鎮(zhèn)江 紅豐置業(yè)領(lǐng)城國際項目定位建議及項目初步操作構(gòu)思83p

紅豐置業(yè)領(lǐng)城國際工程定位建議及工程初步操作構(gòu)思謹(jǐn)呈：紅豐置業(yè)開發(fā)南京新聚源置業(yè)參謀2021年7月目錄1.區(qū)域開展及競爭分析2.工程經(jīng)營模式論證3.工程商業(yè)定位建議4.工程租售策略淺析1.區(qū)域開展及競爭分析下的策略探討鎮(zhèn)江的第二大商圈即將形成大市口商圈城際站商圈鎮(zhèn)江長期以來以傳統(tǒng)商圈大市口為中心的單一商業(yè)中心占主導(dǎo)地位。商業(yè)開展格局單調(diào)，商業(yè)布局不合理，以大市口為中心相互補充與協(xié)調(diào)的商業(yè)次中心目前而言最有潛力及規(guī)模只有城際站前商圈。城際站前商圈與大市口相距3公里，非大市口商圈的延伸，屬于全新商圈概念，預(yù)計未來整體商業(yè)定位將區(qū)別于傳統(tǒng)商圈，以購物中心、大型商場及中高端百貨為主。南徐新城——鎮(zhèn)江新中心區(qū)南徐新城將分為四個功能區(qū)城際站前地區(qū)——以新交通樞紐為核心的商業(yè)集群三大交通樞紐下的大城際/大未來/大開展隨著南徐新城的逐步成形，鎮(zhèn)江的城市規(guī)劃建設(shè)實現(xiàn)了從傳統(tǒng)的“沿江工業(yè)〞布局向“山、城、林江〞的自然生態(tài)格局躍升，大大開拓了城市的開展空間。滬寧城際鐵路正式通車標(biāo)志著城際快速交通骨架網(wǎng)絡(luò)的形成，不但扭轉(zhuǎn)了鎮(zhèn)江城市交通阻塞的狀況，同時還打通了城市各大出入口，將鎮(zhèn)江與長三角更加緊密聯(lián)系，形成“大鎮(zhèn)江〞的格局。鎮(zhèn)江作為滬寧線上的一員，正在漸漸顯露她的鋒芒。經(jīng)過近年的規(guī)劃與開展，鎮(zhèn)江的“中心商圈〞的概念已經(jīng)超越了大市口一帶。我們認為，南徐新城的崛起是鎮(zhèn)江未來城市開展的最大增長點。縱觀鎮(zhèn)江城區(qū)的開展，無論是住宅還是商鋪，其升值空間也是因地段產(chǎn)品而異。總的來說，商鋪的升值空間大于住宅；和一線城市向郊區(qū)開展思路不同的是，鎮(zhèn)江人目前對居住于中心城區(qū)會有著一種無法超脫的情結(jié)。這種情結(jié)已經(jīng)超越了對住宅產(chǎn)品品質(zhì)和價格這兩個最關(guān)鍵的因素的制約。因此在商業(yè)工程的籌劃過程中，也要符合這個消費理念的特質(zhì)，一個商業(yè)圈的形成需要周邊商業(yè)氣氛以及周邊人流量的依托，如肓目地在一個缺少商業(yè)氣氛依托及人流量沒法保證的新環(huán)境，在一段時期內(nèi)需要背負沉重的經(jīng)營壓力，除非這個商業(yè)工程很具特色，獨一無二，獨且吸引力。8工程區(qū)域開展?fàn)顟B(tài)1.可以看出南徐新城大有成為一個新的城市中心的趨勢。城際站前片區(qū)將規(guī)劃為鎮(zhèn)江的客運交通樞紐，以商業(yè)、居住、商貿(mào)金融、文化娛樂為主，2.該區(qū)域開展目標(biāo)是非公有制經(jīng)濟區(qū)、第三產(chǎn)業(yè)帶、專業(yè)市場群，是鎮(zhèn)江經(jīng)濟開展的一個重要節(jié)點；

