安置房項目全程一站式物業管理委托方案

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安置房項目全程一站式物業管理

委托方案

刖言

一、服務承諾

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☆一站式服務：業主只需要向管理處客戶服務中心提出要求或者撥打一個24小時

熱線電話，即可解決社區內物業管理服務中的一切問題。無須找其他部門和

記住其他電話，真正體味到專業物業管理服務。

☆安全預案制：我方將優先解決業主居住的安全管理問題，針對治安消防重點、

難點和高層物業的安全特點，在實際管理開始之前就預先設立安全防范應急預

案制度，對可能浮現的突發問題均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的

萬無一失。

☆不均衡管理：我公司各項服務工作均會依照工作的輕重緩急和業主生活、工作

規律進行統籌安排，不均衡、有所側重地安排工作，通過優化后的工作編排使

工作更加人性化，更加節省業主的每一分錢，更加符合專業化物業管理公司的

要求。

☆零干擾服務：我方將認真解決因自身的工作給業主造成的二次干擾的問題，努

力將二次干擾降至最低，給業主們一個寧靜、悠閑的生活環境。

☆保本微利：我方承諾將按照保本微利原則管理“橋南片區C2安置房”項目的物

業，管理節余將用于對業主的服務之中。

☆時效工作制：對業主的服務工作一律實行時效工作制。即本公司承諾:所有對外

的服務工作，均將在向業主公開承諾的時間內完成或者有處理結果。

☆回訪工作制：我方將依照自己的標準作業規程對開展的服務工作定期走訪業主，

虛心接受業主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給業主。

☆公開服務制：所有服務工作均向業主公開，管理處禁止員工向客戶索取任何額

外報酬。

☆首問責任制：管理人員在接到業主咨詢、投訴、求助時均將負責將問題解決完

畢方可獲得公司認可。

二、合作方案主要條款

派本公司鄭重承諾將按“一站式”物業管理服務標準為本項目提供物業管理和服

務,同時按保本微利的原則進行管理。

派本公司按照《物業管理條例》和《物業管理委托合同》的相關要求對本項目實

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施一體化物業管理，自負盈虧，并承擔該項目的管理風險。

X本公司鄭重承諾將注重社會效益，努力使小區成為晉江市安置房物業管理的樣

板項目。通過本公司優質的物業管理水平展示本項目的物業管理形象，創建社

會效益，經濟效益與環境效益相統一的和諧社區。

X積極配合地產公司，參預房地產的可行性論證、施工、物業安置等各環節，樹

立和維護工程指揮部的形象，提高業主的滿意度，和工程指揮部共創優質品牌。

X本公司鄭重承諾對于物業管理范圍之內大型設備，我方將對電梯、供配電等系

統進行設備投保，將該風險轉嫁給保險公司，費用支出再也不要求工程指揮部

支付。

X貴方須按國家規定提供能夠直接投入使用的物業管理用房給物業管理公司無償

使用。

X前期開辦費用共計38.9萬元，由貴方于交房前2個月分兩次撥付給我公司，用

于物業公司進駐購置必備的工具、物料。

X物業管理費按住宅0.9元/平方米/月，商業/商鋪/幼兒園按1元/平方米/月的

標準交納。

X電梯運行電費由使用人按用電量每月進行分攤收取。

派停車費按政府規定的政府指導價收取。

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第一章企業簡介及管理優勢

一、企業簡介

某市某物業管理服務有限責任公司成立于2001年7月，是具有國家一級物

業管理資質、自主經營、獨立核算的民營企業。公司下轄兩家培訓機構、十二個

子公司，在職管理人員達1000多人，其中具有高中級以上職稱的管理人員、工

程技術人員60余人，部門經理、管理員100%取得了建設部頒發的物業管理資格

證書。到目前為止物業管理面積接近600萬平方米，接管項目包括高檔住宅小區、

寫字樓、大型商住小區、別墅、商業大廈等。

公司注重物業管理理論的研究，先后編寫了《物業管理標準作業規程》、《物

業管理實操精典》、《物業綠化管理》、《物業消防管理》、《物業清潔管理》、《物業

機電設備管理》等物業理論專著，其中《物業管理標準作業規程》是目前惟一獲

得中國物業管理協會推薦的物業管理指導用書。

公司注重物業服務技能的培訓，下屬培訓機構已成功舉辦了數十期物業管理

從業人員上崗培訓和物業管理實務操作培訓，先后為全國各地培訓學員達8000

余人次，深受舉辦單位及泛博學員的好評。

公司還不斷地進行管理技術的輸出，自2001年以來先后為全國多家企業進

行了物業管理顧問工作，顧問的范圍有企業物業管理標準化管理模式的導入、

IS09001：2000質量管理體系及IS014000環境管理體系的導入并協助認證，協

助被顧問企業進行達標創優、物業代管等多角度全方位的物業管理顧問服務工

作。

經過六年多的努力，某物業已經成為享譽國內物業管理界、具有良好社會

聲譽、品牌效應和綜合實力的大型專業化物業管理服務公司。

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二、管理優勢

X理論及實戰優勢

本公司的物業管理操作代表著當今物業管理最先進的操作手法，依據自己的實際

