房地產投資基本問題

房地產投資基本問題房地產投資：一種理想的投資工具？存款、債券、股票、基金、保險、收藏、外匯、實業、風投、期貨期權等主要內容：投資的概念與一般原理；房地產投資的概念、分類、特點；房地產投資一般程序；房地產投資決策的關鍵因素與基本分析內容。一、投資概述1.投資的含義墊支資金或實物以增加未來收入的資金支付活動，包括實物投資和金融投資兩種形式，不同于經濟學和統計學上的投資（一般是指實物投資）。其中，實物投資是指固定資產投資和存貨投資；金融投資是指購買股票、債券等金融資產的投資。2.投資的特性經濟行為的目的性、時間性、收益性和風險性。3.投資的作用國民經濟增長的基本推動力；與企業發展密切相關；促進人民生活水平的提高；有利于國家的社會穩定和國際交往。為什么需要投資？為獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現值的犧牲。（威廉·夏普）4.投資的分類固定資產投資基本建設投資更新改造投資房地產開發投資國有其他固定資產投資城鎮集體固定資產投資農村集體固定資產投資城鎮和工礦區私人建房投資農村個人固定資產投資流動資產投資按投資主體的分類國有經濟主體集體經濟主體個體經濟主體聯營經濟主體股份制經濟主體外商投資經濟主體港澳臺投資經濟主體其他按資金來源的分類國家預算內資金國內貸款利用外資自籌資金其他投資5.投資收益與風險（1）投資收益的含義、形態、類型和測度投資收益是投資活動中產出和投入的對比關系，可以有實物投資中的經營收入和利潤等，金融投資中的債息或股息收益、資本利得收益等。這些收益可以采用絕對指標和相對指標加以衡量（2）投資風險的含義、形態、類型和測度投資風險是投資活動帶來損失的可能性，可以分為系統風險和非系統風險、外生風險和內生風險等，可采取規避、抑制、自留、分散、轉移等措施來處理風險。風險可用標準差、變異系數等指標加以衡量（3）投資收益與風險的匹配投資收益與風險始終相伴相隨且同向遞增的，投資決策和管理的本質并非消除風險，而是遵循主宰法則：特定風險下選擇預期收益最大的方案；特定預期收益下選擇風險最小的方案。6.投資組合理論思想對于相同的宏觀經濟環境的變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。如果將適當的投資項目組合起來，就可以達成一個最終和最理想的長遠投資策略。因此，組合資產的風險總是低于單項投資的風險。風險時間投資項目甲投資項目乙項目組合不同投資項目對市場的反應預期收益率E（r）風險率XYRQPrprqO絕對的正協方差絕對的負協方差投資組合設計與資金分配注：有效組合為RY部分；同時可以引入更多的投資項目風險率預期收益率QPM資產市場線rf國債或存款收益可行的投資組合策略注：可行的選擇M；若減小風險，可選rfM部分。投資項目的數量風險系統風險或市場風險個別風險或非市場風險投資組合的風險降低效應注：組合抵消的是個別風險，補償的主要為系統風險。其表達式如下：二、房地產投資1.房地產投資的概念經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。相關說明——投資主體；效益目的；墊付資金；房地產資本形態2.房地產投資的分類（1）按投資者對實物房地產的經營控制程度劃分房地產直接投資：投入資金用于房地產開發建造或購買房地產，或用于購買房地產企業相當數量的股份并對房地產企業具有經營控制權的投資。特征：實物房地產的所有權和生產經營權是統一的，投資者對投資所形成的實物房地產擁有所有權，同時具有直接的經營控制權。房地產間接投資：投入資金用于購買房地產證券而不直接參與實物房地產的開發經營與管理活動的投資。投資者對投資所形成的實物房地產只擁有最終所有權而無直接經營權。特征：實物房地產的所有權和生產經營權是相對分離的。對投資所形成的實物房地產只擁有最終所有權，沒有直接經營權，投資者不直接參與實物房地產的生產建設和經營管理，而是憑持有的有價證券取得收益。