城市更新規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則(試行)

城市更新規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則(試行)第一章總則第一條為規(guī)范本行政區(qū)域城市更新規(guī)劃編制工作，落實城市更新行動要求，統(tǒng)籌存量空間資源提質(zhì)增效，踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》《國土空間規(guī)劃城市體檢評估規(guī)程》等法律法規(guī)、政策文件與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地實際，制定本導(dǎo)則。第二條本導(dǎo)則適用于本行政區(qū)域中心城區(qū)范圍內(nèi)城市更新片區(qū)策劃、城市更新項目實施方案的規(guī)劃編制工作，建制鎮(zhèn)建成區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市更新規(guī)劃編制可參照執(zhí)行。第三條城市更新規(guī)劃編制應(yīng)當(dāng)以國土空間總體規(guī)劃為上位依據(jù)，銜接控制性詳細(xì)規(guī)劃、歷史文化保護(hù)規(guī)劃等各類專項規(guī)劃，落實城市體檢發(fā)現(xiàn)問題的整改要求，聚焦城市存量空間“結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能補(bǔ)強(qiáng)、品質(zhì)提升”，杜絕大拆大建、破壞性建設(shè)，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。第二章編制基本原則第四條底線管控，民生優(yōu)先。嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線，嚴(yán)格保護(hù)歷史文化遺存、古樹名木和自然山水格局，不突破生態(tài)環(huán)境承載能力。堅持以人民為中心，優(yōu)先補(bǔ)齊公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間等民生短板，重點改造城鎮(zhèn)居民反映最強(qiáng)烈的安全隱患區(qū)、設(shè)施落后區(qū)、環(huán)境臟亂區(qū)，切實改善居民生活品質(zhì)。第五條留改拆并舉，應(yīng)留盡留。嚴(yán)格落實“保留利用提升為主”的要求，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增容、大規(guī)模搬遷：城市更新片區(qū)拆除建筑面積占現(xiàn)狀總建筑面積比例不得超過10%，新增建筑規(guī)模不得超過拆除重建核定建筑量的20%，居民就地就近安置率不得低于90%。除違法建筑和經(jīng)鑒定為D級危房且確無保留價值的建筑外，應(yīng)當(dāng)全部保留既有建筑，完整保留城市歷史記憶、山水格局和街巷肌理，不得隨意砍樹、填湖、挖山、拆老街。第六條系統(tǒng)統(tǒng)籌，多元協(xié)同。統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大空間，兼顧政府、市場、原權(quán)利人多方利益，統(tǒng)籌安排保護(hù)、改造、建設(shè)時序，實現(xiàn)連片更新、整體提升。建立全過程公眾參與機(jī)制，保障原居民、產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營主體的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，推動共建共治共享。第七條因地制宜，精準(zhǔn)施策。根據(jù)不同更新區(qū)域的資源稟賦、功能定位、發(fā)展階段，分類確定更新方式，不搞“一刀切”，不盲目追求大項目、高強(qiáng)度開發(fā)，鼓勵小規(guī)模、漸進(jìn)式更新，提升規(guī)劃的可實施性。第三章編制階段與工作程序第八條城市更新規(guī)劃編制分為兩個階段：第一階段為城市更新片區(qū)策劃，適用于集中連片存量更新區(qū)域，統(tǒng)籌片區(qū)功能定位、空間布局、公共要素配置、項目安排和資金平衡；第二階段為城市更新項目實施方案，針對單個或相鄰關(guān)聯(lián)的具體更新項目，明確項目具體更新方案、配套要求、實施安排、運(yùn)營管理等內(nèi)容。第九條片區(qū)策劃工作程序：（一）現(xiàn)狀調(diào)研與評估：由組織編制單位開展全面現(xiàn)狀調(diào)研，完成片區(qū)更新必要性、可行性評估，形成評估報告；（二）方案編制：編制片區(qū)策劃草案，明確更新目標(biāo)、布局、項目、實施計劃；（三）公眾參與與論證：策劃草案公示不少于30日，征求相關(guān)部門、專家、公眾意見，修改完善后組織專家論證；（四）報批：報同級人民政府審批，納入國土空間一張圖管理。