房地產項目開發(fā)流程與運營管理

房地產項目開發(fā)流程與運營管理講師：李豪2014/07/04目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制房地產項目開發(fā)流程（住宅項目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設計工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場調研可行性研究獲取土地使用權簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權辦理土地證區(qū)域市場調研項目定位設計建議方案設計施工圖設計方案送審取得施工許可證工程招標七通一平施工圖紙、資料、材料、設備準備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調申辦《預售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗收建設工程規(guī)劃驗收進行權屬登記，取得相關證書物業(yè)移交3房地產項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項目論證企業(yè)視角的房地產流程客戶視角的房地產流程產品策劃營銷策劃規(guī)劃設計施工管理產品交付物業(yè)服務銷售實現(xiàn)各節(jié)點與時間標準項目啟動會（即項目啟動時間，取得設計要點后經集團評審通過的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設用地規(guī)劃許可證（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設計完成（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）；方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）；方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）；樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）；建設工程規(guī)劃許可證（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；各節(jié)點與時間標準主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；預售證（指預售許可證的簽發(fā)時間）；開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結構的完成時間）；竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。項目時間計劃管理的工具房地產開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個關鍵活動/節(jié)點）

設計配合

采購策劃、總包監(jiān)理招標地質勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工

項目取得項目策劃階段竣工入伙產品交付階段項目發(fā)展營銷設計工程采購組織項目論證

項目取得

市場調研初步項目定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位概念規(guī)劃設計項目營銷招商方案策劃租售前準備（含前期客戶積累）方案設計擴初設計施工圖設計主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務管理成本前期成本估算測算設計階段成本控制及測算、形成

控制性目標成本確定

合約框架

動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理結算產品交付管理入住事務管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產預售施工許可證（

基礎提前施工報建）

許可證）產權初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設計配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評估投資估算投資目標執(zhí)行監(jiān)控項目計劃動態(tài)管理項目后

評估

項目運營策劃（含項目計劃）景觀/專項／二次設計、部品策劃

內部立項項目論證階段

項目策劃會

方案評審會方案設計階段

初設-施工圖階段主體結構開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項目計劃管理的工具項目計劃管理項目里程碑管理項目節(jié)點管理項目供應商管理招標與合約管理風險管理目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制房地產企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標、拍賣、掛牌）收購、合作招商引資，配套土地變更土地性質劃撥拿地及價格考慮因素市場未來預期項目或區(qū)域發(fā)展預期規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經濟實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本競爭對手狀況分析拿地各部門職責投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲取（招牌掛、股權收購）——成交確認書移交給項目公司。營銷部：初步市場調研及定位草案。設計部：概念規(guī)劃設計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘（確定是生地、熟地還是毛地）。財務部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。采購部：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制房地產項目開發(fā)四大核心要素決策資金決策項目決策人力決策時間地產項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人、時間！房地產項目開發(fā)決策模型項目常規(guī)五種投資開發(fā)模式城市運營投資模式城市運營與大盤結合模式現(xiàn)金流項目開發(fā)模式高周轉開發(fā)模式稀缺資源開發(fā)模式萬科：7對眼睛項目決策模型龍湖：城市地圖決策體系項目定位決策各部門職責投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項目經營策劃書（包括市場調研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設計部：概念設計任務書——概念設計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務部：概念版投資收益（三個指標）。成本部：可研版成本（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司、概念性設計單位）。關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制前期策劃與設計周期指標論證階

段設計管理階

段概念規(guī)劃施工圖策劃階

段55天(多層)70天(高層)實施方案

概念規(guī)

劃草案

大盤至少3個月至少1～1.5個月概念規(guī)劃/

戰(zhàn)略規(guī)劃大盤180天中小盤55天市場定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認：8天；

方案設

擴初設

計

計高層/復雜戶型多層90天

多層70天設計前準備：0天；設計過程：高層：方案50天+

擴初35天多層可省擴初，方案65天；成果確認：5天；設計前準備：0天；設計過程：多層55天高層70天；成果確認：不計時間拿地與項目論證時間設計周期：高層215天；多層180天

大盤（一期多層）305天18房地產設計管理程序優(yōu)化土建擴初建筑、規(guī)劃方案

結構、設備初步方案施工圖設計

建筑、規(guī)劃方案

部品設計及

定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計施工圖設計景觀概念方案設計景觀施工圖設計擴初設計實施方案設計階段