房地產開發投資房地產置業投資房地產實物投資房地產金融投資（2）按投資所形成的資本或資產形態劃分房地產實物資產投資：投資者將投資資金用于開發建造或直接購買實物房地產的房地產投資。房地產金融資產投資：投資者購買房地產企業債券或股票、房地產抵押貸款證券和房地產投資信托等金融形態的房地產資產的行為。思考：房地產金融資產投資與房地產實物資產投資之間的關系？房地產開發投資通過購買土地使用權并在土地上投入資金，進行規劃設計和工程建設等投資活動，建成可以滿足某種入住需要的房地產產品，然后推向市場進行經營，達到收回投資、獲得利潤的過程，如土地開發、新房開發、舊房裝修改造、在建工程接手后續建開發等。——形成增量供給；通常為短期投資，但當建成后的房地產被開發商用于出租或自營時，短期投資就轉為長期置業投資。生地毛地熟地X通一平出讓轉讓租賃獲取土地土地再改造房地產產品規劃設計工程建設出售出租自營房地產置業投資投資者面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的所進行的投資，具體經營方式有購屋后自用（營）或出租、購屋后自用（營）或出租一段時間后再轉讓、購屋后等待一段時間再轉讓等。土地房地產擁有權益購買自營出租轉讓所有權包租使用權自住其他經營置業消費投資置業買賣投資置業租賃投資房地產經營投資思考：住房購買自住也是一種置業投資有時投資者購置房地產后，供自己使用（生活、生產、經營以及商務處理），主要目的是自己消費。但由于房地產的特殊性，就有：物業具有保值增值的功能；存在適時以售租或抵押等變現的可能性；購而非租房，即意味居住開支節省等利益，如隱性租金收入(imputedrentalincome)。“包括用作住戶主要住所的船舶、駁船、活動房屋和大蓬車在內的一切住宅、以及汽車庫等任何與住宅有關的構筑物都是固定資產。自有住房者作為從事他們自己最終消費的住房服務生產的企業主處理，所以住房不是耐用消費品。”（聯合國1993年《國民經濟核算體系SNA》）現代的“包租公”一位徐姓先生在武昌幸福里社區租賃一間120平方米門面房，在未申辦營業執照，違背武漢市《房屋租賃管理辦法》（2011）相關規定（房東出租房屋，應當以原設計的房間為最小出租單位，不得分拆、隔斷、“化整為零”出租），準備開辦“膠囊旅館”。4.8米高的房子被鋼板隔成兩層，樓上樓下密布18間“膠囊房”。下層有10間，上層有8間。每層高度2米，伸手就能摸到房頂。沒有窗戶，密不透風，大的有8平方米，小的不到6平方米。每個“膠囊”都安有分體式空調，內設僅容一個人的微型衛生間。房地產企業債券和股票投資

房地產開發與經營企業通過資本市場發行債券或股票，解決開發經營所需的資本金投入問題；投資者則通過購買股票或債券，分享房地產投資的部分收益。投資于房地產投資信托基金房地產投資信托基金（REITs）是購買、開發、管理和出售房地產資產的機構；投資者通過購買這類機構所發行的股票或受益憑證，分享房地產投資的部分收益。購買住房抵押支持證券金融機構通過將所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的，投資者則間接獲取房地產投資的收益。（3）其他劃分的標準按照投資對象的物業類型居住物業、商業物業、工業物業、旅游物業、特殊物業按照投資收益的實現形式售、租、自營、混合經營按照投資主體房地產私人（企業和個人）投資和房地產公共投資按照投資區域境內房地產投資和境外房地產投資按照投資策略進攻性投資和防御性投資債權權益主動建設貸款、長期貸款在二級市場購買貸款出租的物業的所有權購買或開發被動轉付證券抵押房地產投資信托房地產企業股份有限合伙企業股份房地產投資信托權益主動投資人（Activeinvestors）：對其投資的房地產享有直接產權，或者親自管理，或者負責雇傭專業資產管理公司，其決策直接影響到經營結果。被動投資人（Passiveinvestors）：對房地產經營活動不作任何決策，或其決策不直接影響到經營結果。