鄭州市鑫苑世家項目即59號地市場調研及定位報告56p

二零零九年十二月地產開展中心鄭州市【2021】59號地市場調研及定位報告HK000NFJ_RS_V1第一部分：項目情況界定項目概況土地價值初步評價第二部分：宏觀環境分析鄭州市城市化介紹經濟基本面分析第三部分：行業發展情況總體市場發展情況研判競品市場環境界定R1、R2、R3、Q結構化分析第四部分：項目定位項目定位報告整體思路工程情況界定第一局部：工程情況界定本案是位于

城市活力區、稀缺地段、容積率適中且具有較大增值潛力的教育概念小區宗地編號鄭政出【2009】59號項目位置農科路南、文博東路東出讓面積45693.6㎡（合：68.54）用地性質城鎮住宅、商務金融出讓方式掛牌容積率＜3.0總建筑面積13建筑密度＜25%綠地率＞30%建筑高度＜100米競買保證金10000萬元保證金到賬時間2009年12月15日10：00時付款節奏2009年12月26日前付清交地時間2010年3月17日前；交地狀態為六通一平凈用地拍賣起價（含出讓金）21522萬元掛牌、拍賣時間2009年12月4日8：00-12月17日9：00314萬元/畝（樓面價：1655元/平米）2009年12月17日9：001、該地塊遵循“90/70〞限制;以住宅為主，配套建設商業2、工程嚴格按照豫國土資發【2006】86號〔城市居住區建設用地指〕執行4、配建幼兒園、居民存車處、變電室、垃圾收集站、便民店、居民健身設施、物業管理用房、居民停車場、庫等6、停車位＞626個工程概況-宗地規劃設計指標宗地宏觀位置圖-地塊位于金水區文博路，農科路北，區位條件優越距離三環線4.5KM距離二環線〔農業路〕600M距離內環線〔金水路〕4.8KM西站路本案鑫苑名家〔4KM〕農科路文博東路花園路市行政區二七商圈大學路農業路國貿中心商圈金水路花園路文化路人民路嵩山路桐柏路建設路中原路西環路南陽路西站路宗地中觀位置圖-地塊位于國貿商圈，周邊配套完善本案農科路文博路宗地微觀位置圖-地塊周邊多為居民小區，目前只有農科路可作為出口之用本案農科路文博公園河南出版集團多層居住區河南農機學校花園路宗地周邊建筑關系-地塊周邊多為低層住宅，對本地塊日照會造成一定影響宗地周邊主要配套-地塊緊鄰河南實驗中學，可主打學區房概念本案1KM2KM河南實驗中學文化路第一小學鄭州九中農業大學河南省外貿學校河南財經學院河南輕工業軒轅鄭州動物園農科路小學文博公園河南職工醫院大商新瑪特丹尼斯科技市場東風渠交通銀行數碼公園1、交通配套：農業路為鄭州市東西主干道，通BRT及多輛公交2、教育配套：該地塊周邊遍布學校，有河南省重點中學河南實驗中學鄭州九中等3、醫療配套：河南職工醫院等4、商業配套：丹尼斯、大商新瑪特等5、銀行、郵局等效勞設施配套：建設銀行、中國銀行等

