城市更新項目建設(shè)管理辦法

城市更新項目建設(shè)管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范城市更新項目建設(shè)管理，落實城市更新行動底線要求，破解城市建成區(qū)功能退化、配套不足、環(huán)境臟亂等突出問題，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，促進城市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》等法律法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合實際制定本辦法。第二條本辦法所稱城市更新項目，是指對城市建成區(qū)范圍內(nèi)具備改造條件的老舊小區(qū)、城中村、老舊工業(yè)區(qū)、老舊街區(qū)、危舊房片區(qū)、歷史城區(qū)等，通過保留利用、改造提升、拆改結(jié)合等方式，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、完善功能布局、升級產(chǎn)業(yè)形態(tài)、改善人居環(huán)境的建設(shè)活動，本行政區(qū)域內(nèi)所有新建、改建、擴建類城市更新項目的建設(shè)管理，適用本辦法。第三條城市更新項目建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則：（一）規(guī)劃引領(lǐng)，統(tǒng)籌推進。嚴格落實國土空間總體規(guī)劃，以城市更新單元為基本單位統(tǒng)籌安排改造任務(wù)，區(qū)分輕重緩急，有序推進實施，避免碎片化改造。（二）留改并舉，民生優(yōu)先。堅持以保留利用提升為主，嚴格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，把解決群眾急難愁盼問題放在首位，補齊公共服務(wù)設(shè)施短板，改善群眾居住條件。（三）保護優(yōu)先，傳承文脈。全面保護歷史文化遺存和傳統(tǒng)風(fēng)貌，延續(xù)城市歷史文脈，保留城市記憶，杜絕破壞歷史文化資源和傳統(tǒng)風(fēng)貌的破壞性改造。（四）共建共享，公開透明。建立全過程公眾參與機制，充分尊重群眾意愿，保障權(quán)利人合法權(quán)益，實現(xiàn)改造收益共享，共擔(dān)改造成本，共管改造后成果。第四條嚴格落實城市更新底線要求，單個城市更新單元范圍內(nèi)，拆除建筑面積不得大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；新建建筑增量不得大于拆除建筑面積的2倍；居民就地就近安置率不得低于90%。嚴禁借城市更新名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁違反規(guī)劃突破容積率指標，嚴禁大規(guī)模搬遷居民，嚴禁破壞城市生態(tài)環(huán)境和歷史文化資源。第二章項目儲備與策劃第五條建立分級城市更新項目儲備制度，設(shè)立市級、縣級兩級城市更新項目儲備庫，實行滾動管理、動態(tài)調(diào)整。所有城市更新項目必須納入同級儲備庫管理，未納入儲備庫和年度實施計劃的項目，不得開工建設(shè)，不得享受本辦法規(guī)定的財政補助、稅費減免等優(yōu)惠政策。第六條科學(xué)劃定城市更新單元，城市更新單元劃定應(yīng)當(dāng)符合國土空間總體規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，單元規(guī)模原則上控制在5公頃至50公頃之間，對老舊街區(qū)、歷史城區(qū)等特殊區(qū)域可適當(dāng)調(diào)整。單元劃定應(yīng)當(dāng)兼顧行政邊界完整性、地理單元連續(xù)性和功能布局完整性，保障公共要素統(tǒng)籌配置。第七條單元劃定完成后，由屬地政府組織開展現(xiàn)狀全面摸查，摸查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬、用地性質(zhì)、建筑建成年限、房屋結(jié)構(gòu)安全狀況、人口分布與居住情況、公共服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施配套缺口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、歷史文化資源分布、權(quán)利人改造意愿等。摸查成果應(yīng)當(dāng)在項目范圍內(nèi)和官方網(wǎng)站公示，公示期不少于30日，公示無異議后納入城市更新專項規(guī)劃。