房地產投資的形式或品種是無限的，受限于投資人的想象與創造！【例】某公司以300萬元投資購買了一個250m2的寫字樓，將其中100m2用作本公司辦公室，另外150m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入為50萬元。10年后，該公司因財務安排的需要，將寫字樓出售，扣除銷售稅費后的凈轉售收入為450萬元。思考：投資抑或融資？可獲哪些利益？可在此基礎上創造更多形式嗎？3.房地產投資與房地產投機房地產投機：主要通過房地產價格變動而獲取高額利潤的房地產短期買賣行為。與典型房地產投資形式的聯系——一種房地產投資，與其他形式之間會相互轉化。

與典型房地產投資形式的區別——比較明顯的短期性；期望利潤和承擔的風險通常遠大于投資者；在市場景氣時比較容易出現；成敗關鍵在于對價格走勢判斷的正誤。如何看待房地產投機房地產投機的積極性房地產投機的消極性活躍市場穩定市場幫助形成價格分散風險引發市場混亂導致多重無效率現象的發生拉大貧富差距4.房地產投資的特點：以實物投資為例投資對象不可位移投資數額較大且開發經營周期較長投資的流動性較差投資的不確定性較大保值增值性較好具有較高的財務杠桿性對專業知識和經驗具有依賴性思考：房地產金融資產投資具有哪些特點呢？說明：關于房地產投資績效的觀點（1）房地產投資是許多人夢寐以求的，世界上90%的百萬富翁是由于擁有房地產或從而擁有房地產。（2）在房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到20%的水平；在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率會超過100%。（3）在房地產置業投資中，在持有期內獲得15~20%的股本收益率是非常普遍的。（4）國外的研究表明，房地產投資（基金）回報率與普通股票的回報率之間不存在顯著差異；但通脹時期，前者優于后者。銀行存款；傳統壽險國債；債券基金；分紅、萬能保險保本型收入型成長型/投資型房地產；投資連結保險；股票；基金投機型收藏品、彩票；期貨期權收益風險從收益、風險、流動性、投資期限等方面考察，房地產，最理想的投資工具之一！當房地產被視為一種商業機會時，其吸引力會進一步增大。思考：世界各國都有一個被稱為“白領地主”的群體，只不過在發展時間和規模上存在差異。請搜集相關資料，了解這個群體的所作所為，并從中總結一些有意思的信息。房地產投資：如何運用該投資工具？5.房地產投資的一般程序資金籌集投資分配投資實施投資回收與增值貨幣資金在建品建成品貨幣資金獲得目標房地產房地產金融資產投資者自我積累補償生產消耗投入產出房地產開發投資的一般程序機會選擇與決策分析前期工作建設階段租售階段根據公司戰略，由投資規劃（拓展）部進行初步和詳細可行性研究；相關專家評估與論證（風險等級、資源測算等），提出項目建議書獲取土地使用權；規劃設計并通過審查；落實資金、制定項目開發經營計劃；工程、采購、監理、物業招標；開工申請質量、進度、成本、安全管理以及全面協調；竣工驗收備案，物業接管驗收選擇物業銷售形式；制定租售方案；制定宣傳與推廣策略；實施租售工作；交付使用和物業服務與公司決策層充分溝通并請相關專家對項目進行評估與論證以確定項目的可行性開工前人財物及一切軟硬件準備按計劃組織并完成工程施工工作

經營并向業主交房，項目后評價國有土地使用權證；建設用地規劃許可證；開發資質證書；立項批文（固定資產投資許可證）建設工程規劃許可證；施工許可證；預售許可證；竣工驗收備案證明現銷備案證；房地產證美國房地產開發投資流程提出投資設想投資設想細化可行性研究合同談判尋找可選擇的投資機會；快速判斷可行性選擇實現設想的用地；探討技術可行性；與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業人士接觸；初步方案；探討獲取用地的可行性市場研究，估算吸納率；預估成本、價格；向政府報送計劃；探討法律、技術和經濟可行性確定設計方案；貸款承諾；確定總承包商；租售方案；獲得政府的用地規劃許可簽署正式委托協議工程建設竣工入伙資產管理合作開發協議；建設貸款協議和長期融資協議；土地轉讓合同；施工合同；保險合同；預租（售）合同物業管理、更新改造、市場推廣；延長物業經濟壽命、提高資產運行質量；作為非房地產企業的固定資產，進入其投資組合房地產置業投資的一般程序設定投資目標；市場分析；選擇購置目標；實施購買；房地產經營或運作。