東山天境營銷策劃方案

營銷策劃報告百盟房產營銷機構2014年7月第一部分：市場分析篇第二部分：項目定位篇第三部分：推廣策略篇第四部分：銷售執行篇第五部分：創意表現篇百盟房產營銷機構百盟房產營銷機構第一部分：市場分析篇百盟房產營銷機構縱覽宏觀與微觀，發現機遇與挑戰！百盟房產營銷機構PART1宏觀環境分析PART2微觀市場分析市場政策環境旅游地產環境區位環境分析百盟房產營銷機構市場政策環境整體經濟形勢土地市場銀行及稅收需求市場從地方到中央加快經濟轉型，由地產驅動型經濟模式逐步向實體及創新型產業轉型。地方特色旅游文化資源優勢的土地資源具有稀缺性和唯一性。利率市場化及房產市場的泡沫風險，融資及個貸門檻越來越高，降準更多傾斜實體經濟及創新驅動型產業。房產下行的趨勢對房產投資及剛需均形成一定抑制，各地推出的放松限購政策短期難以扭轉市場恐慌情緒。蘇州樓市受整體大勢影響，各大樓盤均出現量跌價降的情況，雖然整體價格波動幅度與其它城市相比相對堅挺，但整體銷量已受到明顯抑制。百盟房產營銷機構旅游地產環境發展現狀1、國家促進旅游與房地產結合政策的出臺，令旅游地產步入成長期。各地利用地理環境、地域文化、旅游資源等多層資源結合，形成了產品豐富、投資多樣的旅游產品。2、只看眼前，不看長遠，對環境資源過分依賴和樂觀,忽視消費觀念等人文環境因素的投機開發是旅游地產的較大風險因素。3、生活水平的提高轎車擁有量的迅速增加，旅游休閑度假市場巨大。一線城市旅游資源的超強開發，令發展城市能利用很好的環境資源作為旅游地產的發展引擎。百盟房產營銷機構旅游地產環境發展前景1、主流房地產趨于相對飽和，為旅游產品開發創造了機遇。2、城市進程的加快，生活水平的提高，追求自由、環保、休閑的養老、度假、居住將逐步成為大眾共識。3、旅游模式將逐步由長線轉變為周邊度假休閑游，由臨時隨意性度假逐步向計劃性固定度假旅游，這為旅游度假產品市場創造了條件。5、信息通訊技術為新型辦公創造條件，自由職業者、攝影愛好者，自由撰稿人、藝人向往自由、安靜、休閑的空間，旅游地產很好的滿足了這批特定群體的的需求。4、政府對旅游資源開發的扶植以及周邊配套的完善，加快旅游地產市場不斷放大。百盟房產營銷機構傳統房地產開發及市場機會逐步減少，房地產消費性需求將向個性化需求轉變，物質文明的提高必然帶來精神文化需求的提高，擁有良好自然及人文環境的旅游地產將迎來很好的市場機會。百盟房產營銷機構宏觀區位分析本案上海蘇州昆山無錫常熟太倉百盟房產營銷機構宏觀區位分析1、本案位于全國旅游大市蘇州市，無論是經濟指標還是旅游資源在全國具備很高的知名度和美譽度。2、本案交通便捷，2.5小時經濟圈基本覆蓋周邊以上海為代表的經濟大市，客群資源豐富。3、本案屬性為旅游文化度假養老項目，蘇州自古文化底蘊深厚，且緊鄰國際化大都市上海，文人雅客，外籍商務、異地度假養老需求龐大。4、本案緊鄰太湖，背靠東山，獨特的天然環境資源具有唯一和不可復制性。百盟房產營銷機構微觀區位分析百盟房產營銷機構微觀區位分析1、本案背山面水，地理環境得天獨厚，具備休閑度假養老天時和地理條件。2、本案周邊高速環繞，直通湖濱路，交通便捷。3、本案周邊旅游資源豐富，游艇碼頭、園藝博覽基地、太湖濕地、各類水果農場、養殖基地等均近在咫尺，大大滿足了業主對旅游度假休閑產品的多樣化需求4、本案所在東山鎮土地資源極其稀缺，類似本案產品的可再生資源幾乎沒有，產品的市場優勢尤為突出。百盟房產營銷機構PART1宏觀環境分析PART3微觀市場分析蘇州市場分析高端公寓市場別墅市場蘇州總體市場分析目前，蘇州發展日漸成熟，且市場保持著穩定的發展的速度；國家宏觀政策對蘇州市場的影響較小，市場發展保持穩定的狀態。高檔樓盤遍布園區，園區的規劃已經逐漸成熟，成為富人的居住區，園區無論是社區檔次、品質還是規劃環境都成為客戶的首選。作為城市湖泊的金雞湖，獨墅湖已經日趨成熟，居住氛圍愈加濃厚，進行深度開發的潛力有限，因此投資價值將逐步下降；蘇州公寓市場的產品線完整，但是產品面積處于兩極分化，大戶型普通公寓呈現“滯銷”狀態．。高檔公寓典型分析