工作成果編著的《物業管理標準作業規程》是目前惟一獲得中國物業管理協會推薦

的物業管理指導用書，該書在全國影響深遠，工作標準和操作手法已經被數千家物

業管理公司不同程度地借鑒，代表著當前物業管理的操作水平，是本公司實際操作

水平的最佳體現。此外本公司的物業管理系列專著均被譽為物業管理的經典之作，

享有很高的社會聲譽。

X品牌優勢

公司是具有國家一級資質的物業管理公司，專業化水準和社會美譽享譽全國同行

業；本公司所到之處，均能實現某物業的品牌效應。

X規模優勢

本公司有物業管理面積近600萬平方米，對管理各類物業均有豐富的管理經驗。

公司在全國各地管理的物業均有較高的社會影響力，有利于展現本項目的品牌優勢。

同時，我公司已于2004年通過政府公開招投標一舉奪得福州市政府開辟的經濟合用

住房一一金山生活區二、三、四期（建造面積100萬平方米）的物業管理權，管理

政府開辟的類似大型樓盤具有非常豐富的經驗。也可以與福建省其他兩個分公司在

資金、人材、技術、管理上形成合力，對該項目形成最強有力的支持！

X成本優勢

本公司在進行物業管理活動中的各專業人員的勞動技能均明顯高于普通物業管

理公司，于是本公司在物業管理時的單位面積成本較之普通物業管理公司大為降低，

本公司有能力在較低的收費標準下創造出良好的業績，達到合作方與物業管理公司

“雙贏”的目標。

X服務優勢

本公司服務操作手法在全國行業獨特先進，許多理念和手法均為國內首創，如“唱

諾制”、“時效制”、“安全預案制”等，這些先進的服務方法能夠滿足本項目的不同

物業管理需求，得到泛博同行及客戶的普遍認可。

X全面豐富的設備管理經驗

某物業公司擁有各類工程技術管理人員160余名，對各類物業基本設施有電梯、

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供配電、給排水設備、消防系統、保安系統、智能控制直到停車場自動管理系統等

均有完善的技術保障和豐富的管理經驗，可以按高層樓宇的設計、實用需求，安排

最經濟而實用的設備管理方案，確保各項系統運行正常，維修及時。某物業公司對

機電設備運行管理和設備改造工程感受深刻，對高層樓宇的設備經濟運行和水電供

應系統節能降耗亦有得力措施，有充分把握管理好所接管的各類機電設備。

X人材優勢

某市某物業管理服務公司管理人員年富力強、管理經驗豐富，平均年齡26周歲，

專科以上學歷占70張以上，本項目將派駐最強有力的管理團隊擔綱管理。

X業務優勢

某物業公司管轄的物業類型全面，在管理的各項物業中，既有高層寫字樓、超大

型住宅小區、又有綜合性商業大廈和多層多功能樓宇，于是可以針對本項目的特點，

有側重地安排和實施物業管理方案，在較短的時間內使物業管理形象得到全面的提

升，并使管理成本得到有效控制，設備運行狀況良好。

X體制優勢

本公司屬高度專業化的大型民營企業，體制新，效益好，誠信可靠，自我提高及

創新完善能力在國內行業界首屈一指。

X發揮優勢、資源共享

某物業可以整合總公司、福建分公司、泉州分公司的所有資源和優勢，形成對本

項目物業管理的強有力的支持并實現共享：

某物業除了選派優秀員工進駐“橋南片區C2安置房”項目物業管理機構外，公

司各個專業部門以及分公司還可以根據本項目物業管理的需要隨時赴本項目的物業

管理機構，匡助找出管理和服務的盲點并提供充足的技術和資源支持。如果本公司

有幸管理“橋南片區C2安置房”項目，本公司在員工儲備、規模效益上有明顯的優

勢，單位成本較低，有利于用較低的管理成本在短期內達到較高的服務水平。

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第二章物業管理模式及初步設想

一、物業管理目標定位

（一）項目概況

“橋南片區C2安置房”項目占地面積120311平方米，總建造面積437931.91

平方米，其中住宅總建造面積為334993.78平方米、配套商業30062.72平方米、

地下停車場55234.65平方米、公建面積5978.99平方米（其中會所面積2252.9

平方米、幼兒園面積3445.95平方米、祀堂面積280.14平方米）。容積率3.09,

綠化率39%,共2626戶，項目座落于福建省晉江市規劃中的行政中心區域。

（二）主流客戶定位

從本項目檔次來看，絕大部份業主為：拆遷安置戶、投資置業者。

（三）物業管理目標定位

通過對本項目的實地查勘、考察并結合本項目的特征和針對諸多層面的管理

要求，我們確立了“橋南片區C2安置房”項目物業管理的目標定位。結合物業

管理行業的專業性特點及本項目的管理要求，對本項目實施物業管理的作用進行

初步的定位，包括三方面的內容：

一是:為業主提供良好的居住環境及活動空間，倡導全新生活理念；

二是:為業主生活提供全方位、多元化、實效性的服務；

三是:保持物業的保值和增值。

下面分別進行具體論述。

1、為業主提供良好的居住環境及活動空間，倡導全新生活理念；

營造安全、優美、舒適、潔凈的生活環境和活動空間是物業管理最基本的

功能，本項目物業服務也不例外。本項目的特點決定了物業服務在環境營造上必

須以高標準、高質量的要求進行和實施，在不斷引進社會專業標準的同時，還要

針對本項目的實際情況，提出特定的標準和要求。

首先，在清潔衛生方面，要確立專業操作、保持整潔、服務業主的目標。

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在具體操作之中，一方面要全面引入物業管理行業具體操作模式及質量標準，并

