2026年福建省物業管理師《物業管理實務》試卷及答案試題及答案

2026年福建省物業管理師《物業管理實務》試卷及答案試題及答案一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.在物業管理早期介入階段，物業管理企業最主要的工作內容是（）。A.組建管理處，進行人員招聘B.參與物業的規劃設計和施工建設C.簽訂物業服務合同D.辦理承接查驗手續2.根據《福建省物業管理條例》，一個物業管理區域成立業主大會，應當由（）組織、指導業主成立首次業主大會會議籌備組。A.街道辦事處或者鄉鎮人民政府B.居民委員會或者村民委員會C.房地產行政主管部門D.物業建設單位3.物業管理招標中，招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的（）日前，提交招標文件向物業所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。A.5B.7C.10D.154.物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的，委托行為（）。A.有效，但需向主管部門備案B.無效，由房地產行政主管部門沒收違法所得C.有效，但需經業主大會同意D.效力待定5.在物業接管驗收中，對隱蔽工程（如地基、地下管線等）的驗收，主要依據是（）。A.目測觀察B.竣工圖紙C.試運行D.使用功能測試6.物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向（）收取有關費用。A.物業服務企業B.最終用戶C.業主委員會D.開發建設單位7.物業服務費的計費方式主要包括包干制和酬金制。在酬金制下，物業服務企業提取的資金屬于（）。A.物業服務企業的利潤B.物業服務企業的成本C.物業服務企業的酬金D.業主的共有收益8.房屋共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主應予配合。因維修需要臨時占用、挖掘道路、場地的，物業服務企業應當（）。A.直接施工，事后告知B.征得城市規劃部門同意C.在約定期限內恢復原狀D.只需征得業主委員會同意9.物業管理企業在裝修管理中，告知業主裝修禁止行為和注意事項的書面文件通常稱為（）。A.裝修管理服務協議B.裝修管理手冊C.住宅室內裝飾裝修管理服務協議D.裝修申請表10.某住宅小區總建筑面積10萬平方米，其中住宅8萬平方米，商業2萬平方米。若該小區物業費標準為住宅2.0元/月/平方米，商業4.0元/月/平方米，則該小區每月理論應收物業費總額為（）萬元。A.16B.24C.20D.2211.物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向（）報告。A.開發建設單位B.業主委員會C.有關行政管理部門D.街道辦事處12.業主大會決定籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積（）以上的業主且占總人數（）以上的業主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/413.物業檔案管理中，物業接管驗收檔案屬于（）。A.基礎檔案B.日常運行檔案C.業主檔案D.財務檔案14.電梯的年度安全檢驗應由（）向特種設備檢驗檢測機構申報。A.電梯維保單位B.物業服務企業C.業主委員會D.電梯制造單位15.物業管理招標中的評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員人數為5人以上單數，其中專家人數不得少于成員總數的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/416.物業服務企業未履行物業服務合同約定的義務，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的（）。A.刑事責任B.行政責任C.違約責任D.連帶責任17.在福建省，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，其收益在扣除合理成本后，屬于（）。A.物業服務企業B.業主共有C.開發建設單位D.社區居委會18.物業管理投標文件的核心部分是（）。A.投標函B.資格證明文件C.物業管理方案D.企業業績介紹19.物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和（）資料移交給業主委員會。A.部分財務B.全部財務C.規劃設計D.竣工驗收20.