9可以看出，本工程開展商業(yè)的空間與潛力巨大，將承接更種規(guī)劃優(yōu)勢， 也將延續(xù)的大市口的商業(yè)開展，打造一個升級的商業(yè)商貿(mào)區(qū)； 但同時市民特定的消費習(xí)慣已逐步形成，在開展新的商業(yè)工程時，就應(yīng)尋 找新的突破與創(chuàng)新，以特色的商業(yè)去營造新的商業(yè)熱點，引導(dǎo)消費。工程區(qū)域未來開展使用交通樞紐的非目的性消費人群南徐新城區(qū)域消費人群消費人群預(yù)測鎮(zhèn)江站、滬寧城際線鎮(zhèn)江站、鎮(zhèn)江市長途客運站是未來軌道交通、公路交通進出鎮(zhèn)江的樞紐站點，鎮(zhèn)江的新門戶所在。隨著交通系統(tǒng)的逐步成熟，人流量將會逐年激增。來往主要是非目的性消費人群為主。周邊眾多住宅工程環(huán)伺，如：華都名城、景天花園、南山景園、萬科潤園、冠城國際、亞東樸園等，隨著這些工程的交付和社區(qū)的逐步成熟，將會為區(qū)內(nèi)帶來穩(wěn)定區(qū)域商業(yè)消費人流。此外隨著行政中心的開放和區(qū)域商務(wù)金融業(yè)的興旺，區(qū)內(nèi)的目的性消費人流將會激增。城際站前商圈商業(yè)供給量分析20萬平米商業(yè)3萬平米商業(yè)近1萬5千平米商業(yè)納入分析范圍的工程包括：萬達廣場

常發(fā)廣場分析附近商業(yè)工程對本工程經(jīng)營方向的影響，為工程尋找開展的空間及依托10周邊商業(yè)工程對本工程的影響

萬達廣場工程規(guī)模達40萬平米，由商場、室內(nèi)步行街、五星級酒店、住宅四種產(chǎn)品構(gòu)成，定位為城市綜合體，其中商業(yè)局部22萬平米。

本工程開展批發(fā)市場是有依托的，但需要在經(jīng)營上形成特色，在效勞、管理上形成統(tǒng)一，無論是硬件環(huán)境還是經(jīng)營軟環(huán)境都要優(yōu)于目前的狀況才能具有吸引力和經(jīng)營潛力。 111.萬達的崛起對于城際站前商圈有著標(biāo)志性的意義。2.萬達的租金價格、商鋪銷售價格成為區(qū)域商業(yè)價格的標(biāo)桿，為工程的租售奠定了價格的根底。3.長線而言，萬達的成熟將為區(qū)域的商業(yè)增值潛力提供強大的支持。不利因素有利因素

常發(fā)廣場工程規(guī)模達20萬平米，由商場、公寓、住宅、寫字樓、商務(wù)酒店五種產(chǎn)品構(gòu)成，定位為城市綜合體，其中商業(yè)局部僅3萬平米。