湖西現代大道以北湖東雙湖板塊天域中茵皇冠中海湖濱一號玲瓏灣雅戈爾巴黎印象伊頓小鎮金湖灣中海星湖國際金色尚城橄欖灣建筑形態高層高層多層（含電梯多層）、小高層、高層高層（湖景珍座）高層（酒店式公寓）多層（含電梯多層）、小高層多層高層多層、小高層多層、小高層小高層主力面積165-177240-280120-150120-14040-80120-136125-140120-13693-9889-99120-130去化情況100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%產品賣點湖西CBD中心湖西CBD中心品牌優勢品牌優勢品牌優勢

/英倫建筑風格

/品牌優勢低總價

/市場特征小結本案競爭優勢之一：市場具有“供應真空”，具有產品的唯一性目前園區公寓市場主要以高層和小高層產品為主，而電梯多層是目前市場上比較稀缺的產品；現有公寓產品賣點以地段、品牌優勢為主要賣點，目前公寓市場沒有占據湖景資源的公寓產品，湖景電梯多層產品具有其區域唯一性；多層產品的市場接受度較高，銷售去化的速度較快。聯排雙拼獨棟產品均價：12000元/平米14000元/平米以上16000元/平米以上主力面積：220-300平米300-400平米350-400平米蘇州臨湖別墅市場分布別墅市場小結蘇州大市具備湖景的優質別墅項目基本集中在金雞湖與獨墅湖雙湖版塊，目前基本已售完，現有在售的別墅與本項目屬性基本無可比性。本案位于太湖岸邊，擁有太湖近500米水岸線，自然資源得天獨厚，近距離親水是本案的最大優勢。本案是否能成功打開市場在于如何運用得天獨厚的自然資源。百盟房產營銷機構第二部分：項目定位篇百盟房產營銷機構項目分析：項目的優劣勢是什么？產品價值：項目的核心價值在哪里？客群定位：我們對哪些人說話？百盟房產營銷機構一、項目分析百盟房產營銷機構樓盤位置：東山鎮湖濱路1號物業類型：別墅