房地產證券投資程序6.房地產投資決策關鍵因素美國區位，區位，區位香港區位，質量，時機臺灣區位，時機，類型區位——時機——物業管理——產品——價格——文化？（1）區位城市土地利用規劃功能分區自然合意性地形、地貌環境合意性自然風光經濟和社會文化發展的適應性關聯性，屬于區位中的非自然條件的范疇，即區位優劣，是由其在社會交流的往來網絡中的相對位置決定的。關聯性越好，占據的（人流、物流、資金流、信息流）網絡通道越多，與社會交流越方便，給項目的使用者越多的便利。如何正確認識區位動態性自然地理以外的其他因子的變化，重視現在的區位，也重視未來的變化趨勢相對性區位的優劣均相對于特定人類活動類型、不同用途物業而言層次性宏觀區位如國際或國家內區位；中微觀區位如區域或城市中的區位等級性相同用途下表現出的優劣稀缺性相對于某種特定需要而言可設計性通過規劃手段來改善區位質量、提高區位效益如何選擇區位區域優先先區域、后地段注重潛力超出地段當前的因素和條件進行趨勢判斷適應投資特征地塊應與投資計劃和投資特性相適應綜合評價采取多因素方法進行比選例如，住宅區位的選擇影響因素優質劣質自然條件位置接近市中心遠離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢、形狀和大小起伏、低洼

通風采光優良較差交通條件較好的通達性不方便市政配套齊全完善不齊全完善環境條件無污染噪音、綠化率高污染噪音、綠化率低經濟條件投資活躍、居民收入水平高不活躍、收入水平不高人口因素人口密度適中、素質高過大或過小，素質低城市規劃控制較寬松過嚴市場供求需求量大需求量小（2）產品與服務產品與服務是開發、投資、經營的基礎和載體；企業在投資經營上回歸價值成長，即不能過于依賴行業高速增長而水漲船高，而自身運營效率與盈利能力并未明顯改善；強調價值成長，就是在平衡規模和質量過程中，堅持獲取最大化土地紅利，但絕不僅僅是土地紅利，而應不斷用更好的產品和服務滿足客戶需求，持續提升開發與運營效率，降低財務風險，實現企業綜合競爭力的提升。需求回升空置率下降供給不變租金不變需求增加空置率下降供給回升租金上升需求穩定空置率上升供給增加租金不變需求穩定空置率上升供給不變租金下降資本流入增量市場資本流入存量市場（3）時機：何時投資何種類型、持有何種利潤預期房地產投資價值＝區位＋適合市場的地上的物業7.投資價值、市場交易與投資分析投資價值：特定投資主體對某一物業未來產生收入能力的一種主觀假定。投資的實質：是投資者基于具體物業投資價值與市場價值的預期和比較而作出的購買該物業未來產生收入能力的權利。投資行為：往往起始于一種購買行為，終于一種出售行為；即交易決定了投資行為的可操作性，同時以收益實現環節來對預期價值或投資行為進行驗證。交易達成的條件：交易雙方對同一物業所形成的投資價值存在差異，由投資價值所形成的出售價格區間和購買價格區間存在交集，且足以消化交易成本。投資決策的條件：賣方所得不會低于其投資價值，買方所付出不會高于其投資價值。投資價值＞所需支付的價格，購置以增加財富凈值；所需支付的價格影響投資成本以及相應的回報率水平。投資價值＜可出售價格，出售以增加財富凈值；可能的出售價格影響到預期收益以及利潤水平。最可能出售價格與投資價值相差越大，買/賣的潛在利潤也越大。說明：投資價值與投資決策不同經濟主體對同一物業的投資價值的看法極容易出現不一致，因而會產生不同的交易；導致這種不一致的原因可能有多種，如各自融資策略，依據各自經驗處理信息的結果，各自的稅率等級，風險偏