第十條項目實施方案工作程序：（一）詳細(xì)現(xiàn)狀摸排：開展項目范圍內(nèi)建筑、權(quán)屬、人口、意愿等詳細(xì)調(diào)查，完成房屋安全鑒定；（二）方案編制：依據(jù)已批準(zhǔn)的片區(qū)策劃，編制項目實施方案；（三）公示與審查：公示方案不少于30日，征求利害關(guān)系人意見，由自然資源主管部門會同相關(guān)部門組織聯(lián)合審查；（四）報批：報同級人民政府審批后實施。第四章核心編制技術(shù)要點第一節(jié)現(xiàn)狀調(diào)研與評估技術(shù)要點第十一條基礎(chǔ)信息采集。以國土空間總體規(guī)劃現(xiàn)狀底圖、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫、第三次全國國土調(diào)查成果為基礎(chǔ)，開展實地踏勘、入戶調(diào)查、部門訪談，采集以下核心信息：（一）土地與房屋信息：明確項目（片區(qū)）用地范圍、總面積、用地性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)（國有/集體）、用地手續(xù)辦理情況、不動產(chǎn)登記信息；統(tǒng)計現(xiàn)狀總建筑面積、各類功能建筑規(guī)模，逐棟標(biāo)注建筑年代、結(jié)構(gòu)類型、建筑質(zhì)量，將建筑質(zhì)量劃分為完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞（含D級危房）四類，建立建筑信息臺賬。（二）人口與社會信息：統(tǒng)計常住人口、戶籍人口、就業(yè)人口、流動人口規(guī)模，分析人口結(jié)構(gòu)，統(tǒng)計人均住房建筑面積、住房成套率，調(diào)查居民對更新改造的意愿，入戶調(diào)查樣本量不低于片區(qū)常住人口的10%，更新項目支持率低于80%不得納入近期實施計劃。（三）公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施信息：按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，統(tǒng)計15分鐘、10分鐘、5分鐘生活圈各類公共服務(wù)設(shè)施（教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、托育、文化、體育、社區(qū)服務(wù)、便民商業(yè)等）的現(xiàn)狀規(guī)模、服務(wù)半徑覆蓋情況，核算千人指標(biāo)缺口；統(tǒng)計市政道路、供水、排水、供電、燃?xì)狻⒐帷⑼ㄐ拧h(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)年代、運(yùn)行狀況、容量缺口；測算現(xiàn)狀停車泊位缺口，明確消防通道、防洪排澇等安全設(shè)施存在的問題。（四）生態(tài)與歷史文化信息：排查片區(qū)內(nèi)污染地塊、黑臭水體、內(nèi)澇風(fēng)險點、地質(zhì)災(zāi)害隱患點，摸清土壤、地下水環(huán)境質(zhì)量狀況；登記片區(qū)內(nèi)各級文物保護(hù)單位、歷史文化街區(qū)、歷史建筑、優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑、工業(yè)遺產(chǎn)、傳統(tǒng)村落、古樹名木、老字號、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等各類文化資源，劃定資源分布范圍，明確保護(hù)現(xiàn)狀存在的問題。第十二條更新評估結(jié)論。在現(xiàn)狀調(diào)研基礎(chǔ)上，形成以下評估結(jié)論：（一）更新必要性：明確片區(qū)（項目）存在的核心問題，包括安全隱患、民生缺口、功能滯后程度，論證更新改造對城市功能提升的作用；（二）更新可行性：分析土地權(quán)屬清晰程度、資金平衡可行性、公眾支持度、實施障礙；（三）更新分類：按照更新方式將地塊劃分為三類：①保留保護(hù)類：包含各類歷史文化資源、生態(tài)綠地、質(zhì)量完好符合功能需求的建筑，原則上予以保留保護(hù)利用；②改造提升類：包含建筑質(zhì)量尚可、功能不完善、環(huán)境品質(zhì)較差的老舊小區(qū)、舊廠房、舊城中村，采用微更新、改造提升方式；③拆除重建類：僅包含D級危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施極度落后、存在重大安全隱患且符合國土空間規(guī)劃的區(qū)域，嚴(yán)格控制范圍和規(guī)模。第二節(jié)片區(qū)策劃編制技術(shù)要點第十三條片區(qū)范圍與規(guī)模。城市更新片區(qū)原則上為集中連片存量區(qū)域，規(guī)模控制在50公頃-200公頃，單個更新單元規(guī)模控制在10公頃-50公頃，零星更新項目可合并納入就近片區(qū)統(tǒng)籌。第十四條發(fā)展定位與目標(biāo)。