房地產行業26年上半年REITs市場總結：上半年發行提速REITs展現出更強的抗周期性

目錄索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、C-REITs政環境及事件理 6（一）整體市場規變化 6（二）重要政策及件回顧 6二、C-REITs市規模變化及級市場發行情況 7（一）整體市場規變化 7（二）一級市場：業不動產出顯著提升發行效率 9（三）新上市標的行熱度跟蹤 12（四）解禁節奏跟與影響分析 12（五）潛在儲備上項目梳理 13三、行情回顧 14（一）整體行情走：行情整呈下行，走勢與中紅利類似 14（二）個票情況：速REITS幅更高 18（三）26年6月C-REITS估水平 21（四）C-REITS綜合益水平較 26四、行情和業績分析 29（一）二級市場：營及業績強個券抗周期性 29（二）一級市場：二級價差存在導致打新策略舊有效 32五、風險提示 33圖表索引圖1：C-REITs場規模 7圖2：按行業區分每月度C-REITs發行規模單位：億元） 7圖3：C-REITs審規模 9圖4：C-REITs市規模 9圖5：C-REITs市發行流程關鍵節點 9圖6：C-REITs度解禁規模測（億元） 12圖7：C-REITs度解禁規模測（億元） 13圖8：已展開招標程的擬發項目（單位：個） 13圖9：按資產類型分擬發行目（單位：個） 13圖10：C-REITs行走勢 14圖11：26年上年C-REITs合收益指數、中證利與滬深15圖12：不產REITs和特許營權REITs綜收益走勢 16圖13：去12月C-REITs市場各板塊漲幅 16圖14：至26年6月C-REITs分派同國債收益率勢比較 22圖15：至26年6月不動產REITs子板塊分率走勢 22圖16：至26年6月特許經權REITs子板分派率走勢 22圖17：至26年6月不動產REITs子板塊P/NAV走勢 23圖18：至26年6月特許經權REITs子塊P/NAV走勢 23圖19：REITs市場打新益率 33表1：REITs主政策 6表2：按不同維度分的每度C-REITs發行規（單位：億） 8表3：C-REITs級市場月度售比例（按發售時） 8表4：26年7月處于審核及集上市階段的C-REITs 10表5：25年7月處于募集上階段的C-REITs 11表6：截止26年6月末市滿3個月的次新C-REITs購況 12表7：26年下年C-REITs禁項目、份額及規模 12表8：C-REITs股債指數漲和換手率對比 14表9：C-REITs情與股債市相關性 15表10：C-REITs市場板塊度漲幅及日均換手率 17表11：近上市的REITs行表現 18表12：各塊C-REITs行情顧與估值 18表13：C-REITs漲跌排名不含上市首日，至2026.06.30） 21表14：各塊C-REITs估值況 24表15：不產C-REITs的綜收益構成 26表16：特經營權C-REITs綜合收益構成 28表17：26年上半各REITs幅與業績的相關關系 29表18：26年上半年速REITs漲幅與經營情況 32一、C-REITs政策環境及事件梳理（一）整體市場規模變化5月28REITsREITs月15REITs月17REITsREITs主動ETF表1：REITs主要政策時間來源文件或會議內容5/8上海市人民政府辦公廳《關于深化上海全球資產管理中心建設的若干意見》1.將公募REITs列為資管中心核心基礎產品，打造全國REITs發行交易首選地；2.放寬資管機構準入，壯大REITs管理人隊伍；3.推動REITs納入滬港通，引入境外長期資金，提升二級市場流動性；4.擴充產業園、保租房、倉儲物流等不動產儲備項目池；5.完善全鏈條金融配套，加快存量資產盤活發行。6/15北京市文化和旅游局《關于開展2026年度重點文旅項目征集工作的通知》1.本次入庫文旅項目可同步納入文旅基建REITs儲備庫，實現一次申報雙向入庫；2.入庫項目可享受旅游補助資金、貸款貼息，穩定經營性現金流，滿足REITs分紅要求；3.覆蓋新建及存量景區、文商旅綜合體，擴充文旅類REITs底層資產；4.形成“專項債建設+REITs盤活”的資產退出閉環。6/17證監會（陸家嘴論壇）2026陸家嘴論壇監管講話1.正式推出商業不動產REITs試點，將寫字樓、購物中心等商業物業納入公募REITs發行范圍，補齊資產品類短板；2.首批4單商業不動產REITs快速落地上市，增加產品供給；3.支持滬深交易所發行REITs主動ETF，引入增量資金，改善二級市場流動性。數據來源：政府網站、廣發證券發展研究中心（二）重要政策及事件回顧商業不動產REITs推出25年12月31日，證監會正式發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點》，適當降低發行條件，拓寬發行資產范圍，為REITs市場提質擴面做出重要貢獻。中證REITs全收益指數ETF落地月174只中證REITsREITs市場的公募基金，帶動行情修復。發改委公開審核REITs月8REITs2026年6月30日，133（82募的10個。從推薦項目中可以看出，包括龍地倉儲物流、溫州公用水利項目、鵬瑞利集團消費基礎設施、江天數科數據中心、廈門市政集團停車場項目等公募REITs產品均已于近期推薦至證監會。二、C-REITs市場規模變化及一級市場發行情況（一）整體市場規模變化根據Wind數據，截至2026年6月30日，中國C-REITs市場（不含香港，下同）總規模達2351.99億元，環比上升151.055月末已上市的62141.442.70%1302.0768.60月末已上市的REITs（）在截止61246.051.02%26年4203.32圖1：C-REITs市場規模

2,352

100869086807060505000

1,30240021-0621-1022-0222-0622-1023-0223-0623-1024-0224-0624-1025-0225-0625-1026-0226-06總市值（億元，左軸） 流通盤市值（億元，左軸） 基金數（只，右軸）數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心圖2：按行業區分的每月度C-REITs發行規模（單位：億元）35030025020015010050021-06

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25-12產業園區 物流設施 保租房 消費 數據中心 高速公路 水電 新能源數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心6月共4單REITs上市，發行規模合計203.32億元，相較5月發行規模提升721.49%。季度來看，26Q2合計發行規模284.14億元，較26Q1上升1788.59%。截至6月30C-REITs市場共有86REITs發行規模最大，為759.26億元，占比31.71%1308.82億元，占比54.67%；按發行類型來看，首發發行規模最大，為2316.68億元，占比96.77%。表2：按不同維度劃分的每季度C-REITs發行規模（單位：億元）時間資產類型原始權益人性質合計不動產特許經營權央企國企外資民企21Q21471672123558031421Q3000000021Q42921050005022Q1000000022Q2094940009422Q3388348730012122Q4651392016915020423Q11810878047012523Q266012351906623Q3000000023Q4030030003024Q112031905101015124Q23357090009024Q312424012402414824Q4961716118901626625Q173150400488825Q282016340338225Q31941948372210421225Q455016028115526Q1015150001526M1000000026M2015150001526M3000000026Q2972081008126M4947056005626M50250250025數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心注：灰色底色為月度數據；原始權益人企業性質參照Wind分類，且按照基金上市時間劃分季度。