第3章 專賣店的商圈分析與地址選擇

第三章專賣店商圈與選址1、商圈

邊緣商圈核心商圈次級商圈包含商店顧客總數的55%——70%包含這家商店顧客總數的15%——25%其余部分的顧客商圈是指以零售店所在地為中心，吸引顧客的輻射范圍，或者說，也就是來店顧客所居住的地理環境一、商圈的分析3商圈構成商圈類型距離時間人流率主商圈核心商圈500M7~8分鐘50%~70%次級商圈次級商圈1000M15分鐘左右20%~30%第三商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右10%~20%1、商圈：經營商品不同，商圈不同2、商圈分析的作用A、它是新設專賣店進行合理選址的基礎；B、它有助于制定競爭經營策略；C、它有助于制定市場開拓戰略；3、商圈調查的要點人口數、職業、年齡層商圈的設備、設施競爭店調查商圈未來發展64、商圈范圍內的顧客來源1、居住人口：是商店附近的常住人口，是核心商圈內基本顧客的主要來源。2、工作人口：那些不住在零售店附近而工作地點在零售店附近的人口，利用上下班就近購買商品，是次級商圈中基本顧客的主要來源。3、流動人口：指交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人口，是構成邊緣商圈的顧客基礎。5、商圈類型分析商業區

商業行為比較集中的地區。消費習性具有快速、流行、沖動購買及消費金額不低。住宅區

住戶數量多。消費習性為消費群體穩定，具有便利性，講究親和力。文教區學校集中的區域。消費習性以學生居多，消費金額不高，休閑、日配、文教類的購買率高。辦公區

寫字樓區。消費習性為便利性。外來人口多，消費水平較高。工業區工廠管理者及打工一族。消費習性是消費總量較大，但消費水平較低。混合區多元化的消費習性。8案例1、北京當代商城對顧客實行優惠卡制度。在一年連續購物5000元以上的顧客均可享受該店的優惠待遇，每個被優惠顧客均有詳細的擋案記錄在該店電腦中。商店便可以根據這些資料了解基本顧客的地址，并將其在地圖上標明，將最遠點相連，得到的外周邊線即是其商圈的邊界線。商店1公里3公里2公里6、商圈飽和指數：

（C）×（RE）

IRS=─────────

RF

IRS：某地區某類商品商業圈飽和指數

C：某地區購買某類商品的潛在顧客人數

RE：某地區每一顧客平均購買額

RF：某地區經營同類商品商店營業總面積10

案例2、一家經營食品和日用品的小型超市需測定所在地區商業圈飽和度，假設該地區購買食品及日用品的潛在顧客是4萬人，每人每周平均購買額是50元，該地區現有經營食品及日用品的營業面積為50000平方米，則商圈飽和指數計算為：

40000×50

IRS=───────＝40

5000011案例3：甲、乙、丙三個地區，其顧客與商店的情況如下表，按平均水平規定各商場每平米的營業面積每日至少要銷售60元，試計算各商圈飽和度。

項目甲區乙區丙區購買商品的顧客人數1000008000070000每個顧客的平均購買額151820經營同類商品商店總面積200002500015000近期列入開業計劃的經營同類商品的商店總面積60008000700012

IRS甲=100000×15/20000=75（元）

IRS乙=80000×18/25000=57.6（元）

IRS丙=70000×20/15000=93.3（元）計算結果分析，飽和指數超過平均銷售水平越高，越能證明本地區的現有商場的數量不足，開新商店的可能性越大。上述例題中，丙區的商品銷售飽和指數是93.3元，即每平米營業面積可獲得93.3的銷售額，為最高。可見丙區能作為開新商場的目標。13如果將近期開業的經營同類商品的商場的面積也注意在內，則計算結果為：甲=100000×15/（20000+6000）=57.69（元）乙=80000×18/（25000+8000）=43.64（元）丙=70000×20/（15000+7000）=63.64（元）從計算結果看，只有丙區可作為選擇的目標開新商場，而其他兩區均已呈現出商場過多的趨勢。1、選址的重要性七分店面，三分經營，店鋪經營的“圣經”，店址的好壞直接影響著服裝店經營的成敗!”一步差三市，位置決定店鋪的70%。2.選址的原則方便貨物運送、有利于競爭、有利于網點擴充等。第二節專賣店選址3、門店類別不同，經營商品不同，選址不同愛斯琳蛋糕店加盟1、旗艦店：愛斯琳頂級大師烘焙坊，加盟費16.58萬;兼備辦公和培訓功能，一般在在交通方便的市里。2、形象店：愛斯琳大師烘焙坊，加盟費9.98萬;3、標準店：愛斯琳精致烘焙坊，加盟費5.98萬。4、創業店：愛斯琳烘焙坊，加盟費3.58萬。4、不同店址類型的專賣店注意事項1）孤立店:優勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物。劣勢：如果商店規模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小；廣告費可能較高；在多數情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業中心區購物。4、不同店址類型的專賣店設計2）經規劃的購物中心優勢：商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施，寬敞的停車場，各具特色又統一規劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。劣勢：這些地方通常租金較貴，營業管理易受限制，競爭也較激烈。4、不同店址類型的專賣店設計3）中心商業區是一座城市商業網點最密集的購物區，吸引著來自整個市區的消費者，包括所有階層的人。4）次級商業區是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。5）鄰里商業區是為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的一個小型商業區，主要由若干小商店組成。6）專業一條街是由若干經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業街。5、選址規劃---選址要素1、商圈成熟度、周邊居民戶數1）和目標區域房產中介形成合作關系，獲取商圈簡圖。2）電子地圖下載，獲取簡圖。3）房產中介數據、自訪目測等相結合。半徑5公里入駐居民不低于3萬戶。5、選址規劃---選址要素2、商圈人流量、行人動線1）由人員目測計數方式，對一周中周一至周四、周五、周六、周日商圈同一個最人氣的點同一時間段進行人頭計數。2）對目標店鋪四周的街道人流量進行目測計數，非常重要，要評判該店鋪動線的陰面和陽面。5、選址規劃---選址要素3、交通便利性、周邊聚客點、泊車位、物業城管管理1）半徑1公里內擁有軌道交通、公交站臺、門口馬路不能有隔離帶影響通行。2）半徑500米內擁有停車泊位或門口偏側有可停車場地。3）周邊靠近餐飲、小商品夜市或集散區。5、選址規劃---選址要素4、同業競爭業態分布1.在方位圖上，必須標注半徑3公里內的同業店鋪或批市。2.在方位圖上，必須標注半徑3公里內的可能采購你的商品的店鋪。5、選址規劃---選址要素---位置元素考慮最佳商鋪元素謹慎考慮的商鋪元素十字路口步行街末端、高速車道旁鋪前馬路2車道且無阻攔障礙鋪前馬路4車道以上且有阻攔障礙商鋪橫開面寬、擁有落地玻璃窗商鋪外小里大周邊擁有良好停車場（位）商鋪門口有較寬綠化帶且門口不能利用在主要的顧客流動線上商鋪在較高階梯上、高層樓房上旁邊有氣味、視覺污染性商鋪24商店選址要注意的問題1、分析原有商店的老顧客是了解自己的必由之路。拿著老店商圈的地圖，去比一比新的地區，基本上該把新店建哪兒就有底了。2、租房簽約（了解房屋是否適合經營，房屋出租方是否真正的房東。）3、居民