6、文化、體育、娛樂設施配套：奧斯卡影城、文博廣場等工程概況-周邊社區配套北：農科路西：文博公寓/建行家屬區東南至：河南出版集團家屬院東至：農業機械學校多層居住區西北南工程概況-宗地四至圖片藍堡灣農科路地塊仍然局部待拆遷房屋，但拆遷速度快機電學校家屬樓文博公寓河南出版集團高層農業路多層家屬區多層住宅區工程概況-宗地現狀圖片工程概況-宗地周邊照片宗地處于東部金融區，周邊生活配套比較完善工程概況-宗地周邊照片宗地處于東部金融區，周邊生活配套比較完善地塊SWOT分析與土地價值初步評價優勢機會1、位于主城區一、二環之間，地塊稀缺程度較高2、地塊凈地交付，不涉及拆遷問題3、處于鄭州市發展帶及金融中心，周邊人口購買力強4、周邊配套成熟，尤其臨近河南實驗中學，可主打學區房概念1、區域市場正處于快速上漲期間2、河南省實驗中學為省級重點中學，學區房的概念會吸引大量社會主流人群購房劣勢威脅1、周邊多為低層住宅，對項目日照分析及土地實際利用率會產生一定影響2、項目臨街面比較窄，會一定程度上限制地塊價值的發揮1、土地款支付節奏偏緊；2、地塊稀缺程度高，會吸引大量實力開發商參與地塊競爭第二局部：宏觀環境分析宏觀環境分析鄭州為河南省省會，經濟開展迅速，2021年已經突破3000億，在中部省會中處于領先位置；近期以食品加工、汽車制造為特色的現代制造業和物流業已成為鄭州經濟開展的引擎工程所在的金水區為鄭州市政治、科教、金融中心；根據規劃，工程所在區域規劃為高尚居住區和商務區，區域開展前景看好鄭州人均可支配收入近些年來一直保持10%以上的增長，居民購置力增強；經濟的開展帶來了快速的城市化，每年市區新增人口超過10萬人，帶來外來人口置業；工程所在的趨于教育資源配套完善，會吸引大量方便孩子上學的家庭來此置業綜述城市概況---中原商貿之城，食品、汽車、建材等產業帶動了鄭州經濟鄭州鄭州是河南省會，總面積7446.2平方公里，現轄6區5市1縣。至2021年底，鄭州的常住人口為743.6萬，城鎮人口為463.5萬，城鎮化水平到達62.3%；〔市區人口326.5萬人〕鄭州素有中國鐵路“心臟〞之稱，京廣、隴海兩大干線在此交匯，周圍還有京九、焦柳、月石、平阜線通過，形成三縱三橫干線框架。

主要產業：汽車、煤電鋁、食品、物流、電子信息、新材料、生物工程及制藥、紡織、機械、能源、建材等產業。北部沿黃河生態旅游帶、東風渠、金水河綠化帶的建設將使金水區的生態環境得到進一步的提升，增加金水版塊的生態人居價值本案根據規劃在花園路－文化路－東風路附近建設片區商業效勞中心，重點開展商貿業、效勞業、文化娛樂業、教育科研業區域性中心城市：去年出臺的?鄭州市城市總體規劃〔2021～2021年〕?，根據城市的經濟、社會開展目標和資源環境特點，鄭州未來開展的總體目標是在2021年以前把鄭州建成名副其實的區域性中心城市、重要的商貿城市和樞紐城市，正式邁入現代化大都市行列；區域開展戰略：根據2021-2021年鄭州市城市規劃、文化路要發揮大專院校、科研單位集中的優勢，完善科研教育功能；沿南陽路結合工業用地和城中村搬遷、改造，大力開展污染小、科技含量高、宜于居住區。區域規劃：地塊位于多條規劃地鐵線路交匯處，區域潛在價值巨大本案BRT：2021年5月BRT城市快速公交開通，使花園路、農業路真正發揮了鄭州北部主要城市干線的優勢，將金水核心城區與東西南北融匯一體，極大了增強了區域輻射力和吸引力；地鐵：按照鄭州地鐵規劃，地鐵4號線、5號線都會與2號線在將在花園路與農業路附近形成交匯，其中地鐵2號線貫穿南北，北起播送電臺站，向南跨過南三環延伸至幸福路，連動鄭州，地鐵的建設將更加增強工程所在版塊的城市形象，提升版塊價值。城市化進程--城市化速度較快上表可以看出，鄭州市常住人口增長較快，近三年年均增長近10萬人，對住房的剛性需求較為顯著；城鎮人口2021年到達了463.5萬人，其中市區人口326.5萬人，城市化開展較快。歷年GDP分析2021年，鄭州市GDP已經到達了3004億元，比濟南市〔3017億〕略低，在全國所有城市中排名第22位，2021年鄭州市經濟開展迅速，漲幅逐月增長中國城市GDP排名5蘇州市6701江蘇1