嚴格參照標準進行規范化、程序化地實施；另一方面針對本項目物業的特點及業

主活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特殊襲擊等方式來

應對高層物業使用頻率較高、暫時性要求較大等問題。在進行高層樓宇清潔衛生

服務工作中，全面提倡量化和細節管理，促使各項環節都能夠進行數字化的表示，

取得了較好的成效。

其次，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。

安全及消防工作應該是本項目物業服務工作中的重中之重，本項目物業管理單位

必須通過嚴謹、科學、規范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保公共秩序

處于有序、安全、健康的狀態。止匕外，需要強調說明的是，本項目物業的安全管

理是一個聯動的體系，它不僅僅物業管理單位的職責，而是一種共同的義務。因

而一定要做到職責清晰、責任分明，物業管理單位主要履行公共秩序維護的義務

及進行所托物業的消防安全管理（包括全面負責重點物資和部位的保全）o本項

目的產權人與物業管理企業必須明確在安全管理上的契約關系，從而形成攜手共

管、協調有序、堅實堅固的整體。

再次，對于本小區的業主來講，以前住的是農民房，可以養家禽、種菜；而

今住進了樓房，以前的不少習俗都要隨著環境的變化而發生變化，鄰里關系、生

活習慣等勢必發生了重大改變，這些改變對于業主來說一開始可能不太適應，需

要物業管理公司的宣傳、溝通、疏導，我公司擬通過開展形式多樣的社區文化活

動來引導和規范業主的行為，移風易俗，與當地政府有關部門一起營造和諧、文

明、健康向上的生活氛圍（詳見第七章一一社區文化建設章節）。

2、為業主生活提供全方位、多元化、實效性的服務

物業服務與生活、居住環境的營造實現有機、和諧、自然的統一，先進的物

業管理理念與現代行政辦公、管理理論實現完美結合。此功能延伸了物業管理服

務的概念，讓本項目物業服務在管理廣度和深度上進行了嘗試性的擴展，同時也

極好地詮釋了本項目實施物業管理的終極目的一一為本項目在業主服務和物業

管理上最大限度地減輕負擔。

一一管理上的服務

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本項目物業管理單位不僅是一個服務部門，有的時候是作為本項目的一個管

