中糧置地有限公司中小戶型住宅產品規劃設計指引

中糧置地有限公司中小戶型住宅產品規劃設計指引

中糧置地有限公司中糧置地有限公司

中小戶型住宅產品規劃設計指引

（適用于諸如長陽半島模式經濟性產品

的戶型設計的詳細指導）的戶型設計的詳細指導）

中糧置地規劃設計推進委員會

規劃設計推進小組

2011年10月

南京公司

2011年10月

COFCO

中小戶型

目錄

第一章前言：創新與變革的時代

第二章中小戶型住宅分類及特征分析

第三章中小戶型住宅產品市場分析（以目前的南京市場為例）（）

第四章場地規劃設計要點

第五章建筑設計要點第五章建筑設計要點

第六章室內裝飾設計要點

第七章中小戶型住宅設計新方向研究第七章中小戶型住宅設計新方向研

第八章結論與展望

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引2

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中小戶型

一前言：創新與變革的時代

——中小戶型住宅將成為未來住宅市場的主要需求中小戶住宅將成為未來

住宅市場的要需求

1.中國房地產住宅產品的格局

2中小戶型住宅市場形成的原因2.中小戶型住宅市場形成的原因

3.中小戶型住宅的概念

4.中小戶型住宅的特點

5.中小戶型住宅比例增加對于房地產開發與規劃設計的影響

3

COFCO1中國房地產住宅產品的格局中小戶型

自1998年以來，房地產行業作為國民經濟的支柱產業，其地位始終沒有改

變。從

1.中國房地產住宅產品的格局

2005年開始，房價出現快速上漲的勢頭。目前，北京、上海等一線城市房

價已經處于高位，

一些中西部城市以及發展迅速的中小城市房價相對較低，但也保持了高速的

增長。

針對房價不斷上漲的情況，政府出臺了多項政策措施來加強對房地產市場的

監管，旨

在防止房價過快增長。2006年5月29日國務院九部委下發的《關于調整住

房供應結構穩定

房價的意見》明確規定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品

住房建設，套型

建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到

開發建設總面積

的70%以上。2010年4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上

漲，發布《國

務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，實行更為嚴格的差別化

住房信貸政策，

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不

得低于30%。這

些量化的強制性規則必然會對房地產的供應和市場帶來巨大的影響。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引4

