資產評估學第一章

資產評估學課程介紹隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，資產評估在產權交易、資產管理等方面的重要性日漸突出。資產評估是市場經濟中非現金類資產交易的基礎，它的理論和方法不僅是評估專業人員所必備的專業知識，而且也是每個從事資產管理、涉及資產交易的人士所需掌握的基本知識。資產評估學是一門專門講授評估理論與方法的課程，具有較強的實用性。課程在教學中特別注重采用評估理論與評估案例相結合、理論與實際相結合的教學模式。2023/2/32南京財經大學會計學院課程介紹參考書籍全國注冊資產評估師考試用書編寫組.《資產評估》.經濟科學出版社姜楠.《資產評估學》.東北財經大學出版社LeonardSoffer&RobinSoffer著.《財務報表分析－估值方法》.清華大學出版社（肖星，胡謹穎，陳曉譯）期刊中國資產評估會計研究審計研究2023/2/3南京財經大學會計學院3課程介紹成績評價標準（滿分100）平時分30％考勤回答問題作業隨堂測試期末考試70％2023/2/3南京財經大學會計學院4課程介紹課程體系2023/2/3南京財經大學會計學院5資產評估學資產評估理論資產評估方法資產評估實務課程介紹2023/2/3南京財經大學會計學院6第一篇資產評估理論第二篇資產評估方法第三篇資產評估實務流動資產評估機器設備評估長期投資評估房地產評估企業價值評估無形資產評估成本法市場法收益法定義發展種類與特點功能與作用要素機器設備評估2023/2/3南京財經大學會計學院72023/2/3南京財經大學會計學院8房地產評估2023/2/3南京財經大學會計學院92023/2/3南京財經大學會計學院102023/2/3南京財經大學會計學院114150億美元企業價值評估2023/2/3南京財經大學會計學院2023/2/3南京財經大學會計學院1350億美元無形資產評估排名英文品牌名中文名地區行業品牌價值1Apple蘋果北美科技1532852Google谷歌北美科技1114983IBMIBM北美科技1008494McDonald's麥當勞北美快餐810165Microsoft微軟北美科技782436Coca-Cola可口可樂北美軟飲料737527at&tAT&T北美電信699168Marlboro萬寶路北美煙草675229ChinaMobile中國移動亞洲移動運營商5732610GE通用電氣北美綜合集團503182023/2/3南京財經大學會計學院142011年BrandZ全球品牌價值十強（百萬美元）2023/2/3南京財經大學會計學院15資產評估理論第一篇2023/2/3南京財經大學會計學院第一章總論資產評估的定義資產評估的特點資產評估的產生與發展資產評估的功能與作用資產評估的種類資產評估的要素2023/2/3南京財經大學會計學院171.1資產評估的定義1、資產的定義會計學：由過去的交易或事項形成并由企業擁有或控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。經濟學：特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。資產評估：經濟主體擁有或控制、能以貨幣計量的、能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源。2023/2/3南京財經大學會計學院181.1資產評估的定義2、資產的分類2023/2/3南京財經大學會計學院191.1資產評估的定義3、資產評估的定義資產評估是專門機構和專門人員，按照國家法律法規和評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照規定的程序和標準，運用科學的方法和統一的價值尺度，對資產進行評定估算的行為。2023/2/3南京財經大學會計學院201.2資產評估的特點市場性一是模擬市場行為二是結果受市場檢驗。公正性組織保證；技術保證專業性人員要專業分工評估行為具有專業性咨詢性無強制執行的效力，不對定價決策負責2023/2/3南京財經大學會計學院211.3資產評估的產生與發展產生的必然性資產專用性交易頻率低信息不完全大宗交易資產評估的發展(P5-10)2023/2/3南京財經大學會計學院221.4資產評估的功能與作用1、資產評估的功能最基本的內在功效和能力：提供公正的價值尺度價格與價值價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。資產評估中的價值不是一個歷史數據和事實，它是專業人士根據特定價值定義在特定的時間內對商品、服務價值的估計值。資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是價格。2023/2/3南京財經大學會計學院231.4資產評估的功能與作用2、價值理論勞動價值論效用價值論均衡價值論2023/2/3南京財經大學會計學院241.4資產評估的功能與作用3、資產評估的作用咨詢鑒證價值鑒證，而不是權屬鑒證

管理已弱化，立項確認制改為核準備案制2023/2/3南京財經大學會計學院251.5資產評估的種類1、從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方式看評估評估復核評估咨詢2023/2/3南京財經大學會計學院261.5資產評估的種類2、從評估面臨條件、評估執業過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度看完全資產評估限制性資產評估2023/2/3南京財經大學會計學院271.5資產評估的種類3、從資產評估對象的構成和獲利能力的角度看單項資產評估整體資產評估2023/2/3南京財經大學會計學院281.6資產評估的要素評估假設評估原則評估的依據評估的程序評估的主體評估的客體評估基準日評估目的評估的價值類型評估方法2023/2/3南京財經大學會計學院291.6資產評估的要素

