全過程造價智慧管理 課件 2、設計階段

建設項目設計階段02教學目標教學目標１．了解項目設計階段各控制點及控制手段２．熟悉目標成本及平臺應用３．熟悉設計估算和概算編制方法及審核流程

教學重難點１．教學重點：目標成本及平臺應用3

．教學難點：設計階段內容在平臺中的具體應用。方案策劃編審投資估算建設方案經濟比選資金和經濟評價編審設計概算概算資金和方案經濟優化編審施工圖預算施工招標和合同條款編審招標工程量清單編審最高投標限價投標報價與分析資金使用計劃施工合同履行工程計量和計價工程價款支付工程變更現場簽證工程索賠成本分析和偏差調整工程材料和設備管理編審竣工結算竣工決算以及運維設計階段工程造價的業務概述一、工程造價實施全過程工作介紹設計階段工程造價的業務概述一、設計階段造價控制關鍵點控制點控制手段1.估算、概算、預算的逐級控制，確定合理的造價控制目標值，分項造價額度及控制標準確定項目造價控制目標：根據擴初設計圖紙審核概算以確定項目總造價；加強方案估算、初步設計概算、施工圖預算的管理和審查至關重要。2.設計的技術經濟分析與優化技術經濟分析與優化：多方案比選-造價、工期、質量；推行限額設計；價值工程分析；3.造價控制體系框架的構建根據設定的控制目標，根據項目進度要求，合理地劃分標段，并建立一個適應業主管理及進度要求的和合同架構體系-合約規劃；根據投資目標、建設進度、合約規劃，制定施工期內現金流量表供資金籌措參考。設計階段工程造價的業務概述二、方案估算、設計概算、預算方案估算：一般用概算指標來編制。設計概算：一般用概算定額來編制。施工圖預算：一般用預算定額來編制。是隨著設計工作的不同階段而編制出來的全項目的成本。設計階段工程造價的業務概述三、目標成本目標成本是指企業在一定時期內為保證目標利潤實現而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物。目標成本管理指房地產企業根據市場環境、企業潛力和發展規劃，綜合測算、確定目標利潤后，以目標利潤約束成本支出的管理方法。目標成本科目包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用。設計階段工程造價的業務概述場景1：目標成本廣聯達辦公大廈項目在決策階段通過了公司董事會的全票通過，在完成了相關工作后，項目組對目標成本組成之一的建安工程費做了一個測算，并形成測算文件，作為后續項目成本管控的依據之一。平臺要求：要求將項目建安工程費相關的目標成本數據上傳至平臺，方便后期成本的動態管控。設計階段工程造價的業務概述

1.根據項目實際情況確定當前項目的目標成本（平臺內置目標成本模板可直接導入，導入后自定義修改）設計階段工程造價的業務概述一、估算、概算、預算的逐級控制設計階段工程造價的業務概述一、估算、概算、預算的逐級控制設計階段工程造價的業務概述