26（即中簽率）自2月的0.28%逐步上升至6月的1.20%26年6月3單消費REITs為0.99%REITs（5.01%）。表3：C-REITs一級市場月度配售比例（按發售時間）產業園區倉儲物流保租房消費數據中心高速公路水電環保新能源C-REITs25M192.95%0.56%1.50%25M20.73%0.25%0.29%0.36%25M30.37%0.37%25M40.71%0.71%25M50.25%0.25%25M60.14%0.26%0.19%25M70.49%0.23%0.37%25M80.44%0.33%0.41%25M90.33%0.33%25M100.30%0.30%25M110.75%0.75%25M120.93%0.93%26M20.28%0.28%26M40.15%0.55%0.31%26M50.58%0.58%26M65.01%0.99%1.20%平均1.06%1.15%0.48%0.89%0.44%1.88%0.57%1.03%0.95%數據來源：上交所、深交所、廣發證券發展研究中心（二）一級市場：商業不動產推出顯著提升發行效率REITs26年上半年C-REITs18單項目（其中含4單商業不動產553.825H1增長234%11353.6億元，較25H1增長120%。圖3：C-REITs過審規模 圖4：C-REITs上市規模1000

28281420545.7553.8437.0364.1423.0336.9121118502021 2022 2023 2024 20252026H1

0

35131321655.2364.1419.511431.5353.6170.92951125201510502021 2022 2023 2024 20252026H1過審規模（億元，左） 過審數量（只，右） 上市規模（億元，左） 上市數量（只，右）數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心基金審核階段基金募集上市階段項目進入審核流程，首次掛網站基金過審，須在60日內完成募集基金份額上市流通受理后30日內反 按照基金發售價饋或提交審核會 格申購基金份額項目受理基金管理人答復詢價收購項目公司項目申報 交易所問詢/反饋 基金審核階段基金募集上市階段項目進入審核流程，首次掛網站基金過審，須在60日內完成募集基金份額上市流通受理后30日內反 按照基金發售價饋或提交審核會 格申購基金份額項目受理基金管理人答復詢價收購項目公司項目申報 交易所問詢/反饋 基金注冊/過審 基金募集 基金份額上市申報5日內做出是否受理收到反饋30答復，特殊情況可延長30日使用募集資金收購項目公司，并發放股東借款（如有）根據網下投資者報價確定基金發售價格數據來源：上交所、深交所、廣發證券發展研究中心截止7月24401,241.5830（958.60億元（282.98億元36單REITs18單REITs553.81億元；11單REITs353.63表4：26年7月處于審核及募集上市階段的C-REITs基金名稱基礎設施項目類型申報類型審核狀態評估價值（億元）基金管理人受理日期基金審核階段南方潤澤科技REIT數據中心擴募已受理76.97南方基金26/7/9東方紅能源REIT能源設施首發已受理16.04東方資管26/7/13廣發海珠城發REIT商業不動產首發已問詢14.25廣發基金26/6/26博時招商產園REIT產業園區擴募已受理26.00博時基金26/6/15招商商業REIT商業不動產首發已問詢29.96招商資管26/6/15中信建投能源REIT風力發電首次已受理23.08中信建投基金26/6/11長城華能發電REIT燃煤發電首次已反饋31.57長城基金26/5/12紅土創新茂業REIT商業不動產首次已反饋11.01紅土創新基金26/5/6中金開元旅業REIT商業不動產首次已反饋18.44中金基金26/4/30國泰海通中建REIT租賃住房首次已反饋13.14國泰海通資管26/4/17國聯安復星REIT商業不動產首次已反饋139.28國聯安基金26/3/30華夏楚天高速REIT高速公路首次已反饋43.02華夏基金25/8/22建信港口REIT交通設施首次已反饋28.72建信基金26/3/2國金嘉澤新能源REIT風力發電首次已反饋12.66國金基金26/3/2廣發新城吾悅REIT商業不動產首次已反饋21.43廣發基金26/3/6嘉實首開REIT商業不動產首次已反饋10.39嘉實基金26/3/2山證瑞陽供熱REIT供熱設施首次已反饋11.22山證資管25/9/19國泰海通崇邦REIT商業不動產首次已反饋12.60國泰海通資管26/2/12華夏銀泰百貨REIT商業不動產首次已反饋42.73華夏基金26/1/30博時山東路橋REIT公路大橋首次已反饋14.67博時基金25/12/19華夏華潤商業REIT購物中心擴募已問詢24.44華夏基金26/4/30華夏龍崗產園REIT產業園區首發已問詢10.78華夏基金26/5/27蜀道高速REIT高速公路首發已問詢168.80華夏基金26/5/12華夏華潤電力REIT燃煤發電首發已問詢31.03華夏基金26/5/12中金菜鳥倉儲REIT倉儲物流首發已問詢14.76中金基金26/4/30中金杭州安居REIT保租房首發已問詢8.52中金基金26/5/6華夏華潤置地REIT商業不動產首發已問詢54.05華夏基金26/4/30粵海水利REIT水力發電首發已問詢16.14銀華基金26/4/27紅土創新星河REIT商業不動產首發已問詢22.35紅土創新基金26/3/13中金火炬產園REIT產業園區首發已問詢10.55中金基金25/12/30審核階段合計---958.60--基金募集及上市階段華安錦江REIT商業不動產首發通過17.01華安基金26/1/29光大安石REIT商業不動產首發通過61.05光大保德信26/2/5華夏保利發展REIT商業不動產首發通過20.38華夏基金26/1/30華夏凱德REIT商業不動產首發通過50.42華夏基金26/1/30華安陸家嘴REIT商業不動產首發通過26.74華安基金26/1/30華泰三峽能源REIT風力發電首發通過37.66華泰資管25/12/26北京國資REIT商業不動產首發通過26.97創金合信基金26/4/2中航中核能源REIT能源設施首發通過13.24中航基金25/11/25平安西安高科REIT產業園區首發通過13.60平安基金25/12/4華泰紫金華住REIT商業不動產首發通過15.91華泰資管26/2/5募集階段合計---282.98--一級合計---1241.58--數據來源：上交所、深交所、廣發證券發展研究中心申報項目方面，南方潤澤REITA-7數據中心項目和A-84.2149.682-05（7510、85.71%年一季度進一步提升至（含稅）分別約為1,073.99/kW/1,074.33元/kW/1,072.00元/kW/月，2026年一季度末為1,072.44/kW/A-872.06%86.57%88.11%，2026年一季度提升至1,069.70元/kW/1,069.82元/kW/1,065.67元/kW/1,065.80元/kW/A-7均值為2.67億元，對應EBITDAMargin三年均值為60.60%；A-8EBITDA均值為2.63億元，對應EBITDAMargin三年均值為63.67%。