房地產業營改增稅收政策指引

房地產業營改增稅收政策指引一、房地產業納稅人（一）在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的納稅人，為房地產業增值稅納稅人。（二）納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。1、應稅行為（包括在境內銷售服務、無形資產或者不動產）的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規定標準（500萬元）的房地產業納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。二、征稅范圍（一）房地產業納稅人銷售自行開發的房地產項目適用“銷售不動產”稅目；（二）房地產業納稅人出租自行開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用“租賃服務”稅目中的“不動產經營租賃服務”稅目，以及“不動產融資租賃服務”稅目（不含“不動產售后回租融資租賃”）。

三、稅率和征收率（一）房地產業納稅人銷售、出租不動產適用稅率均為11%（二）房地產業開發企業中的小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人銷售、出租不動產業務按規定可選擇簡易計稅方法的，征收率為5%。四、計稅方法增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。（一）一般計稅方法房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅。一般計稅方法應納稅額按以下公式計算：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。公式中所述銷項稅額，是指納稅人銷售房地產項目按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=含稅銷售額÷（1+稅率）×稅率（二）簡易計稅方法1、房地產開發企業中的小規模納稅人，以及部分銷售自行開發房地產項目按規定選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人，適用簡易計稅方法計稅，按以下公式計算應納稅額：應納稅額=含稅銷售額÷（1＋征收率）×征收率2、房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，按規定可以選擇適用簡易計稅方法計稅。一經選擇，36個月內不得變更。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。五、銷售額確定（一）基本規定銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：1、代為收取并符合規定的政府性基金或者行政事業性收費。2、以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。（二）差額扣除規定房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。（三）混合銷售規定一項銷售行為如果既涉及應稅服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售建筑服務的單位和個體工商戶在內。（四）兼營銷售規定納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

六、進項抵扣進項稅額指納稅人購進貨物、勞務、服務、不動產和無形資產，所支付或者負擔的增值稅額。（一）下列進項