1.可將多版本才目標成本進行導入并進行雙版本對比，實現目標成本差額。設計階段工程造價的業務概述四、估算的編制主要關注一下幾點：1．量的確定：根據不同的專業，一般采用建筑面積、綠化面積、道路長度等，對于分項工程，也可以工程量指標來確定工程量，如基坑工程、梁、板、柱等；2．單價的確定：一般采用專業或分項工程的造價指標來計算，但這里更重要的不是價，而是這個價格對應的特征信息、價格、交付標準等；設計階段工程造價的業務概述3．估算的深度：簡單的估算，一般到專業或單位工程；但為了保證估算的精度，目前大都估算到分部分項層級；同時考慮到主要材料、設備價格對造價指標的影響比較大，也會把主要材料拆分出來單獨估算，提高估算的準確度；設計階段工程造價的業務概述四、估算的編制選擇決策階段-投資估算，并上傳投資估算表及相關批復文件五、概算設計階段工程造價的業務概述設計階段工程造價的業務概述概算費用組成設計階段工程造價的業務概述設計階段工程造價關鍵控制點分析關鍵控制點核心內容控制工具控制依據投資限額的分配項目利益相關者的訴求分析各個設計專業投資限額的分配利益相關者分析限額設計價值工程國家相關法律法規類似工程技術經濟指標等設計方案的優選和優化基于價值管理的設計方案優選和優化基于項目可施工性和可建筑性的設計方案優選和優化價值工程（VE）可建筑性、可施工性國家相關法律法規各個設計專業的設計規范、標準和規程批準的項目建議書和可行性研究報告設計階段的設計規劃方案設計概算和施工圖預算的編制及審查合理確定項目的工程量合理例用概算定額，預算定額等計價依據合理確定工料價格檢驗各個設計專業投資限額的執行情況概算定額法、概算指標法、類似工程預算法、預算單價法、擴大單價法綜合單價法、工料單價法對比分析法、查詢核實法、聯合會審法全面審查法、標準預算審查法、對比審查法等國家相關法律法規以及概算定額、相關的取費標準以及地區的材料價格等可行性研究文件、初步設計任務書、初步設計說明書和初步設計圖紙等文件詳細的地址勘察資料現行的有關設備原價和運雜費率初步設計審查意見類似工程技術經濟指標等設計階段工程造價的業務概述六、限額設計限額設計的全過程實際上就是建設項目投資目標管理的過程，即目標拆解計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋的控制循環過程。1．投資分配投資分解是實行限額設計的有效途徑和主要方法，設計任務書批準后、設計單位在設計之前應在設計任務書的總框里將投資先分解到各個專業，然后在分配到各個單項工程、單位工程。做初步設計的總目標。這種分配不只是憑任務書就能辦到、而是要進行方案設計，在此基礎做出決策。2．限額進行初步設計初步設計應該嚴格按照分配的造價控制目標進行設計，在初步設計基礎之前，項目總設計師應將設計任務書規定的設計原則、建設方針和投資限額對設計人員進行交底，將投資限額分專業下達到設計人員，發動設計人員認真研究實現投資限額的可能性。設計階段工程造價的業務概述七、方案比選價值工程是進行方案比選的主要工具。