本工程開展批發(fā)市場是有依托的，但需要在經(jīng)營上形成特色，在效勞、管理上形成統(tǒng)一，無論是硬件環(huán)境還是經(jīng)營軟環(huán)境都要優(yōu)于目前的狀況才能具有吸引力和經(jīng)營潛力。 111.引入沃爾瑪為主力商家，導(dǎo)致本案引進超市的空間不大2.室外環(huán)繞式半開放4層商業(yè)在商鋪銷售上比我方場內(nèi)鋪容易吸引客戶3.與萬達連成一線，商業(yè)氣氛濃厚1.受沃爾瑪?shù)膸樱瑓^(qū)內(nèi)商業(yè)人流將會進一步得到提升。2.規(guī)模有限，商業(yè)局部體量顯得比較保守。不利因素有利因素本工程位于新興的商業(yè)區(qū)域，有客運交通樞紐的支撐和南徐新城總體規(guī)劃的支持，從商機的層面而言，未來商業(yè)開展前景明朗。由于鎮(zhèn)江傳統(tǒng)商圈過于陳舊，為新商圈的形成制造了契機。萬達、常發(fā)的建成奠定了城際站前的商業(yè)氣氛，隨著區(qū)域的開展逐步成熟，傳統(tǒng)的消費習(xí)慣必將受到?jīng)_擊和改變。工程地塊開發(fā)具備購物中心和專業(yè)市場兩種商業(yè)產(chǎn)品的可行性，符合現(xiàn)代人群的消費習(xí)慣、生活方式及市場的開展趨勢。15工程開展可行性分析綜合多方因素，適合本工程發(fā)展的經(jīng)營方向 考慮因素工程商業(yè)規(guī)模制約資金迅速回籠需要周邊商業(yè)依托市場容量及市場空白市場競爭環(huán)境區(qū)域商業(yè)開展現(xiàn)狀及未來開展趨勢城市未來規(guī)劃工程周邊區(qū)域開展前景區(qū)域大力開展商貿(mào)業(yè) 16工程開展可行性分析工程SW分析?位于主干道上，交通便利，可達性與可視性強；?與城際站毗鄰，負一層與城際站出站口、的士站相通；?處于全新商圈，有萬達常發(fā)的影響下，商業(yè)氣氛升級潛力大；?復(fù)合地產(chǎn)工程，有寫字樓和公寓的吞吐量，形成一定的商業(yè)氣氛；優(yōu)勢〔Strength〕?工程規(guī)模不大，沒有規(guī)模優(yōu)勢；?周邊消費群消費水平與消費習(xí)慣制約工程的定位和經(jīng)營內(nèi)容；?500M范圍內(nèi)有萬達常發(fā)，商業(yè)經(jīng)營范圍跨度大，工程業(yè)態(tài)難以規(guī)劃而突出差 異性；?工程所處區(qū)域目前區(qū)域成熟程度不高，短期內(nèi)缺乏足夠居住人口的消費支持；劣勢〔Weak〕18工程自身研究19經(jīng)營實現(xiàn)精而全，避開規(guī)模制約;選擇適合的經(jīng)營模式，防止經(jīng)營內(nèi)容重復(fù)，創(chuàng)新但又能發(fā)揮工程自身的優(yōu)勢；進行市場細分，選擇缺失的業(yè)態(tài)進行經(jīng)營，形成互補性經(jīng)營、差異化競爭；以產(chǎn)品差異化和創(chuàng)新性打造工程核心競爭力，工程定位要附合周邊的商業(yè)氣氛，適合區(qū)域內(nèi)消費水平與習(xí)慣;對工程進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，增強買家信心;工程開展要符合城市未來開展要求，適度超前，實現(xiàn)工程可持續(xù)競爭力；以成功的定位為根底、強勢招商為依托，帶開工程的銷售與良性經(jīng)營20工程整體開展戰(zhàn)略2.工程經(jīng)營模式論證基于對鎮(zhèn)江市場的研究分析，發(fā)現(xiàn)市場時機，列出商業(yè)的主要業(yè)態(tài)種類，初步構(gòu)思本工程的經(jīng)營模式尋找實現(xiàn)經(jīng)營模式的商業(yè)資源，確定本案的經(jīng)營模式，根據(jù)經(jīng)營特點確定方案，為落實具體的戰(zhàn)略與定位提供參考根底立足于工程所在商圈及周邊的商業(yè)環(huán)境態(tài)勢，進行多角度分析，挖掘與驗證市場業(yè)態(tài)的定位，分析業(yè)態(tài)經(jīng)營可行性工程經(jīng)營模式論證思路

專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)小百貨商貿(mào)城

禮品精品城

服飾鞋帽城

家裝建材城

酒文化城機電批發(fā)市場五金批發(fā)市場

大型蔬菜、干貨市場大型主力店百貨超市專業(yè)賣場電器城〔如國美、蘇寧〕 電腦數(shù)碼城主題型購物中心綜合性購物中心

女性主題商業(yè)中心

高端定位商業(yè)中心年輕潮流主題商業(yè)中心休閑餐飲主題商業(yè)中心工程經(jīng)營業(yè)態(tài)種類市場競爭小，經(jīng)營前景好市場風(fēng)險小，利于招商與銷售符合開發(fā)商對銷售回籠資金的要求篩選方法：排除法篩選原那么:24工程經(jīng)營業(yè)態(tài)種類選擇鎮(zhèn)江居民的人均可支配收入與消費性支出均逐年增高;2021年居民消費性支出中，食品，娛樂、教育、文化效勞，衣著和居住的比重分列前四位，共占78%；特別在餐飲、娛樂與購物方面的消費力十分強；鎮(zhèn)江市的社會消費品零售總額增長位居全省第二，居民消費力逐步增強。南徐新城作為鎮(zhèn)江市新中心城區(qū)，特別是三大交通樞紐的帶動和住宅區(qū)的建設(shè)，其社會消費品零售總額遠遠超過其他縣區(qū)；可見，本工程開展綜合零售商業(yè)的前景可觀：1.整個城市零售氣氛膨脹，2.可共享核心商圈的商業(yè)氣氛；3.城市居民開始對生活質(zhì)量的追求，開始尋求溫飽后的物質(zhì)＼精神享受;商業(yè)與一個城市的開展水平有關(guān),城市的消費水平有關(guān),根據(jù)之前對鎮(zhèn)江宏觀市場的分析，可以看出25綜合商業(yè)經(jīng)營可行性分析?鎮(zhèn)江市的商業(yè)零售環(huán)境在不斷改善、提高；?工程受三大交通樞紐的帶動，商業(yè)氣氛有升級的潛力，具備開展綜合性購物中心的條件和優(yōu)勢；?“萬達的成形，將有時機帶動整個商圈內(nèi)的商業(yè)氣氛，將有助于本工程開展綜合性商業(yè)；?商業(yè)對住宅的升值有強大的拉動作用；考慮到目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛薄弱，需要打造特色的綜合商業(yè)，才能增強商圈對目標(biāo)客戶吸引力26綜合商業(yè)經(jīng)營可行性結(jié)論???以女性為主題，綜合性不夠強；面向的消費群體單一，很難整合其它商業(yè)業(yè)態(tài)；所能鎖定的目標(biāo)消費群狹窄，不利于新商場蓄客旺場；