第八條城市更新單元規(guī)劃由自然資源主管部門會同住建部門組織編制，明確單元更新方向、功能布局、拆改范圍與比例、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配置要求、歷史文化保護要求、實施時序、成本收益測算等內(nèi)容。單元規(guī)劃草案應(yīng)當(dāng)向社會公示，公示期不少于30日，經(jīng)專家論證通過后報同級人民政府審批，經(jīng)批準的單元規(guī)劃作為城市更新項目實施的依據(jù)。第九條納入年度實施計劃的城市更新項目，由實施主體組織編制項目實施方案，實施方案應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：項目基本概況、現(xiàn)狀分析、更新目標、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、投資估算與資金籌措方案、征收安置方案、公共設(shè)施配套方案、歷史文化保護方案、公眾意見征集與采納情況、實施時序、風(fēng)險評估與效益分析等。第十條項目實施方案編制完成后，由住建部門組織發(fā)改、財政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、文物等部門以及專家開展聯(lián)合評審，評審?fù)ㄟ^后向社會公示，公示期不少于15日，公示無異議后納入年度城市更新實施計劃。年度城市更新實施計劃由住建部門會同相關(guān)部門編制，每年1月底前報同級人民政府批準后向社會公布。第三章項目審批管理第十一條深化城市更新項目審批制度改革，推行分類審批、并聯(lián)審批、清單制+告知承諾制審批，大幅壓縮審批時限，提高審批效率：（一）對不涉及土地權(quán)屬變化、不改變現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)、不增加建筑面積的老舊小區(qū)改造、微更新類項目，實行清單制管理，由實施主體報區(qū)縣住建部門備案即可，無需辦理立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等審批手續(xù)。（二）對涉及土地權(quán)屬調(diào)整、新建擴建改建的項目，實行并聯(lián)審批，各審批部門同步受理、同步審核，總審批時限壓縮至30個工作日以內(nèi)，比一般工程建設(shè)項目審批時限壓縮50%以上。（三）對符合條件的帶方案出讓土地項目，實行告知承諾制審批，企業(yè)簽訂承諾書后，審批部門直接核發(fā)相關(guān)許可文件。第十二條實行彈性規(guī)劃指標管理，符合以下情形的可按規(guī)定調(diào)整規(guī)劃指標：（一）歷史文化活化利用項目，在符合消防、安全要求，不破壞歷史風(fēng)貌的前提下，容積率、建筑密度、綠地率等指標可適當(dāng)放寬，放寬比例最高不超過15%。（二）老舊工業(yè)區(qū)改造為科創(chuàng)園區(qū)、普惠性民生配套項目的，給予容積率獎勵，獎勵比例最高不超過20%；改造項目每配建1平方米對公眾開放的公共空間、公共停車場、養(yǎng)老托育設(shè)施，可給予不超過0.5平方米的容積率獎勵，單個項目容積率獎勵總和不得超過核定容積率的15%。第十三條優(yōu)化土地審批管理，存量建設(shè)用地開展城市更新，符合國土空間規(guī)劃和協(xié)議出讓條件的，可協(xié)議出讓給原土地使用權(quán)人；涉及經(jīng)營性用地開發(fā)的，除法律法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的情形外，一律通過公開招拍掛方式出讓。城中村改造項目安置用地指標實行單列，優(yōu)先保障供應(yīng)，不占用年度新增建設(shè)用地指標。第四章工程建設(shè)管理第十四條規(guī)范實施主體管理，城市更新項目可以由政府平臺公司、原土地使用權(quán)人、原產(chǎn)權(quán)單位、市場化社會資本單獨或聯(lián)合組建項目公司作為實施主體，實施主體應(yīng)當(dāng)具備與項目規(guī)模相匹配的資金實力、工程管理經(jīng)驗和良好信用記錄，信用等級未達到A級的不得作為本行政區(qū)域城市更新項目實施主體。第十五條規(guī)范工程發(fā)包與承包管理，全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股地位的城市更新項目，應(yīng)當(dāng)依法實行招投標；社會資本投資的城市更新項目，可自主選擇發(fā)包方式。鼓勵城市更新項目采用全過程工程咨詢服務(wù)模式和工程總承包模式，對老舊小區(qū)改造等小型分散項目，可采用打捆招投標方式，降低招標成本，縮短招標周期。第十六條嚴格工程質(zhì)量安全管理，落實五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任制，改造項目施工前必須完成房屋結(jié)構(gòu)安全檢測鑒定，鑒定為C、D級的危舊房，嚴禁違規(guī)改造投入使用，應(yīng)當(dāng)及時采取加固或者拆除措施。