估值合理具備優勢，本次項目擴募整體資產評估值合計約76.97億元，預計2026年4-12月、2027年現金流分派率分別為5.78%（年化）、5.39%，高于當前市場上數據中心類REIT3.62%的分派率。待上市項目層面，有10單REITs通過審核處于募集上市階段，擬募集金額合計286.55億元。表5：26年7月處于募集上市階段的C-REITs代碼名稱發行類型發行階段金額(億元)發行份額(億份發行價格(元/份)分派率詢價募集資產收購上市時間首年次年508609華安錦江REIT首發√---18.7072.6724.56%4.32%-光大安石REIT首發----61.05--4.56%4.60%508605華夏保利發展REIT首發√√--17.9753.5935.39%5.41%508606華夏凱德REIT首發----50.427-4.57%4.61%508607華安陸家嘴REIT首發√√--27.30102.7304.54%4.83%508059華泰三峽能源REIT首發√√--40.0758.01314.48%14.40%181001北京國資REIT首發√√--28.30102.8304.42%4.63%-平安西安高科REIT首發----13.60--7.76%4.73%-華泰紫金華住REIT首發----15.91--5.21%5.48%508030中航中核REIT首發√√√-13.2426.61913.93%10.72%合計286.55----數據來源：上交所、深交所、廣發證券發展研究中心（三）新上市標的發行熱度跟蹤截止26年63C-REITs共7REITs申購，導致第一批商業不動產REITsREIT、東方隧道REIT和北投高速REIT配售比例分別為0.15%0.55%和0.58%表6：截止26年6月末上市未滿3個月的次新C-REITs認購情況代碼名稱類型上市時間網下及公眾配售比例機構股東第一大第二大第三大508020東方隧道REIT交通設施2026-04-220.55%中金公司上海國資私募陸家嘴信托180503北京昌保REIT保租房2026-04-290.15%朗和私募國新資產招商證券508093北投高速REIT交通設施2026-05-260.58%紫金財保廣西產投廣西北港創業508600上海地產REIT商業不動產2026-06-185.01%上海國資私募國新資產深圳高新投508601首農商業REIT商業不動產2026-06-181.16%申萬宏源國泰海通中信建投508602砂之船REIT商業不動產2026-06-180.58%國泰海通天津高和私募廈門源峰508603唯品會商業REIT商業不動產2026-06-181.34%廈門源峰元康瑞景天津弘毅數據來源：Wind、招募說明書、廣發證券發展研究中心（四）解禁節奏跟蹤與影響分析26年6月恰逢首批9單REITs的5周年解禁，市場解禁規模較高，為47.09億元。26年上半年解禁規模為137.49億元，相比25年下降明顯，25上半年解禁174.98億元，25下半年解禁384.28億元，本輪解禁高峰已過。圖6：C-REITs月度解禁規模預測（億元）140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0022/0622/1223/0623/1224/0624/1225/0625/1226/0626/1227/0627/1228/0628/1229/0629/1230/0630/12解禁市值規模（億元）數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心注：26/6及其左側實線柱狀圖為實際發生數值，26/6及其右側虛線柱狀圖為預測數值，并以2026年6月30日收盤價計算。未來6個月整體解禁規模不高，為57.04億元，共11單項目解禁。月度解禁規模較為平均，8和10月解禁相對更多，超過10億元，其他月份解禁規模不足10億元，下半年各月份的解禁壓力相對都不高。表7：26年下半年C-REITs解禁項目、份額及規模解禁市值（億元）解禁份額（億份）M7M8M9M10M11M12M7M8M9M10M11M12首農REIT6.231.85中外運REIT3.611.01潤澤REIT10.781.83萬國REIT4.471.12凱德商業REIT5.020.89唯品會REIT3.820.96山高高速REIT10.851.32沈軟REIT2.300.79安博倉儲REIT4.690.98越秀高速REIT2.840.60中關村REIT2.031.80合計9.8415.258.8413.154.694.872.862.941.842.100.982.40數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心注：解禁市值以2026年6月30日收盤價計算。圖7：C-REITs月度解禁規模預測（億元）2,0001,5001,0005000

30/06數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心

流通市值（億元） 非流通市值（億元）注：26/6及其左側實線柱狀圖為實際發生數值，26/6及其右側虛線柱狀圖為預測數值，并以2026年6月30日收盤價計算。（五）潛在儲備上市項目梳理根據Wind資訊，截至6月末已有142家發起人進入招募REITs發行聯合體的流程。目前能源水利、商業、產業園三類資產儲備較多，分別有42單、22單和21單項目進入招募發行聯合體的階段。圖8：已展開標流的擬發目（單位個） 圖9：按資產型區擬發行（單位：）1201201251271201201251271321381422122141340140

25-1226-0126-0226-0326-0426-0526-06

3020100產 保 業 租 園 房已展開招標的擬發行項目（個）區已展開招標的擬發行項目（個）

42 171739景 倉 能 交 區 儲 源 通 物 水 設流 利 施數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心三、行情回顧（一）整體行情走勢：行情整體呈下行，走勢與中證紅利類似根據Wind年6月C-REITs指數僅在1260.1%24及250.2%和.426年60.0，環比下降0.05pct。圖10：C-REITs行情走勢1501401301201101009080706021-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-12C-REITs日均換手率（MA7，C-REITs綜合收益150140130120110100908070605021-06數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心6月REITs綜合指數下跌2.4%跌REITs（申萬）下跌8.8%、房地產（）上漲10.8%。26年上半年，REITs下跌3.9%，表現落后于股債，好于中證紅利（-8.7%）和相關行業，相比之下中證紅利與REITs行情表現更為相似。相關行業板塊指數分化，高速公路（申萬）下跌11.4%、房地產（申萬）下跌15.5%。