房地產智庫.fdc014>>

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中小戶型

在市場方面，城市人口的增加以及家庭結構的變化帶來了巨大的剛需購買

力，另一

方面僅就目前市場的狀況來看，“國十條”的限購、限價、限貸政策使房價

在一定程度方面僅就目前市場的狀況來看，國十條的限購、限價、限貸政策使

房價在定程度

上得到抑制，但是即使房價增速變緩乃至回落，依然有相當數量的人群難以

承受已經高

企的房價。同時，市場對高房價也產生一系列反應，客戶觀望情緒加強，

總價較低的住房，房產列反應，客觀加強，較低

宅供不應求等現象不斷出現。市場對調控政策的巨大反應也迫使產品供應開

始尋求變化，

以適應中國的房地產市場發展。因此，服務于剛性需求的住宅產品受到越來

越多的關注，

市場將目光投入到中小型住宅的市場上來，中小戶型將成為未來市場的主流

產品之一。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引5

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中小戶型

家庭人結構發生變化

2.中小戶型住宅市場形成的原因

（一）家庭人口結構發生變化。

社會的開放帶來了各種新的思潮與新的生活方式。個性化生活成為時尚，三

口之家、

“丁克”家庭越來越多多代同堂已不多見單個家庭人口變少直接導致所需

居室數量變丁克家庭越來越多，多代同堂已不多見。單個家庭人口變少直接導

致所需居室數量變

少。

（二）消費觀念發生變化，過渡型消費永遠存在。

房屋的品質不在面積大小，而決定于是否能滿足它所對應客戶的需求。如今

“一步到

位，買個大房子”的置業觀念已經發生了變化，多次分階段置業的觀念正在

為更多的人所

接受。一部分比較年輕、經濟承受能力有限的人群把中小戶型作為自己某一

人生階段的住

宅；一部分成長型的公司把中小戶型當做他們特定時期的辦公場所因為這

種梯級消費的宅；一部分成長型的公司把中小戶型當做他們特定時期的辦公場

所，因為這種梯級消費的

原因，使中小戶型這種過渡型產品將一直存在。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引6

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型（三）房產功能發生變化。

小額不動產投資在各大中城市越來成為廣大居民的投資手段之一。在包括教

育、股票、

商業保險、汽車、銀行儲蓄和房地產六大行業的理財綜合指數比較中，房地

產的份額占到

了35%,高居第一，其次是教育，占25%,小戶型房地產住宅項目一般具有

低總價、投資

回報率高易于出租風險相對較低準入的資金門檻低交易費用低容易轉

讓等特點回報率高、易于出租、風險相對較低、準入的資金門檻低、交易費用低、

容易轉讓等特點，

較適合資金量不大的中小投資者。

（四）房價不斷攀升，總價相對較低，目標客戶群體龐大。

年輕的置業人群購房受到的限制主要來自經濟壓力，他們面臨的不是能夠買

多好的房

子而是是否能夠買得起房子的問題所以對他們來說總價較低的中小戶

型具有強大子，而是是否能夠買得起房子的問題。所以，對他們來說，總價較低

的中小戶型具有強大

的吸引力。

除了買得起還要住的起這其中既包含了前期購房費用如購房款契稅維

修基除了買得起，還要住的起，這其中既包含了前期購房費用，如購房款、契稅、

維修基

金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業費等，這些費用主要

依據建筑面積

來核算，選擇小戶型也會使后期居住費用降低。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引7

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中小戶型

3.中小戶型住宅的概念

對于中小戶型住宅的概念，目前沒有一個嚴格規范的說法。

通常可以這樣理解：通常可以這樣理解：

建筑面積為40—60平方米的一居室；

建筑面積為60—80平方米的二居室；

建筑面積為80—100平方米的三居室；

都可認為是中小戶型。其中，由于氣候的差異與生活習慣的不同，對于以上

的

面積概念在南方與北方也有所不同面積概念在南方與北方也有所不同。

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中小戶型

4中小戶型住宅的特點

(一)面積分配合理空間安排緊湊

4.中小戶型住宅的特點

()面積分配合理，空間安排緊湊。

中小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，每個房間面積都比較小，但能

滿足

人們生活的基本需求人們生活的基本需求。

值得注意的是，中小戶型不是越小越好，而是應該在注重功能的基礎上，盡

量將

戶型做到緊湊合理不讓消費者花錢購買浪費的面積不讓住戶花冤枉錢去

購買使用戶型做到緊湊合理，不讓消費者花錢購買浪費的面積。不讓住戶花冤枉

錢去購買使用

不合理和浪費的面積，是中小戶型設計的靈魂所在。

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中小戶型

（二）功能設計合理，功能齊全。

設計合理，功能齊全，在滿足居住的前提下，還應滿足住戶會客，休閑等其

它生活

要求。重點考慮收納功能，雖然根據市場定位可對某一功能進行偏重，但仍

應做到功能

齊全齊全。

（三）配套設施齊全，符合日常生活需要。

良好的區位、便捷的交通、方便的購物和娛樂環境等因素是消費者選擇小戶

型的重

要考察因素。

中小戶型的配套建設方面主要注重三點：符合日常生活的需求，符合日常生

活的成

本，符合日常生活的習慣。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引10

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中小戶型

5.中小戶型比例的增加對于房地產開發與規劃設計的影響

（一）改變國內房地產市場的發展模式與居民的住房消費模式。

以往房地產的開發模式是誰拿到土地就由誰來決定建什么樣的房子而大

戶型以往房地產的開發模式是誰拿到土地，就由誰來決定建什么樣的房子，而大

戶型

定位于高端客戶，單價高、利潤高，導致了開發商生產的住房越來越向高端

產品靠攏。

現在政府用細則、量化的方式把中小戶型所占的比例規定下來，那么未來國

內房地產

開發商就必須在限定的模式下進行開發，國內房地產市場的中低端產品也就

會越來越

多，這樣將從根本上改變目前的住房供應結構，使滿足一般城市居民需求的

中小戶型

項目成為主流同時把住房面積限制在個較小的范圍在單價基本不變的

情況下項目成為主流。同時，把住房面積限制在一個較小的范圍，在單價基本不

變的情況下，

每一套住房的總價自然下降，這樣將有更多的民眾進入住宅市場。在這種情

況下，整

個房地產市場的供求關系和消費者住房模式將會發生很大的改變個房地產

市場的供求關系和消費者住房模式將會發生很大的改變。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引11

