房地產金融全套課件

房地產金融李海濤天津大學管理學院8/12/20261引言什么是金融？金融就是資金的融通。資金盈余單位資金短缺單位金融中介機構證券市場直接金融間接金融8/12/20262房地產金融房地產金融：資金的用途用于房地產的各種金融形式。本課程主要介紹與房地產金融有關的各種金融工具。8/12/20263課程內容第一章緒論第二章房地產金融基本知識第三章抵押貸款的運作第四章個人住房貸款第五章房地產開發(fā)貸款第六章收益性房地產貸款第七章住房公積金貸款第八章房地產保險第九章抵押貸款的二級市場8/12/20264第一章

緒論第一節(jié)

房地產金融的概念和內容第二節(jié)

房地產金融的作用和重要性第三節(jié)

房地產金融的發(fā)展8/12/20265第一節(jié)

房地產金融的概念和內容一、房地產金融的概念二、房地產金融的主要內容8/12/20266一、房地產金融的概念1.廣義概念

指利用各種可能的方法、工具為房地產業(yè)各相關部門籌集、融通、清算資金，提供相應服務的所有金融活動。

2.狹義概念

金融服務于房地產業(yè)的行為。

3.本課程的概念

我們這里所講的房地產金融是指不包含清算部分的廣義房地產金融，特別是與房地產經(jīng)營有關的金融行為。8/12/20267二、房地產金融的主要內容房地產金融的內容可以根據(jù)不同的目的來劃分，如根據(jù)服務對象和市場主體，可以劃分為如下內容：8/12/202681.開發(fā)性房地產金融服務開發(fā)性房地產金融服務，是指為房地產的開發(fā)經(jīng)營提供融資、籌資、結算等服務的金融活動，其服務對象是經(jīng)營者、建設者。8/12/202692.消費性房地產金融服務消費性房地產金融服務，是指為房地產的消費者提供各種金融服務的金融活動，其服務對主要是消費者、房地產的購買者等，最基本的產品就是按揭和保險。8/12/2026103.市場化房地產金融服務市場化房地產金融服務，是指圍繞著房地產市場、為廣大的金融市場參與者提供全方位金融服務的金融活動，其服務對象是形形色色的市場參與者，提供的產品是各式各樣的標準化和差異化服務，但這些產品又都是與房地產緊密聯(lián)系在一起的、是以房地產為標的或以房地產為媒介的金融服務。8/12/202611第二節(jié)房地產金融的作用和重要性一、房地產業(yè)的特點二、房地產業(yè)的重要性三、房地產金融的特點四、房地產金融的作用五、房地產業(yè)與金融業(yè)的關系8/12/202612一、房地產業(yè)的特點房地產業(yè)是由房地產的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務等多種部門構成的龐大的產業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。一般認為在產業(yè)層次上，主要屬于第三產業(yè)，事實上也包括了建筑、裝修等第二產業(yè)的成分，有時又包括第一產業(yè)的內容（如園林等）。房地產業(yè)是綜合性非常突出的產業(yè)群，其主要特點包括如下幾個方面：8/12/2026131.房地產業(yè)投資大、借款多、周期長現(xiàn)代房地產業(yè)特別是城市房地產業(yè)，一般來講建設規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風險的角度考慮都會采取“合股”的形式，或采用一定的財務杠桿手段來開發(fā)經(jīng)營，借款是普遍和“標準”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設、經(jīng)營和資金的回收周期特別長。8/12/2026142.房地產受區(qū)域市場影響較大房地產的物理特點是不可移動和空間地點附著性，個體差異極大，總是單件產品，只能滿足個別城市的市場需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產的價格在不同地區(qū)的比較變得非常復雜，一般認為不具可比性。同時，房地產一般也不具有普通商品的替代性。8/12/2026153.房地產具有投資和消費的雙重性房地產是人類創(chuàng)造的重要物質財富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類各種經(jīng)濟活動的重要條件，是生產工具，是產業(yè)活動的依托，因此，房地產具有投資和消費雙重特征。8/12/2026164.房地產受國家政策與城市規(guī)劃影響房地產業(yè)作為當今社會國民經(jīng)濟的重要組成，對生產、消費和社會經(jīng)濟的各個環(huán)節(jié)都有重大影響，各國、各地都極其重視其發(fā)展，國家的各種政策對其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時，由于房地產主要集中在城市，城市發(fā)展規(guī)劃必然對其產生非常嚴格的影響和制約，房地產各個方面的市場參與者都應該深刻認識和理解城市規(guī)劃。8/12/202617二、房地產業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市化的不斷發(fā)展，房地產在人類社會中地位和作用越來越重要，其影響也越來越廣泛、全面、深刻和巨大。8/12/2026181.城市房地產是城市存在和發(fā)展的物質基礎房地產是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質前提，沒有建筑物、沒有房地產就沒有現(xiàn)代城市。“民以食為天，以住為地。”8/12/2026192.房地產是家庭重要財富和政府財政收入的重要來源資料表明，在發(fā)達國家，房地產是人們的重要財富，特別是家庭的重要財富；在發(fā)展中國家，雖然房地產的價值可能較低，但無疑也是人們的重要財富，是家庭的重要財富。房地產是各地政府的重要財政稅收來源，房地產發(fā)展景氣與否嚴重影響了政府的財政收支，特別是城市化水平越高財政對房地產的依賴就越強。8/12/2026203.房地產業(yè)的帶動性十分突出房地產業(yè)的發(fā)展可以帶動一系列相關產業(yè)的發(fā)展，為社會提供就業(yè)機會，加速國民經(jīng)濟的發(fā)展，它具有十分突出的帶動性，是國民經(jīng)濟中乘數(shù)效應非常明顯的組成。經(jīng)驗表明，房地產的景氣周期對國民經(jīng)濟的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為國民經(jīng)濟發(fā)展周期的重要指示指標。8/12/202621三、房地產金融的特點房地產商品的特殊性→房地產金融的特殊性1.集中性：價值大，資金投資集中，屬資金密集型。2.資金周轉時間長：從開發(fā)到流通的時間長。3.資金運動的固定性：資金的投入、轉換、補償都在同一固定的位置上進行。8/12/202622三、房地產金融的特點4.資金的增值性：（1）資金運轉的增值：利息、利潤（2）土地：不可再生資源，越來越成為稀缺資源，價格上漲。5.風險性：資金周轉時間長政策風險；決策風險；自然風險；財務風險等。8/12/202623四、房地產金融的作用由于房地產的特點和重要作用，決定了房地產的發(fā)展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康發(fā)展，房地產業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟的重要支柱。8/12/2026241.房地產金融是房地產業(yè)發(fā)展的保障房地產的生產和消費都是大額交易，需要金融服務的大力支持，沒有金融就不可能有房地產業(yè)的大發(fā)展。金融業(yè)的融資服務是房地產發(fā)展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產業(yè)的“血液”。房地產金融是房地產業(yè)的重要依賴。8/12/2026252.房地產金融政策是房地產宏觀調控的重要手段房地產業(yè)與金融業(yè)密切關系使得金融政策成為對房地產業(yè)進行宏觀調控的重要手段，可以通過調控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來有效控制房地產市場的供給和需求，從而實現(xiàn)房地產業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競爭力。8/12/2026263.房地產金融是引導房地產消費、促進住房制度改革的有效途徑房地產金融是引導房地產消費，促進住房制度改革的有效途徑，通過利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金等措施，引導資金流向住宅投資和消費，一方面可以滿足人民群眾的住房消費需求，另一方面又可以推進國民經(jīng)濟健康發(fā)展。8/12/202627五、房地產業(yè)與金融業(yè)的關系按照現(xiàn)代經(jīng)濟理論，金融業(yè)是虛擬經(jīng)濟（錢錢交換）的代表，房地產業(yè)屬于實體經(jīng)濟（錢物交換），但二者的關系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴特別突出。8/12/2026281.房地產業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關系就越密切，依賴性越強正如隨著實體經(jīng)濟規(guī)模越來越大，虛擬經(jīng)濟對所有的實體經(jīng)濟的作用越來越重要一樣，隨著房地產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)的規(guī)模越來越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來越密切，對金融業(yè)的依賴性也越來越強。8/12/2026292.房地產業(yè)與銀行業(yè)相互促進同時，房地產的發(fā)展也推進了金融業(yè)的改革和發(fā)展，使其產品越來越多樣化，服務也越來越個性化，房地產業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的機會和利潤越來越多，金融業(yè)對房地產業(yè)的景氣的依賴也越來越強，二者的相互作用、相互促進。8/12/2026303.房地產業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行房地產業(yè)的不良發(fā)展，對金融業(yè)的影響也是非常重大的：市場過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產價格猛漲，形成地產泡沫，增加銀行風險；市場過冷，則造成需求減少，成交減少，價格下跌，形成實質性通縮，使銀行業(yè)務量大大減少，利潤下降，同樣也會提高風險水平。實踐證明，在房地產業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務業(yè)。8/12/202631第三節(jié)

