注冊會計師《稅法》土地增值稅計算題（帶評分標準）

注冊會計師《稅法》土地增值稅計算題（帶評分標準）題干位于市區的某房地產開發企業為增值稅一般納稅人，2022年受讓一宗土地使用權用于開發普通標準住宅，相關經營業務如下：1.受讓土地使用權時支付土地出讓金8000萬元，按規定繳納了3%的契稅，另支付拆遷補償費1200萬元，均取得合法合規憑證。2.開發過程中發生建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費等開發成本合計4800萬元，全部取得增值稅普通發票。3.開發期間發生管理費用1200萬元、銷售費用1500萬元、利息支出600萬元，利息支出能夠提供金融機構貸款證明且不超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額，當地省政府規定的其他房地產開發費用扣除比例為5%。4.2024年5月該普通標準住宅全部竣工并完成銷售，共取得含稅銷售收入32700萬元。企業已按規定預繳土地增值稅420萬元。其他相關資料：城建稅稅率7%，教育費附加征收率3%，地方教育附加征收率2%，增值稅采用一般計稅方法計稅。要求根據上述資料，按照下列序號回答問題，如需計算需計算出合計數，結果保留兩位小數。1.計算該企業銷售房地產應確認的增值稅銷項稅額。（2分）2.計算該企業計算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額。（1分）3.計算該企業計算土地增值稅時允許扣除的房地產開發成本。（1分）4.計算該企業計算土地增值稅時允許扣除的房地產開發費用。（1分）5.計算該企業計算土地增值稅時允許扣除的稅金及附加。（2分）6.計算該企業銷售普通標準住宅應繳納的土地增值稅，并計算匯算清繳時應補（退）的土地增值稅金額。（3分）參考答案及評分標準（1）增值稅銷項稅額（2分）政策依據：房地產開發企業一般計稅方法下，銷售額可扣除向政府支付的土地價款（含出讓金、拆遷補償費，不含契稅）銷項稅額=（32700-8000-1200）÷（1+9%）×9%≈1940.37萬元評分標準：-答對“銷售額可扣除土地出讓金、拆遷補償費”得1分，直接按全額計算銷項稅的本問得0分-計算結果正確得1分，誤差±0.5以內不扣分---（2）允許扣除的取得土地使用權所支付的金額（1分）政策依據：包含地價款、按國家統一規定繳納的稅費（契稅）、拆遷補償費扣除金額=8000×(1+3%)+1200=9440萬元評分標準：-計算正確得1分，未加契稅的扣0.5分，未加拆遷補償費的得0分---（3）允許扣除的房地產開發成本（1分）因開發成本取得增值稅普通發票，進項稅不得抵扣，全額計入扣除項目，扣除金額=4800萬元評分標準：直接答對得1分---（4）允許扣除的房地產開發費用（1分）政策依據：利息能提供金融機構證明的，開發費用=實際利息+（地價款+開發成本）×5%以內開發費用=600+（9440+4800）×5%=1312萬元評分標準：-用對扣除規則得0.5分，按10%比例計算的本問得0分-計算結果正確得0.5分---（5）允許扣除的稅金及附加（2分）政策依據：房地產開發企業印花稅已計入管理費用，不得單獨扣除，可扣除稅金為城建稅、教育費附加、地方教育附加，計稅基數為實際繳納的增值稅稅金及附加=1940.37×(7%+3%+2%)≈232.84萬元評分標準：-明確可扣除稅金范圍（不含印花稅）得1分，加計印花稅的扣1分-計算正確得1分，以全額銷項稅2700萬為基數計算的扣1分---（6）應繳土地增值稅及補退稅額（3分）第一步：計算扣除項目總額加計扣除金額=（9440+4800）×20%=2848萬元扣除項目合計=9440+4800+1312+232.84+2848=18632.84萬元第二步：計算增值額和增值率土增應稅收入=32700-1940.37=30759.63萬元增值額=30759.63-18632.84=12126.79萬元增值率=12126.79÷18632.84≈65.08%，適用稅率40%，速算扣除系數5%第三步：計算應納稅額及補退稅額應繳土地增值稅=12126.79×40%-18632.84×5%≈3919.07萬元匯算清繳應補稅額=3919.07-420=3499.07萬元評分標準：-扣除項目合計計算正確（含加計扣除）得1分，漏算加計扣除的本項得0分-增值率和適用稅目判斷正確得1分，錯誤判斷為普通住宅免稅的扣0.5分-最終應補稅額計算正確得1分---高頻易錯點提示1.增值稅差額計稅的土地價款不含契稅，土增扣除的地價款包含契稅，二者范圍不同2.只有房地產開發企業銷售自行開發的房產可享受20%加計