女性主題商業(yè)中心可行性分析特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析1.周邊商業(yè)的開展現(xiàn)狀；2.周邊居住群體的消費力；3.高端品牌在鎮(zhèn)江的開展情況；4.高端定位品牌融合不夠，難招商；5.目前城市的商業(yè)還處于初級開展階段；以上因素決定目前工程不適合開展高端的商業(yè)

高端定位商業(yè)中心特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析只以休閑餐飲為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，租金回報不高；工程為寫字樓裙樓式商業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)營有一定難度；可作為補充但不可作為主體。

休閑餐飲主題商業(yè)中心特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析???針對年輕消費群，而且這個群體有強烈的消費欲望與需求，追求購物、娛樂的享受；潮流又是現(xiàn)代年輕人的消費方向；年輕群體逐漸成為城市消費的主力，而且這局部消費群體是目前現(xiàn)有的商業(yè)工程兼顧比較少的；

年輕潮流主題商業(yè)中心特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析本案所在區(qū)域缺乏經(jīng)營百貨的商業(yè)氣氛，，單體百貨業(yè)態(tài)無法和中心商圈競爭；已有萬達的萬千百貨，市場容量與消費規(guī)模有限，也難以在陌生商業(yè)環(huán)境中改變消費者消費習(xí)慣；工程規(guī)模有限，如引入大型品牌百貨，面積需求大，將根本占用全部商業(yè)面積，能出售面積有限或沒有，工程最后只能自營收租，但百貨大型主力店給付租金較低，資金回籠慢，不能到達能迅速回籠資金的要求；如只引入省內(nèi)小型百貨作主力店，會有局部面積出售，但品牌號召力缺乏，對銷售的拉動力弱，將會導(dǎo)致租金與售價都不理想，甚至出現(xiàn)難以銷售的局面；31

百貨公司業(yè)態(tài)經(jīng)營可行性分析大型主力店經(jīng)營可行性分析2、基于市場消化力有限3、工程規(guī)模限制排除不納入本案經(jīng)營范圍4、基于對銷售資金回籠的考慮

32

百貨業(yè)態(tài)選擇結(jié)論

1、基于競爭抗性大型主力店經(jīng)營可行性分析的主力店品牌號召力，對工程招商與銷售沒有正面幫助，反而有負面影響；除競爭限制外，百貨業(yè)態(tài)類的抗性也是超市業(yè)態(tài)面對的。超市業(yè)態(tài)經(jīng)營可行性分析

處于沃爾瑪核心輻射圈內(nèi)，一般品牌的超

市難以對抗，住宅社區(qū)未曾成熟，即使日

后成熟必將會被社區(qū)超市所包圍，

所以市場對超市的消化力有限；

引入一般的超市，競爭力有限，沒有足夠大型主力店經(jīng)營可行性分析超市業(yè)態(tài)選擇結(jié)論1、基于超市類招商競爭能力無法超過沃爾瑪2、工程規(guī)模限制3、基于對銷售資金回籠的考慮排除——不納入本案經(jīng)營范圍34大型主力店經(jīng)營可行性分析不建議經(jīng)營此業(yè)態(tài)此類業(yè)態(tài)目的性消費很強，很難共享利用周邊的商業(yè)客流，孤立獨存難聚人氣；?國美、蘇寧、五星、數(shù)碼電腦城 此類業(yè)態(tài)已在市內(nèi)成行成市，且離工程距離不遠， 如本工程經(jīng)營此類業(yè)態(tài)難以吸引消費者；廣場失敗經(jīng)營的原因所在。35