施工過程中嚴格落實揚塵管控、噪聲管控要求，中考、高考期間以及夜間居民休息時段（22:00-次日6:00）嚴禁施工，老舊小區(qū)改造項目應(yīng)當(dāng)設(shè)置臨時便民通道，提前公示施工時序，建立項目負責(zé)人每日接待制度，及時解決居民訴求，最大限度降低對居民正常生活的影響。涉及供水、供電、供氣、供熱、通信等管線改移的，各專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌配合施工，不得收取不合理的改移費用，行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對專業(yè)經(jīng)營單位配合情況納入年度考核。第十七條規(guī)范驗收管理，項目完工后，先由實施主體組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五方主體進行竣工驗收，竣工驗收合格后，由住建部門組織發(fā)改、財政、自然資源、屬地政府以及居民代表開展綜合竣工驗收，綜合竣工驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)、功能實現(xiàn)情況、公眾滿意度等，項目公眾滿意度低于80%的，不得通過竣工驗收，責(zé)令實施主體限期整改。第十八條完善檔案管理，實施主體應(yīng)當(dāng)對項目從前期策劃、審批、施工到竣工驗收、運營的所有資料進行完整收集整理，項目竣工驗收合格后3個月內(nèi)，將完整的項目檔案移交城建檔案管理部門存檔。第五章資金與土地管理第十九條建立多元資金籌措機制，構(gòu)建“財政引導(dǎo)、社會參與、市場運作、居民出資”的資金投入格局：（一）加大財政資金投入，對列入年度實施計劃的公益性城市更新項目給予財政補助，市級財政對中心城區(qū)老舊小區(qū)改造，基礎(chǔ)類改造補助標準不低于150元/平方米，完善類、提升類改造補助標準不低于80元/平方米；對城中村改造安置項目，按照安置面積給予200元/平方米的財政補助；對歷史建筑修繕項目，按照修繕費用的30%至50%給予財政補助；對老舊小區(qū)加裝電梯項目，每臺給予不低于15萬元的財政補助。（二）落實稅費優(yōu)惠政策，城市更新項目按照國家規(guī)定享受城鎮(zhèn)土地使用稅減免、契稅減免、增值稅減免等稅費優(yōu)惠，老舊小區(qū)改造中的供水、供電、供氣、供熱管線改造工程，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和增容費。（三）鼓勵社會資本參與，支持通過PPP、ABO、特許經(jīng)營、股權(quán)合作等模式引進社會資本參與城市更新，對具備穩(wěn)定收益的城市更新項目，支持實施主體發(fā)行城市更新專項債券、企業(yè)債券、中期票據(jù)，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)提供最長不超過25年的長期低息貸款。（四）引導(dǎo)居民合理出資，居民可以通過直接出資、讓渡小區(qū)公共收益、投工投勞等方式參與出資，合理分擔(dān)改造成本。第二十條優(yōu)化土地利用政策，城市更新項目騰退的零散用地，符合國土空間規(guī)劃的優(yōu)先用于建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、公共停車場、公共綠地；改造范圍內(nèi)的邊角地、夾心地、插花地，面積不超過3畝且難以單獨出具規(guī)劃條件的，可納入項目改造范圍一并開發(fā)利用，不單獨辦理土地出讓手續(xù)。第二十一條完善征收安置政策，城市更新項目征收安置實行貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，鼓勵就地就近安置，實行“拆一還一、差價找補”，安置面積超出原有產(chǎn)權(quán)面積的部分，按照市場評估價優(yōu)惠10%購買；對低收入住房困難家庭，符合保障性住房保障條件的優(yōu)先予以保障，保障標準上浮10%。第二十二條建立改造收益共享機制，城市更新項目產(chǎn)生的土地增值收益，扣除成本后應(yīng)當(dāng)安排不低于30%的比例用于本更新單元范圍內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)、后續(xù)運營維護和居民公共福利；老舊小區(qū)改造后新增的經(jīng)營性停車位、廣告位等公共收益，歸小區(qū)全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于小區(qū)后續(xù)物業(yè)維護和公共設(shè)施維修。