表8：C-REITs與股債指數漲幅和換手率對比證券代碼指數收盤點數2026年6月年初以來過去12個月（26.6.30）漲幅換手率漲幅換手率漲幅換手率C-REITs綜合收益110-2.4%0.4%-3.9%0.4%-8.2%0.5%000922.CSI中證紅利5,022-8.9%0.4%-8.7%0.4%-7.3%0.3%399001.SZ深證成指16,2062.2%2.7%19.1%2.4%56.1%2.2%000001.SH上證指數4,094-0.1%1.3%3.3%1.4%19.6%1.3%000300.SH滬深3004,9791.3%0.9%7.1%0.8%27.0%0.7%000852.SH中證10008,8102.0%3.0%16.0%3.1%40.4%2.9%881001.WI萬得全A7,1491.4%2.0%11.3%2.0%35.7%1.9%000832.CSI中證轉債504-0.8%0.0%2.5%0.0%14.1%0.0%801180.SI房地產（申萬）1,83610.8%2.0%-15.5%2.0%-8.1%2.1%851731.SI高速公路（申萬）2,926-8.8%0.6%-11.4%0.6%17.6%0.8%CBA00103.CS中債-新綜合1300.0%-0.9%--0.6%-CBA00603.CS中債-國債全價1340.1%-0.8%--1.5%-CBA02003.CS中債-企業債全價88-0.2%--0.6%--1.7%-數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心26年上半年C-REITs綜合收益下跌3.78%，中證紅利下跌7.01%0.66REITs圖11：26年上半年C-REITs綜合收益指數、中證紅利與滬深300110.00105.00100.0095.0090.0026-01 26-01 26-02 26-02 26-03 26-03 26-04 26-04 26-05 26-05 26-06 26-06C-REITs 中證紅利（MA5） 滬深300（MA5）數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心表9：C-REITs行情與股債市場相關性數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心C-REITs與股債的相關性上，26年6月C-REITs同滬深300呈中等負向相關（-0.56），和債市呈較弱正相關（0.43）。自26年以來，C-REITs同滬深300及債市均呈現出中等負向相關，相關系數分別為-0.59和-0.68。REITs（1.02%）REITs（-7.32%）REITs中弱業15.53%和12.69%2.06%。特許經營權REITs5.53%0.38%和0.17%。26年6月不動產REITs3.38%，特許經營權REITs綜合收益下跌0.99%保租房板塊上漲，其余7個板塊均下跌，且弱業績的產業園區跌幅更高。漲幅最高的為消費REIT，漲幅為48.23%，主要系6REIT新上市；其次為不動產REITs，漲幅13.29%；保租房REITs漲3.52%和3.51%REITs跌幅較小。圖12：不動產REITs和特許經營權REITs綜合收益走勢16015014013012011010090807021-06 22-01 22-08 23-03 23-10 24-05 24-12 25-07 26-02不動產REITs 特許經營權REITs C-REITs綜合收益指數數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心注：指數樣本包含全部不動產及特許經營權REITs，新REITs上市當日即實時調整圖13：過去12個月C-REITs市場各板塊漲幅40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%25-06 25-07 25-08 25-09 25-10 25-11 25-12 26-01 26-02 26-03 26-04 26-05 26-06產業園區 物流設施 保租房 消費 數據中心 高速公路 水電 新能源數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心26年以來，REITs市場換手率持續下行，26年前6個月平均月換手率僅為0.4%，低于25年0.7%的平均水平，流動性不斷走弱難以支撐行情穩定運行。26年6月份，不動產板塊日均換手率為0.38%，環比下降0.02pct，同比下降0.27pct。其中換手率最高的板塊是數據中心，換手率為0.87%，環比上升0.01pct。其他板塊日均換手率均不高，消費、物流設施、保租房0.49%0.45%0.44%和0.04pct0.06pct0.12pct0.05pct、下降0.07pct0.36pct和下降0.26pct。0.33pct0.51%0.35%和0.23%，環比分別上漲0.01pct、下降0.03pct和下降0.08pct0.45pct、下降0.17pct和下降0.36pct。表10：C-REITs市場各板塊月度漲幅及日均換手率月份產業園區物流設施保租房消費數據中心高速公路水電環保新能源各REITs板塊月漲幅25M18.9%7.9%9.8%17.3%4.8%2.3%6.7%25M20.7%2.5%-2.9%0.0%2.5%4.7%-1.8%25M34.5%3.9%5.4%1.8%2.8%3.1%6.6%25M4-2.3%1.4%4.5%7.6%0.9%0.0%-1.2%25M52.1%4.3%9.4%5.0%4.4%0.7%3.4%25M62.1%3.4%3.9%3.1%-0.1%4.5%2.1%25M73.2%0.9%-1.9%2.9%-0.5%0.0%-2.4%25M8-1.8%-0.4%-5.7%-3.0%36.5%-1.9%1.6%-1.9%25M9-1.5%-0.6%-1.2%2.0%0.0%-1.5%-1.6%-0.2%25M10-2.2%-1.7%-1.0%-0.5%5.0%-0.7%0.6%-0.9%25M11-3.0%-1.8%0.2%0.7%-1.3%0.3%-1.8%-1.2%25M12-0.9%-1.1%-0.4%-2.6%1.2%-5.5%-5.3%-3.2%26M16.3%5.3%2.4%7.6%8.4%2.6%4.8%3.4%26M2-2.9%-1.3%-2.9%-2.1%1.9%0.3%1.1%-1.1%26M3-3.7%-5.8%-2.6%-2.3%-3.6%-1.4%-1.3%-0.3%26M4-1.1%-0.4%0.9%0.2%1.2%-0.3%2.2%-0.4%26M5-8.8%-7.2%-0.6%-1.5%-2.0%-0.5%0.4%1.3%26M6-6.5%-3.5%0.8%-0.4%-3.5%-0.4%-1.3%-2.5%各REITs板塊月度日均換手率25M11.1%0.9%1.0%1.2%0.7%1.4%0.9%25M21.1%1.1%1.1%1.2%0.9%1.6%0.9%25M30.7%0.7%1.2%0.9%0.7%1.1%1.0%25M40.7%0.8%1.0%0.5%0.6%0.9%0.7%25M50.6%0.6%0.8%0.5%0.5%0.7%0.6%25M60.6%0.5%0.8%0.5%0.6%1.0%0.5%25M70.8%0.5%0.8%0.7%0.4%0.9%0.6%25M80.7%0.5%0.9%0.5%4.5%0.5%1.1%0.7%25M90.4%0.3%0.6%0.6%1.1%0.3%0.6%0.6%25M100.5%0.4%0.8%0.5%1.0%0.3%0.6%0.5%25M110.6%0.4%0.9%0.4%1.0%0.4%0.6%0.6%25M120.4%0.4%0.4%0.4%0.8%0.4%0.5%0.5%26M10.6%0.6%0.5%0.6%1.2%0.4%0.6%0.6%26M20.3%0.5%0.3%0.4%1.1%0.3%0.4%0.4%26M30.2%0.4%0.4%0.3%0.9%0.3%0.3%0.5%26M40.3%0.4%0.4%0.4%0.7%0.3%0.6%0.4%26M50.5%0.5%0.4%0.5%0.9%0.3%0.5%0.4%26M60.4%0.4%0.4%0.5%0.9%0.2%0.5%0.4%數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心注：月度漲幅及換手率計算區間自上月末最后一個交易日至本月最后一個交易日（二）個票情況：高速REITs漲幅更高項目行情方面，6月4單新REITsREITsREITREITREITREIT表現一般（首日漲幅1.43%1.04%和0.02%）。