張家界大庸古城困局：可行性研究不能走過場

張家界大庸古城困局：可行性研究不能走過場一、失敗案例——大庸古城從立項到運營困局1、項目立項時間及建設公司張家界大庸古城項目是張家界旅游集團股份有限公司全資子公司張家界大庸古城發展有限公司（簡稱“大庸古城公司”）投資建設的，該項目2016年3月立項，2016年6月開工建設，從立項到開工僅用3個月。2、項目資金來源及投資總額大庸古城項目資金來源為募集資金、銀行貸款和自有資金。2016年，大庸古城項目收到政府補助1.09億元。2017年7月，張家界旅游集團股份有限公司通過股票定增，向其控股股東張家界市經濟發展投資集團有限公司及多家基金、私募機構發行股票，扣除各項發行費用后，募集資金凈額為83938.42萬元。募集資金全部用于大庸古城項目投資。截至當月，大庸古城項目總投資18.83億元，項目建設期擬定為24個月。2018年4月，張家界旅游集團股份有限公司擬發行可轉換公司債券，募集資金6.1億元，繼續投向大庸古城項目，該項目投資總額增至220981.8萬元。該可轉債事項最終未完成施行。此后，大庸古城項目施工進展一拖再拖。2020年4月，公司在公告項目建設進展時宣布，項目總額投資額度增調為24.43億元。3、完工時間及虧損現狀2021年大庸古城項目全面完成建設，并于6月試運營。但受疫情影響，大庸古城各項業務完全暫停，且招商等恢復工作嚴重滯后。2022年，大庸古城招商工作持續停滯、各項業務基本暫停，截至2022年末，該項目累計實際投入金額22.71億元。這個耗費巨大的項目，原預計建成后每年實現營收近5億元，每年實現凈利潤近2億元。然而現實卻是，2021年至2024年，大庸古城公司前后虧損0.84億元、1.51億元、2.49億元、5.96億元；2025年上半年，該公司再虧損0.32億元，累計虧損達11.12億元。4、失敗原因（1）市場調研不夠深入，對行業趨勢判斷失誤2016年大庸古城立項時，全國古城古鎮類項目正處于過度開發階段，大量仿古項目同質化嚴重、競爭日趨激烈。但項目決策層并未對市場容量、客源結構和消費趨勢進行充分調研，僅憑主觀判斷即倉促啟動。如果前期對旅游市場的供需格局、消費者偏好變化以及同類項目的經營狀況進行充分論證，或許能夠避免在行業高點入局，減少后續經營困境。（2）可行性分析流于形式，論證質量不足大庸古城從立項到開工僅用三個月，遠低于同類項目正常的論證周期，導致對項目的市場定位、產品設計、業態組合、運營模式等關鍵問題的研究不夠充分。項目建設過程中邊建邊改、反復調整，甚至出現“施工等設計”的情況，原本550天的工期實際用了近五年。前期論證的倉促直接導致了后期執行中的反復折騰，反映出可行性研究在項目啟動前未能真正發揮決策把關作用。（3）財務測算過于樂觀，對風險因素估計不足大庸古城可行性報告中對項目營收和利潤的預期明顯偏高，而對市場培育周期、疫情沖擊等不確定性因素的考量不夠充分。項目建成后實際經營表現與前期預測存在較大差距，累計虧損持續擴大。如果前期對項目的財務可行性進行更審慎的評估，對可能出現的市場波動和經營困難進行更充分的情景分析，或許能夠對項目的投資回收期和盈利前景做出更為理性的判斷，從而避免盲目樂觀導致的決策失誤。二、投資前為什么要先做可行性分析報告1、看清行業全貌，避免盲目跟風可行性分析報告要求對目標行業的發展階段、市場容量、競爭格局及政策環境進行系統梳理與客觀研判。許多投資失敗并非項目本身不好，而是進入時機不對——行業已處于高點或產能嚴重過剩。通過可行性分析，投資者可以提前看清行業真實狀況，判斷當前是否是合適的進入時機，避免因信息不充分而在市場高點盲目跟風，從而降低投資風險。2、摸清企業底細，識別潛在隱患可行性分析報告要求對目標企業的財務狀況、經營能力、管理團隊及核心優勢進行深入調查與交叉驗證。很多項目表面光鮮，實際可能存在財務造假、負債過高或管理混亂等問題。通過系統分析，可以發現財務報表中的異常信號、經營數據中的矛盾之處，幫助投資者看清目標企業的真實狀況，避免被包裝后的表象所誤導，防止踩入“看起來很美”的投資陷阱。3、算清投資賬目，評估回報預期可行性分析報告要求對項目的投資規模、資金籌措、成本結構及預期收益進行量化測算與多情景分析。投資不是憑感覺，需要算清楚投入多少、多久回本、能賺多少。通過財務測算和敏感性分析，可以判斷項目在經濟上是否站得住腳，幫助投資者在決策前對回報預期形成理性判斷，避免因盲目樂觀而做出錯誤決策，確保每一筆投資都有據可依。三、編制可行性研究報告，智研咨詢的優勢在哪？1、數據優勢整合政府、行業協會公開信息與自主調研數據，搭建覆蓋數千個細分產業的數據庫，并持續更新。2、經驗優勢18年行業經驗積累，提供高價值行業及市場數據支撐，把握行業動態及政策要點。3