11佛山市

4300

廣東3

17南京市

3775江蘇3序號城市GDP

(億元)省排名6天津市6354津

12寧波市3964浙江2

18東莞市

3710廣東41上海市13698滬

7重慶市5096渝

13武漢市3960

湖北1

19唐山市

3560河北12北京市10488京

8杭州市4781浙江1

14成都市

3901四川1

20煙臺市

3460

山東23廣州市

8215廣東1

9青島市

4409山東1

15大連市

3858遼寧121濟南市

3017山東34深圳市7806廣東2

10無錫市4400江蘇2

16沈陽市

3855遼寧222鄭州市3002河南1金水區經濟開展情況金水區經濟開展迅速，經濟總量占全市的15%左右，而且有逐年上漲的態勢城市三次產業結構分析歷年來第二產業一直在三次產業中占主導地位，城市經濟以汽車、煤電鋁、食品加工、新材料、生物工程及制藥、紡織、機械、能源、建材等產業為主的第二產業為支撐。人均GDP分析鄭州市人均GDP從2001年以來均保持10%以上的增長速度，2021年已超過40000元，落后于天津市〔55473元〕、武漢市〔47534元〕、濟南市〔45724元〕、長沙市〔45765元〕，高于合肥市〔34482元〕。歷年人均可支配支出/收入分析歷年來人均可支配收入上升幅度較大，但人均可支配支出/收入逐年下降，為未來城市房地產開展提供了有利的購置力根底。第三局部：行業開展研判宏觀環境分析需求方面：預計09年房地產商品住宅市場容量將會在850萬方左右，超過07年水平；銷售均價已突破4500元/平米，到達4683元/平米，金水區房地產市場開展成熟，區域成交均價已經突破5000元/㎡；預計09年金水區成交量會到達350萬方，占全市市場份額40%，區域開展前景看好。供給方面：鄭州房地產市場處于快速上升期，供給量缺乏，缺口在370萬方左右；區域住宅用地未開工量及擬推出量折合建筑面積305萬方，低于區域全年去化量全市土地市場開始回暖，競爭日趨劇烈，溢價率大多數超過100%；鄭州市競爭格局表現出較大的集中度，而且表現出強者逾強競品市場分析由于該區域臨近河南實驗中學和鄭州九中，主要價格集中于6000-7000元/平米；月均去化量集中于4000-6000萬元區域多為高層，多層和洋房比較稀缺；主力戶型70-90平米兩房；120-160平米三房區域在售樓盤共推出195萬方，去化152萬方；供求根本平衡主力客戶為本地企事業單位人員，方便子女上學是主要購房目的之一綜述：歷年全市商品住宅成交量價分析全市歷年和近一年來成交量價均保持向上的趨勢，且增長速度較快〔2021年因經濟危機有一個短暫的低點〕。但仍低于天津〔1160萬方〕、武漢〔683萬方〕、長沙〔822萬方〕和合肥〔863萬方〕，高于濟南〔182.7萬方〕，未來上漲空間較大全市商品住宅供需和去化速度分析—供給量缺口巨大，且去庫存化速度加快。未來全市房地產成交價格預計將迎來新一輪的上漲09年1月-10月商品住宅供給總量402.06萬平方米，成交總量為765.22萬平方米，市場表現供不應求，供給缺口363.16萬方。自09年3月份小陽春開始，商品住宅成交量穩步攀升，商品住宅存量相對應的持續下降，去化周期也降至最低值4個月。金水區2021年1-10月份商品住宅已經實現銷售面積274萬方，位于各區域之首；預計全年會到達350萬方分片區成交情況—金水區房地產市場成長性較好金水區近一年成交量價走勢分析09年以來鄭州市金水區成交量價持續保持快速上升態勢，占鄭州市全市市場份額維持在40%左右，市場容量位居全市各區之首全市歷年住宅用地土地成交情況鄭州市2021年1-10住宅用地大幅放量成交量為3571畝，而金水區2007年以來成交住宅用地1718畝，占全市成交量的48%，與房地產市場份額相匹配區域近期商品住宅用地成交分布本案1234136畝〔未推〕，區域近期住宅用地成交未開工土地區域成交未開工土地項目一覽表序號地塊屬性土地現狀用地面積(畝)總建筑面積(萬方)受讓方土地價格(萬元)樓板價(元/平方米)拿地時間1住宅;商業（商服）未開工-土地平整21881河南金林置業有限公司金泰利置業（北京）有限公司465005752009-9-302住宅;商業（商服）未開工-動遷中18147鄭州永恒萬通置業有限公司河南省清華房地產開發有限公司323626932009-5-153住宅未開工-土地平整5511鄭州燃氣房地產開發有限公司85857832009-1-194住宅未開工-土地平整13231河南英地置業有限公司4005113042009-1-15合計