銷售配合資料產品、技術創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點

策劃階段方案報建設計管理階段

擴初設計工程管理

景觀方案設計銷售示范區(qū)設計部品材料調研部品材料清單部品材料定板封樣產品配置建議

施工圖設計指引模型研究結構設計設備選型建筑平面19主要設計階段與周期概念設計：大概6周；詳規(guī)設計：大概6周；單體方案：大概12周；擴初方案：大概6周；施工圖設計：施工標準和結構形式大概10周；景觀設計：大概5-6周；樣板房及會所設計：大概4周常見的問題：進度問題：進度難以控制、專業(yè)公司難以銜接。質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。設計控制點概念設計研究區(qū)域確認概念設計研究結論規(guī)劃方案設計區(qū)域規(guī)劃設計評審會單體確認限額設計設計差錯率（設計錯漏變更費用/總變更費用）實施方案完成基礎施工圖全套施工圖完成景觀設計銷售包裝設計設計周期項目重要節(jié)點詳規(guī)報建方案報建初步設計報建施工圖報建開工時間開盤時間各部門職責投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書——建設工程規(guī)劃許可證——基礎施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設計部：編制方案設計任務書——規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案）——景觀方案評審——初步設計成果評審（含基坑支護設計圖）——建筑施工圖評審（含基礎設計圖）——正式施工圖評審。工程部：地質初堪——地質詳堪——土方開挖及邊坡支護——基礎施工。財務部：方案版投資收益（三個指標）。成本部：方案版成本、施工圖預算（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。各部門職責采購部：施工圖顧問單位——景觀、室內、方案設計單位——監(jiān)理單位招標——土建總包招標——工程材料設備采購。客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護關注風險點工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部關注變更和報建圖紙目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制項目報批報建流程開發(fā)辦開發(fā)經營許可證項目手冊計委固定資產投資計劃項目立項規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局基礎設施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設費墻改基金消防設施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標通知書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預售許可證放線管理房地產項目一般報批報建流程

加快項目報批報建進程內部控制：設計圖紙的圖紙質量、出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）；現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；外部協(xié)調：當地各級政府包括規(guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調；合作方的協(xié)調：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制施工建設階段控制關鍵要點關鍵要點：質量控制！進度控制！成本控制！協(xié)調管理！工程建設的相關知識工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備；整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等；項目施工周期（合理進度）：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到2年半。施工組織次序：基礎部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收。項目進程設計與實施房地產項目開發(fā)進程計劃與實施，是為了在計劃時間內完成房地產開發(fā)任務，回收資金，達到投資收益的日標。項目進程計劃的實施受多方面因素干擾：工程施工因素房地產政策因素市場環(huán)境因素開發(fā)商資金因素當地政府規(guī)劃與關系因素外部干擾因素其它不可抗力因素房地產開發(fā)前期工作的質量管理房地產開發(fā)前期工作挑選咨詢單位重視可行性研究報告的質量嚴格項目前期工作成果的質量評審房地產開發(fā)設計質量（功能質量）管理建立了基本的工作流程，為規(guī)范設計質量管理奠下基礎；但是更有效的設計質量管理應該發(fā)生在施工之前，根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量（功能質量）的有效管理：1、規(guī)劃設計階段質量管理2、施工圖設計階段質量管理房地產開發(fā)施工質量（工程質量）管理施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動、機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質量問題又不可能像一些工業(yè)產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。房地產開發(fā)施工質量（工程質量）管理施工階段的質量控制制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。強調施工現(xiàn)場的技術質量管理，建立統(tǒng)一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執(zhí)行力！房地產開發(fā)施工質量（工程質量）管理現(xiàn)場有效質量管理關鍵環(huán)節(jié)工程樣板先行技術方案先行施工關鍵工序控制項目工程階段成本目標確立與管理項目實施階段成本管理工程部現(xiàn)場簽證、技術核定的現(xiàn)場控制、工程質量和進度的管控、編制進度計劃提供施工圖設計變更的控制、專項工程的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調整研發(fā)部計劃財務部財務指標的動態(tài)跟進資金計劃審核互動目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制項目營銷策劃與推廣銷售三個階段售前階段售中階段售后階段市場、客戶、產品客戶、傳播、銷售服務、價格、促銷風險控制策劃咨詢、代理公司銷售代理、廣告代理、媒體律師行、銀行、房管部門關鍵節(jié)點關鍵節(jié)點合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）項目第一次廣告出街；公司及項目品牌推廣；項目展示區(qū)開放；項目價格聽證會；項目一期開盤；營銷費用預算。各部門職責投資開發(fā)部：面積預測報告——取得預售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。工程部：施工進度達到預售條件（產品類型不同、城市不同，情況有異）成本部：項目動態(tài)成本（成本月報）。采購部：分包工程及材料設備采購。關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制關鍵節(jié)點客戶預驗房流程；（工地開放日）交付風險檢查流程；（內部驗收）模擬驗收流程；（業(yè)務驗房）集中交付現(xiàn)場接待流程；交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）各部門職責投資開發(fā)部：面積實測報告——竣工驗收備案。營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質量保證書）。設計部：竣工圖確認。工程部：組織各專項驗收——竣工驗收（毛坯）——組織整改——移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標準？質量衡量標準？）各部門職責財務部：項目決算報告——項目后評報告（對內含報酬率、凈利率、毛利率進行核算）。成本部：竣工結算（項目結算報告）。采購部：分包工程及材料設備采購。客