之一：評估假設交易假設交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產交易條件等模擬市場進行估價。公開市場假設公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣的市場中進行交易。充分競爭性的市場適宜做公開市場假設的資產業務要求被估資產具有通用性2023/2/3南京財經大學會計學院301.6資產評估的要素

之一：評估假設持續使用假設指資產將按現行用途繼續使用，或將轉換用途繼續使用這一假設強調資產對未來的有效性采用持續使用假設的條件資產尚有剩余壽命，能滿足所有者經營上期望的收益轉換用途能實現其最佳效用，轉換在法律上、經濟上可行資產使用的方式在用續用轉用續用移地續用2023/2/3南京財經大學會計學院311.6資產評估的要素

之一：評估假設清算假設企業破產，資產被強制出售清算評估通常要低于其他假設前提下同樣資產的評估值。2023/2/3南京財經大學會計學院321.6資產評估的要素

之二：評估原則工作原則獨立性客觀性科學性專業性經濟技術原則預期收益原則供求原則貢獻原則替代原則評估時點原則2023/2/3南京財經大學會計學院331.6資產評估的要素

之三：評估的依據資產評估所應遵循的法律、法規；經濟行為文件、重大合同協議、收費標準等2023/2/3南京財經大學會計學院341.6資產評估的要素

之四：評估的程序前期準備明確基本事項簽訂合同編制計劃現場工作現場調查收集資料評定估算評定估算評估報告編制和提交資產評估報告書工作底稿歸檔2023/2/3南京財經大學會計學院351.6資產評估的要素

之五：評估的主體指資產評估由誰來承擔，它是資產評估工作得以進行的重要保證。2023/2/3南京財經大學會計學院361.6資產評估的要素

之六：評估的客體指資產評估的對象，它是對資產評估內容上的界定。2023/2/3南京財經大學會計學院371.6資產評估的要素

之七：評估基準日確定資產價值的基準時間。2023/2/3南京財經大學會計學院381.6資產評估的要素

之八：評估目的一般目的由資產評估的性質及其基本功能決定的資產在評估時點的公允價值公允價值與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害各當事人的合法權益特定目的是資產業務對評估結果用途的具體要求實質上是判斷特定條件下或者具體條件下資產的公允價值。2023/2/3南京財經大學會計學院391.6資產評估的要素

之八：評估目的特定目的資產轉讓企業出售企業兼并企業聯營股份經營企業清算企業租賃債務重組中外合資、合作擔保

資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為所決定的，它對評估結果的性質、價值類型都有重要的影響。2023/2/3南京財經大學會計學院401.6資產評估的要素

之九：價值類型價值類型的含義資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。它是對資產評估的一個質的規定。不同的價值類型從不同的角度反映資產評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，而且在數量上往往也存在較大差異。2023/2/3南京財經大學會計學院411.6資產評估的要素

之九：價值類型價值類型的分類以資產評估的估價標準形式表述重置成本、收益現值、現行市價（或變現價值）和清算價值四種從資產評估假設的角度表述公開市場價值、繼續使用價值和清算價值從資產業務的性質，即資產評估特定目的劃分抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。2023/2/3南京財經大學會計學院421.6資產評估的要素

之九：價值類型以資產評估時所依據的市場條件，被評估資產的使用狀態以及評估結論的適用范圍劃分市場價值與市場價值以外的價值二者劃分的標準

1、市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。

2、資產的使用狀態，正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

3、信息和參數來源：公開市場信息還是非公開市場信息。2023/2/3南京財經大學會計學院431.6資產評估的要素

之九：價值類型使用頻率高的市場價值以外的價值類型在用價值企業組成部分或者要素資產，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業貢獻價值的估計數，而不考慮該資產的最佳用途或變現的情形指屬于企業組成部分的特定資產價值。不考慮最優使用狀態或資產出售能夠實現的價值。2023/2/3南京財經大學會計學院441.6資產評估的要素

之九：價值類型投資價值指某項資產相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產的投資價格可能不同。因為資產的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產的獲利能力不僅取決于該資產本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創造直接有關。成交價=公允市價+“價值創造”的一部分2023/2/3南京財經大學會計學院451.6資產評估的要素

之九：價值類型清算價值指企業停止營業，變賣企業所有資產減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區別：買賣雙方地位不平等沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值一般都低于正常市價殘余價值機器設備、房屋建筑物或其他有形資產等的拆零變現價值的估計數2023/2/3南京財經大學會計學院461.6資產評估的要素

之十：評估方法（途徑）成本法市場法收益法2023/2/3南京財經大學會計學院47課堂練習單選題1、從資產評估資產劃分的角度來看，不可確指的資產是指（）A沒有物質實體的某種特權B具有獲利能力的資產綜合體C不能獨立于有形資產之外而存在的資產D除有形資產以外的所有資產2023/2/3南京財經大學會計學院48課堂練習2、資產評估最基本的功能是（）A評價和評值B管理C鑒定D定價2023/2/3南