585169

127498753

區域已成交未開工土地約585畝，折合總建筑面積169萬方；地塊北側未推出住宅用地為136畝，折合建筑面積約38萬方，那么區域住宅用地潛在供給量為305萬方，低于全年350萬方的銷售量近期成交地塊溢價分析鄭州市近期成交地塊溢價水平大局部維持在100%以上近期成交地塊溢價分析鄭州近期成交地塊溢價分析土地名稱區域地塊屬性土地現狀用地面積(㎡)總建筑面積(萬方）受讓方起拍價格（萬元/畝）土地價格(萬元)成交單價（萬元/畝）樓板價(元/平方米)溢價率拿地時間冉屯東路東、朱屯路北中原區住宅未開工-未動遷306河南康隆置業有限責任公司212143664742368123%2009年12月冉屯北路北、化肥西路東中原區住宅未開工-未動遷6314河南正商置業有限公司212280064462028110%冉屯東路東、朱屯路南中原區住宅未開工-未動遷337河南康隆置業有限責任公司212154704622310118%冉屯北路北、電廠路東中原區住宅未開工-未動遷7416河南正商置業有限公司212360704882218130%冉屯東路東、西站路北中原區住宅未開工-未動遷71河南康隆置業有限責任公司21234655302650150%鄭東新區84畝項目鄭東新區住宅未動工8419鑫苑（中國）置業有限公司23739500470207998%2009年10月鄭東新區33畝項目鄭東新區住宅未動工3410鑫苑（中國）置業有限公司28013811406186745%2009年9月市場板塊分析中區：處在城市核心位置，配套齊全。價格在5000-7000元/平方米。主要客群：市中心老居民、公司白領、政府職員。代表樓盤：鑫苑景園、鑫苑國花、金沙國際、建業密碼國際。北區：符合鄭州市向東向北開展的總體思路，高品質樓盤較多，配套相比照較完善。價格在4300-5500元/平方米。主要客群：企事業年輕白領、改善需求者。代表樓盤：建業森林半島、建業楓林上院、普羅旺世、田園新城南區：受隴海鐵路及周邊環境限制，樓盤較少，主要沿航海路分布。價格在4000-5000元/平方米。主要客群：附近居民改善需求者代表樓盤：橄欖城、開展南郡等東區及鄭東新區：是鄭汴一體化的開展方向，未來省級政務區，區域開展速度極快。價格：5000-10000元/平方米。主要客群：建材商、政府職員、企業白領等代表樓盤：曼哈頓廣場、聯盟新城、盧浮公館、美景鴻城等。西區：品質較高的樓盤集中在建設路以南均價在4000-5500元/平米。主要客群：市區白領、畢業不久的大學生、政府職員、教師、老廠區居民等。代表樓盤：國際華都、威尼斯水城等本案主要競爭工程分布—工程周邊工程不多，舊城改造區域即將入市工程會對區域客群會產生分流，但河南實驗中學的吸引力會大大降低這種影響本案舊城改造區主要競爭工程分布—區域主要競爭工程售價集中于6000-7000元/㎡；月均銷售額3000-6000萬；平均容積率為4.4區域主要樓盤銷售情況一覽表項目名稱建筑形態總建筑面積（萬方）容積率開盤時間最新售價（元/㎡）已推面積（萬方）消化量（萬方）月均銷售面積（萬方）09年月均銷售額（萬元）存量（萬方）藍堡灣32層的高層;27層的高層;1003.512007.04690020.9160.6415484數碼公寓5棟32層的高層（裝修）14.46.22007.04680014.410.20.5336044.2圣菲城27層的高層;18層的小高層;（單氣）383.32006.

09650022.417.60.96622520.4金印現代城2棟15層的小高層;1棟18層的小高層;17.73.52008.05650011.12.90.16103014.8怡豐新都匯3棟34層的高層;1棟31層的高層;1棟32層的高層;11.45.72008.12560011.410.61.0961240.8羅馬假日33層的高層（單氣）21.43.22008.0854009.16.70.83448814.7非常SOHO1棟25層的高層;1棟19層的高層;5.24.72009.0350155.24.10.4723621.1瑞園16層的小高層;26層的高層;8.53.42008.0574308.16.50.4634472綠洲云頂33層的高層;31層的高層;32層的高層;13.55.12008.12520013.110.31.0253193.2曼哈頓33層高層806.92007.07610052.946.11.92450033.9銀基王朝32層的高層;1063.32006.07660026.421.41.05692184.6合計

416.14.4

1951520.84379264區域主要競爭工程區域競爭樓盤供銷比為195：152〔1.28:1〕,供銷情況比較理想主要競爭工程分布—6500-7000元/平米為該區域的主力均價；具有較好的市場容量；6000-6500元/平米去化情況最為理想項目名稱別墅花園洋房/多層小高層7-11中高層（12-18）高層（19層以上）藍堡灣