酒店式公寓開盤時間：預計7月底8月初將推出精裝公寓式酒店裝修情況：毛坯

精裝產權：40

大產權房戶數：648建筑面積：80012平方米開發商：蘇州東立置業有限公司物業公司：蘇州物源物業管理有限公司建筑類型：Mini獨院、獨棟、公寓式酒店入住時間：2016年04月容積率：1.007綠化率：40.2%占地面積：71791.4平方米道路交通：繞城高速、吳中大道、環太湖大道（一）項目概況百盟房產營銷機構（二）項目SWOT分析優勢S1、位于湖濱路上，通過繞城高速、環太湖大道、吳中大道即可直達。2、項目緊鄰東山賓館，各地游客資源均能有效攔截，為項目蓄客提供便利。3、游艇碼頭，園藝博覽基地、東山旅游集散中心、太湖濕地公園近在咫尺，旅游資源豐富，項目旅游度假休閑屬性彰顯無疑，名副其實。4、項目與東山鎮中心毗鄰，東山文化古跡云集周邊，文化氣息濃重。各類生活配套設施齊全，為旅游度假養老提供了極大便利。5、東山各類農產水果水產資源豐富，在聚集游客資源的同時，為項目業主提供了一年四季的天然有機蔬果和水產品，大大提升了項目的附加值。6、背山面水，一線湖景盡收眼底，四季花草綠樹成蔭營造天然氧吧，為都市人遠離喧囂修身養性提供了絕佳天境。7、蘇州園林景觀風格沿襲了蘇州經典建筑風格，文化底蘊豐厚，在東山片區獨具特色。8、高端酒店式管家服務，旅游、度假、養老、托管隨心隨意，輕松無憂做甩手業主。9、溫泳池、溫泉泡池，高檔會所等高品質配套服務。百盟房產營銷機構劣勢W1、位于濱湖路主干道，作為旅游度假養老產品，車流的噪音較大，會影響業主度假休閑質量。2、湖濱路相對路面較窄，旅游旺季及周末容易堵車，為出行帶來不便。3、項目屬于首次開發，品牌知名度有待建立，開發商實力決定未來整體物業水平及運營能力。4、項目作為旅游度假養老產品，醫療、康樂、文化等配套設施相對欠缺。5、周邊有大量東山原住居民居住，居民院落及整體素質會影響項目居住氛圍和高品質形象。6、項目緊臨湖濱路，產品屬性特點需要很好的私密性和獨享空間，其地理位置對此存在一定影響。百盟房產營銷機構機會O1、隨著物質水平的提高，精神需求逐步成為社會主流，對旅游度假休閑產品的需求不斷上升。2、房地產居住性需求逐漸趨于相對飽和的情況下，個性化創新型旅游度假休閑養老產品成為未來房地產發展機遇。3、東山地塊資源有限，得天獨厚的自然環境和人文條件，項目具有稀缺性和唯一性。4、隨著城市化進程的進一步加快，東山旅游文化品牌效應的進一步放大，項目獨有的地理位置及自然資源將進一步得到凸顯。百盟房產營銷機構挑戰T1、全國性旅游文化、休閑、養老地產開發進入高速發展期，房產大鱷紛紛把目標投向養老地產領域，全產業鏈發展模式令配套更齊全，未來競爭將日趨激烈。2、周邊城市杭州、無錫均有類似產品推向市場，客源爭奪戰早已打響。3、房地產宏觀形勢下行趨勢短期不會改變，消費者心理受宏觀形勢影響，觀望情緒加重，對項目推盤去化形成一定挑戰。4、蘇州大市獨墅湖、金雞湖、石湖、陽澄湖周邊高端別墅項目眾多，雖資源優勢不同、定位不同，但部分客群必然成為競相爭取的對象。5、房產投資群體前幾年對投資的提前釋放，令客群資源相對匱乏。6、銀行對房產風險的預控，令房貸速度和門檻相對以前更為謹慎。百盟房產營銷機構（三）項目SWOT分析啟示1、項目核心優勢是得天獨厚的自然環境和區位優勢。2、類似產品在全國范圍內如井噴式發展，競爭環境日趨加劇，差異化提煉項目核心賣點是增強競爭力的重要途經。3、房產宏觀環境低迷，消費者觀望情緒加重，對項目去化帶來挑戰。針對性的發掘目標群體，找對人說對話是打破僵局的有效辦法。4、與蘇州及周邊區域競品相比，本案雖在部分配套上略顯不足，但地理環境因素優勢明顯，做足包裝，做好產品，精準定價能有效提高項目競爭力。百盟房產營銷機構本案的價值在哪里？——本案價值提煉百盟房產營銷機構二、產品價值百盟房產營銷機構項目價值體系1、產品價值2、區位價值3、環境價值4、附加值百盟房產營銷機構1、產品價值價值一：古典園林與現代藝術相結合的建筑風格，融文化、意境于建筑之中。項目采用蘇州園林建筑風格，其物質內容和精神內容極其深廣。通過建筑與園林的結合傳播儒、釋、道等各家哲學觀念、思想流派；身在其中去領悟人生哲理，陶冶情操；使人于棲息游賞中，化景物為情思，產生意境美，獲得精神滿足。價值二：獨棟、MINI聯排、多層酒店式精裝公寓，形成科學、宜居的產品規劃三種產品的組合，形成半圍合的靜謐、私享的居住空間，建筑由南至北，從低到高呈梯級排列，營造不同層次的活動空間感，確保光線充盈、空氣流通、戶戶有景。價值三：高品質的園林景觀與周邊自然景觀巧妙融合，達到人天合一。園林景觀設計采用與建筑風格匹配的整體布局，并結合周邊自然山水，形成巧奪天工之美。價值四：戶型精巧、裝修精工細琢、家居設施現代時尚，一應俱全。設計巧妙、實用緊湊的戶型，有效控制總價、大面積贈送花園。價值五：酒店式管家服務及雙會所設施，完全滿足業主旅居生活需求。百盟房產營銷機構1、區位價值價值一：項目地處東山背靠文化旅游大市蘇州，旅游度假市場前景廣闊。價值二：繞城高速四通八達，湖濱路為太湖度假游主干道，游客資源豐富。價值三：緊鄰國賓館東山賓館，扼守高端游客資源門戶。價值四：游艇碼頭、東山旅游集散中心、太湖濕地公園、園藝博覽基地等旅游配套設施齊全。百盟房產營銷機構3、環境價值價值一：直面太湖，東山島嶼一線湖景。