房地產金融的發(fā)展金融業(yè)的發(fā)展歷史可以追溯到很久遠的年代，但房地產金融業(yè)的發(fā)展歷史并不長，它是與房地產業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展緊密相關的，而房地產業(yè)是城市化的產物，其歷史與工業(yè)化同時。一、國外房地產金融的發(fā)展二、我國房地產金融的發(fā)展及存在問題8/12/202632一、國外房地產金融的發(fā)展一般認為，世界房地產金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個主要階段，分別是：1.建筑業(yè)協(xié)會2.土地開發(fā)銀行3.公積金制度8/12/2026331.建筑業(yè)協(xié)會BuildingSociety建筑業(yè)協(xié)會是房地產金融業(yè)最初的專門形態(tài)，起源于1775年的英國。其實質是“互助”和“集資建房”，將參與者的分散資金集中起來形成能夠規(guī)模化經(jīng)營的資金，由協(xié)會建好房屋后通過各種較為公平的辦法有償分配給協(xié)會成員。建筑業(yè)協(xié)會最初是地方性組織，其運轉運作流程如圖1-1。后來逐漸發(fā)展成為全國性組織，變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機構，其運作流程也發(fā)生了一定的變化，見圖1-2。8/12/202634建筑業(yè)協(xié)會的運轉運作流程（早期）圖1-1早期建筑業(yè)協(xié)會運作過程本地購房者協(xié)會房屋協(xié)會會員資金流動權益分配存錢購地買房社員投票支付費用8/12/202635建筑業(yè)協(xié)會的運轉運作流程（后期）全國儲蓄戶協(xié)會房屋購房者儲蓄購地建房抵押貸款購房圖1-2建筑業(yè)協(xié)會運作過程8/12/202636住宅合作社的規(guī)范定義建筑業(yè)協(xié)會在一些國家又稱為“住宅合作社”，200多年來世界各國廣泛發(fā)展，成為房地產融資的重要方式。國際建房與儲蓄組織聯(lián)盟將其定義為：“（它）是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質。它是以建房資金融通及儲蓄、建設和管理一體化解決住房問題的合作社。”8/12/2026372.土地開發(fā)銀行