理部門浮現。在這個過程之中，物業管理單位既承擔了為泛博業主提供物業管理

的責任，也扮演了效果極佳的服務供應商的角色。

一一業主服務保障

實行物業管理后，物業管理單位將主動承擔業主服務保障職責，在具體

操作中，根據業主居住及生活的需要，不斷優化物業服務的模式，不斷擴展服務

活動的項目和內容，以達到生活有序、業主方便的目的。具體的內容可以涉及：

個性化服務提供、歇息場所的管理、訪客的接待和居住環境維護等等。

——提供多元化、全方位的服務

對社區內業主提供多元化、全方位的服務其目的是讓泛博業主感受到物業管

理給他們生活帶來的便利，讓大家在和諧、文明、方便的生活空間里更好地完成

自己的工作。主要應該做三方面的工作：一是為業主居住和生活上提供力所能及

的便利。在對業主服務上，我們通過分析業主從進入本項目到離開本項目這段時

間的所有環節，然后在每一個環節上設置相應的、有效的服務項目，比如提供流

動購物車方便運送物品、布置好內部活動場所設施等等，讓業主在本項目所處

的每分鐘都能感受到優質的服務。對業主服務方面，我們也可提供專門供業主

暫時小歇的地方、代購生活用品、為業主準備雨傘等等，業主在生活的同時，

也能夠享受溫馨的、人文化的服務。二是根據業主的需求適時開展各種特色活

動及宣傳教育活動。這不僅能加強和疏通與泛博業主、轄區居民的關系、有利

于和諧社會的共建和發揚，也有利于群眾、街道辦、業主、物業管理單位間的

互動，增進彼此之間的理解，而且通過活動的開展，能夠提升本項目物業管理

服務的知名度和品牌。三是通過加強物業隊伍的素質建設，把每一個員工培養成

技術職業人和服務者，通過辛勤勞作，創設出優美、和諧的生活環境，與泛博

業主共同營造良好的居住環境。

3、確保物業的有效保值和增值

此功能是最容易被忽視的，但卻是最重要的功能，這是保持物業持續利用的

關鍵環節。鑒于本項目屬高層住宅，樓宇及智能化配置均較高，于是本項目物業

為了實現其保值和增值，必須利用科學的手段、規范的操作、嚴格的標準進行系

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統的養護。

(1)房屋及公共設備、設施的管理和維護

本項目交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災

害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了

延緩這個過程，就需要時常對樓宇進行維護、保養和修繕，以保持本項目原有的

使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業管理達到保值、增值的目的。

房屋及公共設備、設施的維護首先要確立專業、規范、節約的管理目標，以

保障物業得到科學、有效的維護。具體應該做到，小修要及時，以免造成大修，

中、大修要合理計劃、規范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格

參照物業管理行業的維護標準，根據實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理

中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。

通過專業化的操作和運行，保障房屋及配套設備設施隨時處于良好、可利用狀態。

(2)物業管理專家診斷

某物業將從介入管理始，全程充當和發揮物業專家角色，從實際使用功能及

管理角度為街道辦提供設備、設施的合理化意見和建議，全面完善和改良相關設

備設施的功能，以降低管理成本，增加管理效率。

二、物業管理總體模式與針對性配套措施

(一)物業管理總體模式

1、在總體管理方式上擬采取“標準化”管理模式

物業管理工作特殊突出的難點有兩點：一是工作的穩定性差。物業管理工作

不是不能做好，而是難以長期保持，員工難以長期穩定、持之以恒地工作。這主

要是由于物業管理工作的特點是工作重復性高，單調、乏味，在實際工作中很容

易造成員工的疲憊工作和被動工作。物業管理公司的各項規章制度在執行過程中

總是“雷聲大、雨點小”，建立制度時轟轟烈烈，事隔不久就形同虛設，工作狀

態的不穩定是當前物業管理公司內部管理中最令人頭痛的管理難點；二是工作的

“一次成功率”低。物業管理行業是一個“100-1=0”的服務行業，一項工作如

果不能一次性做好，就會使長期積累起來的本項目滿意率瞬間大幅度降低，甚至

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前功盡棄。物業管理公司必須特殊關注員工工作的“一次成功率”，將其作為控

制自己整體質量標準，降低管理風險的大事來抓。此外，物業管理這種服務工作

的時間性也非常重要，作為優質服務的標準之一，物業管理公司是否能以盡可能

短的時間向本項目提供服務是一個管理公司內部管理是否成熟、規范、高效的重

要標志，也是本項目衡量物業管理水準的標尺。以上這些均構成為了當前制約物

業管理水平，需要物業管理公司急待解決的重要課題。

正因如此，1999年本公司采取了全方位的標準化管理模式。其基本原理是

將預期發生的工作事先用摹擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準，編制成全

體員工必須嚴格遵守、不許隨意改動的標準作業規程，把它作為企業內部的根本

大法。通俗的講就是把人員當做“機器”管（通過對照不難發現，機器工作的失

誤率是最低的）。物業管理的重復性工作在標準化管理中得到了最佳體現，其好

處是由于標準化操作和標準化管理，大大降低了工作的失誤，提高了一次成功率，

降低了管理成本，保持了工作質量的穩定性和時效性。變企業“人治”為“法制”。

本公司目前已基本做到了每一句話、每一個動作都是標準的，大大提高了服務水

平。現在我公司的標準作業規程已達到350多個，已基本保證了所有員工工作均

有標準作業規程作指導、作考核和作標尺。

2、在對外服務上采用“24小時不間斷服務”管理模式

“管理無盲點，服務無盲區”是本公司對本項目管理的基本原則和基本理念。

依據這種管理思路，本公司2001年開始在所管各類物業均全方位采用了24小時

不間斷服務。其基本管理原理為：在所管本項目設立服務熱線電話，24小時專

人值班，接待客戶咨詢、投訴。所有的項目內的求助、報修、投訴、咨詢等均只

需撥打一個公示的熱線電話，即可在本項目管理處向招標人公開承諾的時間內得

到關注和處理。在內部管理上，本項目設立的管理機構對所有日常性、計劃內的

對外服務工作的編排和指揮進行統一調動和安排，并定期安排統一的質量和滿意

度回訪服務。這樣做的優點在于大大提高了服務效率，縮短了服務時間，于是大

大提高了產權人對物業管理工作的滿意率。

3、“安全預案”、“記憶瑰范”與“人防、物防、技防”三結合的安全管理模式

由于本項目為具有高層次群體居住及社交功能的場所，安全管理要求高，人員進

出流量大，加之安全問題是本項目永遠最關心的問題，故本公司擬采取安全預案制

管理。其原理是：公司先詳細了解本項目的安全死角，將物業在安全管理上的不足

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和缺陷找出來，然后依據硬件設施的先天條件制訂有針對性的安全管理預案，預案

分成預防性預案和應急性預案兩類，管理原理為：將預案作為員工訓練的依據，長

期訓練使之成為員工的習慣性動作和習慣性做法后，將大大提高安全管理的實際水

平。在本項目對人員、物品管理方面，本公司將采用獨具特色的“記+麴范”法，

其管理原理為：對人員、物品進出進行分類控制；對本項目內部工作人員采用記憶

法，對于內部訪客采取登記有效證件監控出入，從而確保本項目內無閑雜人員。在

區域巡邏上采用多種方式，如“交叉式巡邏法”、“循環式巡邏法”、“往返式巡

邏法”等，結合安全技防措施，實行“物防、人防、技防”三結合的立體安全防范

管理。

4、在服務方式上，采取本公司的特色服務與個性化服務模式

經過多年對物業管理規律特點的細心研討總結，本公司首創了許多享譽全國

物業管理界的特色服務制度：

(1)“時效工作制”