日出日落、潮起潮落盡收眼底，乘游艇放入湖心，感受湖天合一仙境。價值二：山水如畫，四季鳥語花香，盡享天然氧吧。讓都市節奏在此停滯，疲憊的身心在此徹底放松，告別喧囂，享受寧靜。價值三：有機蔬果、湖鮮美食挑戰味蕾。享受蔬果農莊采摘樂趣，各季新鮮有機蔬果和湖鮮美味讓旅居生活留念忘返。價值四：寫意人生、自由宣揚、寧靜致遠。喧囂的世界、商海的搏擊拖累了軀體和內心，在此靜心暢想、書畫陶冶，自由撰稿、用鏡頭記錄大自然，享受寧靜，頤養天年。價值二：投資升值潛力項目地理位置的稀缺性，一旦擁有該物業，隨著旅游度假需求的不斷上升，資產升值空間巨大，轉手即可實現投資回報。價值一：租賃價值項目強勁的旅游資源和得天獨厚的自然環境，在你旅居生活之余，通過酒店式管家托管服務為物業提供租賃服務，實現物業價值。3、附加值價值三：產品性價比高本項目戶型面積緊湊、實用，總價控制得較好，不僅客戶購買成本降低，而且還使得物業升值增大，交易門檻降低。百盟房產營銷機構百盟房產營銷機構對哪些人說話？——客戶群體分析百盟房產營銷機構三、客群定位

客群特征分析不是權貴，但卻是城市中的精英，文化層次較高，不是最高收入人群，但收入較為穩定；有生活理想、有旅居的追求，品味較高、有自己獨特的審美情趣；不太注重物質層面的炫耀，而注重旅游、度假、休閑精神層面的價值實現；對城市傳統居住區域依賴程度不高，向往自由、愛好書畫、攝影、撰稿，對藝術和文化有獨特追求；文化層次素養較高的中老年人群，希望找一個易居的環境安享晚年。有一定投資意識、前瞻眼光，對旅游度假養老產品接受度較高。懂得品味生活·有一定經濟能力·追求旅居養生生活·文化藝術素養高的人！百盟房產營銷機構客群行業屬性分析中外資金融行業管理層跨國企業中高層私營業主大中型醫院主治醫生大專院校教職員工高科技公司核心管理層及技術骨干各級政府資深公職人員百盟房產營銷機構客群工作及出入場所精品超市高端會所高級酒店機場汽車4S店中高檔購物中心高檔社區高級寫字樓大學院校書畫院、工作室政府機關銀行證券交易所了解目標客群出入場所，才能找準媒體及精準營銷通路！