數(shù)碼電器類主力店業(yè)態(tài)可行性分析大型主力店經(jīng)營可行性分析小百貨商貿(mào)城服飾鞋帽城經(jīng)營可行性低經(jīng)營可行性低家裝建材城1.2.附近的建材城已開展成熟且成行成市，難與之競爭；此類業(yè)態(tài)沒有一定的規(guī)模，很難做到大而全，也很難改變此類消費群的消費習(xí)慣經(jīng)營可行性低酒文化城

1.此類型工程遍地開花，最后經(jīng)營狀況普遍較差，商戶已對經(jīng)營小百貨失去信心，也失去了招商吸引力。36批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)可行性分析禮品精品商貿(mào)城可行性分析?????37批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)可行性分析經(jīng)營方向禮品精品主題的商

貿(mào)城年輕潮流主題購物

中心以下對兩種經(jīng)營方向分別進行詳細定位論述

39工程經(jīng)營模式選擇3.工程商業(yè)定位建議A.年輕潮流主題購物中心開展方向40?本地經(jīng)濟快速開展，居民收入增長快，消費力強， 尤其在吃、穿、用方面的商品零售額全面增長?周邊現(xiàn)有及新起的中高檔住宅工程多，有居住氣氛， 區(qū)域未來開展?jié)摿Υ?本工程的體量有限，商場只能做特色精品商場，以 吸引目標(biāo)消費人群?目前鎮(zhèn)江市尚未出現(xiàn)以年輕人消費為主的商業(yè)工程， 可與現(xiàn)有的商業(yè)模式有一定的差異又形成互補?商場經(jīng)過經(jīng)營可以提高知名度并蓄積大量的目標(biāo)消 費人群，從而實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營及未來租金的增值。 宏觀經(jīng)濟情況 工程周邊 工程自身尋找縫隙市場 未來經(jīng)營42工程功能定位依據(jù)以年輕人為主集購物，休閑，美食，娛樂為一體特色、時尚、潮流精品型商業(yè)工程43工程功能定位1.區(qū)域開展現(xiàn)狀；2.周邊居住群體的特性〔消費水平、消費習(xí)慣〕3.目前城市商業(yè)開展階段4.城市居民零售消費力；5.工程規(guī)劃限制；6.符合工程城市功能定位；中端檔次商業(yè)中心定位依據(jù)：44工程檔次定位46星座/又一城/潮坊——潮流動感新天地工程主題定位領(lǐng)城·星座----全城潮流動感天地領(lǐng)城·潮坊?????針對特定的消費群體；符合消費群體的消費特點、消費習(xí)慣與喜好；符合工程的檔次與功能定位需要；突出工程主題與打破傳統(tǒng)商業(yè)格局；風(fēng)格獨特、具備現(xiàn)代商業(yè)氣息； 城市潮流、時尚集中地 追求時尚，崇尚潮流首選營地 年輕人購物消遣娛樂新天地47工程形象定位學(xué)生族?

經(jīng)濟不完全獨立，

追求新鮮事物

年輕上班

族工程所針對的消費群體主流集中在18-30歲階段充滿潮流氣息,追逐時尚個性的年輕時尚消費群；是以年輕上班族為主，學(xué)生族為輔。?

經(jīng)濟獨立，有穩(wěn)

定的收入，追求

潮流時尚

48工程目標(biāo)消費群定位1、目前商圈零售商業(yè)氣氛不成熟，商業(yè)拉動力較弱，沒能為工程形成強大的外部資源優(yōu)勢，精品零售核心型商業(yè)沒有得到更多客流以及消費力支持2、從工程開業(yè)到商業(yè)開展成熟，需要一定時間的積累，此時工程需要獨辟蹊徑尋求開展，而有 特色的目的消費性強的業(yè)態(tài)有利于現(xiàn)階段為工程形成吸客力及帶來大量目的消費性強的消費 客流現(xiàn)階段核心業(yè)態(tài)組合：?

突出特色餐飲、時尚娛樂功能?