本公司經過多年實踐總結出一套獨有的時效工作制度。其基本原理是對本項

目業主關心的服務工作都按照本項目的工作特點和規律編排出完成工作的基本

時間要求。員工在提供服務時必須按規定的時間完成方為有效工作，否則就是無

效勞動。將各工作時效公示給客戶監督，對于無效工作均依照本項目的《投訴管

理標準作業規程》進行處理，對責任人和責任部門實施處罰。這樣才干讓客戶對

我們的服務效率和服務質量感到滿意。比如：維修工作維修工必須在接單后25

分鐘內趕到現場；急修必須在15分鐘內趕到現場；客戶投訴必須在當日內處理

完畢；回訪工作必須一周內進行等等。

(2)“不均衡管理制”

這項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據本

項目的工作特點和工作規律來編排工作。員工不是循序漸進的上班，而是根據以

上規律不均衡上班，從而達到“靜音管理”、“無人化管理”和“零干擾服務”。

比如：清潔人員采用“分段式”工作，減少在客戶活動時進行清潔帶來的尷尬等，

讓客戶真正感到體貼入微的服務。

(3)“唱諾制”

“唱”是指用動聽的語言進行管理和服務工作，讓客戶心情舒坦，避免產生

不必要的認識分歧和提高服務技巧；“諾”是指服務工作要“一諾千金”，答應客

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戶的事情必須按承諾完成。

(4)“三米微笑制”

為本項目提供管理和維護服務時，應主動向客戶展示周到的微笑，不能等到

客戶到了面前也不理會，服務工作最忌諱的是漠視客戶，提供服務必須是主動式

服務。雖然是點點滴滴的服務，但能化解不少矛盾。本公司要求員工在面對客戶

時應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感；與客戶談話時，應聚精會神、注意傾

聽，給人以受尊重感；應坦誠待人，不卑不亢，給人以真誠感；應神色坦然、輕

松、自信，給人以寬慰感；應沉著穩重，給人以鎮定感。(更多內容詳見《員工

服務標準作業規程》)

(5)“首問責任制”

是指面對客戶的問題，第一個接觸客戶的工作人員應負責將問題向公司進行

反饋，不能以任何理由進行推委，“踢皮球”。嚴禁說“這事不歸我管”、“不清晰”、

“你應該去那個部門解決”等等。對于客戶的問題必須有答復，不能久拖不決。

(6)在環境管理上，擬依照IS014000國際環境質量體系和國家綠色社區環保標

準，從項目管理初期即注重對環境質量的控制，創建社區。

隨著社會的發展，“綠色”是一個新興的、動態的發展方向，成為人類運用

科技手段尋求與自然和諧共存，達到可持續發展的理想模式。本公司依照

IS014000國際環境質量體系和國家綠色環保相關標準，嚴格控制大氣質量、水

質、噪音、粉塵、汽車尾氣和光污染。注重使用綠色環保材料，有效降低能耗，

垃圾無公害處理，努力創造本項目“清、凈、靜，低能耗”的公共活動環境，以

自然生態與人文環境相結合，努力實現“水質清、空氣凈、環保高”的完美統一。

(二)管理特點及針對性配套措施

1、安全管理難度大、要求高。

“橋南片區C2安置房”社區的業主群對小區的安全管理要求高，加之項目

處于南沿線交通干線位置上，安全管理難度大，必須做到萬無一失。

【針對性管理措施】：針對“橋南片區C2安置房”社區物業管理的安全特

點，我們將采取以下針對性管理措施：

(1)安全預案制

安全預案制是本公司1999年首創的安全管理預防和應急制度。其基本管理

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思路是：首先在物業接管時將小區的重點安全防范部位和硬件設施的安全弱點挑

出來，在假設發生預想中的安全事件的前提下整改完善物業硬件設施的不足，然

后依據整改后的設施條件制訂好預防性管理方案和一旦發生安全事件時的應急

處理方案(危機控制方案)，把它作為員工訓練的基本內容，讓員工熟練地掌握

并運用自如，從而大大地提高安全管理的水平。

(2)構建人防、技防、物防三結合的安全防范體系

預防為主，充分發揮人防、技防、物防三重防范體系，如：IC智能刷卡系

統、紅外線周界防范、可視對講、監控攝像、家居安防應急報警等，與護管員

24小時無間斷巡邏相結合，構建小區立體防范體系。

(3)實行全封閉式管理

對進出小區的人員實行分類管理，采用本公司獨有的“分類記憶+規范法”，

嚴格控制閑雜人員和非業主出入小區。

(4)軍事化管理護管員隊伍

對入職的護管員實行必要的擔保、調查制度，留存護管員的指紋，集中住宿，

統一培訓、作息和業余生活，流動管理、軍事化管理，確保護管隊伍自身的清純

與忠誠。

(5)與業主共建安全防范體系

通過調動和提高業主的安全防范意識，適時組建物業管理公司和業主對外來

可疑人員的共同監控體系，確保社區治安防范的萬無一失。

(6)針對性加強二次裝修期間的消防管理

二次裝修期間對施工單位的動火施工進行嚴格的監管，使用本公司的“唱諾

制”對申請裝修的業主進行消防安全宣講教育，簽定《消防安全責任書》，施工

期間進行每日標準化巡查，記錄每戶業主裝修施工的《施工日志》。

2、“農民變市民“，生活習慣的不適應給物業管理和經營難度加大。

由于安置戶之前的身份是農民,各家獨門獨院，自己管自己,根本沒有物業管

理的概念，現在住進了社區，生活環境發生了改變，自身的權利與義務也發生了前

所未有的改變，很大程度上影響到物業管理的管理和經營難度。

【針對性管理措施】：針對上述管理特點，本公司將注重以下針對措施的實

施：

(1)注重服務的內容及深度

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為了體現社區物業管理服務的先進性與全面性,徹底讓業主認識到物業管理