客群類型總結第一類：私企老板第二類：外籍商務人士第三類：高級白領及小資一族（含富二代）第四類：自由職業及文化藝術愛好者第五類：事業單位公職人員第六類：有一定文化層次及經濟能力的老年人第七類：擁有閑余資金的投資人客群年齡結構基本集中在40歲以上，大部分已有一定財富積累，注重更高的精神需求。百盟房產營銷機構百盟房產營銷機構產品客源區域占比客群類別占比獨棟別墅MINI別墅酒店式公寓客群來源區域及客群類別統計表通過蓄客階段對各類產品意向客戶來源區域及客群類比的占比統計為后期營銷策略針對性調整提供依據。百盟房產營銷機構第三部分：推廣篇百盟房產營銷機構總體策略明確的推廣訴求（項目形象建立）多媒體組合策略（廣宣傳樹品牌）全渠道活動營銷（搜羅圈層客群）分銷渠道的組織（多渠道多機會）百盟房產營銷機構形象定位語：東山天境全湖景精英度假公館定位詮釋東山：標明項目地處環境優美旅游資源豐富的東山，彰顯本項目得天獨厚的環境優勢。天境：凸顯本項目優越的人居環境，調性高貴典雅。全湖景：突出本案優越的一線湖景區位優勢。精英:體現項目客群的高品位，代表社會精英一族。度假公館:體現項目旅游度假休閑產品的屬性，公館彰顯項目區別于普通公寓產品。備選：東山天境全湖景精英度假官邸東山天境親湖園林度假官邸百盟房產營銷機構如何說？——形象廣告語建議百盟房產營銷機構青山綠水，古典園林，駕馭唯美之上的湖景城邦天然氧吧，蔬果湖鮮，開啟健康生態美食之旅湖天一色、水墨江南，洋溢羅曼蒂克的旅居休閑時光一座山、一個島、一片湖、一居所，人生追求不過于此超五星管家物業托管服務，旅居出租，隨心隨意雙會所娛樂休閑配套服務，寧靜中享受一份繁華與溫馨形象調性戶外圍檔廣告語建議百盟房產營銷機構擁有她等于擁有一片湖、一個島、一座山。。。一方豪宅不如在水一方一片孝心一片湖好山好水，頤養天年寫意人生從此開始不到這里，不言成功形象調性報紙廣告語建議：百盟房產營銷機構媒體組合策略綜上產品分析與客群特征分析，本案客群非大眾人群，媒體宣傳更多目的是提升產品的曝光度，提升項目知名度及美譽度。故整體思路建議采取適當媒體轟炸，強化圈層營銷深層次挖掘客戶資源的推廣策略。由于項目特殊的地理位置，建議采取蘇州各主要高速入口高炮設置，沿湖濱路道旗設置，重點做好案場圍檔包裝。強化線上推廣，重點采用房產專業網站及自媒體宣傳。百盟房產營銷機構通過什么媒體說？——媒體組合策略建議百盟房產營銷機構1、關鍵節點主流媒體集中投放，長實效媒體有效補充關鍵節點采用平面媒體發布即時項目信息，長效媒體以線上為主。2、借帆出海，直接攔截成熟樓盤的有效客戶