月3REITsREIT6月漲幅2.31%，REITREIT（-1.48%和-0.80%）。除新股次新股，6月REITs市場仍處于回調階段，86單存量REITs中僅19單上漲，67單下跌。6月消費REITs漲幅表現相對更好，海通砂之船REIT上漲16.5%，首農商業REIT上漲2.5%，均為新上市的REIT，高收益率背后除了基本面也存在打新的因素。此外山高高速REIT漲幅也較高，6月上漲8.7%。表11：近期上市的REITs行情表現代碼名稱類型上市時間發行規模（億元）6月漲幅（不含首日）上市后漲幅首日5日10日--284.14--數據來源：Wind、招募說明書、廣發證券發展研究中心跌幅最高的IsIT跌幅158I，跌幅12.4%REITREIT和上海地產REIT跌幅也較高，分別下跌15.4%11.4%和9.9%。IT日均換手率最高為70ITI，換手率分別為5.2%和4.3%6月新上市的REITs。表12：各板塊C-REITs行情回顧與估值基金總市值（億元）過去12個月累計2026年6月分派率2026EP/NAV綜合收益變化資本利得變化綜合收益變化資本利得變化日均換手率（%）不動產1,07832.5%-10.5%13.3%-2.7%0.44.6%1.1產業園區250-3.5%-24.3%-6.1%-6.2%0.46.0%0.8臨港REIT22-15.9%-18.4%-0.3%-0.3%0.45.0%0.9成都產園REIT11-26.9%-32.7%-1.8%-3.3%0.35.6%0.9張江光大REIT21-19.9%-24.1%-2.6%-2.6%0.35.8%0.8東吳蘇園REIT23-16.1%-20.6%-2.8%-2.8%0.16.2%0.7東久REIT23-2.0%-5.2%-3.0%-3.0%0.43.3%1.2首農產園REIT374.7%1.1%-3.0%-3.0%0.66.8%1.0南京建鄴REIT10-28.6%-32.3%-3.6%-3.6%0.45.7%1.0和達高科REIT9-22.2%-26.6%-5.5%-6.7%0.16.4%0.8沈陽軟件園REIT9-9.9%-15.4%-6.4%-6.4%0.56.1%0.8廣開產園REIT11-40.3%-44.3%-7.1%-7.1%0.17.3%0.5津開產園REIT15-13.8%-17.8%-7.2%-7.2%0.25.6%1.2招商蛇口REIT23-21.8%-25.6%-8.5%-8.5%0.26.1%0.7亦莊產園REIT12-22.9%-25.2%-8.6%-8.6%1.05.3%1.1聯東科創REIT18-9.2%-13.1%-8.7%-8.7%0.24.7%1.1光谷產園REIT8-36.2%-40.4%-9.4%-9.4%0.48.6%0.6招商科創REIT7-27.7%-31.9%-10.1%-13.1%0.36.4%0.7金隅產園REIT13-27.0%-32.0%-11.4%-11.4%0.77.6%1.1重慶兩江REIT9-35.6%-38.4%-11.8%-11.8%0.78.0%0.9合肥高新REIT7-45.4%-48.5%-12.4%-12.4%1.110.6%0.5中關村REIT11-43.7%-45.6%-15.8%-15.8%0.63.7%0.5物流設施228-3.3%-19.9%-3.5%-4.1%0.45.2%0.9安博倉儲REIT21-14.5%-16.1%4.7%2.7%0.85.2%0.8寶灣物流REIT11-14.5%-18.6%3.0%3.0%0.64.9%0.9九州通醫藥REIT16-2.3%-6.4%1.6%-0.4%0.53.8%1.4鹽田港REIT215.6%1.2%1.3%1.3%0.24.4%1.0京東REIT17-1.2%-5.2%-1.4%-1.4%0.44.4%1.1順豐物流REIT34-12.6%-15.6%-2.1%-2.1%0.74.4%1.0華夏深國際REIT17-4.5%-7.6%-2.9%-2.9%0.24.7%1.1中銀中外運REIT1410.2%7.7%-4.5%-4.5%0.84.4%1.1易商倉儲REIT18-29.0%-33.5%-7.5%-10.9%0.64.7%0.9普洛斯REIT46-33.3%-37.8%-8.6%-8.6%0.47.7%0.6外高橋倉儲REIT12-22.5%-27.0%-15.4%-15.4%0.45.4%1.1保障性租賃住房1892.7%-12.5%0.8%0.7%0.42.8%1.3上地租賃房REIT16-16.8%-19.9%6.5%4.9%0.33.4%1.2華潤有巢REIT26-11.8%-13.8%3.9%3.9%0.71.9%1.1寬庭保租房REIT38-8.0%-11.0%0.6%0.6%0.23.4%1.2蛇口租賃房REIT17-12.4%-15.9%0.3%0.3%0.32.8%1.3恒泰租賃房REIT18-14.4%-16.2%-0.2%-0.2%0.93.1%1.3京保REIT29-7.9%-10.1%-0.3%-0.3%0.43.0%1.3廈門安居REIT28-11.5%-13.4%-0.6%-0.6%0.52.1%2.2深圳安居REIT17-11.1%-14.1%-0.9%-0.9%0.32.8%1.3昌保保租房REIT1116.6%16.6%-2.5%-2.5%1.93.2%1.2消費31379.9%-2.5%48.2%-1.2%0.54.3%1.2海通砂之船REIT6416.5%16.5%16.5%16.5%7.04.3%1.2首農商業REIT312.5%2.5%2.5%2.5%5.25.5%1.0唯品會商業REIT781.8%1.8%1.8%1.8%4.34.3%1.0中海商業REIT162.0%0.2%-0.2%-0.2%0.74.0%1.0百聯消費REIT29-9.9%-14.2%-0.4%-0.4%0.65.4%1.3華威農貿REIT23-12.7%-15.1%-0.7%-0.7%0.85.3%1.5華潤商業REIT981.8%-1.9%-1.1%-2.0%0.33.6%1.4唯品會奧萊REIT4325.2%22.3%-2.5%-3.5%0.53.7%1.5首創奧萊REIT33-0.6%-4.3%-2.7%-2.7%0.54.7%1.5大悅城商業REIT44-11.4%-14.9%-4.3%-4.3%0.34.1%1.3金茂消費REIT154.9%0.8%-4.7%-4.7%1.03.8%1.3綠發商業REIT19-11.0%-13.0%-5.0%-5.0%0.54.1%1.2凱德商業REIT233.5%2.2%-5.6%-5.6%0.74.6%1.0印力消費REIT38-10.1%-13.2%-7.2%-7.2%0.34.6%1.1上海地產REIT37-9.9%-9.9%-9.9%-9.9%3.95.0%0.9物美消費REIT14-12.4%-16.5%-11.4%-11.4%0.84.7%1.3數據中心980.0%41.9%-3.5%-3.5%0.93.7%1.4萬國REIT3547.8%44.0%-2.2%-2.2%1.03.6%1.4潤澤REIT6345.6%40.8%-4.2%-4.2%0.73.8%1.4特許經營權9066.3%-14.1