服務給他們帶來的生活便利和居住條件的改善,在服務方式方法上我公司將采用

本公司享譽全國的服務方法，如“唱諾制”、“時效制”、“不均衡管理制”、“三米

微笑制”、“零干擾服務”；在服務深度上，我公司將努力提高服務范圍，除了開展

常規的住戶接待、投訴服務、安全服務、維修服務、保潔服務、綠化美化服務外，

還提供各種形式多樣的有償和無償服務項目，如：代訂報紙雜志、代送牛奶、照

看病人、免費打氣、免費維修等服務，解決業主生活中的各項問題，方便業主居

住，有效地提高各類業主的滿意度，全面推行“不均衡管理”、“個性化服務”，

根據業主的生活規律和特點編排物業管理的服務時間、服務規范，努力在小區創

造出一個安寧、和諧、相互尊重、舒適高雅的生活環境。

(2)注重社區文化

在管理服務中，一開始即將倡導“和睦友善”、“平等睦鄰”、“親和生活”、

“互助互愛”作為社區現代化生活的道德準則，通過舉辦各類茶話會、聯誼會、

小區好人好事公示欄等方式建立小區業主友善的鄰里關系，形成互幫互愛的“大

家庭”生活。

(3)加大物業管理的宣傳力度，與業主建立良好的互動溝通

改變業主的生活習慣，不能僅僅靠物業管理單位埋頭苦干，還要及時的與業

主建立良好的溝通，努力培養業主生活習慣的改變。首先，要通過社區宣傳欄開

辟物業管理專欄，用圖文并茂的形式將物業管理方面的法律法規進行有效的宣

傳，讓業主逐步懂得什么是物業管理、業主與權利與義務、如何召開業主大會、

如何監督物業管理的工作、產權的性質、公共部位與業主的關系等法律法規常識。

其次，要從正面宣傳怎么處理新鄰里關系、怎樣遵守社區公約、如何愛護公共環

境，讓業主能夠切身感受到自己在社區中所發揮的重要作用。再次，要讓業主逐

步明白社區是全體業主的，全體業主除了享有各自的權利以外，更重要的也要遵

守相關義務，否則自己的權利也有被別人侵占的驚險，惟獨大家都認真履行了義

務，才干更好的享受到權利。從情、理、法的全方位角度逐步讓“農民”真正過

渡到“市民”！

3、集中大面積交房，考驗物業管理的真正實力和技能。

“橋南片區C2安置房”社區面積大，交房時間集中、規模大，工程遺留問

題多、維修集中，這些是物業公司要非常重視的問題，也是考驗物業公司真正實

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力和技能的重要工作，一旦處理不好，容易引起群體事件。沒有經過非常嚴格培