√數碼公寓

√圣菲城√（未對外銷售）

√√金印現代城

√

怡豐新都匯

√羅馬假日

√非常SOHO

√瑞園

√√綠洲云頂

√曼哈頓

√銀基王朝

√空缺主要競爭工程分布—70-90㎡兩房、120-160㎡三房為區域主力戶型主要競爭工程分布-洋房主要競爭樓盤分布本案

鑫苑景園均價：11739元/㎡溫哥華山莊〔洋房售完〕二手房：12700元/㎡聯盟新城〔洋房售完〕二手房：11000元/㎡市區花園洋房目前呈現出一定得稀缺性，聯盟新城、溫哥華山莊花園洋房目前全部售罄，我公司景園工程洋房僅剩78套，銷售均價已接近12000元/㎡主要競爭工程分布-周邊商業銷售情況周邊主要商業售價情況名稱商業業態銷售均價（元/平米）備注新都匯3層商業27915底商價格非常國際1、2層120001、2層均價鄭州國貿中心MALL180006整體均價客群分析—該區域以本地客戶購置為主，主要為子女讀書客戶以區域內政府單位、事業單位、大型國有企業等工作的高收入人群，外地客戶比例相對較低，如圣菲城·銀堤漫步主要開發商競爭格局我們看到，鄭州房地產行業集中度日益變高，排名第一名的河南升龍置業公司的市場份額等于排名第二和第三的市場份額之和；而且排名靠前的企業土地儲藏也遠遠大于排名靠后的企業2009年1－11月鄭州地產商銷售排金額名序號開發商套數（套數）面積（萬方）金額(萬元)均價（元/平米）市場份額（%）2010預計開盤項目2010預計開盤項目面積（萬平方米）1河南升龍置業有限公司54005024661648966.6%升龍鳳凰城（已開盤部分樓棟）1852河南正商置業有限公司39173616687746354.5%新拍土地及藍鉆、東方港灣等剩余樓棟2303鑫苑中國置業有限公司（建鑫+河南）2158148300457672.2%現代城及東區地塊534老街坊置業有限公司1843177899745592.1%盧浮公館及原盛國際剩余樓棟195河南省天倫房地產有限公司1573146482746571.7%主要為天倫水晶城剩余樓棟56翰園置業有限公司1199115232047971.4%主要為錦藝國際華都2期2期957河南裕鴻置業有限公司129895024054921.4%

8河南光潤房地產有限公司101594990852981.3%主要為漢飛金沙國際剩余樓棟79河南建業住宅建設有限公司79273779857031.0%建業國際密碼、壹號城邦及其他項目剩余樓棟2010鄭州興利房地產開發有限責任公司65763428353450.9%

第四局部：工程定位宏觀環境分析

工程產品定位市場分析本項目特點機會探索政策限制項目定位周邊樓盤1、以高層為主2、以中高端樓盤為主3、均價6000-7000元不等4、70－90㎡兩房，120-160㎡三房為主流戶型區位屬性1、位于主城區，地塊位置稀缺程度高2、本區域在售樓盤業態比較單一，以高層為主，同質化較高3、周邊教育資源配套完善市場機會1、主城區土地稀缺程度較高2、主城區生活配套相對成熟便捷3、相關產業人口會帶來大量需求購房落戶政策遵循“90/70”限制預期目標1、適中的銷售速度2、較高的利潤率產業支撐1、企業白領2、學校教師等項目屬性1、規模較小，約14萬方2、交通較為便利；3、宗地周邊生活配套仍不很完善項目定位1、市場跟隨者，適當創新2、中高檔3、小高層、高層為主4、精致中、小戶型總體定位——中高檔市場領先者市場追隨者市場補缺者市場占位客戶及產品定位中檔形象定位高檔中高檔中檔高檔中高檔市場挑戰者總體定位——高層價格定位按照市場比較法，本案高層目前可實現價格6470元/平米價格影響因素權重本宗地藍堡灣圣菲城金印現代城新都匯非常SOHO周邊配套25%101099910區位價值13%101210101010自然環境10%101011101010交通現狀8%101212141410發展潛力8%101010101010產品品質18%10119999品牌影響8%1088888物業服務10%1088888綜合價值100%1010