淺談個人住房貸款風險及對策

淺析個人住房貸款風險及對策 隨著中國經濟的快速發展，中國房地產市場化、貨幣化的程度不斷加深，大力發展個人住房貸款已經成為中國房地產市場的催化劑，也是人們提高生活水平的重要手段。個人住房貸款在目前階段相對風險小，業務發展成本較低，管理成本較低，能夠較快擴大銀行在市民中的影響力，可以帶來附加業務，比如每個月你都需要到某銀行辦理按揭月供，長期的下來，相因的你在那里把水電費、電話費、煤氣費、有線電視費等一并交掉啦，可能手頭比較富裕把個人的儲蓄存款也存在那里啦。因此各家商業銀行都加大了對個人住房貸款支持力度，對于個人住房貸款這種新金融業務，商業銀行一向把它當作一種低風險貸款來發展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風險，更是忽視了它的潛在風險。其實它的潛在風險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統出現危機，這在美國的20世紀80年代和日本的20世紀90年代都出現過類似的情況。 據了解，目前反映個人住房貸款業務的風險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發生變化。 一、個人住房貸款的含義及系統性風險個人住房貸款是由銀行、房地產開發公司（開發商）和購房人三方共同參加的買賣商品房的一種融資活動。它是在購房人交付銀行規定的一定比例的購房款后，差額部分由銀行提供貸款。個人住房按揭涉及銀行、開發商、購房人三方，它在開發商、銀行、購方人三者利益上找到了一個最佳結合點，既能幫助開發商尤其是中小開發商渡過難以籌集大量資金以應付高昂地價和建設費用的困境，又能幫助購房人緩解一時難以湊足較大數額購房款的困難，進而解決了資金供求矛盾，有利于實現住房的擴大再生產。因此，自個人住房貸款產生之日起 ，就大受三方歡迎并不斷發展完善。其具體做法為：開發商為盡快取得售樓價款，向房地產市場推出樓花（期房）或現房，購房人向開發商訂購期房或現房，交付一定比例的首期購房款（一般不超過購房總價款的30%），之后向與開發商訂有協議的銀行申請購房貸款，交清購房款余額，經出證、產權抵押登記后將物業權益移轉給銀行作抵押，購房人定期向銀行還本付息，銀行提供的此種貸款即為個人住房貸款。根據前述定義，個人住房貸款最顯著的法律特征是：它涉及二個合同、三方當事人，二個合同是指購房合同和個人住房按揭貸款合同，三方當事人是指開發商、購房人和銀行。個人住房貸款分為現房貸款和期房貸款兩種。1.現房貸款風險的防范要點 (1)對個人住房現房貸款個人身份的準確認定：按照規定,辦理個人住房現房貸款的貸款人需要提供個人身份證、軍官證,外籍人士需要提供護照、簽證,經辦人員要對申請人提供的證件仔細查驗,對無法辨別真偽的要到權威部門進行鑒定，但在實際工作中,經辦人員往往忽視這一環節的重要性，例如,丹東農行某支行在辦理一筆住房現房貸款過程中,由于對申請人劉某提供的證件查驗不細,借款人用假身份證、戶口簿辦理了30萬元貸款,貸款保證單位為市置業擔保公司,后借款人因為販毒被捕,房屋被公安部門查封，銀行要求保證單位履行保證責任時,保證單位提出借款人姓名、身份都是假的,故合同不成立,銀行也要承擔三分之一責任，這是一起典型的由于經辦人員操作失誤引發的貸款風險。(2)準確確定借款人的收入：收入是貸款償還的第一來源,收入證明是銀行判斷借款人還款能力的重要依據，在辦理個人住房貸款業務時,借款人必須提供有效的收入證明,并加蓋單位人事部門公章,收入金額要大小寫同時寫清，同時還要對貸款人收入證明的真實性，可靠性進行嚴格的審查,并結合借款人學歷、職務、職稱、年齡等因素，綜合判斷借款人還款能力，對于個體經營者、私營業主、有限責任公司合伙人等,不能僅憑個人開具的收入證明判斷其還款能力,因為其個人收入完全取決于企業經營狀況,必須要求其提供有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等,更為重要的是,要通過實地調查等方式,了解其實際的經營情況和真實財務狀況,全面分析其還款能力。 (3)交易行為的真實性審查：交易行為是個人住房貸款的前提,其真實性直接關系貸款的風險程度。個人住房貸款中存在的諸多假按揭貸款,是個人住房貸款操作風險的重災區，假按揭貸款是售房人和購房人為獲得現金流而共同采取的一種虛假房屋交易行為。假按揭貸款一般具有三個特征:一是交易雙方為關系人。二手房交易出售方出于財產安全考慮,往往選擇家庭成員或直系親屬人作為房屋的購買方,而一手房其交易對象主要是開發商及其親屬、內部職工、施工企業職工、建筑材料供應商等,這些人都與開發企業有共同的利益關系,往往是聯手騙取貸款。