訓和強大的接待能力的公司是不可能處理好的，而我公司在這方面有著多年豐富

的經驗，成功接待過多次大規模的入伙接待工作，有著非常完善的工作流程和一

流的員工隊伍！

【針對性管理措施】：針對以上管理特點，本公司將采取以下針對措施

(1)注重接管驗收，控制施工質量細節

眾所周知，房屋建造工程的施工質量即使通過了政府竣工驗收，或者多或者

少的都會遺留一些工程質量問題，針對工程質量遺留問題，我公司會通過嚴格的

接管驗收工作，采用“拉網式”驗收法組織員工進行驗收，爭取在業主入伙前,

把所有的工程遺留問題全部找出來并組織施工單位進行整改完畢。徹底消除業

主看到自己的房屋有瑕疵、存在質量問題留下的陰影，樹立良好的“政府優質工程

形象”，努力減少房屋質量方面的投訴(詳見接管驗收標準作業規程)。

(2)制訂科學的售后維修流程，組織完善的維修隊伍

針對“橋南片區C2安置房”集中交房、維修量大的特點，我公司會在交房

前組織物業相關部門成立維修小組，并協調施工單位，積極參預，在地產公司的

協調下，組建強大的工程維修隊伍，并制訂維修計劃、維修流程和維修承諾，一

般的維修要求在一周內維修完畢，其他維修要求在半個月內維修完畢。通過信息

化辦公平臺，及時傳遞維修信息，并建立維修回訪機制，最終達到維修工程件件

有落實，業主滿意的效果。

(3)控制好入伙現場氣氛，嚴把裝修關

業主交房工作是一項重大工作，也是樓盤和物業第一次正式與業主見面，我

公司經過多年的經驗總結，有一整套完善的入伙接待流程及裝修管理流程。我們

會采用“一站式”交房流程為業主提供交房服務，交房的全部手續在一個地點辦

理完畢，并全程陪同業主驗收房屋，順利完成房屋交接。

裝修管理水平的高低是直接評價物業管理水平高低的重要指標，也是業主容

易與物業公司產生矛盾的焦點，作為業主都希翼按照自己的想法去裝修房屋，但

涉及到樓宇外觀、房屋承重結構及使用功能的裝修，業主往往只考慮自身利益，

不考慮公共利益，作為物業管理單位發現以上問題，必須及時予以制止。我公司

擬采取“唱諾制”狠抓違章裝修問題。一是在業主交房時均會告之業主裝修有關

法律法規及注意事項，發放相關裝修資料、制作宣傳展板宣傳建設部《住宅室內

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裝飾裝修管理辦法》。二是在業主正式辦理裝修手續時，與業主簽定相關的《裝

修管理公約》、《裝修承諾書》，與業主明確哪些裝修不能做，讓業主心中有數。

三是嚴把裝修人員、材料關，對于無證裝修及違章裝修材料一律不得進場，把可

能造成違章事實的問題全部擋在小區外，特殊是裝修期間的安全問題，我們會重

點抓好裝修期間的治安安全、消防安全及樓宇裝修安全。四是指定專人進行裝修

巡查管理工作，及時發現、解決業主裝修過程中遇到的問題，把違章裝修的苗頭

控制在實施之前，減少類似的矛盾發生。五是嚴格執行違章處理機制，制訂違章

處理預案，及時制止違章現象。六是建立裝修驗收機制，對驗收不合格的裝修工

程，物業公司會提醒業主與裝修交涉，必要時物業公司出面協調解決。最后，針

對業主裝修材料，我們會引進合格的裝修材料經銷商，組織業主以“團購”形式

購買裝修材料，一方面為節約業主的裝修時間與費用，另一方面杜絕違章材料的

使用。

(4)強化地下管網、工程設備檔案的建立與完善

由于“橋南片區C2安置房”均為高層建造，地下管網復雜，工程設備多，

施工工序多、時間長，難免會對原有設計圖紙進行設計變更，但如果現場管理不

到位會遺漏掉不少變更資料，這將會給后期的管理與維護工作帶來很大不便，所

以，加強對地下管網的施工跟進，及時了解掌握現場情況，并采集相關圖紙和資

料，建立完整的地下管網系統記錄和工程設備安裝運行調試記錄，把變更后的管

網實際走向、控制閥門的安裝位置全部標識清晰，確保后期管理不會脫節。

4、設備管理要求專業化程度高。

“橋南片區C2安置房”物業的設備智能化程度高，因此設備的管理是物業

管理實質好的首要標準，設備管理的優劣直接影響到業主生活的水準，物業管理

的運行成本，物業的升值保值。

【針對性管理措施】：針對設備設施管理特點，本公司將采取以下針對措施

(1)“定人定機制”

該項制度是本公司設備管理的一大特色，其原理是對設備管理實行AB崗，

所有的設備、機房均有明確的責任人，將員工的收入與設備管理的好壞直接聯系

起來，責任明確。該制度為本公司首創，在全國享有盛譽。

(2)“設備功能的二次開辟”

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本公司注重設備管理中設備功能的二次開辟，如經濟運行程序、極限運行程

序的開辟，均屬國內首創，其結果是設備管理成本遠較其他物業管理公司低，設

備運行狀態平穩。止匕外，在設備運行的初期，本公司特殊注重設備的“磨合期”

運行，通過“磨合期”的增減負荷法，使設備磨合良好、狀態優良，大大延長了

設備的使用壽命。本公司對設備管理的理念是“設備是養出來的，不是修出來的”。

（三）物業管理收費設想

1、實施“一卡通”繳費系統

根據安置房業主文化素質不高、繳費意識淡漠的管理特點，我公司擬引進某

先進的費用收繳模式，即在交房前組織供水、供電、供氣、有線電視、銀行等部

門進行溝通，為每位業主辦理一個統一的銀行存折，相關費用由相關服務單位每

月以通知單的形式通知業主，業主根據自己情況，每月在指定的銀行存入一定金

額的現金，相關單位每月通過銀行劃帳的形式實施收費業務。這樣做的好處是，

一方面解決了業主的繳費要跑許多部門的煩惱，節省業主的大量往返奔波、繳費

排隊的時間，另一方面也提高了相關部門的費用收繳效率和工作效率，同時也為

銀行增加了儲戶和現金流量，達到了多方互惠的目的。

2、政府補貼安置房款的使用途徑建議

本項目由于拆遷安置需要，政府賦予每戶拆遷安置家庭賦予政府補貼2萬

元，如何最大程度的發揮該筆費用的使用功能，讓業主普遍感覺到政府的關心和

倡導和諧的安居生活氛圍，我公司認為“細水長流”的方式最能夠發揮該筆費用

的使用功效！2萬元的安置補償費用是政府的一項優惠措施，如果一次性的發放

給安置戶，由于費用不高，業主也不會太在乎節約這筆費用，很可能會在很短時

間內花完這筆費用，但業主卻忽略了居家生活的必要開支等重大問題，會給自己

家庭留下一個很重的包袱，這些問題業主考慮不到，但作為小區的管理與服務者

及政府主管部門必須要謹慎考慮！業主一旦沒有了生活收入，就會拖欠相應的費

用，會給小區物業管理及政府職能部門的工作帶來被動局面，也會影響小區的安

定團結、和諧生活及物業管理服務品質。所以，我公司建議將此筆費用折算成每

家每戶的物業管理費，根據每戶的面積，以給每家每戶送物業管理費的形式，告

之業主多長期內的管理費由政府補貼，業主無須交納。這種方式由于是業主看

的見并且是長期的實惠，相信能夠增加業主的滿意度，最重要的是給本小區送來

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了幾年的安定團結，最終達到了政府使用這筆款項的目的，充分發揮了“小錢辦

