.3733.3733.3733.3733.3737.237.237.237.237.2法定贏余公積金：10.00%提取公益金：5.00%附表5項目增量財務現金流量表單位：萬元序號項目合計建設期運營期123456789101112131415161現金流入4150002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.1銷售配送額4150002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.2回收固定資產余值000000000000000001.3回收流動資金000000000000000001.4其他現金流入000000000000000002現金流出40,874.966002,429.52,526.932716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812.1建設投資(不含建設期利息)6006000000000000000002.2流動資金000000000000000002.3經營成本38,515.3602323.52416.692598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092.4銷售稅金及附加99.60066.246.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.722.5增值稅1,66001001041121121121121121121121121121121121121122.6其他現金流出000000000000000003凈現金流量625.04-60070.573.0783.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.194累計凈現金流量625.04-600-529.5-456.43-373.24-290.05-206.86-123.67-40.4842.71125.90209.09292.28375.47458.66541.85625.045所得稅279.48010.4612.2416.5217.4618.419.3319.3319.3319.3319.3321.5521.5521.5521.5521.556所得稅后凈現金流量345.56-60060.0460.8366.6765.7364.7963.8663.8663.8663.8663.8661.6461.6461.6461.6461.64附表6借款償還計劃表單位：萬元序號項目合計建設期運營期123456789101112131415161人民幣借款000000000000000001.1年初本息余額00206.87165.5124.1382.7641.3900000000001.2本年借款2002000000000000000001.3本年應計利息49.516.8714.2111.378.535.692.8400000000001.4本年還本付息249.51055.5852.7449.947.0644.230000000000其中：還本206.87041.3741.3741.3741.3741.390000000000付息42.64014.2111.378.535.692.8400000000001.5年末本息余額0206.87165.5124.1382.7641.39000000000002還本資金來源3,909.71042.6647.0358.7772.1387.11103.69161.66219.63277.6335.57390.64445.71500.78555.85610.922.1當年可用于還本的未分配利潤482.4018.0621.1428.5130.1331.7533.3733.3733.3733.3733.3737.237.237.237.237.22.2當年可用于還本的折舊和攤銷335.35024.624.624.624.624.624.624.624.624.624.617.8717.8717.8717.8717.872.3以前年度結余可用于還本資金3,091.96001.295.6617.430.7645.72103.69161.66219.63277.6335.57390.64445.71500.78555.85人民幣借款償還年限：5年附表7資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計建設期運營期123456789101112131415161資金流入42,1006002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.1銷售(營業)收入42,10002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.2長期借款2002000000000000000001.3流動資金借款000000000000000001.4發行債券000000000000000001.5項目資本金4004000000000000000001.6其他000000000000000002資金流出41403.956002,495.542,591.912,783.232,781.332,781.332,781.332,781.332,781.332,781.332,781.332,716.812,716.812,716.812,716.812,716.812.1經營成本38515.3602,323.52,416.692,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092.2銷售稅金及附加99.60066.246.276.276.276.276.276.276.276.276.276.276.276.276.272.3增值稅166001001041121121121121121121121121121121121121122.4所得稅279.480104612.2416.5217.4618419.3319.3319.3319.3319.3321.5521.5521.5521.5521.552.5建設投資(不含建設期利息)6006000000000000000002.6流動資金000000000000000002.7各種利息支出42.64014.2111.378.535.692.84000000000002.8償還債務本金206.87041.3741.3741.3741.3741.3900000000002.9分配股利或利潤000000000000000002.1其他000000000000000003資金贏余696.0504.468.0916.7718.6720.5663.8663.8663.8663.8663.86.61.6461.6461.6461.6461.644累計資金贏余696.0504.4612.5529.3247.9968.55132.41196.27260.13323.99387.85449.49511.13572.77634.41696.05目錄一、總論 4（一）項目背景 41、項目概要 42、開發商概況 43、可行性研究報告編制依據 4（二）項目概況 51、項目用地 52、建設規模 53、主要建筑條件 54、項目總投資及融資方案 55、綜合技術經濟指標 5(三)研究結論 6（四）該項目住宅部分的團購合作關系 8二、市場分析與需求預測 9(一)南昌市概況及經濟發展基本情況： 9（二）市場分析 101、宏觀經濟分析 102、區域房地產市場分析 13（二）目標消費群體及價格定位 171、 本項目的目標消費群體： 172、 項目樓盤價格 17（三）項目優劣勢分析 171、項目與周邊樓盤對比的優勢和機會 182、項目的劣勢和挑戰 19三、小區規劃 20（一）項目整體規劃 20（二） 總體平面布置 20（三） 用地平衡 21（四） 住宅設計 21（五）交通及停車系統 23（六）綠化景觀設計 23四、工程設計方案 24（一）建設標準 24（二）主要建設內容及規模 24（三）工程方案 251、主要建筑設計 252、總圖規劃設計 253、規劃設計總體框架 26五、環境保護與節能 271、項目場址環境現狀 272、環境質量標準 283、施工時的環境影響及解決措施 284、營運期的環保措施： 305、節能系統 32六、項目公用配套工程與消防 33（一）勞動安全衛生管理 33（二）公用配套工程 33（