二是交易價格偏高，借款人為了獲取更多的貸款,交易雙方通常編造高出同類物業的價格,并以此向銀行申請貸款。三是一手房按揭貸款辦理時間集中,開發企業在某一時段需要大量資金時通常會安排一些人辦理假按揭貸款。具有上述特征的其中一項發生假按揭的可能性極大,如果同時具備上述特征,基本上可以斷定是假按揭,就應拒絕貸款,并對開發企業提出警告。(4)及時辦理貸款擔保及劃款扣款授權手續：鑒于個人住房不良貸款許多都是由于假擔保手續造成的,因此,銀行在貸款的發放階段要及時辦理貸款擔保手續,并由信貸人員親自辦理,不能由客戶或開發企業代辦；同時,還要求客戶簽訂劃款扣款授權書,以避免在貸款的劃款和貸款償還階段產生法律糾紛。 (5)做好貸款資料的歸檔工作：銀行應該在貸款發放后的十個工作日內完成貸款業務資料的復查和清理,重點檢查業務資料的完整性和有效性,對業務資料進行分類整理,合理編排順序,裝訂成冊,填寫檔案案卷封面,并移交給檔案管理員保管。 (6)加強貸后管理工作：銀行貸后管理的重點是日常管理,要對所有的貸款戶按月監測償還情況,發現有不按期還款的要及時催收,貸款超過3個月未償還的要在風險預警的同時視情況對借款人違約行為提出催收措施或強制清收貸款。 2.期房貸款系統性風險的防范要點 按照規定,銀行為購房人辦理的期房按揭貸款必須滿足銀行規定的按揭條件:開發單位取得了商品房預售許可證,并且高層住宅封頂，多層住宅完成總投資三分之二，這種貸款一般由開發商提供階段性擔保,等到房屋驗收合格,購房人辦理了正式抵押登記后,開發單位擔保責任才能解除，期房按揭貸款,購房人購買的是一種期貨,只能辦理預備案登記,因此除了具有上述現房貸款的風險外,還具有自身的風險點。 (1)注重對開發商經濟實力的審查。由于個人住房期房貸款需要開發商提供階段性擔保,如果開發商實力不濟,或規模鋪得過大,超出了企業自身承受的范圍,造成資金緊張,其結果很可能使工程不能按期完工,使開發商和購房者之間產生糾紛,部分購房者可能要求退房,或提出償還貸款利息,造成開發企業資金更為緊張,影響銀行貸款的償還；另一種結果是工程爛尾,其中既有開發貸款,也有銀行的按揭貸款,開發商已經人去樓空,除了爛尾工程外,基本上沒有可執行財產,貸款風險凸現。 要避免出現上述后果,銀行對于個人住房期房貸款業務,除了對開發企業的項目手續進行查驗外,還需要對開發單位的財務狀況、經營狀況、項目資金需求情況、項目資金來源,特別是自有資金情況進行分析,在確保項目手續齊全,自有資金比例充足,其他資金來源真實可靠的情況下才能辦理按揭貸款。按揭貸款發放后,更要嚴密監視企業資金使用,確保按揭貸款能全部用于項目,保證項目順利實施。 (2)開發項目完工且滿足了辦理房屋產權條件后,及時將預備案登記轉辦為正式的抵押登記。實際工作中,產權部門一般要求在房屋竣工3個月內辦理產權,但在什么時候辦理產權對購房人沒有太大的影響,所以一些購房人可能一拖幾年，這種情況對銀行貸款風險有著較大的影響。當借款人不履約,銀行主張權利時,由于銀行沒有在規定的時間內轉辦他項權證,抵押權的實現將頗費周折,形成操作風險。這一問題的關鍵是在辦理產權過程中要發生部分費用,而借款人之所以貸款購房就是因為資金較緊,再拿出錢來辦理產權和他項權證還不如先償還銀行借款。解決這一問題可從兩個方面入手:一是開發商,期房貸款必須要求開發商存入一定比例的保證金,在借款人沒有辦妥他項權證前不得返還開發商,以此制約開發商盡早配合辦理他項權證;二是要對借款人本身有所制約,應在個人購房擔保借款合同中明確約定借款人要在項目竣工三個月內辦理他項權證,否則應視同違約，有的行在發放貸款前要求借款人先行在經辦行存入辦理產權和他項權證有關費用,待辦理時使用,這也不失為一種可選擇的辦法。二、商業銀行在個人住房貸款中的主要風險在個人住房按揭的二個合同、三方當事人之中的任何一個環節，一旦發生違約情況，就很有可能發生銀行風險，危及銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房按揭中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房按揭中主要存在如下風險：（一） 來源于開發商的風險1、開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其他用途或這攜款而逃，此種情況在樓花按揭中產生的概率較大。2、開發商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行，必然導致按揭貸款協議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。