物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當通過（）的方式確定管理單位。A.招標投標B.協商C.指定D.行政命令21.房屋完損等級是根據房屋的（）、結構、裝修、設備等組成部分的完好和損壞程度來劃分的。A.面積B.造價C.使用年限D.質量22.物業服務企業變更名稱的，應當在辦理變更手續后（）日內，向物業所在地的房地產行政主管部門備案。A.15B.30C.45D.6023.前期物業服務合同可以約定期限，但是期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同（）。A.繼續有效B.自動終止C.需經法院判決終止D.需經業主大會投票終止24.物業管理應急預案中，針對臺風、暴雨等自然災害的預案屬于（）。A.治安突發事件預案B.消防突發事件預案C.公共衛生突發事件預案D.自然災害突發事件預案25.客戶滿意度調查中，如果回收率過低，通常認為（）。A.調查結果非常準確B.調查結果可信度低C.業主對服務非常滿意D.業主對服務不關心26.物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房地產行政主管部門責令停止違法行為，處以（）的罰款。A.1萬元以上5萬元以下B.5萬元以上20萬元以下C.20萬元以上50萬元以下D.違法所得1倍以上3倍以下27.物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足（）的需要。A.物業服務企業B.業主C.租戶D.外來訪客28.物業管理招投標活動，應當遵循（）的原則。A.公開、公平、公正和誠實信用B.效率優先、兼顧公平C.政府主導、市場運作D.服務至上、業主滿意29.在清潔服務中，針對大理石地面的養護，應定期進行（）。A.水洗B.打蠟C.晶面處理D.酸性清洗30.物業服務企業要求業主在辦理入住手續時繳納一年以上的物業費，這種行為（）。A.符合行業慣例B.違反規定，業主可以拒絕C.需經物價部門批準D.屬于合同自由范疇二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.物業管理的基本特征包括（）。A.社會化B.專業化C.市場化D.規范化E.集約化32.早期介入是指物業管理企業在物業開發建設前期即介入，其主要作用包括（）。A.優化設計，減少功能缺陷B.幫助施工單位控制成本C.改善工程質量，減少后期返工D.為前期物業管理做好準備E.直接接管施工現場管理33.根據《民法典》及相關規定，業主在物業管理活動中享有的權利有（）。A.按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務B.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議C.提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議D.監督物業服務企業履行物業服務合同E.監督業主委員會的工作34.物業管理企業在承接查驗時，應當對（）進行查驗。A.共用部位B.共用設施設備C.業主專有部分內部裝修D.物業檔案資料E.開發商的財務賬目35.物業服務費的成本構成一般包括（）。A.管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費B.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用C.物業管理區域清潔衛生費用D.物業管理區域綠化養護費用E.物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用36.物業服務企業面對投訴時，處理流程通常包括（）。A.記錄投訴B.判斷投訴性質C.查明原因D.確定責任并提出處理方案E.回復業主并回訪37.物業管理區域內，下列行為中，屬于擅自改變物業使用性質的有（）。A.將住宅改為商業經營用房B.將地下室改為倉庫C.將架空層改為老年活動中心（經業主大會同意）D.將車位改為洗車店E.將頂層露臺改為私家花園（不破壞結構）38.物業管理風險防范的主要措施包括（）。A.完善物業服務合同條款B.購買物業管理責任險C.加強員工培訓，提高服務意識D.建立健全應急預案E.隱瞞事故真相，避免承擔責任39.房屋裝修管理中，物業服務企業應重點巡查的內容包括（）。A.是否存在變動建筑主體和承重結構B.是否存在將沒有防水要求的房間改為衛生間C.是否存在違規拆改燃氣管道D.室內家具擺放位置E.是否存在超標準堆放裝修材料40.專項維修資金主要用于（）。A.物業共用部位的大修B.物業共用部位的更新C.