%-1.0%-1.4%0.35.8%0.9高速公路5892.4%-15.4%-0.4%-0.8%0.25.7%1.0山高高速REIT332.4%-3.2%8.7%7.1%0.35.8%1.2招商高速REIT37-4.9%-12.3%5.8%5.8%0.29.6%1.1北投高速REIT263.1%3.1%2.3%2.3%0.98.4%1.0安徽交控REIT58-21.5%-29.3%1.4%1.4%0.211.1%0.7鐵建高速REIT38-4.8%-13.6%0.4%0.4%0.312.1%0.9中交高速REIT599.9%5.0%0.1%0.1%0.34.5%0.8東方隧道REIT518.3%8.3%-0.8%-0.8%0.48.9%1.0寧波交投REIT78-14.5%-24.7%-1.0%-1.0%0.314.7%1.0滬杭甬高速REIT26-23.0%-28.6%-1.1%-1.1%0.216.3%0.8深高速REIT19-2.8%-13.2%-1.6%-1.6%0.411.1%1.0南京高速REIT28-11.4%-21.9%-2.2%-4.8%0.311.0%1.0廣河高速REIT54-12.0%-19.6%-3.5%-3.5%0.29.7%0.7江蘇交控REIT23-9.6%-19.3%-3.8%-3.8%0.310.1%0.9河北高速REIT47-6.2%-14.8%-4.4%-6.4%0.06.9%0.9越秀高速REIT14-18.0%-25.4%-8.2%-8.2%0.38.4%0.8水電環保14826.8%-5.5%-1.3%-1.5%0.56.5%1.2濟南供熱REIT22-12.5%-17.4%1.8%1.8%0.55.5%1.5鵬華深能REIT34-3.0%-9.3%-0.3%-0.3%0.410.3%1.0華電能源REIT2112.8%10.0%-0.8%-0.8%0.85.1%1.1首創水務REIT180.7%-7.8%-2.5%-2.5%0.76.9%1.2華夏中核REIT1925.1%25.1%-2.7%-2.7%0.33.8%1.3紹興水利REIT23-9.9%-13.7%-2.7%-3.9%0.44.7%1.4首鋼生物質REIT11-2.7%-8.6%-3.3%-3.3%0.56.7%1.1新能源1885.6%-16.0%-2.5%-3.2%0.45.6%0.8國家電投REIT79-2.7%-10.0%0.6%0.6%0.14.6%1.0蒙能新能源REIT12-16.6%-28.7%-3.1%-9.6%0.610.1%1.1明陽新能源REIT12-27.5%-35.2%-4.1%-4.1%0.413.5%0.8京能光伏REIT56-7.6%-14.9%-4.4%-4.4%0.33.5%1.1新疆新能源REIT14-8.5%-19.3%-4.8%-7.8%0.79.1%1.0中國電建REIT15-9.6%-14.3%-6.8%-6.8%0.86.3%1.2數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心REITs和中交高速REIT是Q219.64%和9.71%；鵬華深能REIT一季度業績較好疊加，自3Q2漲幅排名第三的REITs，季度漲幅7.35%15.36%REIT，漲幅15.06%REITREITs13.76%。表13：C-REITs漲跌幅排名（不含上市首日，截至2026.06.30）月漲幅前五季漲幅前五年漲幅前五1山高高速REIT8.75%-山高高速REIT19.64%山高高速REIT15.36%2上地保租房REIT6.63%-中交高速REIT9.71%中交高速REIT15.06%3招商高速REIT5.75%業績較好鵬華深能REIT7.35%招商高速REIT13.76%4海通砂之船REIT4.85%高分派新股海通砂之船REIT4.85%鵬華深能REIT8.08%5安博倉儲REIT4.80%估值低招商高速REIT2.82%新疆新能源REIT6.61%月跌幅前五季跌幅前五年跌幅前五1中關村REIT-15.75%弱業績中關村REIT-38.44%中關村REIT-39.44%2外高橋REIT-15.38%業績下滑合肥高新REIT-28.97%合肥高新REIT-36.28%3合肥高新REIT-12.38%弱業績首農產園REIT-22.81%廣開產園REIT-26.06%4重慶兩江REIT-11.75%弱業績重慶兩江REIT-22.52%普洛斯REIT-25.61%5金隅產園REIT-11.40%業績下滑光谷產園REIT-21.96%光谷產園REIT-24.20%數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心注：漲跌幅不含上市首日漲跌幅（三）26年6月C-REITs估值水平26年66月末，C-REITs市場分派率為6.04%，較5月末上升0.02pct，歷史分位數67.56%；C-REITs市場分派率同303.81pct，較5月末下降0.01pct，歷史分位61.72%；30年期國債收益率2.24%，較5月末上升0.03pct，歷史分位數60.96%。分板塊看，截止6月末，不動產REITs中各板塊的分派率排名分別為產業園區、倉儲物流、消費、數據中心和保租房，分派率分別為5.37%、5.27%、4.24%、3.72%和2.92%，環比分別上升0.29pct、上升0.22pct、上升0.27pct、上升0.13pct和下降0.02pct。特許經營權REITs中各板塊的分派率排名分別為高速公路、新能源和水電環保，分派率分別為9.76%、6.56%和5.93%，環比分別上升0.08pct、上升0.21pct和上升0.09pct。圖14：截至26年6月C-REITs分派率同國債收益率趨勢比較9.00%7.00%5.00%3.00%1.00%21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06利差 C-REITs分派率 中債國債到期收益率:30年數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心圖15：截至26年6月不動產REITs子板塊分派率走勢8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06產業園區 倉儲物流 保租房 消費 數據中心數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心圖16：截至26年6月特許經營權REITs子板塊分派率走勢14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12高速公路 水電環保 新能源數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心P/NAV走勢方面，除保租房外各板塊均有下降或持平。截止6月末，不動產REITs中各板塊的P/NAV排名分別為數據中心、保租房、消費、倉儲物流和產業園區，P/NAV分別為1.42、1.31、1.21、0.91和0.83，環比分別下降0.05倍、上升0.01倍、下降0.13倍、下降0.05倍和下降0.04倍。特許經營權REITs中各板塊的P/NAV排名分別為水電環保、新能源和高速公路，P/NAV分別為1.17、1.00和0.89，環比分別下降0.02倍、下降0.03倍和下降0.01倍。