3、由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行按揭貸款協議。4、開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產證或開發商違法預售等原因，導致銀行風險等。（二）來源于購房人的風險1、購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續履行按揭貸款協議。2、購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。3、購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。（三）來源于銀行自身的風險1、銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。2、銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危及銀行權益。（四）來源于其它方因素的風險在按揭貸款協議履行期限內，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地，雖給購房人一定補償金但數額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。三、建立防范機制，化解銀行在個人住房中的風險個人住房按借貸款的期限一般較長，各種人為事件或意外情況均有可能發生。事先對各種可能產生的銀行風險進行有效的法律防范可謂明智之舉，這也是維護銀行信貸債權的根本所在。筆者認為銀行風險防范應著重從風險轉移、風險化解、風險預防三方面考慮，借鑒國外及香港的有益經驗，進行綜合防范，建立行之有效的有中國特色的個人住房按揭銀行風險的法律防范機制。 保險業必須全面介入住房按揭，建立住房按揭銀行風險轉移機制保險融資與住房按揭融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業的介入而得以妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立：1、購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的事，在實際操作中，筆者發現在絕大多數保險合同中都明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權，這種作法違反保險法的規定，該保險法律關系是無效的。對此筆者建議在保險合同中可以明確約定“ 如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優先受償”。2、購房人的人壽保險，核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。“ING模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業務領域，同時也給開發商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。3、開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務，其核心是當開發商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。四、防范個人住房貸款風險1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，來增強借款人的信用，保證資金安全貸放。 2、對開發商進行考察，防止欺詐行為。要求開發商對購房人負連帶保證，如果由于開發商在質量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應由開發商負連帶責任。 3、改進對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應該要求提供單位證明、個人職位、學歷、家庭收入等情況，更為客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。 3、改善銀行貸款結構 改善銀行貸款結構，降低房地產和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質量，避免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住