所謂的“價值”即以最優的資源配置有效地實現項目利益相關者（特別是關鍵利益相關者）的需求，可直觀地用公式表示為：價值=功能/成本(V=F/C)。價值工程是以造價為基礎，調動各項目利益相關者（包括建設單位設計部、工程部、市場營銷部及物業使用管理部等）參與的各類比選方案，經過比較及選擇，最終達到項目價值最大化，使項目真正做到“物有所值”。提高價值的途徑有五種，羅列如下：第一種，成本降低，功能不變。第二種，成本不變，提高功能。第三種，成本顯著降低，功能稍有降低。第四種，成本稍有增加，功能顯著提高。第五種，成本降低且功能提高。設計階段工程造價的業務概述八、設計概算的審查1．審查概算的編制依據（1）依據的合法性。設計概算采用的各種編制依據必須經過國家和授權機關的批準，符合國家的編制規定，未經批準的不能采用。不能強調情況特殊，擅自提高概算定額、指標或費用標準。（2）依據的時效性。設計概算編制的各種依據，如定額、指標、價格、取費標準等，都應根據國家有關部門的現行規定進行，注意有無調整和新的規定，如有，應按新的調整辦法和規定執行。（3）依據的適用范圍。各種編制依據都有規定的適用范圍，如各主管部門規定的各種專業定額及其取費標準，只適用于該部門的專業工程；各地區規定的各種定額及其取費標準，只適用于該地區范圍內，特別是地區的材料預算價格區域性更強，如某市有該市區的材料面算價格，同時又編制了郊區內一個礦區的材料預算價格，在編制該礦區某工程概算時，應采用該礦區的材料預算價格。設計階段工程造價的業務概述2．審查概算的編制深度（1）審查編制說明。審查編制說明可以檢查概算的編制方法、深度和編制依據等重大原則問題，若編制說明有差錯，具體概算必有差錯。（2）審查概算編制深度。一般大中型項目的設計概算，應有完整的編制說明和“三級概算”（即總概算表、單項工程綜合概算表、單位工程概算表），并按有關規定的深度進行編制。審查其編制深度是否到位，有無隨意簡化的情況。（3）審查概算的編制范圍。審查概算編制范圍及具體內容是否與主管部門批準的建設項目范圍及具體工程內容一致；審查分期建設項目的建筑范圍及具體工程內容有無重復交叉，是否重復計算或漏算；審查其他費用應列的項目是否符合規定，靜態投資、動態投資和經營性項目鋪底流動資金是否分別列出等。設計階段工程造價的業務概述3．審查概算的編制內容（1）審查概算的編制是否符合國家政策，是否根據工程所在地的自然條件編制。（2）審查建設規模（投資規模、生產能力等）、建設標準（用地指標、建筑標準等）、配套工程、設計定員等是否符合原批準的可行性研究報告或立項批文的標準。對總概算投資超過批準投資估算10%以上的，應查明原因，重新上報審批。（3）審查編制方法、計價依據和程序是否符合現行規定，包括定額或指標的適用范圍和調整方法是否正確。進行定額或指標的補充時，要求補充定額的項目劃分、內容組成、編制原則等要與現行的定額精神相一致等。（4）審查工程量是否正確。工程量的計算是否根據初步設計圖紙、概算定額、工程量計算規則和施工組織設計的要求進行，有無多算、重算和漏算，尤其對工程量大，造價高的項目要重點審查。設計階段工程造價的業務概述（5）審查材料用量和價格。審查主要材料（鋼材、木材、水泥、磚）的用量數據是否正確，材料預算價格是否符合工程所在地的價格水平，材料價差調整是否符合現行規定及其計算是否正確等。（6）審查設備規格、數量和配置是否符合設計要求，是否與設備清單相一致，設備預算價格是否真實，設備原價和運雜費的計算是否正確，非標準設備原價的計價方法是否符合規定，進口設備的各項費用組成及計算程序、方法是否符合國家主管部門的規定。（7）審查建筑安裝工程的各項費用的計取是否符合國家或地方有關部門的現行規定計算，程序和取費標準是否正確。（8）審查綜合概算、總概算的編制內容、方法是否符合現行規定和設計文件的要求，有無設計文件外項目，有無將非生產性項目以生產性項目列入。（9）審查總概算文件的組成內容是否完整地包括了建設項目從籌建到竣工投產為止的全部費用組成。設計階段工程造價的業務概述（10）審查工程建設其他各項費用。這部分費用內容多、彈性大，約占項目總投資25%以上，要按國家和地區規定逐項審查，不屬于總概算范圍的費用項目不能列入概算，具體費率或計取標準走否按國家、行業有關部門規定計算，有無隨意列項，有無多列、交叉計列和項等。（11）審查項目的“三廢”治理。擬建項目必須同時安排“三廢”（廢水、廢氣、廢渣）的審查，對于未作安排、漏項或多算、重算的項目，要按國家有關規定核實投資，以滿足“三廢”排放達到國家標準。（12）審查技術經濟指標。技術經濟指標計算方法和程序是否正確，綜合指標和單項指標與同類型工程指標相比，是偏高還是偏低，其原因是什么并予糾正。（13）審查投資經濟效果。設計概算是初步設計經濟效果的反映，要按照生產規模、工藝流程、產品品種和質量，從企業的投資效益和投產后的運營效益全面分析，是否達到了先進可靠、經濟合理的要求。設計階段工程造價的業務概述將各設計階段文件上傳進對應頁簽作為后期數據保留。設計階段工程造價的業務概述九、合約規劃合約規劃是造價控制一個非常關鍵的環節，前期的估算、概算或者目標成本測算都是依據費用結構來進行測算的，而后期的執行階段關鍵需要采用合同體系來支撐，因此，做好合約規劃是進行招標及施工工作的必要準備。合約規劃主要關注如下幾點：1．合約結構劃分：結合項目、合作方等情況，確定項目的組織管理模型，總承包的管理范圍，哪些合約由業主管理，哪些合約由總承包商來管理，這就是我們常說的獨立承包、獨立供應(甲供)、甲方指定分包單位、甲方指定供應單位(甲定乙供)、乙方指定分包單位、乙供單位等；設計階段工程造價的業務概述2．明確合約范圍及相互之間的界面：一個項目的合約達到上百個是非常普遍的情況，因此確定好各個合約的范圍及工作界面是非常重要的，是保證項目正常施工的一個關鍵因素；工作界面要把總包和分包的界面、總分包之間的照管配合內容、總承包商須免費提供內容、以及協調內容等約定清楚；3．明確合約控制目標：由于前期概算或成本控制目標都是按照費用口徑來編制的，因此要把編制的目標轉換或拆分到各個合約中，方便后期各個合約