物業共用部位的改造D.物業共用設施設備的日常養護E.物業服務企業的辦公費用41.物業管理招標文件通常包括（）。A.招標人及招標項目簡介B.物業管理服務內容及要求C.對投標人及投標書的要求D.評標標準和方法E.擬簽訂的物業服務合同條款42.物業服務企業撤出項目管理時，應履行的義務有（）。A.向業主委員會移交物業管理用房B.向業主委員會移交全部物業檔案資料C.配合新物業服務企業做好交接工作D.結清預收、代收的有關費用E.留用部分保安人員維持秩序43.物業管理區域內的公共秩序維護服務主要包括（）。A.安全防范協助工作B.車輛停放及交通管理C.消防管理D.突發事件應急處理E.業主家庭內部糾紛調解44.關于物業的使用與維護，下列說法正確的有（）。A.業主不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地B.業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業主委員會和物業服務企業同意C.利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后辦理D.物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護E.物業服務企業可以強制拆除違章建筑45.智能化物業管理系統的應用可以提升管理效率，常見的子系統包括（）。A.樓宇自動化系統（BAS）B.通信自動化系統（CAS）C.辦公自動化系統（OAS）D.安全防范自動化系統（SAS）E.客戶關系管理系統（CRM）三、判斷題（共10題，每題1分。認為正確的選“A”，錯誤的選“B”）46.前期物業管理是指在業主委員會成立之前，由建設單位選聘物業服務企業進行的物業管理。47.物業服務企業可以將物業管理區域內的全部專項服務業務委托給專業服務公司，但不得將全部管理一并轉讓。48.業主委員會是業主大會的執行機構，有權代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同。。49.物業服務收費實行政府指導價的具體范圍和收費標準，由省級人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定。50.房屋保修期屆滿后，房屋共用部位、共用設施設備的維修費用一律從專項維修資金中列支，業主無需再承擔費用。51.物業管理企業在發生火災時，首要任務是搶救貴重物品，其次才是疏散人員。52.業主轉讓物業時，其結欠的物業服務費用必須由原業主繳清，新業主無需承擔連帶責任。53.物業管理招投標中，招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。54.電梯屬于特種設備，物業服務企業只需委托維保單位進行日常保養，無需建立電梯安全技術檔案。55.物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，物業服務企業應當承擔相應的法律責任。四、簡答題（共5題，每題5分）56.簡述物業管理承接查驗的主要程序和注意事項。57.物業服務企業在處理業主投訴時，應遵循哪些原則？請列舉至少五點。58.簡述物業管理區域內車輛停放管理的要點。59.物業服務企業應當如何協助做好物業管理區域內的安全防范工作？60.簡述專項維修資金的使用范圍和申請使用的一般流程。五、案例分析題（共4題，每題10分）61.案例一：某住宅小區業主李某在裝修過程中，未向物業服務企業申報登記，擅自將客廳與陽臺之間的承重墻拆除，并將陽臺封閉擴建。鄰居王某發現李某家出現裂縫，立即向物業服務企業報告。物業服務企業立即派人去現場查看，下達了《整改通知書》，但李某置之不理，繼續施工。問題：（1）李某的行為違反了哪些規定？（2）物業服務企業可以采取哪些措施？（3）如果李某的行為造成房屋結構安全隱患，應承擔什么責任？62.案例二：某高層住宅小區，業主委員會與A物業服務企業簽訂的物業服務合同即將到期。業主大會決定通過公開招標方式選聘新的物業服務企業。在招標過程中，B物業服務企業為了中標，在投標文件中承諾將物業費標準降低20%，并贈送每戶業主一桶食用油。最終B企業中標。但在接管后，B企業以虧損為由，開始削減服務人員，導致小區環境衛生和秩序維護質量大幅下降，業主紛紛投訴。問題：（1）B物業服務企業在投標過程中的行為是否妥當？為什么？（2）業主委員會在選聘物業服務企業時應注意哪些問題？（3）針對B企業服務下降的情況，業主應如何維權？63.案例三：某夏日午后，雷雨大風天氣導致某小區10號樓東側一棵大楊樹被風刮斷，砸壞了停在樓下的兩輛私家車（車主均為本小區業主）。車輛受損后，車主找到物業服務企業要求賠償。