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中小戶型

（二）“90/70”新規定改變了小區經濟技術指標，同樣容積率下小區人口將

增多。

開發規模是以可建設用地面積和容積率指標來控制的，戶均面積是與總戶數

成反比的，

戶均面積減小也就意味著總戶數的增加。戶均面積為90平方米的居住小區

比戶均面積為

120平方米的小區總戶數會增加約33%按照35人/戶計算所容納的總人數

會增加約120平方米的小區總戶數會增加約33%,按照3.5人/戶計算，所容納的

總人數會增加約

33%,以戶數和千人指標為基數的所有配套設施的規模均需相應增加，比如

汽車庫的停車

位、自行車庫面積、配套商業規模、幼兒園班數等。

與此同時，戶數的增加及中小戶型的客戶群體決定了中小戶型社區的銷售與

入住率會

比大戶型社區高許多。

（三）中小戶型比例增多將對小區配套提出更高的要求。

小戶型的住戶年齡結構、行為方式與生活理念等與一般社區有很大的區別，

其價格、

區位、環境配套、產品定位、功能劃分、產品形態也發生了很大的變化，中

小戶型業主對

于社區配套的要求正在走向多元化、家庭化與生活化。同時，將家庭活動延

展到社區正在

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成為一種趨勢，使中小戶型的社區生活更加精彩紛呈。

12

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型

（四）每單元多戶的建筑格局將成為主流。

每單元兩戶南北通透的板樓最大限度地滿足了居住者對采光和通風的需求

但對高每單元兩戶、南北通透的板樓最大限度地滿足了居住者對采光和通風的需

求。但對高

層帶電梯的住宅卻難免帶來較大的公攤面積。公攤面積包括樓梯、電梯、電

梯等候區域、

設備管井、走廊、前室以及其他輔助面積。其面積大小與寬度要滿足使用要

求和各項規范，設備管井、走廊、前室以及其他輔助面積。其面積大小與寬度要

滿足使用要求和各項規范，

一般調整的余地很小。

也就是說，公攤面積是一個調整余地較小、相對固定的值。這樣的話，如果

戶型面積也就是說，公攤面積是個調整余地較小、相對固定的值。這樣的話，

如果戶型面積

大小一定，戶數越多，每戶的公攤面積越小，實用率越大。與此相反，戶數

越少，每戶的

公攤面積越大，實用率則越低。

一旦90平方米及以下的戶型成為主流，每單元兩戶很可能被每單元多戶的

樓層格局所

取代。同時塔樓、板塔結合等建筑樣式將成為市場上的主要產品類型，這樣

才能符合高實

用率的要求。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引13

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型每單元多戶住宅的常用的單元形式有塔

式（圖1.1）、板塔結合式、連廊式住宅

（圖1.2）等。

圖11塔式住宅圖12連廊式住宅

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圖1.1塔式住宅圖1.2連廊式住宅

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房地產智庫.fdc01>

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中小戶型（五）立面造型相對瑣碎。

中小戶型戶數多，相應的門窗會顯得較密，立面就會變得比較瑣碎，凹凸不

平，立面

線條與分割將顯著增多，從成本投入上看，外延面的增多，門窗數量的增加,

保溫面的增

加等，也增加了建筑立面裝修的費用（圖1.3-圖1.5）。

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圖1.3深圳金地?名津圖1.4深圳金地?名津

15

房地產智庫房c01>

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中小戶型

圖1.5深圳繽紛

時代廣場

（六）總體建造成本增多。

由于中小戶型內部分隔墻較密集，外延面也較曲折，內墻與外墻的分布數量

較之大戶由于中小戶型內部分隔墻較密集，外延面也較曲折，內墻與外墻的分布

數量較之大戶

型有所增加，從而增加了結構主體的含鋼量和基礎的費用，從智能化的投入

到電氣與給排

水管線數量也會有所增加。同時，由于居民的增加和戶數的增多而導致的地

下車庫和相應

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配套設施增加也會較大幅度提升建造總成本。

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中小戶型

（七）90平方米套型建筑面積對不同類型，不同地區的住宅意味著不同的

使用面積。

“90/70”政策沒有對住宅類型和地區進行區分，統一將套型建筑面積控制

在90平方

米以下。但是，對于不同類型與層數（高層，小高層，多層）和不同地區（南

方與北方）

的住宅，同樣是90平方米的建筑面積，在使用面積上會產生數平方米的區

別。

高層與多層住宅，以及不同層數的高層住宅，在樓梯與電梯的個數方面，在

消防前室高層與多層住宅，以及不同層數的高層住宅，在樓梯與電梯的個數方面，

在消防前室

的設置要求上面有著不同的要求，高層的交通分攤面積要大于多層的交通分

攤面積，18層

以上的高層的交通分攤面積要大于18層以下的高層的交通分攤面積（圖

1.6）。以上的高層的交通分攤面積要大于層以下的高層的交通分攤面積（圖）。

而北方地區由于保溫要求需要墻體較厚，以及需要分攤鍋爐房面積等因素也

使同樣建

筑面積的住宅北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率筑面積的住宅，

北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引17

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中小戶型

9

圖L6不同層數住宅的交通核分類

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引18

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中小戶型

第二章、中小戶型住宅的分類及特征分析

中小戶型住宅具有不同的產品屬性——中小戶型住宅具有不同的產品屬性

1.居家型

2.商務型

3.商住型

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引19

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中小戶型

中小戶型住宅雖應小但作為房地產市場上一種獨立的產品形態在房地產

消費領域中小戶型住宅雖應小，但作為房地產市場上一種獨立的產品形態，在房

地產消費領域

與人們居住、工作等生活過程中擔當了重要角色，中小戶型按照住戶使用需

求不同可分為

居家型、商務型和商住型三類。其中的一居室戶型按照樣式不同則可分為合

體一居和分體

一居。

1居家型1.居家型

能滿足居家生活的多功能要求是居家型中小戶型的核心所在，除保證基本的

就餐、洗

浴寢宿和會客外還盡可能地增加讀書休閑等功能浴、寢宿和會客外，還

盡可能地增加讀書、休閑等功能。

居家型中小戶型應盡量能夠做到功能齊全，在寸土寸金的面積中，應盡量滿

足生活多

方面的需要，本文所討論的主要是居家型中小戶型。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引20

房地產智庫.fdc01>

COFCO2商務型中小戶型2.商務型

商務型中小戶型的產生源于兩個方面，一方面，開發商利用商務型公寓立項

開發中小

戶型住宅較寫字樓能節省大量前期開發費用從而降低了項目開發成本另

方面置戶型住宅，較寫字樓能節省大量前期開發費用，從而降低了項目開發成

本；另一方面，置

業者在購買商務型戶型時比購買寫字樓至少節省10%的商業貸款，這個優勢

對急需資金運

營的小型企業和個人來說，無疑是至關重要的。營的小型企業和個人來說，

無疑是至關重要的。

同時，這類小型而獨立的辦公空間使得眾多處于初創階段的公司和個人獲取

了能暫時

安身立命的場所（圖2.1）。安身立命的場所（圖2.1）。

圖21深圳群星廣場圖2.1深圳群星廣場

A座公寓28-32層平面圖

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引21

房地產智庫房c01>

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中小戶型

商務型中小戶型的具體特征體現在以下四點：

（一）周邊商務環境氛圍濃厚

商務型中小戶型的主要功能是能夠適應商務辦公的需要因此周邊的商務

環境商務型中小戶型的主要功能是能夠適應商務辦公的需要，因此，周邊的商務