精品零售為輔49工程業(yè)態(tài)定位50工程業(yè)態(tài)定位樓層主題業(yè)態(tài)經(jīng)營品類店鋪面積3F美食會所小型餐飲小型餐飲（茶社、茶餐廳）100-3002F悠樂休閑娛樂美容美甲、瑜伽館、纖體館，或全層KTV100-30001F時尚新干線精品零售休閑餐飲服裝連鎖、快速餐飲、手機數(shù)碼、面包店、雪糕店等30-150-1F潮流富一城品牌零售休閑餐飲外貿(mào)男女裝服飾、鞋類、精品飾品、化妝品、進口食品店等30-100

開業(yè)時間

規(guī)模

單層面積

經(jīng)營方式

租價主要品牌檔次2005年7月1萬平方米1300平方米2、3層對小租戶招租，以私營特色店為主250-700元/月/平方米中等檔次，主要為潮流商品目標(biāo)客戶以學(xué)生、年輕人、外地人為主參考案例廣州北京路潮樓工程定位?工程原定位“麗都百貨〞與“女人世界〞，但因為經(jīng)營不善而倒閉，其后被 海印集團重新劃分鋪位面積，將流行前線的一局部時尚元素抽離出來，再重 新進行整合，引入以年輕人為目標(biāo)消費者的個體小商鋪，主打年輕、新潮概 念，經(jīng)營效果較好。?購物環(huán)境：其裝修設(shè)計源自香港的風(fēng)格，其新奇的風(fēng)格引起消費者體驗的沖 動人流量比較大，多為年輕人又追求時尚的青少年居多，商品品類較齊全， 價錢較合理。?餐飲、娛樂的經(jīng)營狀況比較好，成功引進NEWAYKTV，餐飲如膳谷度概念餐 廳、麥當(dāng)勞、仙蹤林，適合工程的定位，也滿足目標(biāo)消費群的消費需求。經(jīng)營狀況工程業(yè)態(tài)定位樓層一層二層三層四層五層六層

業(yè)態(tài)餐飲、時尚精品、通訊餐飲、服飾女裝、男裝、時尚精品運動系列、餐飲KTVKTV 主要品牌原色通訊、兔仔嘜、膳谷度概念餐廳、LIGUO麥當(dāng)勞、力量、PRO—KICKS大家樂、星期八運動名牌特賣倉〔OUTLET〕NEWAYNEWAY七層餐飲駿豪海鮮酒樓參考案例廣州北京路潮樓樓層主題主力品牌負一層

流行地下街負夾層

流行地下街屈臣氏、春之花、眼鏡直通車、一層二層三層四層潮流一番街時尚新干線美食新天地/原宿貤潮型集中營佐丹奴、許留山、黃振龍涼茶麥當(dāng)勞、仙蹤林、無間道涮涮鍋麥當(dāng)勞、代官山歌哥KTV參考案例廣州上下九東急新天地吃：以年輕人最追捧的快餐和韓日料理為主力店，品牌包括麥當(dāng)勞，代官山屋喝：許留山、快樂檸檬為主的水果飲品和茶飲料樂：一間消費中低的KTV，適合學(xué)生及年輕消費者娛樂購：淘不停的精品服飾、鞋帽、首飾店，多為自營品牌，外貿(mào)尾單56參考案例廣州上下九東急新天地經(jīng)營特色：自營品牌較多，產(chǎn)品風(fēng)格年輕化，價位群眾化，吸引較多的初高中生前來消費臨上下九步行街，人流優(yōu)勢明顯57參考案例廣州上下九東急新天地58工程業(yè)態(tài)組合建議-1F〔潮流富一城〕59工程業(yè)態(tài)組合建議1F〔時尚精品館〕60工程業(yè)態(tài)組合建議2F〔動感悠樂館〕61工程業(yè)態(tài)組合建議3F〔美食會所〕附：商業(yè)各業(yè)態(tài)建筑要求分析62??????????樓層層高：賣場凈高4M以上柱距要求：柱網(wǎng)開間9×9米樓板載荷：500公斤/平方米卸貨區(qū)：2-3輛小卡車滿載重量及回車空間電梯〔1部大貨梯，1部客梯〕發(fā)電機容量：2400—3200KVA使用面積：8000-15000平方米或20000平方米以上消防：符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過驗收停車位(假設(shè)與超市在一起，就可減少車位量)其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位63百貨零售業(yè)建筑要求????????建筑要求：具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道；面積：群眾型餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米均可；供電：供電量250KW，主進開關(guān)整定值400A;供水：日供水指標(biāo)不小于25噸；供水壓力不小于0.2Mpa，管徑不小于DN50mm結(jié)構(gòu)：樓板結(jié)構(gòu)承重：設(shè)計活荷載炸鍋及冷庫區(qū)不小于450KG/M2，其他區(qū)不小于350KG/M2；衛(wèi)生間及其污水排放：污水管線管徑不小于DN150MM；隔油池及廚房廢水排放：設(shè)置隔油池，隔油池出水管接入大廈地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管徑不小于150MM；新風(fēng)、排風(fēng)：提供新風(fēng)、排風(fēng)口位置，每個風(fēng)口尺寸400×600MM。 64餐飲業(yè)建筑要求