LandDevelopmentBank與建筑業(yè)協(xié)會不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產金融服務，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：8/12/202638（1）早期階段（1769-1849）土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強制地主加入，同時出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進行土地開發(fā)經(jīng)營，服務于一定地區(qū)的民眾，其運作流程如圖1-3。地主合作社社團入社貸款劃款購房圖1-3早期土地開發(fā)銀行運作流程8/12/202639（2）中期階段（1850-1873）1850年開始，土地開發(fā)銀行取消了原來只有地主才能參加的限制，這是最大的特征是抵押土地證券化，經(jīng)營更進一步市場化，但還是主要為本地居民服務。其運作流程如圖1-4。地主合作社投資人土地抵押抵押貸款證券發(fā)行購買證券圖1-4中期土地開發(fā)銀行的運作過程8/12/202640（3）后期階段（1874—）1874年后，中央銀行的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的融資范圍可以擴大，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的體現(xiàn)而得以形成鏈條式的結構，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長足的發(fā)展。其運作流程如圖1-5。地主區(qū)域土地銀行中央土地銀行投資者抵押貸款抵押貸款證券資金圖1-5后期土地開發(fā)銀行的運作過程8/12/2026413.公積金制度公積金制度最成功的是新加坡的中央公積金制度，它始于1955年，是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會保障功能的制度安排，也是強制性的社會制度。新加坡的公積金制度具有非常嚴格的法律地位，管理也非常嚴格、專業(yè)，是覆蓋面極為廣泛的社會保障制度，既為政府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對解決住房問題更是成就卓著，成為爭相效仿的榜樣。公積金的特點是：普遍、強制、集中、專業(yè)8/12/202642二、我國房地產金融的發(fā)展及存在問題我國的房地產和房地產金融是改革開放以后的事情，特別是最近幾年發(fā)展更加日新月異。1.我國房地產金融發(fā)展的幾個階段2.成熟的房地產金融市場的主要標志3.我國房地產金融市場存在的主要問題8/12/2026431.我國房地產金融發(fā)展的幾個階段建國以來，我國房地產和房地產金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個特征非常鮮明的階段：（1）住房建設資金管理階段1978年以前，我國實行的是非常正規(guī)的計劃經(jīng)濟，國家的基本政策是高積累低消費，住房分配實行福利住房制度，當時的基建原則是“廠房第一，倉庫其次，宿舍和辦公室再其次”。住房建設投入極其有限，導致住房非常緊張和短缺。8/12/202644（2）房改金融階段1978年后我國開始進行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革等不同改革階段。①前期探索階段是指1978到1987年的10年間以“全價賣房”為特征的改革，但由于當時人民群眾自身資金非常有限，全價賣房根本就賣不了，不是沒人想買，而是都買不起。同時，企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負，改革成效非常不滿意。8/12/202645（2）房改金融階段②租金改革階段，上世紀80年代中期試行“提租”改革，企圖通過提高住房租金來彌補住房建設資金的不足，成效也差強人意，但最終促成了住房制度的全面改革。③籌資模式改革階段，這個時期房地產金融主要以房改金融為特點，一是信貸規(guī)模迅猛擴張，二是通過政策性金融措施推進房改的深化，三是建立了房地產金融機構，初步產生了房地產金融產品，為房地產金融的全面市場化創(chuàng)造了條件。8/12/202646（3）市場化房地產金融階段90年代以后，房地產市場化逐漸成形，房地產的大規(guī)模發(fā)展有力地促進了房地產金融的發(fā)展成長，使我國的房地產金融進入了市場化階段。但與真正的市場化的房地產金融比較，我國的房地產金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。8/12/2026472.成熟的房地產金融市場的主要標志一般認為，成熟的房地產金融市場需要滿足如下條件，或者說成熟的房地產市場具有如下特征：（1）完善的法律體系（2）完善的市場結構（3）豐富的市場產品（4）大規(guī)模的交易（5）高效的市場效率（6）嚴格的風險管理8/12/202648（1）完善的法律體系房地產經(jīng)營雖然是以房地產本身作為實體，但實質上它又是一種權益經(jīng)濟，房地產交易實質上是權益性交易，即房地產所包含的權益的交換，所有交易都應得到嚴格的法律保護。因此，完善的法律體系是房地產金融市場的基本保證，沒有一定的法律安排，就不可能很好地保護市場參與者的權益，也就不會有規(guī)模化的房地產金融市場的形成和發(fā)展。8/12/202649（2）完善的市場結構房地產市場的完善：不但要有房地產的一級市場，還要有房地產的二級市場。房地產金融市場的完善：包括抵押市場、保證房地產價值的保險市場、對購房人進行擔保的擔保市場、為金融市場服務的中介機構等。8/12/202650（3）豐富的市場產品豐富的產品是市場結構完善的體現(xiàn)，成熟的房地產金融市場必定是以按揭（mortgage）為中心的多產品、多服務市場，融資渠道、形式都非常多樣，市場細化也比較明顯，不同風險愛好者都能夠得到相應的滿足。8/12/202651（4）大規(guī)模的交易成熟的房地產金融市場，其交易數(shù)量也應該是規(guī)模巨大，足以支撐市場逐利者的交易行為。雖然因各種因素的作用，在某些特定時期市場的總體交易量變化可能較大，但在一個較長時期里，成熟的房地產金融市場的交易量一般都可以占到該國或該地區(qū)金融產品交易量的很大份額，商業(yè)銀行的房地產貸款占其信貸比重一般都在20%以上。8/12/202652（5）高效的市場效率成熟的房地產金融市場的運行非常高效，對資源的優(yōu)化配置、對風險的分散和預防、對國民經(jīng)濟的促進等，都表現(xiàn)出相當?shù)男剩铱梢宰鳛閲窠?jīng)濟景氣周期的指標性先導信號，為決策者提供宏觀調控的重要依據(jù)。8/12/202653（6）嚴格的風險管理成熟的房地產金融市場都有一套嚴格的風險管理和規(guī)避制度，市場交易的各種參與者和市場管理者都不會對明顯的風險無動于衷，都會根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護措施，非周期性的系統(tǒng)性風險較難形成。8/12/2026543.我國房地產金融市場存在的主要問題對比成熟的房地產金融市場的特點，可以看出，目前我國的房地產金融市場仍然不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進的地方。概括來講有如下幾個方面：8/12/202655（1）房地產金融市場的資金來源單一目前，我國房地產融資主要還是銀行融資，房地產金融市場的資金來源單一，除住房公積金外，就是銀行吸納的各種儲蓄存款，債券、保險基金、按揭證券等還相對較少。資金來源單一，必然造成風險單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風險。8/12/202656（2）房地產貸款品種可選擇性差我國的房地產貸款品種單一，主要是擔保貸款（包括質押），世界通行的標志性產品——按揭貸款在我國才剛剛開始，市場發(fā)展態(tài)勢雖然很好，但法律體系的支撐還有待改善，按揭的差異性安排還需要不斷的發(fā)展和完善。貸款品種數(shù)量太少，市場需求者的選擇極其有限，表明我國的房地產金融還處在非常初步的階段。8/12/202657（3）房地產金融市場的法律體系不完善目前我國有關房地產抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》，但有關住宅貸款方面的規(guī)定不詳細。我國的房地產、金融、物權、產權等整體法律體系建設還非常初步，法律對房地產金融的保障還不夠有力、全面，還有許多規(guī)則需要建立完善。8/12/202658（4）房地產金融市場發(fā)育滯后市場發(fā)育滯后的表現(xiàn)是：產品少、服務水平低、創(chuàng)新性不強、市場參與者數(shù)量少、風險和經(jīng)營意識差、市場的地區(qū)分割明顯而層次分化不突出。既滿足不了房地產開發(fā)經(jīng)營的需要，也滿足不了房地產消費者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場經(jīng)營者的利潤創(chuàng)造。8/12/202659（5）銀行的經(jīng)營機制需要改革房地產金融最基本和主要的經(jīng)營主體是各種類型的商業(yè)銀行，但目前我國銀行業(yè)發(fā)展水平低，銀行數(shù)量少，壟斷現(xiàn)象比較突出，競爭極不充分，經(jīng)營能力不強，抗風險能力極其有限，其最主要的制約因素是銀行的經(jīng)營機制陳舊、管理落后，需要全面改革，才能應對市場變化。8/12/202660（6）房地產金融風險意識有待提高近些年，我國房地產金融市場雖然有了一定發(fā)展，市場參與者越來越多，但普遍存在風險意識不強的問題，容易形成跟風、過度炒作等高風險行為，市場主體的誠信水平也參差不齊，大大提高了市場產生高的系統(tǒng)性風險的可能性。8/12/202661第二章房地產金融基本知識第一節(jié)房地產金融中的資金流及資本來源第二節(jié)影響房地產金融市場的社會經(jīng)濟因素第三節(jié)資產收益率第四節(jié)信貸、擔保貸款和抵押貸款8/12/202662第一節(jié)