圖17：截至26年6月不動產REITs子板塊P/NAV走勢1.801.601.401.201.000.800.6021-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06產業園區 倉儲物流 保租房 消費 數據中心數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心圖18：截至26年6月特許經營權REITs子板塊P/NAV走勢2.001.801.601.401.201.000.800.6021-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06高速公路 水電環保 新能源數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心不動產REITs和特許經營權REITs的中債估值收益率分別為4.16%（環比下降0.33pct）和5.72%（環比上升0.11pct）。不動產IssIs-S591（.7ct和746%（環比下降0.07pct）。此外，可以使用P/FFO衡量REITsFFO（FoundsFromOperation）即REITs從日常經營越高，通常認為REITs的估值水平越高。截止6月末，保租房板塊P/FFO34.35。表14：各板塊C-REITs估值情況基金現價（元）總市值（億元）P/NAV收益率估值P/FFO中債估值收益率中債REITs-ABS不動產-1,380.811.074.16%5.91%20.66產業園區-313.360.836.06%5.84%15.68招商蛇口REIT1.57521.970.718.75%5.71%19.10張江光大REIT2.15818.860.757.54%6.01%19.50東吳蘇園REIT2.56722.860.747.66%5.77%17.74中關村REIT1.16510.130.548.66%6.02%24.63合肥高新REIT0.9837.130.4711.98%6.51%13.52臨港REIT3.68520.120.866.42%6.75%29.07東久REIT3.61821.411.205.99%7.72%26.01和達高科REIT1.7608.700.758.93%6.51%16.91光谷產園REIT1.3388.070.5612.13%6.50%14.84津開產園REIT2.91012.991.204.62%8.11%17.82廣開產園REIT1.33510.400.5312.94%6.25%15.37聯東科創REIT3.44217.751.096.33%7.55%21.36南京建鄴REIT2.4327.900.956.20%6.35%18.49重慶兩江REIT2.1567.910.887.57%6.53%16.08成都產園REIT2.74110.420.896.13%6.40%16.99招商科創REIT2.1675.120.708.52%6.01%15.81金隅產園REIT3.11911.871.103.59%6.60%16.20亦莊產園REIT2.79210.731.084.51%7.27%16.41首農產園REIT3.67034.151.013.22%6.41%9.09沈陽軟件園REIT3.0768.820.856.80%7.25%5.74上海地產REIT3.68836.050.004.77%5.28%0.00物流設施-220.250.916.96%7.61%18.47鹽田港REIT2.1620.081.016.30%6.93%22.75普洛斯REIT2.28846.420.639.95%7.38%13.71京東REIT3.39016.501.125.90%7.76%23.41華夏深國際REIT2.79615.941.156.24%7.99%22.72寶灣物流REIT3.63810.440.917.00%7.82%19.13外高橋倉儲REIT2.81712.151.065.57%6.81%19.32易商倉儲REIT2.29316.620.888.39%7.35%14.71九州通醫藥REIT3.90115.131.374.15%7.93%24.75順豐物流REIT3.34433.261.046.33%8.56%20.01中銀中外運REIT3.48314.571.085.04%8.07%21.88安博倉儲REIT5.10019.140.846.36%6.82%19.06保障性租賃住房-194.201.314.03%6.12%34.35深圳安居REIT3.34416.501.343.06%5.96%34.88廈門安居REIT3.84727.342.204.31%6.48%46.10京保REIT3.97527.401.333.67%6.22%34.36華潤有巢REIT2.71024.931.124.39%6.34%42.11寬庭保租房REIT3.74037.501.224.91%6.23%29.18蛇口租賃房REIT3.41116.701.253.40%5.64%29.17上地租賃房REIT3.26616.281.214.02%6.09%31.49恒泰租賃房REIT3.39316.641.283.75%6.19%32.92昌保保租房REIT2.67010.921.173.25%5.01%0.00消費-560.761.192.25%4.92%23.72物美消費REIT3.50114.461.291.44%6.26%20.04金茂消費REIT3.61814.761.313.93%7.25%24.40華潤商業REIT9.66995.511.373.22%7.00%26.35印力消費REIT3.65538.691.115.61%7.00%21.06百聯消費REIT2.82227.241.272.69%6.50%19.91首創奧萊REIT4.08132.721.553.42%8.13%23.46大悅城商業REIT4.42043.301.292.74%7.00%24.08華威農貿REIT4.52022.051.492.67%7.35%26.26綠發商業REIT3.69118.711.184.35%7.48%22.62唯品會REIT4.29439.611.471.81%7.98%24.47凱德商業REIT5.77722.601.024.49%6.34%21.75中海商業REIT5.34516.561.002.43%6.99%27.22首農商業REIT3.00729.891.022.53%5.29%0.00唯品會商業REIT3.85279.801.024.66%7.79%0.00海通砂之船REIT6.35064.860.904.36%7.69%0.00數據中心-92.241.423.03%7.56%18.85潤澤REIT6.30160.101.413.30%7.58%17.13萬國REIT4.28532.141.442.53%7.53%23.22特許經營權-912.400.955.72%7.46%11.39高速公路-583.850.967.09%7.44%10.03廣河高速REIT7.66853.850.7312.30%6.83%10.46滬杭甬高速REIT5.13126.910.8012.54%6.27%6.48越秀高速REIT4.72514.360.828.39%7.19%12.29中交高速REIT5.80957.830.789.18%6.96%21.02鐵建高速REIT7.57338.040.865.83%6.67%9.10江蘇交控REIT5.74023.050.907.65%6.44%7.83安徽交控REIT5.61959.410.7411.30%6.91%10.09山高高速REIT8.09633.001.243.88%7.54%16.99深高速REIT6.36118.711.044.83%8.87%7.93河北高速REIT4.68344.750.887.96%6.92%11.03南京高速REIT5.54926.230.994.21%6.95%9.09招商高速REIT7.34236.331.124.40%7.52%11.94寧波交投REIT7.68575.200.963.