某地產規劃設計指引

目的：為控制規劃設計質量，敲定設計方向，特制定此指引。職責：本指引應由設計部根據已形成的《可行性研究報告》、《市場營銷策劃》編寫范圍：本指引適用于前期設計階段總體開發設想和規劃設計細則的確定1.設計意向部分（本部分為我司控制項目設計方向的總綱）1.1總體開發設想項目定位和開發計劃：道路系統與分期開發的關系、結合項目地塊價值分析的容積率分配計劃、關注點設計（自然環境利用等）的開發思路及成本測算、交通轉換點的設想銷售策略與開發步驟的契合性要求：1.2規劃設計細則（我司僅提供方向性設想，應要求規劃設計師就下述各項作細致說明）總體規劃構思總體規劃構想、規劃要點、土地評估（根據自然地形、地貌分析土地規劃用途，選擇適宜建造的范圍”。人車關系構思（對人車分流、人車混行、有限分流、慢速混行等方式的傾向意見、應用依據。）道路系統規劃路網形式及出入口規劃（路網的組成形態、出入口與交通樞紐、配套設施的整合思路。）道路分級系統、消防車道設計車行系統與停車規劃停車量及停車方式（設計車位測算、各種停車組織方式的分配比例）步行系統規劃純步行系統分布（是否考慮絕對禁止機動車穿行的地段，該地段應具備的區域特點）無障礙步行系統（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環境設計、步行系統到達范圍的要求）綠化與景觀系統規劃自然條件、用地條件分析，景觀綠化概念。配套公共服務設施系統規劃配套項目與公共設施規劃（對配套與公共設施的配置數量及分布的要求）豎向規劃市政設施管網綜合規劃生態與節能設計（對生態環境的利用與保護的要求，根據各地區差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設想）1.3建筑設計細則（以城市背景與項目用地的分析分析報告為基礎資料，對檔次定位、主體風格、主力戶型、環保節能和智能系統的實施加以說明，對建筑材料、部件產品的使用設想）1.4項目綜合評價、規劃方向及問題剖析對項目的各地塊開發價值、開發內容安排計劃、規劃風格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。2.客觀資料部分：（本部分為設計工作提供客觀理性的背景資料）1城市背景分析（節錄企劃部《項目調研報告》之相關內容，1.5、1.6為分項重點）2.1.1城市市場現狀分析：2.1.2主要銷售對象與需求人群分析：2.1.3市場潛力與隱性商機分析：2.1.4當地風俗與人文分析：2.1.5市民居住模式和出行方式分析：分析方式以形成不同生活層次和生活習慣的內在因素為主，搞清楚當地居民的日常生活模式，避免設計師想當然。（附錄：表2.1.5市民居住模式和出行方式分析）2.1.6建筑文脈分析：2.2項目用地狀況分析自然環境調查報告：.1當地氣候特征資料來源于當地城市統計信息年鑒和氣象局網絡資料（附錄：表2.2.1.1-1、表）.2空氣質量資料來源于當地城市統計信息年鑒和環保局數據資料，實地踏勘的上風空氣污染情況。.3噪聲水平噪聲模擬測試分析報告，內容不少于：測試分析報告、模擬樣本、測點定位圖。.4水文情況資料來源于地質資料報告和相關政府機構的水文、地質資料①地下水位（關系到地下、半地下建筑、下沉廣場的設計）②地熱資源（關系到會所能夠配備的服務項目，小區采暖熱源等問題）③用地內以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規律、水質資料（關系到小區的環境質量、防澇設施，對水系資源的利用方式）.5地形地貌分析：資料來源于規劃國土部門提供的地形圖與控規圖紙資料及現場踏勘。①等高（等深）線地形圖、土壤土質②保護保留植被、樹木明細與定位圖③保留保護古跡、建筑明細與定位圖.6基地內市政設施：資料來源于相關規劃文件，需現場核實①空中高壓走廊、微波通道確認②地下光纖通訊、電信電纜確認③泄洪溝、涵洞等城市資料確認.7其他項目用地城市區位價值分析：（重點為居民出行可達性分析）.1項目所處地段等級資料來源于規劃國土部門的城市規劃發展圖則.2出行可達性分析①附錄：表2.2.2.2-1基地與城市節點的出行便利性②附錄：表.2-2經過本地塊的城市捷運系統的服務強度③附錄：表.2-3地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析④附錄：表.2-4用地范圍內的規劃市政路現狀及其交通量調查.3周邊土地與建筑①周邊土地利用現狀調查與未來規劃遠景圖則確認（確認周邊土地正在或者將要發展的物業的性質用途；確認周邊市政設施的遠景規劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設施的建設情況）②周邊建筑調研（確認建筑性質、使用年限、改造變更用途的可能性；確認周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務等方面）③周邊樓盤概況可利用資源分析：（重點為交通、配套資源分析）（1、可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內；2、居民可以利用的資源：步行5－10分鐘，半徑400－800米之間范圍內。）.1交通資源（在可達距離范圍內的交通方式、站點、服務時間、連接區域、與重要城市節點的交通時間）（示例：上海新梅廣場，可利用交通資源地鐵1號線外環路站，15分鐘之內可達徐家匯，站點與新美廣場之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向10車道，利用方式為開發商出資架設過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內從小區出入口到達地鐵外環路站）.2城市配套服務資源（在可達距離范圍內的城市商業服務配套資源的種類、規模、服務能力，以及缺欠配套項目明細）.3景觀與生態資源（在可達距離范圍內的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達的自然景觀，以及利用方式）用地原有構筑物、建筑物狀況：以下為附錄表民居住模式和出行方式分析生活層次主要人口構成比例例生活習慣居住模式出行方式通勤出行便利程度度正面意義的生活習習慣可被引導的生活習習慣表.1-1年平均溫度年平均濕度年均降水量85％降水出現月月份年太陽輻射量表.1-2天數溫度平均濕度日照風向風力最高(低)溫度>30℃天數<0℃天數晴日比%日照時數春季夏季秋季冬季表.2-1基地與城市節點的出行便利性路程距離（kmm）車程時間（分鐘）出行便利程度主觀觀評價公交車駕車中心商務區（CBBD）主要就業區域城市文化娛樂中心心城市商業購物中心心鐵路車站空港碼頭其他表.2-2經過本地塊的城市捷運系統的服務強度（包括：巴士、地鐵、輕軌、高架路、快速路）線路名稱服務時間運營頻率服務價格走行路線（主要站站點）注：示例線路名稱服務時間運營頻率服務價格走行路線（主要站站點）204冷巴6:30-23::30輛/4分鐘全程6.00元分段2.00元蛇口——南頭———科技園——表.2-3地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析道路名稱道路等級聯系區間高峰小時交通