房地產金融中的資金流及資本來源一、房地產金融中的資本流二、資金來源三、中國房地產開發(fā)資金來源及其運作8/12/202663一、房地產金融中的資本流隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產交易也由簡單變得比較復雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉移過程。（如圖2-1）

在現(xiàn)代房地產交易中，資本流通包括了3個方面的參與者：A.資本的使用者：開發(fā)商、房屋預購者B.資本的供應者：家庭、銀行、保險公司、政府C.服務中介組織：銀行、經(jīng)紀、信托公司8/12/202664房地產金融中的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產經(jīng)紀人開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應者服務機構資本使用者權益資金權益資金圖2-1房地產金融中的資本流8/12/202665二、資金來源資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產金融市場的關鍵。目前世界各國房地產金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源：保險公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產投資信托公司8/12/202666三、我國房地產開發(fā)資金來源及其運作目前，我國金融業(yè)管制比較嚴格，籌資、融資都有相應的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。房地產開發(fā)資金的來源和運作的基本模式可以圖2-2來作簡單描述。8/12/202667房地產開發(fā)資金的來源和運作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資預收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民圖2-2房地產開發(fā)資金來源及運作圖式8/12/202668第二節(jié)

影響房地產金融市場的社會經(jīng)濟因素資金的融通是房地產開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產金融活動對房地產市場的活躍起著至關重要的作用，影響房地產金融的社會經(jīng)濟因素必然影響房地產本身。8/12/202669一、通貨膨脹的變化通貨膨脹一方面影響市場銷售情況，另一方面也會改變原來的資產估計結果使房屋價格產生波動。房地產周期是由房屋的供應滯后現(xiàn)象產生的。描述房地產周期的指示性指標除房地產平均價格（一般為指數(shù)指標）外，還有房屋空置率——房屋推向市場一定時期（1年-2年），空置房屋占房屋總量的比重。8/12/202670二、銀行利率的變化利率是現(xiàn)代經(jīng)濟體系中進行宏觀調控最主要的控制變量，利率變化對房地產的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產發(fā)展。8/12/202671三、所得稅法的變化在成熟的市場體系中，稅法和稅率的變化對經(jīng)濟的影響是十分明顯的。在市場經(jīng)濟國家，房地產投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對其產生突出影響。一般而言，在房地產交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資，有利于房地產發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資，不利于房地產發(fā)展。8/12/202672四、貨幣匯率的變化匯率就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。一般而言，匯率對房地產的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產生資本流出，使國內的房地產價格下降；匯率下降產生資本流入，使本國房地產價格上升。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產是不動產，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難，當資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤”。8/12/202673五、日用品價格的變化日用品價格的變化對房地產價格的變化影響相對較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢時，特別是與消費結構的變化整合起來時，日用品價格變化對房地產的影響才會顯現(xiàn)出來。8/12/202674六、房地產證券和其他投資工具回報率的變化當房地產成為投資工具時，其回報率與其他各種投資工具回報率之間的比較是影響房地產價格的重要因素。流動性較差的特點，使得房地產投資的回報率應該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。8/12/202675七、金融政策國家的金融政策是宏觀調控的重要政策措施，必然對房地產發(fā)展形成重大影響，而房地產市場融資量巨大的特性，更進一步強化了金融政策的影響效應，使得房地產對金融政策的變動特別敏感。如銀根的松緊、利率升降、貨幣供應的增減、貸款審查的寬嚴等，都對房地產的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產也成為所謂的“政策市”。8/12/202676八、社會福利制度社會福利制度對房地產的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經(jīng)濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。我國福利制度的改革，正是最近10多年我國房地產業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。8/12/202677第三節(jié)資產收益率資產收益率是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務指標之一。考慮到某項資產中經(jīng)營者自身所占權益比重的差異，在會計報表中，資產收益率有不同的概念和計算方法。8/12/202678一、資產收益率資產收益率是指該項資產所有凈營業(yè)收益總額與該項資產價值總額的比值，說明整個資產的收益水平。其計算公式為：資產收益率=凈營業(yè)收益/資產價值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產購買價格8/12/202679二、權益收益率權益收益率是股東所占權益對應的收益水平，在房地產中是專指按揭貸款借款人所擁有的權益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權益收益率=稅前收益/自有資金

=（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金8/12/202680二、權益收益率值得注意的是：權益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權益是逐年變化的。當他還清了貸款，房屋的全部權益就屬于購房者了，這時，房屋的權益收益率與資產收益率就相同了。8/12/202681三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）貼現(xiàn)值之和等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，又稱為內部收益率IRR。當年收益為稅后收益時，則內部收益率就是稅后內部收益率。8/12/202682第四節(jié)信貸、擔保貸款和抵押貸款信貸、擔保貸款和抵押貸款是房地產金融最主要的基本業(yè)務內容，涉及的主體包括貸款者——商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人——房地產開發(fā)商和購房者，即資金的借入方；第三方——擔保人或保證人，即借款人的關系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。8/12/202683一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別1.信貸

信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。信貸主要針對那些信譽好、經(jīng)濟實力強、效益好的企業(yè)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關系。8/12/202684一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別2.擔保貸款

擔保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，要求借款人在借款的同時提供一定的還款保證方式。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關系。

按照擔保的方式不同，擔保貸款有4種基本形式：8/12/202685擔保貸款的4種基本形式（1）保證貸款（狹義的擔保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；（2）質押貸款——是指借款人或第三方將等價的各種權益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產生的借貸關系；8/12/202686擔保貸款的4種基本形式（3）抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關系，是擔保貸款的特殊方式之一。（4）質押（或抵押）+保證貸款——指質押貸款或抵押貸款與保證貸款的結合。8/12/2026873.信貸與抵押貸款的關系信貸與抵押貸款都是借貸關系，但二者有著重要的區(qū)別：（1）信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證；（2）抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；（3）房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。8/12/202688二、抵押貸款抵押貸款是房地產金融業(yè)務中最主要的內容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復雜。抵押當事人：抵押權人和抵押人抵押權人：與債權人必須是同一的抵押人：債務人8/12/2026891.抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程，見圖2-5；抵押貸款合同的管理流程，見圖2-6。8/12/202690圖2-5抵押貸款的操作流程違約處置拍賣抵押物清償?shù)盅悍课輰嵨镎J定產權證書的驗證售房公司資質審定所有權驗證產權證書同實物的核驗所有權歷史變化共有人、租賃人調查其他產權調查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價值評估確定抵押價值填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設抵押物使用房屋產權登記按約還款歸還抵押房屋產權證8/12/202691圖2-6抵押貸款合同管理流程選擇借款合同格式固定資產類流動資產類借款合同的書寫審核借款申請書抵押合同借款合同審批資料借款合同報審單借款合同簽章借款人簽章?lián)Ｈ撕炚陆?jīng)辦行簽章借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號分發(fā)借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同法院裁決借款合同保管8/12/2026922.設定抵押的條件可設定為抵押物的房地產包括：（1）依法通過出讓、轉讓方式獲得的國有土地使用權；（2）企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；（3）依法獲得的房屋期權；（4）依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；（5）依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權。8/12/2026933.不可設定抵押的房地產（1）權屬有爭議或不清的房地產；（2）已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產；（3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；（4）列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物；（5）被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產；8/12/2026943.不可設定抵押的房地產（6）未依法登記領取權屬證書的房地產；（7）未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產；（8）行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產；（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外；（10）劃撥土地使用權。8/12/2026954.設定抵押貸款時應注意的事項目前我國房地產的產權結構復雜，在產權多元化或產權不全的房屋設定抵押時應注意以下問題：（1）共有房屋的抵押