環境

條件是至關重要的，商務型中小戶型同樣要具備設施醒目、交通便捷，便于

客人尋找等

一般寫字樓特征。

（二）戶型室內格局要求相對較低

商務型中小戶型相對于居家住宅其室內格局要求相對較低并不強求“動靜

分商務型中小戶型相對于居家住宅，其室內格局要求相對較低，并不強求動靜

分

區”、“潔污分離”、“公私分開”等，能達到一些基本要求就足夠了，比如：

有一個

大廳，開成公共辦公區，另外小一點的房間可以作經理室、財務室、會議室

或者談判室。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引22

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中小戶型

（三）戶型使用率相對不高

商務型小戶型的使用率相對于真正的寫字樓要低，一方面因為寫字樓房間的

格局都比

較方正，便于辦公設施的擺放，從而空間浪費較少，并且走廊、衛生間、開

水間等為多家

公司共同使用共同分攤面積而商務型小戶是按住宅設計要求拐角相對較

多大多數公司共同使用，共同分攤面積，而商務型小戶是按住宅設計要求，拐

角相對較多，大多數

也沒用共同分擔的公共輔助設施，除去每戶都有的衛生間、廚房、陽臺等，

辦公面積將大

打折扣打折扣。

（四）商務配套設施齊全

商務型中小戶型以商為主因此要具備商務設施的感覺如大堂比較寬大裝

修比較商務型中小戶型以商為主，因此要具備商務設施的感覺，如大堂比較寬大,

裝修比較

豪華，臨時車位充足，通訊設備暢達，服務設施配套齊全。

商務型中小戶型的主要消費群是初創型公司或投資個人商務型中小戶型的

主要消費群是初創型公司或投資個人。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引23

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中小戶型

3.商住型

商住型中小戶型主要是指位于商務中心區以及附近

的商住型公寓。這類產品主要是針對商務人士日常起居

所設立的居所，最為常見的是建筑裝修高檔、設施配套

精致、服務水準一流的酒店式服務公寓。

酒店式服務公寓是指物業的建筑布局形式類似于酒

店，由專門的物業公司提供與酒店相類似的服務，如打

掃衛生預約送餐等概括地說就是“住宅式開發掃衛生、預約送餐等。概

括地說，就是“住宅式開發，

酒店式服務”。購買者擁有產權，既可以自住、出租，

也可以轉售（圖2.2）。也可以轉售（圖2.2）。

圖22深圳各仕閣

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

圖2.2深圳各仕閣

24

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型

［合體一居與分體一居］

合體一居就是將臥室和起居室合二為一。

這種戶型的基本特征是廚衛等基本生活設

［合體一居與分體一居］

這種戶型的基本特征是，廚衛等基本生活設

施仍然具備；居室除廚衛外，只擁有一個窗

戶或陽臺的采光面。合體一居的設計形式主戶或陽臺的采光面。合體居的

設計形式主

要為超小戶型采用（圖2.3）。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

圖2.3中糧卡羅社區A1戶型

25

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中小戶型

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

圖2.4中糧卡羅社區B5戶型

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中小戶型

分體一居的主要特征是睡眠和起居分成兩個居室，各自擁有采光、通風面,

也即

通常市場上的一室一廳。

對于舒適度較高的分體一居設計而言，其室內格局及面積分配應遵循如下通

則：

(1)客廳應擺得下三件沙發、餐桌或書桌；

(2)臥室不僅滿足“臥”的基本需要還可以增加電視桌梳妝臺等(2)臥

室不僅滿足“臥”的基本需要，還可以增加電視桌、梳妝臺等；

(3)衛生間能設置沐浴器或小浴缸、洗手盆、坐便器；

(4)廚房布局與櫥柜長度要能滿足洗菜，切菜，烹調等功能要求；(4)廚

房布局與櫥柜長度要能滿足洗菜，切菜，烹調等功能要求；

(5)至于陽臺、儲藏間、玄關等附屬功能空間，在保證主要居室面積的前

提下增

設將提升居室的品質(圖2.4)。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引27

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型

第三章、中小戶型住宅產品市場分析

以目前的南京市場為例——以目前的南京市場為例

1.簡述

2.典型項目分析

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引28

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型1.簡述

凱潤金城

甲殼蟲目前南京市在售小戶型樓盤多達

83家，其中近一半位于江寧，其次為

城中與江北（圖31）

金地自在城

德盈國際廣場城中與江北（圖3.1）o

從中小戶型樓盤的分布上可以看

出江寧為項目聚集地面向的人群花語南亭

合家春天

誠基百家湖小公館

出，江寧為項目聚集地，面向的人群

以青年人為主。

江寧中小戶型住宅的均價維持在

東渡國際青年城

融僑世家

合家春天江寧中小戶型住宅的均價維持在

12000元/平米左右。城北、城南的中

小戶型住宅比較少，但稀缺性使其受融僑世家

雅居樂

小戶型住宅比較少，但稀缺性使其受

追捧程度不亞于江寧中小戶型產品。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

圖3.1南京在售小戶型

29

房地產智庫,fdc01>

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2.典型項目分析

甲克蟲中小戶型

指標甲殼蟲

(-)甲克蟲

經

濟

技

術

指

項目規模

（建筑面

積）

17857.44M2

占地面積4960.4M2指

標容積率3.4

綠化率57.2%

用地性質商業、商務、辦公、文化娛樂等混合用地用地性質商業、商務、

辦公、文化娛樂等混合用地

區

位

條

件

項目位置甲殼蟲位于建鄴區漢中門大街100號，處

于漢中門大街和鳳凰西街交匯處。

交通配套項目緊鄰地鐵二號線漢中門站，交通十分

便捷附近有5W9W18W68W等公件便捷，附近有5W、9W、18W>68W

等公

交線路

周邊環境

配套

處在秦淮河風光帶沿線，可觀莫愁湖之光；

更有金鷹商場、莫愁湖公園、鬼臉城、漢

中門市民廣場與之相鄰附近還有南京審中門市民廣場與之相鄰。附近還有

南京審

計學院、南京曉莊學院以及南京醫科大學

等高等學府；中小學有29中分校、第四中

學和莫愁新寓小學，文化氛圍較為濃厚。

周邊生活也十分便利緊靠蘇果超市銀

價格及銷售情況：

項目在售主力面積20-60平方米的精裝公寓，40年產權，

民用水，商用電，裝修標準3000元/平方米，目前還剩100

多套均價25000元/平方米單價20400元/平方米起總

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

周邊生活也十分便利，緊靠蘇果超市，銀

行等便民商業網點眾多。多套，均價25000元/平方米，單價20400元/平

方米起，總價50多萬起，全款92折，貸款96折。

30

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型

指標凱瑞金城

（二）凱瑞金城

經

濟

技

術

項目規模

（建筑面積）

210000M2

占地面積35961M2術

指

標容積率2.98綠化率25%

用地性質公寓、寫字樓、商業

區

位

條

項目位置玄武區長江路2號

交通配套602718等多路公交多條公交

項目特色：

稱比肩世界影響南京繁華之上的城市美庭現條件交通配套60、27、18

等多路公交多條公交線路通行。地鐵一號線珠江路站、

新街口站。

周邊環境配套項目周邊有洪武路小學、長江路小

學緊鄰新街口大型商圈商場

項目稱比肩世界，影響南京繁華之上的城市美庭，現

實與夢想的完美對接。景觀設計寓意著歷史和現在的結合。

價格及銷售情況：

凱潤金城在售酒店式公寓65年產權面積4879平學，緊鄰新街口大型商圈,

商場、

醫院、超市等配套齊全，60、27、

18等多路公交多條公交線路通行，

地理位置絕佳。

凱潤金城在售酒店式公寓，65年產權，面積48-79平

方米，均價38000元/平方米，精裝標準為4000元/平方米，

全款9折、商貸92折優惠，2012年1月份底交付。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引31