在成熟高端樓盤附近設置廣告牌有效截客，了解蘇州高端樓盤開盤時間，開盤當天設置多名派單人員至其周邊截客派單。3、利用項目臨路可視、可達性的優勢，在現場進行展示本項目位于湖濱路上，人流、車流量大，因此在項目現場進行集中展示，如售樓部招牌、路旗、工地圍墻廣告、導視牌等等，不僅可攔截路過車流、人流，還可起到營造濃烈的現場賣場氛圍。另外，在項目現場做廣告成本相對低廉，性價比高。4、加強與主力客戶群——外地及市區客戶的聯動性由于項目距離市中心較遠，不利于蓄客期蘇州市區及異地客群的有效來訪，在市中心和異地主要城市設置接待中心可強化與客戶互動，有效蓄客。5、形象廣告與時效廣告有機結合形象廣告是提升項目核心價值和客群認同的重要渠道，隨著形象導入期與強銷期逐步轉換，兩者比例應隨之調整。（一）建立三大戶外廣告陣地第一大陣地——強勢的現場氛圍第二大陣地——高速及主干道大牌攔截有效客戶第三大陣地——市中心全面傳播觀前街、石路為蘇州的商業、購物中心，車流、人流旺盛，匯聚來自蘇州及全國旅游客群。在此設置廣告，不僅可提升項目的市場形象，還可使項目知名度在短時間內迅速擴大。百盟房產營銷機構主流平面媒體——姑蘇晚報城市商報雖然平面媒體影響力不斷下降，但其依然是各大樓盤重要節點進行宣傳的重要媒體之一，平面媒體能很好的傳達項目信息及形象定位，采用軟硬結合的方式進行信息發布，因其具有時效性特點，故非重要節點不建議頻繁使用。DM直投、電臺、電視臺DM郵政直投能對高檔住宅客群準確送達，信息量大，能全方位向客戶介紹項目信息，費用成本相對較低。建議在蓄客期可嘗試使用。交通經濟廣播有車一族收聽率較高，費用較低，蓄客期可作為節點媒體的有效補充。新浪樂居、搜房網促進外銷，公眾微信號、名城蘇州網等本地網站作為補充借助兩專業網站的全國影響力有效促進外區域分銷。微信公眾號作為線上宣傳的有力補充。地鐵廣告、公交車身、站臺及其它地鐵門帖及車貼、公交車身廣告是普通樓盤進行營銷推廣的重要手段之一，受眾面廣，能迅速提升品牌知名度，在條件允許的情況下可以作為項目媒體推廣的一個補充。（二）媒體投放策略百盟房產營銷機構百盟房產營銷機構《蘇州日報》、《姑蘇晚報》、《城市商報》戶外大牌LED、高炮廣告、影院廣告、公交車身、公交站臺、移動電視、地鐵站臺、地鐵門帖、地鐵電視、蘇州交通廣播、電視臺、樓宇電視、小區直投、電梯看牌、小區LED、主干道燈桿旗、小區橫幅、橋梁橫幅等我們擁有各類平面、戶外、網絡媒體資源

百盟房產營銷機構全渠道活動營銷本案產品屬性僅依賴于媒體宣傳很難達成理想的銷售蓄客，圈層活動營銷是挖掘終端客戶的關鍵。如果把媒體推廣比喻成轟炸部隊，那么全渠道活動營銷就是地面部隊，沒有地面部隊的精耕細作，要想全面打贏這場戰役絕非易事。目標客群區域分布行業商會高端會所高級酒店機場、高鐵站汽車4S店中高檔購物中心高檔社區高級寫字樓大學院校書畫院、工作室政府機關銀行證券交易所保險公司了解目標客群區域分布，才能找到營銷活動的通路！百盟房產營銷機構百盟房產營銷機構建議一：銀行高端客戶理財講座此類客戶儲蓄率高，但更講究隱私，不太愿意在公開場合參加活動，可與銀行共同組織，租用一會議廳，費用可雙方協商，理財講座可邀約專業理財師進行講解，當天設置抽獎活動，吸引客戶參加，送高價值實物及東山天境購房優惠券。該形式活動可各大銀行輪期開展。百盟房產營銷機構1、國學講座——東山行2、禪修課堂——東山行3、珠寶賞鑒——東山行4、瑜伽體驗——東山行5、養生之道——東山行6、東山古文化發現之旅………………..以上活動均需邀約到項目現場舉辦，為吸引足夠的會員參加，需提供來店禮和抽獎活動。建議二：購物中心VIP會員體驗活動同時舉辦“東山天境杯”東山發現之旅攝影展，在各大購物中心巡展投票，參與投票提供獎品，可迅速提高項目知名度。百盟房產營銷機構建議三：高檔社區渠道推廣1、社區顯要位置駐點拓客2、電梯看牌廣告設置3、入口LED屏廣告發布百盟房產營銷機構建議四：行業協會及商會活動1、建立商會高層渠道，不定期組織項目推薦會。2、積極參與商會活動積累客群資源。3、定期組織小范圍聚會，發動領袖客戶認購。4、古玩字畫賞鑒拍賣會。百盟房產營銷機構建議五：高端車友會活動東山環湖之旅自駕車市區往返項目省油賽組織從蘇州市區到本項目的自駕車市區往返項目省油賽，參與者從市區出發到本項目，最省油者獲勝。通過此類活動，昭示本項目距市區的距離之近，路況之好，且活動車輛在鬧市中穿梭，對本項目也有極大的宣傳推廣效應。百盟房產營銷機構建議六：旅行社活動東山旅游文化論壇邀請蘇州旅游行業協會會長，由其組織各旅行社負責人參加，從中發掘客戶資源。