共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。（2）出租房屋的抵押

已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。8/12/2026964.設定抵押貸款時應注意的事項（3）房改房的抵押

由于“房改房”是優(yōu)惠價售房，在房屋處置時可以抵押，但抵押估價受到較大限制。成本價房屋：以成本價購買的完全產權的房屋，住滿5年后可以處置，扣除土地出讓金和稅費，剩余才能歸還債務。標準價房屋：以標準價購買的房屋擁有部分產權（即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承，產權比例按住房當年標準價占成本價的比重確定），所以抵押價值僅限于抵押人擁有的價值。8/12/2026974.設定抵押貸款時應注意的事項（4）新增添附物問題

房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權人無權優(yōu)先受償。8/12/2026985.抵押期限房屋的抵押期限應與借款期限一致。抵押物的權益期限不能低于抵押期限。8/12/2026996.抵押權的物上請求權貸款人對自己的抵押權有物上請求權，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權人可以以權利人的名義獨立請求法律保護。物上請求權包括：（1）停止侵害請求權：適用于抵押人或第三人拆毀房屋、砍伐林木、惡化土地質量等情況，這時貸款人為保證抵押物財產價值而行使物上請求權。8/12/20261006.抵押權的物上請求權（2）請求恢復原狀或提供額外擔保貸款人發(fā)現(xiàn)抵押人改變房屋結構或破壞房屋功能而使房屋價值降低的，抵押權人可以要求抵押人恢復房屋原狀，或提供其他等額（房屋價值降低額）的財產擔保。（3）消除危險請求權適用于抵押房屋遭受某種損壞的情況，如抵押房屋面臨土地滑坡、塌陷等危險。8/12/20261016.抵押權的物上請求權（4）排除妨礙請求權在抵押房屋被非法查封、必要的通道被非法堵塞等場合，這時貸款人為保證房屋的功能完整性，可以請求行為人消除以上障礙因素，恢復房屋功能。（5）損害賠償請求權在侵害人主觀上有過錯，客觀上有損害事實，且房屋的功能下降，價值降低到不能足額償還抵押貸款的情況下，抵押權人可優(yōu)先獲得損害賠償金，優(yōu)先清償債務。8/12/20261027.拍賣抵押房屋的注意事項當?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權人可以依法進行處置，包括折價、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程。8/12/2026103（1）拍賣應辦理的手續(xù)拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應的購買款后得到標的物的過程。實踐中，抵押人、抵押權人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權人作為委托人時應協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。8/12/2026104（2）房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣所得的清償順序是：A.支付處分抵押房屋的費用；B.扣除抵押房屋應承擔的稅款；C.償還抵押權人的債權本息及抵押人應付的違約金；D.剩余金額返還抵押人；E.若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權人可以向抵押人追償。8/12/2026105（3）重復抵押時價款的分配同一抵押物依法可以重復抵押，在實現(xiàn)抵押權時，按其優(yōu)先順序可以定義為第一順位抵押權人、第二順位抵押權人，按照登記的順序來實現(xiàn)；順序相同的，按照債權比例清償（房貸的組合貸款）。因此，房地產抵押必須進行抵押登記，否則抵押權人的權利就有可能不受保護。8/12/2026106（4）房屋拍賣時的優(yōu)先購買權法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權人應書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權：A.已出租的抵押房屋的承租人；B.共有房屋的其他共有人；C.與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設施的房屋的所有人；D.按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產權單位或微利房的原出售單位。8/12/20261078.期房抵押貸款的辦理期房（也稱為樓花）是尚未竣工的預售房屋，其抵押應做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時的期房抵押登記；二是房屋竣工在通過質量檢查和驗收后的房屋抵押登記。8/12/2026108三、質押貸款質押也稱質權。質權是債權人享有的通過占有債務人或第三人移交的質物而使其債權優(yōu)先受償?shù)臋嗬ＴO立質權的人為出質人，享有質權的人為質權人。利用動產或其他權利作質押而取得的購房貸款為質押購房貸款。8/12/20261091.質押的基本特征（1）質權人對質押財產享有占有權質押要求債務人或第三人將其占有的出質財產，轉移給債權人（質權人），這是占有的轉移，是質權不同于其他擔保方式的重要特點。（2）質權人對質押物所生孳息享有收益權，質權人收取的孳息必須用來清償債權。8/12/20261101.質押的基本特征（3）質權人有決定拍賣或變賣質押財產的權利債務屆滿時，債權人未能清償?shù)那闆r下，質權人和出質人協(xié)商后，有權選擇折價、拍賣和變賣中的一種處理質物，而不需經(jīng)法院裁決。（4）質權人享有妥善保管質押財產的義務，質物轉移期間的保管費用由出質人支付。8/12/20261112.質押與抵押的異同（1）質押與抵押的共同點：A.都屬于物權的擔保方式；B.都以取得抵押或質押財產的價值為目的；C.質權或抵押權都因債權而存在，與債權不可分離；D.都以所押財產的價值優(yōu)先受償。8/12/2026112（2）質押與抵押的區(qū)別A.質權人對質押財產享有占有權，質押在質物轉移給債權人時生效；抵押不需轉移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B.質押中質物的孳息由質權人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。8/12/2026113（2）質押與抵押的區(qū)別C.質押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質權人可以獨立做出決定依法處置質物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權人享有請求權，無權直接處置抵押物。D.質押中質權人對質物有保管的義務，并對此承擔相關的法律責任。8/12/20261143.質押的參與人及其權利與義務（1）質押的參與人