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

指標德盈國際廣場

（三）德盈國際廣場

經

濟

技

術

項目規模

（建筑面

積）

350000M2

占地面積63500M2術指

標

占地面積63500M2

容積率3.5

綠化率35%綠化率35%

用地性質住宅、公寓、寫字樓、商業

區項目位置鳳臺南路以東寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交區

位

條

件

項目位置鳳臺南路以東寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交

的東南側

交通配套步行5分鐘可達中華門地鐵站，未來規劃中

的8號地鐵賽虹橋站，

周邊環境德盈國際廣場規劃近11萬平米的虹悅城周邊環境

配套

德盈國際廣場規劃近11萬平米的虹悅城，

其中包括國際大型超市、時尚百貨、餐飲

美食、五星級影城、旱冰溜冰場、兒童主

題商業等多種商業，走入其中，購物、休

閑、運動、文化、餐飲、娛樂……

價格及銷售情況：

德盈國際廣場5號樓還有49、75平方米房源在售,

20000-25000元/平方米,全款97折，按揭98折。此外還

有2號樓5.2米挑高房源，均價20000元/平方米，剩余49

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

閑、運動、文化、餐飲、娛樂平方米戶型；6號樓剩37、56、77平方米戶

型，均價

17500元/平方米。

32

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

指標金地自在城

（四）金地自在城

經

濟

技

術

項目規模

（建筑面

積）

約1030000M2

占地面積468049術指

標

占地面積468049m2

容積率2.2

綠化率36%

用地性質住宅、別墅、商業

區

位

條

項目位置項目位于南京城南板橋新城

交通配套96、153等公交約50分鐘直達安德門，轉

乘地鐵可迅速到達各個方位距離南京市條件乘地鐵可迅速到達各個方位。

距離南京市中心新街口約21公里，車程約25-30分鐘；

周邊環境

配套

奧南體育公園、金地自在城配備有兩所雙

語國際幼兒園，超五星會館配有恒溫游泳

池室內籃球場臺球羽毛球等各類球價格及銷售情況：池、室內籃球、場

臺球、羽毛球等各類球

場，有氧跳操館、力量健身區、兒童才藝

室、咖啡吧、棋牌室等娛樂設施，10萬平

米商業以運動、休閑、餐飲、商業為主題

的生活服務設施為住戶提供多層次的消

項目六期均價9800元/平方米，公積金總價減2000元，

全款、商貸總價減2000再享97折優惠。現105平方米戶型

所剩不多。項目前期房源還有少量在售，花園洋房還剩10

套左右，主要為2層250平方米戶型，均價13000元/平方

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

的生活服務設施，為住戶提供多層次的消

費選擇以及更便利的出行消費。米；四期房源還有145、170平方米戶型,

均價9800元/平方米。

33

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

指標花雨南庭

（五）花雨南庭

經

濟

技

項目規模

（建筑面

積）

48425.37M2

術

指

標

占地面積28602.6M2

容積率1.5

綠化率35%綠化率35%

用地性質住宅、商業

區

位

項目位置花雨南庭位于雨花臺區養回紅村139號,

雨花東路與龍蟠南路交匯處具體為龍蟠位

條

件

雨花東路與龍蟠南路交匯處，具體為龍蟠

南路、卡子門廣場以西，雨花東路以北,

開源小區、普天通信公司以西南

交通配套14、33、46、60、84、101、102、103、

106118120126129137路106、118、120、126、129、137路

周邊環境

配套

上海華聯超市、開源農貿市場等購物場所，

南京市第一人民醫院等醫療配套設施，南

京東方智幼兒園秦淮分院雨花臺區試驗小

學等學校有商建設交銀行

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

學等學校，還有工商，建設，交通銀行。

34

房地產智庫房c01>

COFCO

中小戶型

第四章、場地規劃設計要點

——根據中小戶型住宅特點調整規劃思路及方法

1.場地規劃的特殊性及目標

根據中小戶住宅特點調規劃思路及方法

場地規劃的特殊性及目標

2.充分利用場地及周邊條件

3合理的總圖規劃3.合理的總圖規劃

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引35

房地產智庫.fdc01>

COFCO1場地規劃的特殊性及目標中小戶型1.場地規劃的特殊性及目標

中小戶型住宅區別于傳統住宅區的特殊性主要體現在兩個方面：中小戶型

住宅區別于傳統住宅區的特殊性，主要體現在兩個方面：

(1)用地有限，需提高用地效率。

(2)戶數的增加造成配套設施量的增加，需集中考慮，統一規劃。(2)戶

數的增加造成配套設施量的增加，需集中考慮，統規劃。

目標：經濟、合理地使用土地和空間，以節能、節地、節水、節材、環保為

原則。目標經濟、合理地使用土地和空間，以節能、節地、節水、節材、環保

為原則。

應對措施——提高規劃的系統性及經濟性。

??建筑外墻緊貼用地控制線，將盡可能多的空間納入住宅區內。

??盡可能將組團用地劃分為矩形和梯形，避免三角形空間出現，保證空間的

舒適度

及利用度。

??控制道路面積，同時保證公共活動空間的完整性，故多將道路沿居住區外

圍布置。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引36

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型2.充分利用場地及周邊條件

居民應充分享有周邊商業文化體育教育醫療休閑娛樂等社會公共服

務設居民應充分享有周邊商業、文化、體育、教育、醫療、休閑、娛樂等社會公

共服務設

施，靠近就業密集區和公共交通站點。

借助城市公共服務設施可以保證居住質量降低住區自身配套帶來的成本