93%9.89%7.43東方隧道REIT5.08551.001.043.04%7.57%0.00北投高速REIT8.46525.201.034.89%7.17%0.00水電環保-1%7.15%17.27首鋼生物質REIT11.38511.361.064.35%8.13%16.07首創水務REIT3.51217.481.171.19%5.83%9.93鵬華深能REIT5.71033.830.995.01%6.62%13.97紹興水利REIT3.85222.741.352.45%6.77%22.58濟南供熱REIT10.82621.661.452.45%7.66%20.63華電能源REIT4.14320.291.102.38%8.53%18.63華夏中核能源REIT6.35618.751.253.10%7.13%43.85新能源-182.450.803.42%7.78%15.22國家電投REIT9.82576.510.953.88%7.92%26.21京能光伏REIT9.24856.251.073.75%8.12%11.70中國電建REIT3.74014.781.252.81%5.88%17.38新疆新能源REIT4.65513.640.971.36%8.12%12.10明陽新能源REIT5.69310.340.794.75%7.53%12.08蒙能新能源REIT6.12610.931.140.69%7.40%7.66數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心注：數據截至2026年6月30日（四）C-REITs綜合收益水平比較不動產REITs中，6月多數REITs資本利得下降。自年初以來，新發行的昌保保租房REIT綜合收益最高REIT的綜合收益率為2%。表15：不動產C-REITs的綜合收益構成代碼基金年初以來6月綜合收益資本利得分紅收益綜合收益資本利得分紅收益不動產REITs-4%-6%2%-4%-5%0%產業園區-10%-13%2%-9%-9%0%508003聯東產園4%2%2%1%0%1%508088東久4%1%3%-2%-2%0%508029沈陽軟件園-2%-8%6%-8%-8%0%508027東吳蘇園-3%-8%5%-2%-2%0%508022津開產園-5%-6%1%-3%-3%0%180101招商蛇口-6%-7%1%-5%-5%0%508092金隅產園-7%-9%2%-8%-9%1%180103和達高科-8%-9%1%-7%-9%1%508600上海地產-8%-8%0%1%1%0%508097南京建鄴-8%-10%1%-2%-2%0%508010重慶兩江-9%-10%1%-3%-3%0%508000張江產園-10%-12%2%-8%-8%0%508080亦莊產園-11%-14%2%-13%-13%0%508012招商科創-12%-12%0%-9%-9%0%180106成都產園-12%-12%0%-7%-7%0%508021臨港-13%-16%3%-11%-11%0%508019光谷產園-17%-19%2%-12%-12%0%508039首農產園-18%-20%3%-17%-17%0%180105廣開產園-20%-22%2%-12%-12%0%180102合肥高新-27%-30%2%-20%-20%0%物流設施-10%-11%1%-7%-7%0%180302深國際5%4%1%0%0%0%508098京東0%-1%1%2%1%1%508084九州通倉儲-2%-2%0%-4%-4%0%508048外高橋-2%-4%2%-1%-1%0%180301鹽田港-5%-6%1%-5%-5%0%180303寶灣物流-8%-9%1%-10%-10%0%508090中外運-9%-11%2%-9%-9%0%508078易商倉儲-11%-11%0%-7%-7%0%180305順豐-12%-13%1%-6%-6%0%180306安博倉儲-14%-14%0%-11%-11%0%508056普洛斯-18%-20%1%-13%-13%0%保租房-3%-4%1%-1%-1%1%180503昌保保租房17%17%0%-2%-2%0%508068京保0%-2%1%0%-1%1%508031寬庭保租房-1%-3%2%1%1%0%180502蛇口租賃房-1%-3%2%-3%-4%2%180501深圳安居-2%-3%1%2%1%1%508085恒泰保租房-3%-3%1%0%0%0%508058廈門安居-3%-4%1%1%1%0%508077華潤有巢-9%-10%1%-1%-1%1%508055上地租賃房-11%-11%0%-8%-8%0%消費2%0%1%-1%-2%0%508005首創奧萊8%6%2%2%2%0%508082唯品會6%5%1%0%0%0%508011嘉實物美5%3%2%1%1%0%180603大悅城3%1%2%0%-1%1%508017華夏金茂3%1%2%-2%-3%1%180601華潤消費3%2%1%0%0%0%508601首農商業0%0%0%0%0%0%180602印力消費-1%-2%1%-2%-2%0%508002百聯消費-1%-3%1%-5%-6%1%180605華威農貿-3%-4%2%-7%-7%0%180606綠發商業-3%-5%2%-2%-2%0%180607中海商業-3%-5%2%-5%-6%1%508603唯品商業-4%-4%0%1%1%0%508091凱德商業-4%-5%1%-5%-5%0%508602海通砂之船-12%-12%0%2%2%0%數據中心6%3%3%-2%-5%3%180901潤澤7%4%3%-2%-5%3%508060萬國3%1%3%-2%-4%2%數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心注：數據截至2026年6月30日由于特許經營權REITsREITs江蘇交控REIT、易方達高速REIT、鐵建高速REIT、河北高速REIT和滬杭甬高速REITREITREITsREIT15%，12%3%。表16：特許經營權C-REITs的綜合收益構成代碼基金年初以來6月綜合收益資本利得分紅收益綜合收益資本利得分紅收益特許經營權REITs2%-1%3%0%-1%1%高速公路1%-2%2%-1%-1%1%508018中交高速15%12%3%8%6%2%508020東方隧道9%9%0%0%0%0%508066江蘇交控9%6%3%0%0%0%180203招商高速7%3%5%0%-4%4%508033易方達深高速7%5%2%0%-2%2%508007山高高速7%4%3%8%8%0%180201廣州廣河2%0%2%1%1%0%180202越秀高速1%-2%3%0%-4%3%508093北投高速1%1%0%1%1%0%508086河北高速1%1%0%0%0%0%508008鐵建高速0%-5%4%-3%-3%0%508001滬杭甬高速-7%-7%0%-6%-6%0%508069南京高速-7%-10%3%-4%-7%3%508036寧波交投-8%-10%2%-5%-5%0%508009安徽交控-10%-15%5%-3%-3%0%水電7%5%2%0%0%0%508050華夏中核29%29%0%0%0%0%180401鵬華深能9%6%2%5%2%2%180701紹興水利7%7%0%-4%-4%0%508006首創水務5%0%5%1%1%0%180801首鋼綠能3%1%2%0%0%0%508087濟南供熱1%-2%2%-2%-2%0%508016華電能源-1%-3%2%1%1%0%新能源3%-3%6%1%-3%4%508089特變新疆12%8%4%3%3%0%180402蒙能能源5%5%0%0%0%0%508026嘉實電建4%1%3%-3%-3%0%508096京能光伏3%-4%7%3%-1%4%508028國家電投2%-4%6%1%