質押的參與人包括：債權人，享有債權和質權者；債務人，對債權人應承擔償還債務的義務人；出質人，對債務人的債務以出質物提供擔保者，可以是債務人自己，也可以是第三方。質物按其性質可分為動產質押和權利質押。法律對出質人有嚴格的資格規(guī)定。8/12/20261153.質押的參與人及其權利與義務（2）出質人與質權人的權利和義務

出質人具有以下權利：1）在質權人不能妥善保管質押財產，而造成質押物滅失或毀損的，出質人有權要求質權人承擔民事責任，提前清償或返還原物；2）出質人按約履行債務或提前清償?shù)模鲑|人有權要求質權人返還質物。8/12/20261163.質押的參與人及其權利與義務出質人承擔下列義務：1）出質人按約將質物移交質權人；2）出質人應支付質權人在保管質押物時的保管費用和實現(xiàn)質權的各項費用，如質物估價、質物拍賣等費用；3）出質人不得與質權人在合同中約定在債務履行期屆滿質權未受清償時，就將質物的所有權轉移為質權人所有；4）質物折價或拍賣、變賣后，其債權數(shù)額不足部分，由債務人清償。8/12/20261173.質押的參與人及其權利與義務質權人具有的權利有：1）質權人享有占有質押物的權利；2）債務人不履行債務，質權人未受清償時可以與出質人協(xié)商，決定變賣質物的方式并優(yōu)先受償；3）在質物有損壞或價值明顯減少時，如果有侵害質權人權利時，質權人可以要求出質人提供相應的擔保，如出質人不提供，質權人可以變賣質物來清償；4）質權人有權收取質物所生的孳息。8/12/20261183.質押的參與人及其權利與義務質權人承擔的義務有：1）質權人不得與出質人在合同中約定，在債務履行期屆滿而質權人未受清償時，質物的所有權就轉移為質權人所有；2）質權人負有保管質物的義務，因保管不妥造成的損失要負民事責任；3）債務按約履行或提前清償?shù)模|權人應當返還質物；4）質物被變賣、拍賣后，其超過債權數(shù)額的價款部分應歸還出質人。8/12/20261194.質押物我國的《擔保法》對質押物做出了規(guī)定，但在實踐中質押物主要是指各種債券、存款單、股票等有價證券。各種債券或存款單的到期日先于債務履行期的，質權人可以在債務屆滿前兌現(xiàn)或提貨，并于出質人協(xié)議將兌現(xiàn)的價款用于提前清償所擔保的債權或者向與出質人約定的第三人提存。8/12/2026120股票質押貸款的風險控制《證券公司股票質押貸款管理辦法》規(guī)定（1）主體資格：從事股票質押貸款的證券公司必須是依法設立的綜合性的證券公司，經(jīng)紀性證券公司不得以其經(jīng)紀業(yè)務中的股票融資。（2）質押物：用于質押貸款的股票原則上應該是業(yè)績優(yōu)良、流通股本規(guī)模適度、流動性好。8/12/2026121股票質押貸款的風險控制（3）股票質押貸款規(guī)模：貸款人發(fā)放的股票質押貸款余額，不得超過其資本金的15%，貸款人對一家證券公司發(fā)放的股票質押貸款余額，不得超過資本金的5%。（4）質押股票的規(guī)模和組合：一家商業(yè)銀行接受的用于質押的一家上市公司的股票，不得高于該上市公司全部流通股票的10%，并且不得高于該上市公司已發(fā)行股份的5%。被質押的一家上市公司股票不得高于該上市公司全部流通股的20%。8/12/2026122股票質押貸款的風險控制（5）設立警戒線和平倉線警戒線：質押股票市值/貸款本金=135%平倉線：質押股票市值/貸款本金=120%警戒線以下，貸款人應要求借款人即時補足因證券價格下跌造成的質押價值缺口；在平倉線以下，貸款人應及時出售出質股票，所得款項還本付息，余款退還借款人，不足部分由借款人清償。8/12/20261235.權利質押合同根據(jù)《擔保法》第65條的規(guī)定，權利質押合同應包括如下內容：

（1）被擔保的主債權的種類和數(shù)額

（2）債務人履行債務的期限

（3）質物的名稱、數(shù)量、質量、狀況（4）質押擔保的范圍

（5）質物移交的時間8/12/20261245.權利質押合同（6）當事人認為應當約定的其他事項（7）補正：權利質押合同不完全具備上述內容的，可以補正。補正是在質押合同條款內容不完全具備或者欠缺的情況下，經(jīng)當事人雙方協(xié)商進行補充、修正。《擔保法》第64條規(guī)定，出質人與質押權人簽訂質押合同時應當采用書面形式，口頭約定質押合同是無效的。8/12/20261256.權利質押的效力對個人住房質押貸款的質押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權及其他權利。同時，還應特別注意如下方面：（1）優(yōu)先受償?shù)男Я鶆掌跐M，質權人未受清償，質權人應與出質人協(xié)議將出質標的物轉讓，并從所得價款中優(yōu)先受償。8/12/20261266.權利質押的效力（2）對出質人權利的限制出質后，出質人未經(jīng)質權人同意，不得將質押標的物轉讓或者許可他人使用。經(jīng)雙方同意后，質押標的物可以轉讓或者許可他人使用，但是轉讓費用、許可費用應向質權人提前清償或者向質權人約定的第三人提存。8/12/20261276.權利質押的效力（3）質權人占有權利證書的權利質押設定后，出質人應將質押憑證或權力證書移交質權人占有，如果出質人不能履行義務或提供其他擔保，出質人則無權收回質權人留置的權利憑證。（4）質權人必須履行應盡的義務8/12/20261286.權利質押的效力（5）權利質押權的消滅質權因質物滅失而消滅質權隨債權的滅失而消滅質權因實現(xiàn)而滅失8/12/2026129四、保證貸款保證是債務當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人在債務期限不履行償還債務的義務，則由保證人代為履行或承擔責任。保證債務履行的第三方為保證人，其債務被擔保履行的債務人為被保證人。8/12/20261301.參與人及其關系保證是為擔保債權的實現(xiàn)而設立的，參與人包括債權人、債務人和第三方（保證人），他們的關系如下：（1）債權人與主債務人的主債權債務關系，是保證關系成立和存在的前提，在三方關系中處于基礎性和主導性地位。（2）主債務人與保證人之間的委托保證合同關系，這是主債務人與第三方的內部關系，與債權人無直接關系。（3）保證人與債權人的之間保證關系，保證人向債權人保證履行債務應與債權人訂立書面合同，確定對主債務的保證范圍和保證期限等。8/12/20261312.保證的特征及其性質（1）保證的特征