對接上位國土空間規(guī)劃，明確片區(qū)功能定位，提出量化可考核的更新目標(biāo)：核心指標(biāo)包括：改造后公共服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率100%，海綿城市達(dá)標(biāo)面積占比不低于70%，年徑流總量控制率不低于70%，內(nèi)澇防治標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到50年一遇，500米公園綠地服務(wù)半徑覆蓋率不低于90%，生活垃圾回收利用率不低于35%，人均公共綠地面積不低于10平方米。第十五條空間布局與更新管控。優(yōu)化存量用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保障公益性用地，更新片區(qū)新增公益性公共用地占比不低于總新增建設(shè)用地的15%，新增人均公共綠地不低于3平方米。明確各更新單元的更新方式，劃定保留、改造、拆除的范圍，嚴(yán)格落實拆除規(guī)模管控要求：片區(qū)拆除總建筑面積不得超過現(xiàn)狀總建筑面積的10%，新增總建筑量不得超過片區(qū)核定基準(zhǔn)建筑量的20%，居民就地就近安置率不得低于90%。第十六條公共要素統(tǒng)籌配置。（一）公共服務(wù)設(shè)施：按照生活圈要求補(bǔ)齊短板，養(yǎng)老設(shè)施達(dá)到每千常住人口35-40平方米建筑面積，托育設(shè)施達(dá)到每千常住人口10個托位，社區(qū)養(yǎng)老、托育設(shè)施應(yīng)配盡配；（二）道路交通：打通斷頭路，完善支路網(wǎng)系統(tǒng)，老城區(qū)更新后支路網(wǎng)密度不低于8公里/平方公里，停車位配置標(biāo)準(zhǔn)：新建住宅不低于1個/戶，老舊小區(qū)改造不低于0.6個/戶，鼓勵建設(shè)立體停車庫；（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施：全面完成老舊管網(wǎng)改造，實現(xiàn)雨污分流，城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)普及率達(dá)到100%，完善排水防澇設(shè)施，消除內(nèi)澇點；（四）公共空間：串聯(lián)碎片化綠地，構(gòu)建綠道網(wǎng)絡(luò)，開放單位附屬綠地，增加口袋公園、街角綠地，滿足居民休閑需求。第十七條歷史文化與生態(tài)保護(hù)。對片區(qū)內(nèi)所有歷史文化資源實行應(yīng)保盡保，劃定保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶，明確保護(hù)管控要求，提出活化利用方向：工業(yè)遺產(chǎn)改造保留原有主體結(jié)構(gòu)和風(fēng)貌，鼓勵轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)空間、文化創(chuàng)意園區(qū)、休閑公共空間；歷史文化街區(qū)保留原有街巷肌理和居住功能，鼓勵漸進(jìn)式更新，禁止大規(guī)模遷出居民，禁止商業(yè)過度開發(fā)。生態(tài)方面，保留片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大樹、自然地形地貌，治理污染地塊和黑臭水體，修復(fù)生態(tài)岸線，禁止大規(guī)模挖山填湖、移樹造景。第十八條實施計劃與資金平衡。按照“民生優(yōu)先、先易后難”原則，劃分實施階段：近期（1-3年）優(yōu)先安排群眾意愿強(qiáng)烈、民生缺口突出的項目，中期（3-5年）推進(jìn)連片整體提升，遠(yuǎn)期（5-10年）完成功能優(yōu)化。開展全口徑成本收益測算，成本包含拆遷補(bǔ)償、安置房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)、生態(tài)修復(fù)、歷史文化保護(hù)修繕、運(yùn)營預(yù)留成本，收益包含土地出讓收入、經(jīng)營性項目收入、財政補(bǔ)貼、政策性融資，片區(qū)整體資金平衡率不低于90%，公益性項目由政府統(tǒng)籌補(bǔ)充資金，鼓勵通過經(jīng)營性收益反哺公益性項目，實現(xiàn)片區(qū)自我平衡。第三節(jié)項目實施方案編制技術(shù)要點第十九條項目基礎(chǔ)信息。明確項目范圍、四至、用地面積、現(xiàn)狀建筑量、權(quán)屬狀況，說明項目符合已批準(zhǔn)片區(qū)策劃的要求，附相關(guān)權(quán)屬證明材料。第二十條詳細(xì)現(xiàn)狀評估。逐棟完成房屋安全鑒定，明確項目范圍內(nèi)建筑質(zhì)量、安全隱患，統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)人、居民訴求，公示意愿調(diào)查結(jié)果。第二十一條分類更新方案設(shè)計。