大事”的效能！

下表是我公司根據政府補貼金額進行的物業管理費補貼簡單測算，僅供貴單

位參考：

說明：

1、測算數據：共計2626套房屋，按三分之一為安置戶推算，共875戶，每

戶補貼2萬元，合計政府補貼款約為1750萬元（此費用是推算數據，可能與實

際有出入）

2、補貼依據：住宅平均每月補貼0.9元/平方米，前三年賦予全額補貼，第

四年開始政府按50%補貼，業主承擔50%,第五年按20%,業主承擔80%,第六年

開始不在賦予補貼，用五年時間完成補貼過渡。

每戶業主

年份應交管理費政府補貼業主承擔備注

每月承擔

第一年472.9萬元472.9萬元00政府全額補貼

第二年472.9萬元472.9萬元00政府全額補貼

第三年472.9萬元472.9萬元00政府全額補貼

第四年472.9萬元236.5萬元236.5萬元45元政府補貼50%

第五年472.9萬元94.6萬元378.4萬元72元政府補貼20%

合計2365萬元1750萬元614.9萬元

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第三章擬訂的物業管理服務內容

一、物業管理服務內容

（一）綜合管理

1.設立專業物業管理機構，實行綜合一體化管理。

2.設立固定的辦公場所，管理人員佩帶明顯標識牌，持證上崗。

3.實行“一站式”服務，設立24接待中心，24小時服務熱線電話。

4.協助組建業主委員會并配合其運作，簽定標準的物業管理合同，管理單位責、

權、利關系明確。

5.制訂各類管理人員的崗位責任制、內部管理運作及考核制度、制訂管理公約、

業主手冊和社區公眾管理規章制度及完善的管理工作流程。

6.檔案資料齊全，管理完善，分類合理，方便檢索。

7.配置計算機系統及軟件并能有效運用。

（二）房屋管理及維修養護

1.房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容和觀瞻。空調架、外墻無銹跡，無安全隱

患，室外招牌廣告、霓虹燈整潔統一美觀無安全隱患或者破損，外墻裝飾無破損

或者污跡。

2.實行“唱諾制”服務，建立裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建，無亂張

貼懸掛等。

3.房屋本體公用設施整潔，公用樓梯、天臺、通道等無堆放雜物及違章占用等。

4.無擅自改變房屋用途，住宅入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。

5.堅持房屋修繕制度、值班制度和報修措施，并建立回訪制度和回訪記錄。

6.制訂年度房屋養護計劃并抓好落實。

7.房屋完好率達到100%以上。維修合格率達到100%。

（三）保安消防及車輛管理

1.保安和車輛實行一體化管理，建立專業化保安隊伍，巡邏及管理制度落實，

實行準軍事化管理和訓練，護管人員有統一征服，熟悉轄區情況，認真負責，文

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明值勤，言行規范。

2.消防設施設備完好無損。

3.可能危及業主安全處設立明顯標識和防范措施。

4.本年度無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故。

5.停車場管理制度落實，設立專職人員，車輛進出設卡，車輛進出有登記，本

年度無因管理公司責任造成車輛損壞和丟失。

6.社區內機動車輛行駛停泊有序，制度落實，無違章行駛及停泊。

7.非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊。

8.社區主要路口、通道24小時防衛值勤，業主、來訪人員進出管理有序。設立

24小時安全防范巡視。

9.建立應急救助預案，實行救助，設立24小時求助電話。

10.建立消防防范組織，開展消防知識宣傳。

11.保證消防通道暢通，消防疏散標志醒目、完好、齊全。

（四）環境管理

1.清潔衛生實行一體化管理，有專業的清潔清潔隊伍，管理制度落實。按不同

的清潔標準進行清潔與清潔。

2.環衛設備齊全完好，有垃圾采集設施、中轉設施等，垃圾日產日清。

3.整體環境及環衛設施隨時保持清潔，定期進行衛生消殺。

4.管道暢通，確保區內公用雨水、污水管道通暢，定期清掏化糞池。

5.加強二次供水管理，保證水質符合衛生防疫要求。

（五）公用配套設施、設備、場所管理

1.按規劃標準管理公用配套設施、設備和場地，運營正常，公用設施、設備、

場地完好率達到98%以上。

2.道路暢通無損壞、路面平整整潔、排水暢通。

3.供電、供水、供氣、電梯、消防監控、有線電視、通訊管線及設施完好無損，

運行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環境整潔，無二次污染及隱患。

4.公用排污、排雨水管