電影院?????層高：9米以上，柱距9米以上，柱間跨度不小于24米；面積：2000--4000平方米，4-8個廳;一至兩個350-500人大廳，4-5個230-300人中型或有幾個較小的VIP廳；樓板承載：400公斤/平方米；電壓：380伏，三芯四相對電纜，照度75-150LX其他：有小賣部真冰溜冰場????建筑面積：1000-2000平方米不等；冰面面積800-1000平方米，人均冰面積不少于2.5平方米/人；層高：5--8米，柱距12米以上；承重：450公斤/平方米。65電影院與真冰溜冰場建筑要求?????????實用面積不少于2000-2500平米。全落地透明玻璃加戶外廣告燈箱。柱距不少于8米，樓層凈高不少于4米，設(shè)在3樓以上，門面需要有40平米作為銷售點；租賃局部物業(yè)層數(shù)1—2層，如不連續(xù)租賃之樓層，客梯應(yīng)直達所屬區(qū)域，中間不停留。工程交付不需要做內(nèi)部裝修，公共區(qū)域要求良好裝修；自行裝修為初裝修，地板簡單整潔，風(fēng)格自主制定，地板尤其需要高抗壓型、耐磨性。樓板荷載不小于500公斤/平方米；層高凈高不低于4米；中央空調(diào)、冷熱水供給以及水壓符合行業(yè)要求；獨立用電，單獨計量，不少于200千瓦；停車位不少于200個〔如在商場〕。 66健身中心建筑要求 各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之根本要求〔僅供參考〕餐飲

業(yè)種主力餐飲 使用面積〔㎡〕1000以上

其它營業(yè)時間較長，充足的停車位咖啡廳西餐吧美容美發(fā)80-200300以上150以上上下水、電力、廣告位上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位上下水〔冷、熱水〕、電力便利店150-500電力小儲藏室，24小時營業(yè)效勞配套行業(yè)零售店藥店/個人護理銀行服裝服飾、鞋帽、鐘表、化裝品等專柜100-200100-1000100以上20-30電力、與同業(yè)相隔必須超過300米電力、獨立出入口、前面柜臺的營業(yè)面積在100平方米以上電力電力67各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施要求??????層高及柱距要求：設(shè)計凈層高不低于4.5米，柱距不少于9米為理想設(shè)計；特色型商業(yè)中心商場主通道不小于3－4米、次通道不小于2.8米；在工程退紅線的選擇上，應(yīng)遵循使地塊形狀規(guī)那么，店鋪能方正間隔，充分利用面積為前提；餐飲：應(yīng)設(shè)計專門的給排水、排煙、隔油、排污系統(tǒng)。以上各類型業(yè)種商戶的根本需求，相關(guān)數(shù)據(jù)〔如水、電、氣等的用量以及水下管的管徑等〕要根據(jù)實際招商客戶而定。很多主力店商戶提出相對苛刻的建筑要求，從而帶給開發(fā)商較大的建設(shè)本錢投入，而在實際的招商談判過程中，并非沒有盤旋的余地，這些商戶首要考慮的是經(jīng)濟效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指標(biāo)外，在層高、柱距等方面局部商戶亦會作適當(dāng)讓步。 68業(yè)態(tài)建筑小結(jié)

B.主題型專業(yè)市場方向40?工程周邊的經(jīng)營環(huán)境?工程自身的規(guī)劃和特性?工程經(jīng)營模式?

有利于招商與銷售定位依據(jù)：?