外地游客資源的項目推薦跟旅行社洽談把項目作為東山旅游度假產品開發的典范，通過增設旅游行程的方式將游客帶著案場進行項目推薦。這對游客也是一種增值服務。聯合舉辦東山旅游文化節文化節期間游客來項目即可領取禮品一份，訂房再享額外優惠。通過該文化節推廣項目知名度。百盟房產營銷機構建議七：明星代言活動韓雪與您相約東山天境粉絲見面會項目要想達到超高人氣品牌知名度，明星代言是一條行之有效的辦法。百盟房產營銷機構建議八：高端酒店及會所入住酒店掃描本案二維碼即可領取免費糕點券一份

1、在酒店前臺醒目位置設置項目二維碼臺牌。條件允許設置項目介紹易拉寶。2、糕點由酒店提供，費用按送出數量由我司承擔。會所消費滿額掃描本案二維碼即可領取免費酒水券一份（細則同上）另廣泛向高端會所棋牌室贈送印制有項目信息的撲克。百盟房產營銷機構建議九：媒體看房團活動形象建立期——利用媒體的力量去宣傳項目的優勢邀約各路媒體來項目現場，對項目進行全面介紹，利用媒體新聞的宣傳優勢把項目的核心優勢宣傳出去。百盟房產營銷機構建議十：老年客群活動項目具備養老居住屬性，老年大學的老年群體文化素養較高，可對接安排專場項目推薦，專車接送，確保安全。百盟房產營銷機構建議十一：青年企業家協會活動講座：中小型企業如何有效實施KPI管理大數據在未來商業中的應用備注：租用東山賓館組織青年企業家感興趣的講座，通過協會盡可能多的將他們邀約到現場，資料袋放入項目資料，在正式講座結束后，由我司工作人員對項目進行全面推薦，達到推廣項目的目的。該群體對旅游度假產品接受度高，有一定生活品位和經濟能力。百盟房產營銷機構建議十一：青年企業家協會活動講座：中小型企業如何有效實施KPI管理大數據在未來商業中的應用備注：租用東山賓館組織青年企業家感興趣的講座，通過協會盡可能多的將他們邀約到現場，資料袋放入項目資料，在正式講座結束后，由我司工作人員對項目進行全面推薦，達到推廣項目的目的。該群體對旅游度假產品接受度高，有一定生活品位和經濟能力。百盟房產營銷機構分銷渠道的組織分銷渠道的有效組織有利于客群資源的進一步放大，加快去化，主要分銷渠道如下：

1、異地建立售樓接待中心

2、異地建立分銷代理團隊

3、當地及異地中介資源的分銷

4、電話CALL客團隊的組建

5、企業大客戶公關團隊的組建百盟房產營銷機構第四部分：銷售執行篇百盟房產營銷機構總綱團隊組建與培訓推廣計劃與執行開盤節點與目標銷售總監銷售經理高級專員業務代表業務代表培訓主任策劃部。。。。。。高級專員業務代表業務代表項目組人員架構在個案營銷執行中業務執行人員的組織與運轉對于個案銷售進程起著關鍵性作用。我司堅持對業務團隊高標準要求，根據本案的特點，擬架構以下業務執行團隊進行業務作業。銷售主任百盟房產營銷機構案場人員的激勵機制