（一）保留保護(hù)類項目：制定詳細(xì)修繕方案，明確保護(hù)措施，不得改變建筑主體結(jié)構(gòu)和歷史風(fēng)貌，明確活化利用功能和運(yùn)營方式，符合消防安全要求；（二）改造提升類項目：①老舊小區(qū)改造：分類落實“基礎(chǔ)類、完善類、提升類”改造內(nèi)容，基礎(chǔ)類（水電氣路改造、排水、消防、安防）應(yīng)改盡改，完善類（加裝電梯、停車位、物業(yè)用房）按需推進(jìn)，提升類（社區(qū)食堂、文化活動站、口袋公園）因地制宜設(shè)置，加裝電梯應(yīng)當(dāng)兼顧低樓層居民合法權(quán)益，滿足日照、消防要求；②舊廠房改造：在符合國土空間規(guī)劃和安全要求的前提下，允許轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)、文創(chuàng)、休閑服務(wù)業(yè)，保留原有主體結(jié)構(gòu)和外部風(fēng)貌，不得擅自增加總建筑量，鼓勵開放沿街公共空間；③城中村改造：優(yōu)先采用整村統(tǒng)籌、微改造方式，就地就近安置村民，完善公共服務(wù)設(shè)施，保留村莊原有肌理和歷史文化資源，嚴(yán)格控制拆除規(guī)模，不得強(qiáng)迫居民外遷；（三）拆除重建類項目：僅對經(jīng)鑒定確需拆除的D級危房集中區(qū)域?qū)嵤┎鸪亟ǎ瑖?yán)格落實片區(qū)核定的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，住宅項目滿足日照間距、消防、公共服務(wù)配套要求，就地就近安置率不低于90%。第二十二條配套與安全設(shè)計。落實片區(qū)策劃確定的公共服務(wù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要求，明確配套設(shè)施的位置、規(guī)模、建設(shè)主體、移交要求，同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步交付使用。按照相關(guān)規(guī)范完善安全防災(zāi)設(shè)計，老舊小區(qū)改造疏通消防通道，補(bǔ)足消防設(shè)施，消除消防隱患，滿足抗震、防洪要求。第二十三條實施與運(yùn)營安排。明確項目開工、竣工時間，確定實施主體，明確各參與主體的權(quán)利責(zé)任。制定詳細(xì)安置方案，明確安置房位置、套型、交付時間，落實就地就近安置要求。開展詳細(xì)資金測算，明確資金籌措方式，制定運(yùn)營管理方案：老舊小區(qū)改造后應(yīng)當(dāng)建立長效管理機(jī)制，引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)或者推行居民自治，保障改造效果；經(jīng)營性更新項目明確運(yùn)營主體和運(yùn)營模式，實現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。第五章規(guī)劃成果要求第二十四條城市更新片區(qū)策劃成果分為法定成果和技術(shù)成果：（一）法定成果：包括片區(qū)策劃文本、規(guī)劃圖集、審批文件；文本內(nèi)容包含總則、現(xiàn)狀分析與評估、發(fā)展定位與目標(biāo)、空間布局與更新分區(qū)、公共要素配置、歷史文化與生態(tài)保護(hù)、實施時序、資金平衡、保障措施；圖紙包括區(qū)位圖、現(xiàn)狀用地圖、建筑質(zhì)量評定圖、人口與公共設(shè)施現(xiàn)狀圖、歷史文化資源分布圖、更新分區(qū)規(guī)劃圖、用地布局規(guī)劃圖、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖、道路交通與市政工程規(guī)劃圖、實施時序圖，圖紙比例為1:2000-1:10000；（二）技術(shù)成果：包括現(xiàn)狀調(diào)研報告、更新評估報告、公眾參與意見匯總、部門意見匯總、相關(guān)專題研究報告。第二十五條城市更新項目實施方案成果：（一）法定成果：包括實施方案文本、規(guī)劃圖紙；文本內(nèi)容包含項目概況、現(xiàn)狀評估、更新方案、配套設(shè)施設(shè)計、安全防災(zāi)、實施計劃、安置方案、資金測算、運(yùn)營管理；圖紙包括區(qū)位圖、現(xiàn)狀總平面圖、建筑質(zhì)量評定圖、規(guī)劃總平面圖、功能布局圖、交通組織圖、豎向設(shè)計圖、市政管線綜合圖、效果圖，圖紙比例為1:500-1:2000；（二）技術(shù)成果：包括房屋安全鑒定報告、公眾意愿調(diào)查匯總、土地權(quán)屬材料、相關(guān)部門意見。第二十六條所有成果均需提交符合國土空間基礎(chǔ)信息平臺標(biāo)準(zhǔn)的電子數(shù)據(jù)，納入國土空間“一張圖”實施監(jiān)督系統(tǒng)進(jìn)行動態(tài)管理。第六章保障要求第二十七條銜接上位管控。所有城市更新規(guī)劃必須符合國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的管控要求，涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)依法按照程序調(diào)整后實施。第二十八條嚴(yán)格公眾參與。規(guī)劃編制全過程公開透明，每個階段公示時間不得少于30日，對利害關(guān)系