豪宅會所專題研究

豪宅會所專題研究關鍵詞：豪宅、會所、運營模式沉淀人：余梅大而精的俱樂部模式大而精的俱樂部模式——棕櫚泉13,000平米五星級豪華俱樂部式會所項目區位北京外三環朝陽公園南側，北臨亞洲最大的城市公園－朝陽公園及郡王府公園，南近風景秀麗的紅領巾公園項目參數占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟31～33層板式塔樓，約1100戶物管費用5.60元/平方米·月項目均價35000元/平方米（最終市價）13000平方米超五星級豪華會所會所功能檔次定位——棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部會所對外經營——許多國內外知名企業家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請賓朋、商務酬酢的最佳選擇。入會方式——面對社會高層個人、公司，以經濟實力為門檻，棕櫚泉國際公寓業主可享受相應折扣，個人入會費USD12,000。會所主要功能設施——集中于高規格的健身保健和餐飲會議俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會議室以及一個擁有全部先進設備的宴會廳——俱樂部可承接從兩個人到多至200人的活動。正宗的港式粵菜由香港名廚施輝先生主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴A健身休閑設施55米長，700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池全套美國名牌健身器材Nautilus，裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會員活動室。3,000平方米的溫泉水療纖體美容SPAB餐飲會議設施C其它設施紅酒雪茄吧大堂吧臺——提供私人健身教練及保健顧問服務——提供宴會訂制和私房菜上門服務經營狀況及啟示——專業機構管理，俱樂部會員制獨立經營，特色收費類項目為盈利主體專業機構管理——棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團管理。香港裕匯國際集團是中國最大的，具有豐富經驗的以開發和管理高檔房地產、寫字樓以及俱樂部的國際集團之一。俱樂部式經營——擴大社會高端客戶群體，提供最佳的私人化服務和社交聯誼環境。收費項目特色活動年費會員入會需繳納一定數量年費作為進入性門檻，同時享受部分免費項目和折扣優惠日常重點特色活動以收費的形式經營，為主要盈利方式定期舉辦特色活動，并通知會員自行選擇，免費或收費活動均有，階段性增加消費頻次經營方式——獨立核算，經營成本不攤入物管費用基礎類收入主體類收入刺激類收入酒店式的開放經營模式獨立酒店式的經營模式——廣州珠江帝景（酒店）項目區位廣州海珠區，廣州大道以東新領事館東側項目參數占地65萬平方米，總建筑面積87萬平方米的大社區物管費用2.80元/平方米月項目均價25000元/平方米投資逾2億、占地超3萬m2的超大型酒店式會所功能檔次定位——廣州首個超大型酒店式豪華會所獨立酒店式經營——完全酒店式經營，提供國際化商務、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務管理方式——由合生國際酒店管理有限公司管理，完全獨立酒店式經營酒店由專業公司獨立經營，會所運營依托酒店合生國際酒店管理（集團）有限公司旗下管理客房及配套設施100間/套豪華客房，均擁有獨立陽臺、豪華衛生間和全知智能化的房間控制系統餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調及特色商務套餐、為商務洽淡、會議聚餐的客人提供２４小時送餐服務會議能容納近230人的多功能會議中心，擁有先進的智能化會議系統，以相配合你的各種需要康樂中心大型SPA水療中心、設施齊全的康樂中心、大型的室內恒溫泳池、國際標準的室內多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室其他開放式商務中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車隊、室內過百車位停車場、衣物洗燙、美容美發、旅游配備票務等一應俱全依托海珠區使館附近成熟的商務環境，酒店經營良好業主只享有康體方面的優惠大而專的封閉經營模式大而專的開放經營模式——海月花園7000平方米社區會所項目區位南山區蛇口后海大道東側項目參數占地85610.70平方米，總建筑面積129706.00平方米的大社區物管費用3.2元/平方米月項目均價4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社區會所——深圳成功經營典范功能檔次定位——高檔社區會所半封閉式經營——服務社區，針對海月業主開放，業主可攜友同往，外來人員不能自行進入。