物業服務企業稱這是不可抗力造成的，拒絕賠償。車主不服，訴至法院。經查，該小區物業合同約定綠化養護由物業公司負責，且氣象部門提前發布了大風藍色預警。問題：（1）什么是不可抗力？本案中樹木折斷是否屬于不可抗力？（2）物業服務企業是否應當承擔賠償責任？請分析理由。（3）物業管理服務中，針對惡劣天氣應做好哪些防范工作？64.案例四：A物業服務企業接管了某新建商業綜合體。在裝修管理階段，多家餐飲商戶入駐。開業后不久，商場公共排污管道頻繁堵塞，導致污水外溢，嚴重影響商場環境。經檢查，堵塞原因是部分餐飲商戶在裝修時擅自改動管道，且未安裝符合標準的油水分離器，將大量餐廚垃圾直接排入下水道。物業服務企業曾進行過巡查，但未深入細致檢查隱蔽工程。問題：（1）本案中，排污管道堵塞的責任應如何認定？（2）物業服務企業在裝修巡查中存在哪些失誤？（3）針對商業綜合體餐飲商戶的裝修管理，應采取哪些針對性措施？參考答案與解析一、單項選擇題1.B解析：早期介入階段主要是從物業管理的角度對規劃設計、施工建設提出建議，優化設計，便于后期管理。2.A解析：根據《福建省物業管理條例》及相關規定，首次業主大會會議籌備組由街道辦事處或鄉鎮人民政府組織、指導。3.C解析：招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前備案。4.B解析：根據《民法典》及物業管理條例，物業服務企業不得將全部管理一并轉委托，否則無效，將被沒收違法所得。5.B解析：隱蔽工程無法直觀查看，主要依據竣工圖紙和隱蔽工程驗收記錄進行查驗。6.B解析：根據規定，專業經營單位應向最終用戶收取費用，物業服務企業可接受委托代收，但不得強制捆綁收費。7.C解析：酬金制下，預收的物業服務資金屬于代管性質，除去支出外，提取的比例為酬金。8.C解析：維修需要臨時占用挖掘的，應約定期限并恢復原狀，同時需履行告知手續。9.C解析：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，應當簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》。10.B解析：8萬2.0+2萬4.0=16萬+8萬=24萬元。11.C解析：發生安全事故應及時向行政管理部門報告，如公安、消防等。12.C解析：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，需經專有部分及人數“雙三分之二”同意。13.A解析：接管驗收檔案是物業管理的基礎資料，屬于基礎檔案。14.B解析：物業服務企業作為電梯的使用管理單位，應負責申報年度檢驗。15.C解析：評標委員會中專家人數不得少于成員總數的2/3。16.C解析：未履行合同義務導致損害，承擔違約責任或侵權責任。17.B解析：利用共用部位、設施設備經營的收益，扣除合理成本后歸業主共有。18.C解析：物業管理方案是投標文件的核心，展示了企業的管理能力和計劃。19.B解析：合同終止時，應移交物業管理用房和全部財務資料（及相關檔案）。20.A解析：車位車庫管理單位應通過招投標方式確定，屬于前期物業管理范疇。21.D解析：房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好和損壞程度來劃分的。22.B解析：企業名稱變更，應在30日內向主管部門備案。23.B解析：新合同生效，前期合同自動終止。24.D解析：臺風、暴雨屬于自然災害突發事件。25.B解析：回收率過低會導致樣本偏差，調查結果可信度降低。26.B解析：處以5萬元以上20萬元以下的罰款。27.B解析：車位車庫應當首先滿足業主的需要。28.A解析：招投標活動應遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。29.C解析：大理石地面通常進行晶面處理以保持光澤和硬度。30.B解析：不得違反規定強制或變相強制收取一年以上費用。二、多項選擇題31.ABC解析：物業管理的基本特征是社會化、專業化、市場化。32.ACD解析：早期介入的作用是優化設計、改善質量、為前期管理做準備。不直接負責施工成本控制或現場施工管理。33.ABCDE解析：選項均為業主享有的法定權利。34.ABD解析：承接查驗對象為共用部位、共用設施設備及檔案資料。不查驗業主專有部分內部及開發商財務。35.ABCD解析：物業費包含日常運行維護費用，不含大修中修更新改造費用（E項由維修資金列支）。36.ABCDE解析：完整的投訴處理流程包括記錄、判斷、查明、處理、回復回訪。37.ABD解析：擅自改變使用性質包括住改商、車位改經營等。經同意的改為活動中心合法，不涉及結構破壞的露臺使用需視具體規定，但E項描述通常也不合規，A、B、D明確違規。