也能提高借助城市公共服務設施可以保證居住質量，降低住區自身配套帶來的成

本，也能提高

城市公共設施的使用效率。靠近就業密集區和公共交通站點主要為方便居民

就業、降低交

通能耗和交通成本等通能耗和交通成本等。

市場對于住宅類型的空間分布會產生影響，其結果會產生同類住宅的過度集

聚，也會

導致居住群體的單不利于社會融合從住區建設發展的歷史經驗來看居住

群體的多導致居住群體的單一，不利于社會融合。從住區建設發展的歷史經驗來

看，居住群體的多

元化是創造多樣性生活和維持社區活力的重要因素。

積極發展公共交通，提倡以公共交通為主的出行方式。

倡導公共交通，既節約資源，降低居民的交通成本，也有利于引導合理的出

行方式。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引37

房地產智庫.fdc01>

COFCO3合理的總圖規劃中小戶型3.合理的總圖規劃

（一）提倡采用復合型、開放型、混居型住區模式。

主要作用是提高土地使用率加大公共設施人流量充分使用道路和開放空

間等以主要作用是提高土地使用率，加大公共設施人流量，充分使用道路和開

放空間等，以

及可以增加臨時就業，縮短出行距離，同時，有利于居民交融，促進社會和

諧。

復合型住區：改變單一居住功能的模式以居住為主將住宅、產業（多種經

營）、復合型住區：改變單居住功能的模式，以居住為主，將住宅、產業（多種

經營）、

辦公、文化等建筑混合建在同一地塊上，可以集約利用土地，就近解決就業,

縮短交通距

離，方便日常生活與豐富文化生活等，創造了多元化的城市空間形象。

開放型住區：改變大院封閉的格局，將住區管理單元縮小，主路面向城市開

放，住區

配套公建和公共綠地可與市民共享，城市交通避免被長距離、大范圍封閉住

區所阻隔，減

少城市交通壓力，居民出行距離與時間縮短。

混居型住區：改變同一階層居民居住的形式。居住群體多元化是創造多樣性

生活與維

持住區活力的重要元素，混居人群在使用公共資源如綠地空間、配套公建等

時得以相互交

流與熟悉，增進共識，減少偏見，從而創建和諧社會。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引38

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

（二）適度提高容積率，節約用地，并確保居住環境質量（二）適度提高容

積率，節約用地，并確保居住環境質量

合理節約土地要把握好土地節約與居住質量的平衡關系。中小套型的容積率

應適度。

首先應確保基本生活質量滿足居民生活的需求其次應符合經濟性原則在

資源技術首先應確保基本生活質量，滿足居民生活的需求；其次應符合經濟性

原則，在資源、技術、

經濟、生活質量之間找到平衡。

??積極利用地下空間

??合理開發較難利用的土地

??適當加大進深縮小面寬

??合理處理屋頂，保證間距。

向??塔式高層節地效果明顯

??適當偏角布置住宅

??圍合院落空間

??設計東西向住宅

??做好盡端單元戶型

??住宅朝向考慮??圍合院落空間？?住宅朝向考慮

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引39

房地產智庫房c01>

COFCO

中小戶型

（三）交通系統規劃

交通組織首先要處理好公共交通站點與住區出入口的銜接，方便居民的出

行。住區內

的道路網絡要有利于保持車內安全、寧靜與通達，避免與人行的交叉，盡可

能做到人車分

流。當人車混行時，應設置人行便道，提供休閑、健身條件，并保證其連續

性。停車可采

用多種方式，應做到存取方便，建造經濟和節約用地。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引40

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

第五章、建筑設計要點

——根據中小戶型住宅特點調整設計思路及方法

1.中小型戶型基本設計要求

根據中小戶型住宅特點調整設計思路及方法

2.中小型住宅戶內各空間精細化設計要求

3.中小型住宅室內設計新手法中小住宅內設計新手法

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引41

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

1.中小型戶型基本設計要求

（一）緊湊的空間布局與合理的面積分配

設計中小型住宅產品，首先要保證空間布局緊湊，盡量減少交通面積，避免

浪費，同

時各空間之間緊密聯系,使各種動線組織更加集中，為家居生活增加便利。

另外，要根據各功能空間的活動特點與使用要求，在套型面積一定的情況下,

慎重考

慮各空間面積的相互制約與協調，不能將某些空間面積設定過大，而過度縮

減其余空間，

這樣會影響正常的使用功能，降低居住品質。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引42

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型（二）精細化的細節設計是打造市場優勢產品的核心，細節決定成

敗

隨著買方市場的逐步形成，發展商只有依靠優質的產品才能贏得市場。對于

中小型住

宅產品，只有通過精細化的設計、仔細推敲住戶的各種生理與行為習慣，創

造出滿足不同

客戶需求的各類空間，才能夠持久地贏得市場，贏得客戶。

中小型住宅的精細化設計涵蓋套型內所有的居住使用空間，對于每個空間都

應仔細研

究，精細設計，這樣才能設計出契合居民生活習慣，具有可持續發展的人性

化住宅，打造

中小戶型產品的核心競爭力。

（三）均好性與補償原則（三）均好性與補償原則

在總面積一定的的情況下，開發中小型住宅較開發舒適性住宅而言，在實現

均好性方

面是一個挑戰，因為同一單元住宅套數總數的增多，單套的采光及觀景面就

會受到限制。面是個挑戰，因為同單元住宅套數總數的增多，單套的采光及觀

景面就會受到限制。

由于樓體位置、朝向、通風、采光、樓層等差異，在項目中會有一些條件較

差的單元，對

后期銷售帶來一定壓力。一般通過以下兩種手段實現戶型布置上的均好性。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引43