第六章公眾參與與歷史文化保護第二十三條建立全過程公眾參與機制，項目策劃階段應(yīng)當(dāng)征求項目范圍內(nèi)不少于80%的權(quán)利人意見，城中村改造項目應(yīng)當(dāng)征得90%以上集體經(jīng)濟組織成員同意方可啟動；項目實施過程中應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人選舉產(chǎn)生公眾監(jiān)督委員會，對工程質(zhì)量、進度、資金使用進行全程監(jiān)督；對公眾提出的合理意見應(yīng)當(dāng)予以采納，不予采納的應(yīng)當(dāng)說明理由并反饋意見提出人。第二十四條完善改造后治理機制，老舊小區(qū)改造完成后，應(yīng)當(dāng)同步建立物業(yè)管理機制，優(yōu)先引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，或者推行居民自治管理，對物業(yè)費，財政給予前3年不低于50%的補貼，逐步引導(dǎo)居民樹立繳費意識。城中村改造完成后，符合條件的安置住房應(yīng)當(dāng)在1年內(nèi)完成不動產(chǎn)權(quán)登記，保障村民合法產(chǎn)權(quán)權(quán)益。第二十五條嚴格落實歷史文化保護要求，城市更新項目策劃階段應(yīng)當(dāng)開展歷史文化資源普查，項目范圍內(nèi)的歷史文化街區(qū)、歷史建筑、不可移動文物、古樹名木、傳統(tǒng)街巷肌理應(yīng)當(dāng)全部予以保留，嚴禁擅自遷移、拆除或者破壞；歷史建筑活化利用不得改變原有外觀風(fēng)貌和主體結(jié)構(gòu)，鼓勵功能置換為文化展示、旅游服務(wù)、公共服務(wù)等用途。普查發(fā)現(xiàn)的未公布歷史遺存，經(jīng)文物部門認定后納入保護名錄，不得拆除改造。第二十六條嚴格城市風(fēng)貌管控，新建建筑高度、風(fēng)格、色彩應(yīng)當(dāng)與周邊原有風(fēng)貌、自然山水格局相協(xié)調(diào)，嚴禁挖山填湖、破壞自然生態(tài)環(huán)境，老舊街區(qū)改造應(yīng)當(dāng)保留原有街巷肌理，不得隨意拓寬原有道路，不得拆除沿街歷史建筑和老字號商鋪。第七章運營維護與監(jiān)督考核第二十七條分類建立運營維護機制，公益性城市更新項目的公共設(shè)施由屬地街道負責(zé)運營維護，或者委托專業(yè)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營；經(jīng)營性城市更新項目由實施主體或者運營企業(yè)負責(zé)運營，鼓勵實施主體長期持有運營，老舊工業(yè)區(qū)改造為科創(chuàng)園區(qū)的，自持比例不得低于70%，嚴禁拆分銷售搞房地產(chǎn)化開發(fā)。第二十八條實行全生命周期管理，建立城市更新項目從前期策劃到運營退出的全周期監(jiān)管機制，運營階段每3年開展一次項目評估，評估內(nèi)容包括功能實現(xiàn)情況、公共服務(wù)供給質(zhì)量、居民滿意度、安全狀況等，評估不合格的責(zé)令限期整改，整改仍不合格的依法追究實施主體責(zé)任。第二十九條鼓勵智慧化升級改造，城市更新項目應(yīng)當(dāng)同步配套智慧化設(shè)施，老舊小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)加裝智慧安防、智慧停車系統(tǒng)，打造一刻鐘智慧便民生活圈，歷史文化活化項目鼓勵采用數(shù)字技術(shù)提升展示體驗，提高運營服務(wù)效率。第三十條明確部門監(jiān)管職責(zé)，住建部門是城市更新項目建設(shè)的主管部門，負責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、計劃編制、監(jiān)督考核；發(fā)改部門負責(zé)項目投資管理、價格監(jiān)管；財政部門負責(zé)資金籌措、資金監(jiān)管；自然資源部門負責(zé)規(guī)劃管理、土地管理；文物部門負責(zé)歷史文化資源保護監(jiān)管；審計部門負責(zé)對財政資金使用情況進行審計監(jiān)督。第三十一條建立信用監(jiān)管機制，建立城市更新項目實施主體信用檔案，對存在工程質(zhì)量不合格、挪用財政資金、侵害群眾合法權(quán)益、違反大拆大建管控要求等違法違規(guī)行為的實施主體，列入失信名單，限制其參與本行政區(qū)域內(nèi)所有城市更新項目。第三十二條嚴格資金監(jiān)管，財政資金實行?？顚Ｓ?、專戶管理，嚴禁截留、擠占、挪用，國有資金投資項目按照工程進度撥付資金，項目竣工驗收前撥付比例不得超過總造價的80%，竣工驗收合格后撥付至97%，預(yù)留3%作為質(zhì)量保證金，質(zhì)保期滿無質(zhì)量問題