38.ABCD解析：風險防范措施包括合同完善、購買保險、培訓員工、建立預案。隱瞞真相屬于違規。39.ABCE解析：巡查重點涉及結構安全、防水、燃氣、消防等。家具擺放不涉及違規。40.ABC解析：維修資金用于共用部位的大修、更新、改造。日常養護（D）和辦公費（E）不在此列。41.ABCDE解析：招標文件通常包含項目簡介、服務要求、投標人要求、評標標準、合同草案等。42.ABCD解析：撤出時應移交資料、用房、配合交接、結清費用。不得私自留用人員影響交接。43.ABCD解析：公共秩序維護包括安全、車輛、消防、應急。業主家庭內部糾紛調解非強制義務，但可協助。44.ABCD解析：A、B、C、D均正確。E項物業企業無強制拆除權，需報告行政部門。45.ABCD解析：智能化系統通常包括3A系統（BAS,CAS,OAS）及SAS。CRM是客戶管理系統，也常配套使用。三、判斷題46.A解析：前期物業管理定義正確。47.A解析：可以將專項服務委托，但不得全部轉包。48.A解析：業主委員會是執行機構，有權簽訂合同。49.A解析：政府指導價由省級價格主管部門會同房地產行政主管部門制定。50.B解析：維修資金用于大修更新改造，日常維修費用應在物業費中列支或由業主分攤，并非一律由維修資金列支。51.B解析：首要任務是疏散人員，保障生命安全。52.B解析：新業主需承擔連帶責任，物業費可向新業主主張，原業主承擔連帶責任。53.A解析：招標人不得以不合理條件限制排斥投標人。54.B解析：物業服務企業必須建立電梯安全技術檔案。55.A解析：違反合同約定導致損害，應承擔法律責任。四、簡答題56.答：承接查驗的主要程序：（1）確定查驗標準和方案。（2）現場查驗：核對實物與圖紙、資料是否相符，進行功能測試。（3）記錄問題：制作查驗記錄表，詳細記錄存在的問題。（4）確認并整改：建設單位、物業服務企業簽字確認，建設單位在規定時間內整改。（5）復驗：對整改項目進行再次查驗。（6）辦理交接手續：簽署物業承接查驗協議，移交檔案資料。注意事項：（1）查驗應全面、細致，重點涉及結構安全和設備功能。（2）各方人員應在場，簽字確認具有法律效力。（3）注意資料移交的完整性。（4）明確整改時限和責任方。57.答：處理業主投訴的原則：（1）依法依規原則：依據法律法規和合同約定處理。（2）尊重客戶原則：態度熱情，語言文明，尊重業主的權利。（3）及時快速原則：快速響應，避免事態擴大。（4）實事求是原則：查明真相，分清責任。（5）有始有終原則：件件有回音，事事有落實，并進行回訪。58.答：車輛停放管理要點：（1）建立車輛管理制度，明確收費標準。（2）完善停車場設施，標識清晰，監控完備。（3）車輛進出登記管理，憑卡/證進出。（4）引導車輛有序停放，防止堵塞通道。（5）做好車輛及場地的安全巡查，防火防盜。（6）對違規停放行為進行勸阻和糾正。（7）妥善處理車輛損壞、丟失等糾紛。59.答：協助安全防范工作的措施：（1）制定安全防范管理制度和應急預案。（2）配備必要的安防人員（保安）和技防設施（監控、門禁）。（3）嚴格執行門禁制度，對來訪人員進行核實登記。（4）開展24小時安全巡邏，發現隱患及時處理。（5）定期檢查消防設施，組織消防演練。（6）開展安全宣傳教育，提高業主防范意識。（7）發生突發事件時，立即啟動預案，協助有關部門處置。60.答：專項維修資金的使用范圍：用于物業共用部位、共用設施設備的大修、更新和改造。如屋頂滲漏維修、外墻修繕、電梯更換、供水供電主管道更換等。申請使用的一般流程：（1）提出使用建議：由物業服務企業、業主委員會或相關業主提出。（2）制定方案：制定維修和更新改造方案及工程預算。（3）業主表決：經專有部分及業主人數“雙三分之二”以上同意（部分地區緊急情況下可簡化）。（4）公示：將使用方案、業主表決結果等進行公示。（5）審核備案：向房地產行政主管部門申請審核備案。（6）劃撥資金：主管部門審核同意后，劃撥資金。（7）組織實施與驗收：組織實施維修工程，并進行驗收決算。五、案例分析題61.答：（1）李某違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《民法典》關于裝修的規定。具體包括：擅自變動建筑主體和承重結構；未經申報登記進行裝修；擅自封閉擴建陽臺（可能涉及違章搭建）。（2）物業服務企業可以采取的措施：①及時制止，下達《整改通知書》。②拒絕違規裝修材料的進場。③及時向當地房地產行政主管部門報告。④對于拒不改正的，可以禁止施工人員進入小區。（3）責任承擔：李某應承擔恢復原狀、消除危險的責任。如果造成房屋結構實際損壞或他人財產損失，應承擔賠償責任。情節嚴重，可能面臨行政處罰或刑事責任。62.答：（1）B企業的行為不妥當。①低于成本價投標涉嫌不正