房地產智庫房c01>

COFCO

中小戶型

(1)因地制宜，根據項目所處區域和周邊資源情況選擇不同的戶型平面。

()

目前市場上的中小戶型產品的布局形式多數采用內廊式，單廊式，每單元多

戶等方式。

內廊式與單廊式一般有較長的公共走道，鄰里之間私密性不高，很多住戶反

映有點像早期

的筒子樓或者集體宿舍，但這種平面布局公攤小，實用率高，能夠比較好的

解決高密度小

戶型的設計問題，在實際生活中這樣的樓型平面普遍存在。

值得注意的是，內廊式與單廊式并不等同于低檔次，如果能夠比較好地解決

通風，采

光，公共部位裝修，空間尺度與隱私性等問題，內廊式與單廊式布局也能成

為高端樓盤。

另外，在北方地區采用內廊式布局，應注意妥善解決北向房間的日照問題。

每單元多戶適

用性廣泛，但需綜合比較通風采光等要求。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引44

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型（2）采用技術手段提高薄弱環節的舒適性能，如噪音、遮陽、通

風技術等。

住宅布置宜遠離噪聲源如不能避免時應采取減噪措施如人工堆坡綠化隔

離實體住宅布置宜遠離噪聲源，如不能避免時應采取減噪措施，如人工堆坡綠

化隔離、實體

圍墻等低成本的設計手法。

小區內建筑的布局對通風起決定作用可以通過計算機模擬輔助手段綜合

分析每個小區內建筑的布局對通風起決定作用，可以通過計算機模擬輔助手段,

綜合分析每個

單元的采光通風問題，并作布局調整。

在東西向單位除采用通常的保溫與隔熱技術措施還可通過各種遮陽百葉

LOEE門在東西向單位除采用通常的保溫與隔熱技術措施，還可通過各種遮陽

百葉、LOE-En

窗的構造處理達到降低能耗效果。在不可避免噪音位置可通過墻樓板厚度控

制、門窗構造

措施等達到受噪音影響單位的補償效果。措施等，達到受噪音影響單位的

補償效果。

某些產品如果在日照，噪音，通風，保溫或者隔熱等方面明顯劣于其他產品

時，除通

過以上的先進技術手段進行處理之外還應在建筑細節與品質設計上投入更

多的精力如過以上的先進技術手段進行處理之外，還應在建筑細節與品質設計

上投入更多的精力，如

可以采用多“偷面積”和多贈送面積等方法使住戶得到更多的實惠。打造新

的特色及閃光

點，這樣便可實現產品均好性，避免在銷售中出現部分產品暢銷，部分產品

滯銷的局面。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引45

房地產智庫房c01>

COFCO2.中小型住宅戶內各空間精細化設計要求

中小戶型（一）門廳

門廳是從戶外進入室內的必經之處是聯系內外門廳是從戶外進入室內的必

經之處，是聯系內外

的緩沖空間，兼具交通和停留的功能，門廳作為進入

戶內第一個空間，給人深刻的第一印象（圖5.1）o

門廳家具的布置應本著“宜少不宜多，宜整體不

宜分體”的原則，盡量使門廳空間顯得完整。坐凳與

鞋柜的關系應方便取放鞋，且不應與門的開啟發生沖

突。在套型設計中要盡量留出一定寬度的門旁墻垛以

便住戶安裝門套對講機關以張貼對聯等如便住戶安裝門套，對講機，開

關以及張貼對聯等，如

有條件應設置鞋柜，單獨鞋柜寬度不宜小于300mm,

若鞋柜衣柜合用時則不應小于550mm若鞋柜、衣柜合用時則不應小于

550mmo

電表箱和門鈴喇叭的位置應預先考慮，不要與可

能設置的家具沖突

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

能設置的家具沖突。

圖5.1門廳

46

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

（二）起居室

起居室的主要功能是滿足家庭成員公共活動的需要，如一家人團聚在一起娛

樂消遣，

或是招待來訪親朋。其設計直接關系到住戶的生活質量。或是招待來訪親朋。

其設計直接關系到住戶的生活質量。

如今的業主已經不再一味追求大而豪華的起居空間，淡化了其展示，招待的

作用，而

是注重個性化設計更加務實是注重個性化設計，更加務實。

同時家具設計的多樣性與液晶電視的普及，起居室面寬的寬容度已較以往有

較大的提

高基本以在之間節在今的套設計中若遇到地條件或套高，基本可

以在3600?4500mm之間調節。在今后的套型設計中，若遇到用地條件或套型

總面積受到某些因素限制時，可以適當壓縮起居室的面寬以降低總面積。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引47

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

（三）餐廳

餐廳是家居生活中的進餐場所，同時滿足待客等其他功能需求。

當戶型面積受限時可以考慮將餐廳與起居室之間的空間連通視線通透穿

越距離當戶型面積受限時，可以考慮將餐廳與起居室之間的空間連通，視線通透,

穿越距離

長，有增大空間的效果。因此建議在套型設計中全面考慮各房間的相互位置

關系，當總面

積有限時可以考慮將餐廳與起居室合并積有限時可以考慮將餐廳與起居室

合并。

通過實際生活經驗可以發現，很多住戶家中都布置了餐具柜，或叫餐邊柜，

而那些由

于考慮不周或是空間局促而沒有設置餐具柜的家庭往往也有增加餐具柜的

愿望歸納起于考慮不周或是空間局促而沒有設置餐具柜的家庭，往往也有增加

餐具柜的愿望。歸納起

來，餐具柜的主要作用有，放置牙簽、餐巾紙之類的零碎物品，接納收拾餐

桌時暫時移放

的物品儲藏茶具酒具等物品隨著生活水平的提高在很多家庭中餐具柜

成了餐廳的的物品，儲藏茶具、酒具等物品。隨著生活水平的提高，在很多家庭

中餐具柜成了餐廳的

對景，又進一步增加了展示和營造宜人的就餐氣氛的功能。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引48

