注冊會計(jì)師《稅法》土地增值稅專項(xiàng)（含解析）

注冊會計(jì)師《稅法》土地增值稅專項(xiàng)（含解析）#注冊會計(jì)師《稅法》土地增值稅專項(xiàng)講義（含解析）一、考情分析土地增值稅是CPA稅法次重點(diǎn)章節(jié)，年均分值5-8分，題型覆蓋單選題、多選題，每年必考1道計(jì)算問答題，常結(jié)合增值稅、城建稅及附加、契稅跨章節(jié)命題，核心考點(diǎn)集中在征稅范圍判定、扣除項(xiàng)目計(jì)算、應(yīng)納稅額計(jì)算、清算規(guī)則四個板塊。---二、核心考點(diǎn)精講考點(diǎn)1：征稅范圍判定（客觀題高頻考點(diǎn)）三個核心判定標(biāo)準(zhǔn)（同時滿足才征稅）1.轉(zhuǎn)讓的是國有土地使用權(quán)/地上建筑物及其附著物（集體土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)轉(zhuǎn)為國有后才屬于征稅范圍）2.產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（出租、抵押期內(nèi)、代建房、評估增值均不滿足，不征稅）3.轉(zhuǎn)讓方取得收入（繼承、直系親屬/公益性贈與不征稅，非公益性贈與征稅）常考特殊規(guī)定|行為|征稅/不征稅/免稅||------|------------------||房地產(chǎn)抵押期滿以房抵債|征稅||合作建房建成后自用|暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓的征稅||個人互換自有居住用房|經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)免征||企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房/保障性住房房源，增值率≤20%|免征||個人轉(zhuǎn)讓住房|暫免征收|---考點(diǎn)2：扣除項(xiàng)目計(jì)算（計(jì)算核心，必須掌握）（一）轉(zhuǎn)讓新建房扣除項(xiàng)目|扣除項(xiàng)目|房企（5項(xiàng)）|非房企（4項(xiàng)）|注意事項(xiàng)||----------|-------------|---------------|----------||1.取得土地使用權(quán)支付的金額|?|?|含地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的稅費(fèi)（契稅、登記過戶費(fèi)等）；土地閑置費(fèi)不得扣除||2.房地產(chǎn)開發(fā)成本|?|?|含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)；已裝修房屋的裝修費(fèi)可計(jì)入成本，資本化利息需從成本中剔除計(jì)入開發(fā)費(fèi)用||3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用|?|?|①能分?jǐn)偫?提供金融機(jī)構(gòu)證明：<br>允許扣除的利息（不含罰息、超商業(yè)銀行同期同類貸款利息的部分）+（1+2項(xiàng)）×5%以內(nèi)<br>②不能提供證明：（1+2項(xiàng)）×10%以內(nèi)||4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金及附加|?（城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）|?（多扣1項(xiàng)印花稅）|增值稅為價外稅，不得扣除||5.加計(jì)扣除|?（1+2項(xiàng)）×20%|?|僅房企銷售新建房可享受|（二）轉(zhuǎn)讓存量房扣除項(xiàng)目1.能提供評估價格：扣除3項(xiàng)=評估價格（重置成本價×成新度折扣率）+取得土地使用權(quán)支付的地價款/稅費(fèi)+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金（含印花稅、契稅）2.無評估價但能提供購房發(fā)票：扣除金額=發(fā)票所載金額×（1+5%×持有年限）+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金+購房時繳納的契稅（契稅不作為加計(jì)5%的基數(shù)）持有年限計(jì)算：滿12個月算1年，不滿12個月但超6個月可視同1年3.既無評估價也無購房發(fā)票：稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收---考點(diǎn)3：應(yīng)納稅額計(jì)算（四步走）1.計(jì)算不含增值稅應(yīng)稅收入：一般計(jì)稅：不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項(xiàng)稅額（房企銷售自建項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額=（含稅收入-允許扣除的土地價款）/1.09×9%）簡易計(jì)稅：不含稅收入=含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額2.計(jì)算扣除項(xiàng)目總金額3.計(jì)算增值額=不含稅收入-扣除項(xiàng)目總金額4.計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目總金額×100%，匹配四級超率累進(jìn)稅率（需記憶）：|增值率|稅率|速算扣除系數(shù)||--------|------|--------------||≤50%|30%|0||50%<增值率≤100%|40%|5%||100%<增值率≤200%|50%|15%||>200%|60%|35%|5.應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目總金額×速算扣除系數(shù)---考點(diǎn)4：土地增值稅清算規(guī)則應(yīng)當(dāng)清算（納稅人必須主動清算）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算1.已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占可售建筑面積比例≥85%，或雖不足85%但剩余可售面積已出租/自用2.取得預(yù)售許可證滿3年仍未銷售完畢3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土增清算手續(xù)---三、經(jīng)典例題+解析（一）客觀題1.單選題下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）A.房地產(chǎn)出租B.房地產(chǎn)評估增值C.抵押期內(nèi)的房地產(chǎn)D.合作建房建成后轉(zhuǎn)讓答案：D解析：選項(xiàng)ABC均未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍；選項(xiàng)D發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移且取得收益，應(yīng)征收土地增值稅。2.多選題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房計(jì)算土地增值稅時，允許扣除的項(xiàng)目有（）A.取得土地使用權(quán)繳納的契稅B.加計(jì)20%扣除C.增值稅D.城市維護(hù)建設(shè)稅答案：ABD解析：選項(xiàng)C增值稅屬于價外稅，不得在計(jì)算土增時扣除；選項(xiàng)A屬于取得土地使用權(quán)支付的金額，選項(xiàng)B為房企專屬加計(jì)扣除，選項(xiàng)D屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金，均可扣除。---（二）計(jì)算問答題（真題難度）某房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人，2022年開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，經(jīng)營情況如下：（1）2021年受讓土地使用權(quán)支付地價款3000萬元，按規(guī)定繳納契稅120萬元。（2）開發(fā)成本共計(jì)2800萬元，其中含按項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С?00萬元（能提供金融機(jī)構(gòu)證明，含罰息20萬元）。（3）當(dāng)?shù)匾?guī)定其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%。（4）2023年項(xiàng)目竣工，總可售面積10000㎡，當(dāng)年銷售9000㎡，取得含稅銷售收入10900萬元，適用一般計(jì)稅方法，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%。要求：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的土地增值稅。逐問解析：步驟1：計(jì)算各扣除項(xiàng)目（按銷售比例90%分?jǐn)偅偃〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額=（3000+120）×90%=2808萬元②開發(fā)成本（剔除資本化利息）=（2800-200）×90%=2340萬元③開發(fā)費(fèi)用：允許扣除的利息=（200-20）×90%=162萬元；其他開發(fā)費(fèi)用=（2808+2340）×4%=205.92萬元，合計(jì)=162+205.92=367.92萬元④稅金及附加：增值稅銷項(xiàng)稅額=（10900-3000×90%）/1.09×9%≈677.98萬元，稅金及附加=677.98×(7%+3%+2%)≈81.36萬元⑤加計(jì)扣除=（2808+2340）×20%=1029.6萬元扣除項(xiàng)目總金額=2808+2340+367.92+81.36+1029.6=6626.88萬元步驟2：計(jì)算增值額、增值率、應(yīng)納稅額不含稅收入=10900-677.98=10222.02萬元增值額=10222.02-6626.88=3595.14萬元增值率=3595.14/6626.88≈54.25%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%應(yīng)納稅額=3595.14×40%-6626.88×5%=1