保證是以保證人的全部資產提供的擔保，因此：A.保證人負無限責任，可防止債權人擔保物意外損失風險；B.相對于物的擔保，保證具有易于設定和執(zhí)行的便利；C.保證人以全部財產承擔責任，無須以特定財產，省卻了執(zhí)行中的諸多不便。8/12/2026132（2）保證的性質A.人身性：同物的擔保相對應，保證屬人的擔保，是以保證人的人身信用為基礎而成立和存續(xù)的，是人與人之間的請求權，是一種債權，具有人身屬性。B.從屬性：保證的成分和有效，以主債的成立和有效為前提；保證的范圍原則上應小于主債；保證隨主債的轉移、變更、消滅而轉移、變更、消滅。C.代償性：債務人不履行債務，由保證人代為履行或償付。D.轉移性：債務人不履行債務，轉為向保證人追償。E.獨立性：保證有其自身的獨立性，保證合同的無效、解除等并不影響主債的效力。8/12/20261333.保證人的條件保證人可以是自然人，也可以是法人，滿足以下兩個條件：（1）保證人須具有民事主體資格；企業(yè)法人的分支機構或職能部門不能充當保證人，在有法人書面授權的情況下，可以承擔授權范圍內的保證。（2）保證人須具有代為清償債務的能力。按主債務的履行期限作為判斷保證人清償能力的標準。8/12/20261344.保證人承擔保證責任的財產范圍（1）公民作為保證人承擔保證責任的財產范圍單個自然人：其所有的除維持保證人自身及家庭生活所必需費用以外的財產。個體工商戶：個人經(jīng)營的，個人財產承擔；家庭經(jīng)營的，家庭財產承擔；個人財產與家庭財產無法區(qū)分的，以家庭財產承擔。8/12/20261354.保證人承擔保證責任的財產范圍（2）企業(yè)作為保證人承擔保證責任的財產范圍全民、集體所有制企業(yè)法人：其授權經(jīng)營的財產或企業(yè)所有的財產承擔保證責任；中外合資、合作、外商獨資企業(yè)：企業(yè)所有的財產承擔保證責任；私營企業(yè)中的有限責任公司、股份有限公司：以全部資產承擔保證責任。8/12/20261365.保證合同的概念與法律特征（1）保證合同的概念

保證合同即保證人與債權人訂立的，保證人保證在債務人不履行義務時，代其向債權人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。可以單獨訂立，也可以在主合同中作出專門的約定。8/12/2026137（2）保證合同的法律特征A.保證合同是從合同，隨主合同的成立、消滅而成立、消滅。

B.保證合同是有名合同，在合同發(fā)生糾紛時，須直接依據(jù)該合同的法律規(guī)定。

C.保證合同是單務合同，保證人只承擔保證義務，而債權人享受權利。

D.保證合同是諾成性合同，合同的成立以合同的簽字為準。8/12/20261386.保證合同的內容（1）被保證的主債權種類、數(shù)額；（2）債務人履行債務的期限；（3）保證的方式；（4）保證擔保的范圍；（5）保證期限，以及雙方認可的其他事項。8/12/2026139第三章

抵押貸款的運作第一節(jié)杠桿原理第二節(jié)抵押貸款的償還第三節(jié)抵押貸款的運行過程第四節(jié)抵押房屋的使用和管理第五節(jié)利率變化對還款額的影響第六節(jié)期前還款的處理8/12/2026140第一節(jié)

杠桿原理杠桿原理實際上就是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。8/12/2026141一、基本概念資產總額V：在房地產經(jīng)濟中是特指某項房地產投資的市場價格，即買入價。負債M：特指購買該項房地產而借入的資金。股東權益E：特指在該項房地產投資中投資者所投入的自有資金。

三者的關系是：V=M+E8/12/2026142二、杠桿作用的形式杠桿作用包括正作用、中性作用、負作用。其具體影響如下：（1）杠桿正作用

當資產收益率大于貸款利率時，形成正的杠桿作用，使權益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。資產收益率越大則作用越強，提高貸款比率越有利。8/12/2026143二、杠桿作用的形式（2）杠桿中性作用

當資產收益率等于貸款利率時，形成中性杠桿作用，權益收益率不受影響。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產生了一定的潛在風險。（3）杠桿負作用

當資產收益率小于貸款利率時，形成杠桿的負作用，權益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比率越大，權益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。8/12/2026144第二節(jié)

抵押貸款的償還房地產抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益，標準的還貸安排是按一定的時間間隔等額地償還。最經(jīng)常采用的時間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款項（包括本金和利息）。8/12/2026145一、月還款額還款安排是房地產抵押貸款合同的重要內容，在具體的還貸安排中，一般有兩種標準的約定，即“本息均還”和“先息后本”。8/12/20261461.本息均還法本息均還法是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息。其計算公式如下：

每月攤還本金=貸款額/貸款期限（月數(shù)）=M/n

每月攤還利息=（n+1）×M×i/2n每月還款額=每月攤還本金+每月攤還利息

=M/n+（n+1）×M×i/2n這里，M為貸款額，n為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率。8/12/20261471.本息均還法本息均還法各期貸款額顯示為一個等差數(shù)列，每次減少相同的本金額。數(shù)列的和為貸款總積數(shù)，以此積數(shù)乘以利率為利息總額，然后平均分攤到每個還款期中。8/12/20261481.本息均還法例如：某人向銀行抵押貸款10萬元，約定按本息均還法分60個月（5年）等額還貸，月利率為6.3‰，請計算每月的還款額。每月應還本金=M/n=100000/60=1666.67（元）每月應還利息=（n+1）×M×i/2n=（60+1）×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25（元）月還款額=1666.67+320.25=1986.92（元）8/12/20261492.先息后本法先息后本法是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。每月的還款額是相同的，但隨著還款期限的延長，每月還款額中本金比重增加，利息比重減少。計算公式為：8/12/20261502.先息后本法如上例，其計算如下：