淘汰制度一個項目中，凡連續兩個月銷售業績最后一名，將被公司解雇。案場、個人業績指標制度每月，案場和個人都有相應的業績指標，指標的完成情況和個人的獎金掛鉤，賞罰分明。案場設置值班經理個案執行中，值班經歷根據公司案場管理制度負責監督案場員工的言行舉止。月、季度、年度銷冠的評比優秀案場的評比優秀專案的評比百盟房產營銷機構開盤（9月10日）導入形象、集中引爆，逐步導入概念、進行產品分析，快速去化產品形象深入客戶積累準備期蓄水期開盤強銷期道具準備形象導入

6月－7月底開盤引爆產品深析6月底售樓處啟用8月－9月中9月中-11月底11月底－1月底持續旺銷精神認同二次強銷期持續銷售尾盤促銷持銷期1月底-5月底開盤節點與目標百盟房產營銷機構入市原則及時機滲透式入市從目前的蓄客狀況來看，整個蘇州市的房地產市場呈持續下行趨勢，蓄客壓力非常之大，蓄客期營銷活動及媒體推廣需要時間形成市場效應,預計本案實際入市時間為9月。在市場如此激烈的競爭狀態下，即使像品牌公司，也都不惜大聲吆喝，拼命造勢，軟、硬廣告鋪天蓋地。因為在“酒香也怕巷子深”的營銷時代，不造勢或造勢效果不佳，入市后極易銷售“死火”。因此對本案的前期預熱及銷售階段的造勢一定要恰到好處。既要做到不鋪天蓋地，又要做到眾所周知。分批分期入市，制造緊張的賣場氛圍順應市場“人氣”，在銷售黃金季節及時入市，能捕捉大量客源，與此同時，對銷售進行有計劃的控制，有組織、有計劃地推向市場，在具體細節上，做到戶型大小搭配、樓層高低搭配、景觀好壞搭配，做到肥瘦互補，避免上市“一鍋端”，好房搶盡，尾盤積壓。本案入市時機百盟房產營銷機構百盟房產營銷機構9月一次開盤目標80套11月二次開盤目標100套1月三次開盤目標100套3月四次開盤目標80套本案公寓部分建議采用小步快跑分期開盤方式進行去化！平均2月開一次，截止2015年5月份目標去化460套，按平均100萬一套預估，銷售目標4.6億元。5月五次開盤目標100套百盟房產營銷機構媒體計劃推廣階段執行細則準備期1、時間：7月－8月中2、推廣主題：一座島、一片湖、一居所東山天境全湖景精英度假公館

3、推廣目的：項目入市初期，擴大知名度，影響力4、推廣策略：（1）主要以大型戶外廣告、現場營銷環境主要推廣途徑。（2）項目VI系列的設計、定稿、制作、完成（售樓部VI系列、形象墻、室內外展版等包裝系列），售樓部裝潢設計、施工，樓書折頁的設計、定稿、制作，工地圍墻制作。百盟房產營銷機構5、推廣實施（1）大型戶外廣告牌——項目附近高速口項目的指示路牌，攔截來往湖濱路客戶和東山賓館游客（2）路旗建立項目營銷陣地，營造強勢的銷售氛圍（3）市區設接待點方便客戶看房，在市區起到戶外廣告宣傳的效果，建議租用一年，作為項目初期銷售的過度。（4）搜房網、新浪樂居首頁通欄

百盟房產營銷機構（5）制作3D視頻宣傳片在售樓部用大屏幕電視和高質音響，生動的展示項目產品、環境、文化等，充分感染客戶。（6）高鐵與機場等候區座椅套高鐵站與機場是目標客群頻繁出入的地方，通過在座椅套發布項目信息，達到推廣項目的目的。（7）高端寫字樓及社區樓宇廣告發布（8）媒體看房團活動執行

邀請各路合作媒體深度了解產品，并通過媒體深度報道制造熱點。百盟房產營銷機構蓄水期1、推廣時間：8月－9月中2、推廣主題：（1）東山天境，駕馭唯美之上的湖景城邦

（2）一座島、一太湖、一居所