差異化、前瞻性、唯一性、獨特性定位原那么：71工程功能定位依據(jù)???工程檔次經(jīng)營差異化、經(jīng)營品類特色化的批發(fā)市場實現(xiàn)批業(yè)市場Mall式操作〔批零結(jié)合的小商鋪+特色餐飲〕實行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 工程特性市場競爭市場空白經(jīng)營模式中檔物業(yè)硬件＼環(huán)境＼定位檔次略高于目前鎮(zhèn)江市的批發(fā)市場客戶需求

72工程經(jīng)營定位領(lǐng)城·藝品世界——鎮(zhèn)江至新至全的精品禮品總匯74工程主題定位集批發(fā)、零售、展銷、餐飲于一體的現(xiàn)代主題式精品商貿(mào)中心75工程功能定位

禮品

工藝品家居裝飾品

個人飾品

玩具

文具電子禮品、皮具禮品、金屬禮品、廣告禮品塑料禮品、玉石禮品、煙酒器具、商務(wù)禮品、婚慶用品手工藝品、青銅器、金屬工藝、陶瓷工藝、雕刻雕塑工藝、絲綢工藝、樹脂工藝、民間工藝品、木制工藝品、藤鐵制品、仿古工藝、文房四寶、抽紗、刺繡、染織服裝家庭時尚陳設(shè)品：燈具、鏡子、花盆、畫框、掛鐘、家用織品、花飾品；包括首飾頭飾、飾品、裝飾盒、鑰匙扣、胸章、汽車用品、掛飾燈毛公仔、電動玩具、娃娃公仔、塑料玩具、充氣玩具、益智玩具等；學(xué)習(xí)文具，辦公文具；76經(jīng)營類別定位樓層 -1F

1F

2F

3F

業(yè)態(tài)文具玩具餐飲

飾品精品禮品

大餐飲

目標(biāo)租戶玩具、文具、快速餐飲家居飾品、個人飾品、工藝品禮品、工藝品、婚慶禮儀用品特色餐飲、西式餐廳、咖啡廊商鋪面積

范圍

10-50

10-30

20-100

50-10077工程業(yè)態(tài)規(guī)劃 需要購置禮品、個人飾品、精 品的批發(fā)零售需求出于購置節(jié)日裝飾品的批發(fā)零售需求需要進行家居裝修裝飾群體需要購置文具的批發(fā)、零售需求購置玩具的批發(fā)、零售需求核心群體：本市及其它周邊縣市的批發(fā)商主要群體：本市范圍內(nèi)覆蓋個體商戶及10-45歲年齡層的消費人群78目標(biāo)消費群工程介紹地理位置開業(yè)時間建筑面積 管理費經(jīng)營模式負一至六層為經(jīng)營各類精品、家居用品；七、八層為大型品牌商家的展示；九層至三十七層為寫字樓廣州市解放南路39號〔一德路及解放南路交界〕,鄰近地鐵2004年約12萬平方米36元/月/平方米批零結(jié)合，只租不售84參考案例廣州萬菱廣場負1至6層7至8層9層10層11至17層18至24層26至37層玩具精品家居飾品批發(fā)市場,定位為“萬菱玩具精品華南總匯〞，營業(yè)面積達4萬平方米；分割成10-30平方米小商鋪精品家居展示中心，以大品牌商家展示產(chǎn)品廳為主，店鋪面積較大商務(wù)會所精品、玩具、家居飾品會展中心玩具、精品、家居飾品展示交易辦公層鞋業(yè)展示交易辦公層高級辦公層 85參考案例廣州萬菱廣場

樓層

4層5-8層 租金〔元/平方米〕 200 70-80樓層

1層

2層

3層 租金〔元/平方米〕 800 500 300 工程早期定位為百貨商場，但百盛百貨經(jīng)營不善撤場。 依托工程所在區(qū)域的背景，工程經(jīng)過重新定位為玩具精品批發(fā)城后，經(jīng)過近年的經(jīng)營，已開展成為廣州市最有影響力的玩具精品批發(fā)市場之一。其7、8層原規(guī)劃為餐飲功能配套，但工程培育成熟后，同樣轉(zhuǎn)為批發(fā)功能。 86參考案例廣州萬菱廣場案例借鑒點：萬菱的成功與其地理位置、商場硬件、市場定位、物業(yè)管理都有很大關(guān)系。1、商鋪面積規(guī)劃不大，容易招租；2、經(jīng)營品類繁多，但定位明確；3、兼顧零售業(yè)務(wù)，使人流興旺；4、購物環(huán)境舒適，硬件條件優(yōu)越；5、積極進行各種宣傳，以提高其知名度；6、招商初期價格低廉，吸引商戶87參考案例廣州萬菱廣場??位于廣州市荔灣區(qū)康王路華林國際是一家大型的綜合批發(fā)市場，全樓共八萬平米；88參考案例廣州華林國際飾品城樓層1F2F3F4F5F