月還款額=M×i×(1+i)n/[(1+i)n－1]=100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1)=2006.65（元）8/12/20261513.本息均還法與先息后本法的差異通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括：（1）二者的月還款額不同；（2）每月還款額中本金、利息所占比重不同；先息后本早期以利息為主，后期以本金為主；本息均還法每個時期利息和本金是固定的。8/12/20261523.本息均還法與先息后本法的差異（3）兩種還款方式中利息總額不同；先息后本利息總額為2006.65×60-100000=20399元，本息均還法利息總額為320.25×60=19215元。本息均還法由于利息平均化處理，雖然后期所付利息高于應計利息，但仍不能彌補前期少付的利息。（4）在發(fā)生提前還清債務時，剩余本金不同，產生的后果也有重要差別。8/12/2026153二、月本利和因子表在實際業(yè)務活動過程中，銀行經(jīng)常還編制不同利率水平對應不同貸款期限的表格，被稱為“月本利和因子”表，以幫助借款人快捷地計算。8/12/20261541.月本利和因子表的結構月本利和因子表包括7列，其中第1列為借款期限（月數(shù)）；第2列為復利值（P→F）；第3列為累積復利值（A→F）；第4列是第3列的倒數(shù)（F→A）；第5列為貼現(xiàn)因子（F→P）；第6列為累積貼現(xiàn)值（A→P），即本利和因子；第7列為月償還因子，實際上是第6列的倒數(shù)（P→A）。貸款年利率為9%的月本利和因子見下表8/12/2026155貸款年利率為9%的月本利和因子表月數(shù)復利值P→F累積復利值A→F累積復利值倒數(shù)F→A貼現(xiàn)因子F→P累積現(xiàn)值A→P月償還因子P→A012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1136313477.1594835828.2131797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.1396748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.9925558310.9851670780.9778333280.9705541720.9633292030.9561580180.9490402160.9419754010.9349631770.9280031530.9210949410.91423815500.9925558311.9777229092.9555562383.926110414.8894396125.845597636.7946378467.7366132478.6715764249.59957957710.5206745211.43491267

1.00750.5056320050.3383457870.2547050120.2045224160.1710689070.1471748790.1292555240.1153192860.1041712290.095050940.0874514778/12/20261561.月本利和因子表的結構月本利和因子表的基本關系中最重要、最有用的是：貸款額=月還款額×1元錢累積貼現(xiàn)值

=月還款額×（P/A，i，n）8/12/20261572.應用舉例（1）還款額的計算

借款50萬，分25年還清（即300個月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？

月還款額=借款額/1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/110.047230=4543.50（元）

或者：月還款額=借款額×月償還因子=500000×0.009087=4543.50（元）8/12/2026158（2）借款額的計算計劃每月還款3000元，借款期限是30年（即360個月），年利率是10%，可以借款多少？

貸款額=月還款額×1元錢累積貼現(xiàn)值

=3000×113.950820=341852.46（元）

如果期限為25年（300個月），月還款4500元，可借款多少？

貸款額=4500×110.047230=495212.54（元）8/12/2026159三、償還清單1.基本概念（1）本金（principal）

本金是借款人所欠銀行債務總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。（2）手續(xù)費（costofadministration）

手續(xù)費就是銀行收取的經(jīng)營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總額中去——即實際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費，但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費。8/12/20261601.基本概念（3）貸款期限

貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月計。（4）分攤系數(shù)

在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為“攤還”

，或者“分期償還”。每一期攤還的本金額占本金的百分數(shù)稱為分攤系數(shù)，記作K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。8/12/20261612.償還清單的計算這里的計算是根據(jù)本利和因子表來進行，主要是計算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。（1）剩余本金

借款的剩余本金額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即：

剩余本金=月還款額×月累積貼現(xiàn)值8/12/20261622.償還清單的計算例如：一筆抵押貸款期限為30年，年利率為10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了5年，剩余本金是多少？

剩余本金=月還款額×月累積貼現(xiàn)值

=877.57×110.047230=96574（元）

說明經(jīng)過5年的還款，10萬元的借款的剩余本金還有96574元，即5年償還的本金僅僅3426元。8/12/20261632.償還清單的計算（2）年付利息額

年付利息額=年還款額－剩余本金減少額

=月還款額×12－（上年剩余本金－今年剩余本金）8/12/20261643.償還清單按照上述辦法，可以計算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單（可以用Excel來處理）。根據(jù)償還清單，貸款人可以了解自己的債務情況，是做出提前還款以及清償?shù)闹匾罁?jù)。8/12/2026165四、抵押貸款的幾個指標1.有效利率2.貸款比率

貸款比率是貸款額占總資產（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比（ratioofmortgagetovalue），可以反映財務杠桿作用的大小。3.還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即：

還貸常數(shù)=年還款額/總借款額8/12/2026166第三節(jié)

抵押貸款的運作過程一、抵押貸款的參與人二、抵押貸款的運行過程三、再抵押8/12/2026167一、抵押貸款的參與人1.抵押貸款的參與人（1）借款人

抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。（2）放款人

放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機構，也是抵押權人。8/12/20261681.抵押貸款的參與人（3）房地產開發(fā)商

房地產開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構，是房地產買賣中的市場供給者。（4）房地產保險公司

房地產保險公司是為購房者提供人壽和財產保險的機構，其服務也是對貸款人的一種重要保障。8/12/20261692.抵押貸款參與人之間的關系（1）借款人、放款人、房地產開發(fā)商的關系

放款人是由房地產開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關系隨著借款人清償完所有債務而結束。（2）借款人、放款人、保險公司的關系

保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉移的重要方式。各種參與人間的關系見下圖。8/12/2026170抵押貸款各參與人之間的關系借款人債務人抵押人放款人債權人抵押權人保險公司房地產開發(fā)商保險費保險事故賠付優(yōu)先受償超過債務部分的賠費房屋的居住權和使用權房屋的抵押權30%購房款70%購房款70%購房款房屋產權8/12/2026171二、抵押貸款的運行過程抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務全部清償完畢的全過程，是債權、債務關系變化、產權轉移的過程。運作過程見下圖。8/12/2026172抵押貸款運行過程借款人債務人抵押人購房者放款人債權人抵押權人（金融機構）拍賣公司貸款還貸抵押權房屋產權違約超過債務的資金債務委托委托8/12/2026173三、再抵押1.概念

抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。8/12/20261742.抵押人進行二次抵押的原因（1）取得較低利率的抵押貸款，特別是在利率趨低的情況下，減少貸款成本，減少月還款額。（2）增加貸款量，特別是經(jīng)過一定時期的還款，抵押人占房屋價值的大部分份額，由于房屋無法進行處置，使很多資金沉淀于不動產，影響新的投資。這時通過再抵押降低房屋價值中所占的份額，以換取可進行其它投資的資金。（3）改善貸款狀況，如由原來的變率抵押貸款變?yōu)楣潭ɡ实盅嘿J款，提高心理和實際的安全性。8/12/20261753.再抵押的運行再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權人而承擔太大的風險，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務重組而已。在西方發(fā)達國家，利用新的低利率的抵押償還舊的高利率的抵押最為常見。8/12/2026176第四節(jié)

抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理

在抵押貸款中，抵押物的實際控制權和使用都還是在抵押人方面，抵押權人對抵押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自己的相關權益，抵押權人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權的。而抵押人雖然實際占用著抵押房屋，但涉及到對抵押房屋任何改變（包括實體和權益）的事項都不能單方面作出決定，必須與抵押權人取得聯(lián)系、溝通和一致。8/12/20261771.抵押房屋的使用管理在抵押貸款中，抵押物是