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

因此在設計餐廳時，應考慮在餐桌旁邊能留有一定完整的墻面，以便設置一

個既有

裝飾性有實性的餐具柜圖裝飾性又有實用性的餐具柜（圖5.2）。

在進行餐廳布置的時侯，應妥善考慮餐廳的設備布

置經常有住戶反映在裝修時對餐廳內的設備作了改置，經常有住戶反映,

在裝修時對餐廳內的設備作了改

動，主要包括：

（1）加設電源隨著飲水機電冰箱的普遍使用（1）加設電源。隨著飲水機、

電冰箱的普遍使用，

餐廳備餐功能的日趨完善（如微波爐、烤箱的應用），

餐廳的電源插座不足已成為普遍問題。

（2）改變電燈埋線甩頭的位置。由于未能詳細考慮

空間的利用情況和家具的布置，套型設計中往往只是簡

圖5.2餐具柜設計單將餐廳的燈口留在頂棚中央。而實際生活中，多數戶

希望將燈設在餐桌上空，凸顯菜肴的色澤，營造溫馨氣

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

氛，故而，不得不改變原有燈口的位置。

49

房地產智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

因此，在餐廳設計時，要綜合考慮以上電器的使用情況，在合適的位置增加

電源插座

的設置提倡在留燈位置時要結合空間的使避交通空間和餐具柜所處

的位置的設置。提倡在預留燈口位置時，要結合空間的使用，避開交通空間和餐

具柜所處的位置，

盡量設在放置餐桌的區域（圖5.3）。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

圖5.3餐廳設計

50

房地產智庫房c01>

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中小戶型（四）主臥室

主臥室是用于滿足業主睡眠需求的私密性較強的空間，但其功能不能僅限于

睡眠，同

時還應包括貯藏、更衣、化妝、工作等功能要求。作為個人活動空間，主臥

室的私密性要

求較高，不應受其他房間活動的影響。

常有住戶經常反映主臥室開間偏小，房間內擺入一張雙人床后，床與對面墻

之間留下

的距離不夠再擺放一個電視柜，有的住戶只好在房間一角斜擺放一個電視

柜，來滿足在主

臥室看電視的需求有的主臥室進深也偏小擺下雙人床之后也沒有充足的

空間再擺下臥室看電視的需求。有的主臥室進深也偏小，擺下雙人床之后，也沒

有充足的空間再擺下

一個化妝臺。

在以往主臥室的開間尺寸現在看來已不能滿足現代生活的需求有待進一步

擴大究在以往主臥室的開間尺寸現在看來已不能滿足現代生活的需求，有待進

一步擴大。究

其主要原因有兩個，一個是家具尺寸的增加和高檔家具的普遍使用，一個是

儲藏空間需求

的增多，另外就是很多住戶喜歡在臥室中從事一些與興趣愛好有關的事情，

比如看書，上

網，彈鋼琴等，上述需求在一定程度上影響了主臥室的開間與進深尺寸，因

此在確定主臥

室的開間與進深尺寸時要綜合考慮，盡量為上述需求留有余地（圖5.4）。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引51

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型

另外，有不少用戶偏好使用雙控燈，希望

躺在床上以后還能夠方便關閉、開啟頂燈，這

一點對老年用戶更加有意義。因此在設計時應

事先考慮到住戶這方面的要求在布置床的墻事先考慮到住戶這方面的要

求，在布置床的墻

面預留電線甩頭、方便用戶進行后期改造，避

免入戶之后再去鑿墻布線，但要注意位置的選免入戶之后再去鑿墻布線，但

要位選

定，盡可能適應不同床的大小和布置方式。

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引

圖5.4主臥室尺寸

52

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型

（五）廚房

廚房是為人們提供日常飲食服務的空間，其基本功

能包括烹調、備餐及餐后整理、清潔洗滌和儲藏。

在設計中，應盡量使廚餐空間緊接，除了聯系方便

之外，還應滿足廚房開敞與封閉的有雙重要求，也可以

在視覺上擴大空間使住戶裝修的自由度更大為日后圖55可開可閉式廚

房在視覺上擴大空間，使住戶裝修的自由度更大，為日后

改造創造條件（圖5.5、圖5.6）o

另外很多住戶都認為廚房面積不夠用主要反映

圖5.5可開可閉式廚房

另外，很多住戶都認為廚房面積不夠用，主要反映

在操作臺面不足。形成這一問題的主要原因包括：廚房

面積的限定，設備布置的影響，以及住戶對電器設備用面積的限定，設備布

置的影響，以及住戶對電器設備用

量估計不足以及櫥柜設計欠合理等。

圖5.6開敞式廚房

中糧置地有限公司中小住宅規劃設計指引53

房地產智庫.fdc01>

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中小戶型

隨著人們生活的富裕及飲食習慣的多樣化，對廚房臺面要求

高但房求臺夠實越來越高，但一味擴大廚房面積以求臺面的夠用是不

現實的，而

是應巧妙設置和利用臺面，其設計手法有以下幾種：

結合餐在合適的位布備餐臺分擔房的部分(1)結合餐廳在合適的位置

布置備餐臺，分擔廚房的部分

工作，如在餐廳包餃子、拌涼菜、或是用微波爐、電飯煲等不會

產生油煙的設備進行半成品加工補充廚房操作的臺面產生油煙的設備進行

半成品加工、補充廚房操作的臺面。

(2)考慮在廚房中結合櫥柜或利用角落空間設置可收放的

早餐臺加大操作臺面同時方便住戶在此簡易就餐早餐臺，加大操作臺面同

時方便住戶在此簡易就餐。

(3)在“L”形布局的廚房面寬允許的情況下，在長邊的操

作臺對面加設一條寬450mm臺面用來放置微波爐電飯煲等作臺對面加設

條寬