管理方式——部分成本攤入物管費用，大部分以收費形式經營會所功能設施以滿足社區居民基本需求為主，內容逐漸聚焦健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、兒童閱覽室、西餐廳、棋牌室，室外泳池。健身房、室內籃球場、羽毛球場地等運動類為主，項目最多，面積較大。以恒溫泳池為主，直徑25m半圓形池，水深1.1-2m。增加棋牌室，全部更換為自動麻將桌。一期會所設施二期會所設施三期會所設施一期會所大而全，經營不十分成功二期集中于體育設施，為業主喜好項目三期增加業主需求旺盛的棋牌室經營狀況——外包為主，結合自營，深入挖掘居民日常需求外包經營策略靈活自營音樂教室——2層整層包給李云迪的老師但昭義，設鋼琴中心，招商收取租金、管理費，業主反響較好。其它課程班——舞蹈室，開寒假、暑假班，經營情況良好麻將房——生意非常火爆，每晚盈利1000元，后來物業增加房間，并更換為自動麻將，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業主歡迎；健身房——如設置羽毛球、籃球場等深圳人喜愛的運動項目，使用頻率高主要盈利項目針對少年兒童教育需求針對成人文化娛樂需求大而專的半封閉經營模式——香港陽明山莊會所，香港時間最早，功能最全的頂級豪宅會所功能檔次定位——高檔社區會所，香港最早、功能最全的豪宅會所半封閉式經營——服務社區，針對陽明山莊業主開放，業主可攜友同往，外來人員不能自行進入管理方式——部分成本攤入物管費用，大部分以收費形式經營接待處健身中心兒童游樂室室外泳池羅馬恒溫泳池蘭花游泳池茶館大堂酒吧中餐廳卡拉OK酒廊西餐廳野外燒烤婚宴廳大堂餐廳及酒吧宴會服務康樂部自動取款機、超市、停車場入口室外泳池網球場蘭花泳池滑板場溜冰場戶外游樂場小型足球場籃球場高爾夫練習場保安部（24小時）物業管理處洗衣店柏基國際幼稚園陽明山莊會所分室內、室外部分，充分利用空間，將各種功能做到極致陽明山莊會所外部功能設置3層健身房藝教室籃球場攀石場壁球室舞蹈室兒童游樂室（適合4～10歲）兒童游樂室（適合0～4歲）桑拿室羅馬泳池蒸汽浴室美式壁球室及小型羽毛球場桑拿室乒乓球室舞蹈室太陽燈照射床品味廊漩渦水流浴池桑拿室接待處及健怡坊漩渦水流浴池綠洲游泳池兒童戲水池陽明山莊會所內部功能設置陽明山莊會所除滿足日常運動需求外，會所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設置香港豪宅會所內外有別，會所業主分攤成本，享受部分免費服務；部分采取會員制對外經營柏景灣陽明山莊香港樓盤會所多以“開發商自辦”和“會員制”經營最為普遍。前者多為“豪宅”，即通過業主分攤成本享受部分免費服務的只對內開放；第二種“會員制”的特點是，外包給有經驗的經濟機構進行獨立經營和管理，以會員制消費的形式對外經營。內部會所業主分攤成本，享受部分免費服務（案例：陽明山莊）和黃的博藝會、深海灣游船會、西貢高爾夫球會、山頂會館等費用主要由別墅社區業主分攤，經營起來比較輕松。從名稱上看，這些會所有著自己的明顯特色，不僅提供高水平的服務和享受，重要的是提供一個高層人士互相交流的平臺和氛圍。“這才是別墅會所的本質功能。”如香港的陽明山莊，針對高級人士互相交流的愿望，推出的早上網球咖啡服務，會員一起晨練，然后一起邊喝咖啡邊交流，業主自然愿意分攤費用。對外經營的會所（案例：柏景灣）在建立之前都經過了嚴格的市場調研，根據市場需求來確定內容和規模，而且會所經常主動組織活動，這在內地的會所均較為少用。同時，對外經營的別墅會所的經營內容主要是針對使用頻率高、消費力強的別墅男主人的配偶和子女。比如香港一別墅會所便引進了針對女士的泰國高級水療、按摩、美容服務，需要提前7天預定，從來不缺消費；柏景灣針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊。小而精的半封閉經營模式小而精的半封閉經營模式——金林半島3000平方米頂級會所項目區位青羊區浣花溪風景區半草堂路萬樹園側項目參數占地面積93338平方米，建筑面積80000平方米，299戶物管費用3元/平方米月項目均價18000元/平方米（別墅）半島會——3000平方米成都頂級純別墅社區會所功能檔次定位——高檔別墅社區會所匹配成都最貴樓盤半封閉式經營——經營場所對外開放，但采用辦卡的形式設置門檻，最高白金卡年費10萬；管理方式——與物管完全獨立分開經營管理以女人為主題的精準設施定位，同時提升項目的整體檔次和盈利能力前期定位較亂，做成小而全的會所，投入巨大但經營情況不理想調整調整后會所功能聚焦——以服務女人為主，引進法國高端品牌spa，2～3層作為SPA房，大受女性客戶歡迎——紅酒屋、雪茄坊等會所特別項目由于成都整體客戶層次問題很少有人消費——其