不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則解析

2015不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則解析物權(quán)作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和民法的重要對(duì)象，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活的影響重大而深遠(yuǎn)，為在政策變更中把握主動(dòng)，更好的服務(wù)農(nóng)信社改革發(fā)展，筆者特作簡(jiǎn)要分析，以期對(duì)農(nóng)信社的改革發(fā)展提供一點(diǎn)啟示。首次登記優(yōu)先《實(shí)施》第三條明確，“未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外”。解讀及對(duì)策：根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)要想成立并生效，必須有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)首次登記為前提。這就要求農(nóng)信社在辦理抵押業(yè)務(wù)之前，必須以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)的首次登記為前提，僅通過(guò)雙方或者幾方約定等債權(quán)行為，無(wú)法對(duì)抗首次登記這樣的物權(quán)行為。物權(quán)來(lái)源有理有據(jù)，程序?qū)嵸|(zhì)均要合法《實(shí)施細(xì)則》對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、海域使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記等都規(guī)定了嚴(yán)格規(guī)范的程序和提供的資料，有些登記甚至需要實(shí)地查看和，表明此次登記對(duì)物權(quán)來(lái)源、程序合法和實(shí)質(zhì)合法都有嚴(yán)格的要求和保障。解讀及對(duì)策：小產(chǎn)權(quán)房由于來(lái)源不合法，一定不可作為抵押物。集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等必須經(jīng)過(guò)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)首次登記之后，農(nóng)信社才能真正認(rèn)定其合法，才能以此為依據(jù)進(jìn)行后續(xù)的抵押權(quán)登記，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)，不能僅僅依靠和協(xié)議，要以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記薄的記載為準(zhǔn)，若證書(shū)和登記薄記載不一致，要及時(shí)查找原因，找出對(duì)策，但先以不動(dòng)產(chǎn)登記薄的記載為準(zhǔn)。房地一體、房海一體《實(shí)施細(xì)則》對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)規(guī)定了房地一體登記和房海一體登記原則，但是對(duì)于其上尚未建造房屋的，也可單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)等。《實(shí)施細(xì)則》第71條規(guī)定“因填海造地導(dǎo)致海域滅失的，應(yīng)當(dāng)在填海造地工程竣工后，先申請(qǐng)海域使用權(quán)注銷(xiāo)登記，再申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記?！苯庾x及對(duì)策：在《實(shí)施細(xì)則》正式施行之后，農(nóng)信社在辦理房地、房海抵押時(shí)，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，就能實(shí)現(xiàn)房地一體、房海一體。同時(shí)，對(duì)于其上尚未建造房屋或者其他建筑物、構(gòu)筑物的，可以單獨(dú)進(jìn)行享有的土地使用權(quán)、海域使用權(quán)抵押等。填海造地之后，要及時(shí)申請(qǐng)海域使用權(quán)注銷(xiāo)登記，再申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，并及時(shí)辦理相關(guān)抵押登記，以保護(hù)農(nóng)信社的抵押權(quán)。債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊⑥k理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記《實(shí)施細(xì)則》第35條、第84條，都規(guī)定因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以持相關(guān)資料，申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。解讀及對(duì)策：在《實(shí)施細(xì)則》正式施行之后，農(nóng)信社在辦理債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了債務(wù)人之外，還需要與受讓人一起去辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。展期有限制，需謹(jǐn)慎《實(shí)施細(xì)則》第83條規(guī)定：“因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類(lèi)及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更申請(qǐng)一般抵押權(quán)變更登記時(shí)，如果該一般抵押權(quán)的變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書(shū)面同意的材料與身份證明?！钡?8條最高額抵押權(quán)變更登記也有相似規(guī)定。解讀及對(duì)策：在《實(shí)施細(xì)則》正式施行之后，農(nóng)信社在辦理展期時(shí)，除了通知債務(wù)人之外，如果還有其他抵押權(quán)人還需要提交其他抵押權(quán)人書(shū)面同意的材料與身份證明，這無(wú)疑加重了我們的成本和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，所以，在抵押之后，要及時(shí)查詢(xún)抵押物的狀態(tài)，保證農(nóng)信社為唯一的抵押人，在未取得其他抵押權(quán)人書(shū)面同意的前提下，盡量不要輕易辦理展期。預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定《實(shí)施細(xì)則》第99條規(guī)定：“申請(qǐng)預(yù)告登記的`商品房已辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷(xiāo)登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移證明材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明和抵押權(quán)人同意的書(shū)面證明。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷(xiāo)登記，再辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記?！钡?02條：“預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！苯庾x及對(duì)策：在《實(shí)施細(xì)則》正式施行之后，農(nóng)信社在辦理涉房地產(chǎn)企業(yè)貸款中，在凈地抵押之后，隨著工程進(jìn)度，一定要及時(shí)辦理在建工程抵押，具備預(yù)售條件后，辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記;預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)，及時(shí)辦理商品房登記。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定《實(shí)施細(xì)則》第五章用一大半的篇幅對(duì)集體土地所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、海域使用權(quán)登記等都作為較為詳細(xì)的規(guī)定，如此多條款背后顯示的是巨大的農(nóng)村市場(chǎng)以及農(nóng)村金融的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。解讀及對(duì)策：面向“三農(nóng)”是農(nóng)信社的主要市場(chǎng)定位，之所以如此，一方面源自農(nóng)信社自身的政策淵源，另一方面，也是農(nóng)村金融規(guī)模小、效益低、風(fēng)險(xiǎn)大等特地的，在其他大銀行和城商行看來(lái)，農(nóng)村金融市場(chǎng)不成熟、缺乏抵質(zhì)押物、較為混亂。但是，在《實(shí)施細(xì)則》實(shí)施之后，集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、海域使用權(quán)等都成為農(nóng)村金融的“香餑餑”和“定心丸”，會(huì)誘發(fā)村鎮(zhèn)