注冊會計師《稅法》土地增值稅專項訓練（帶答案）

注冊會計師《稅法》土地增值稅專項訓練（帶答案）一、判斷題（每題2分，共20分）1.國家出讓國有土地使用權取得的收入，應當繳納土地增值稅。2.合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。3.房地產抵押期間，未發生房地產權屬轉移，不征收土地增值稅。4.計算土地增值稅時，房地產開發費用應當按照企業實際發生的管理費用、銷售費用、財務費用金額據實扣除。5.非房地產開發企業轉讓新建房產，可以按照取得土地使用權支付金額和房地產開發成本之和加計20%扣除。6.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積比例達到85%以上的，稅務機關應當要求納稅人進行土地增值稅清算。7.個人轉讓居住滿3年不滿5年的住房，減半征收土地增值稅。8.轉讓舊房時，能提供評估價格的，評估價格按照重置成本價乘以成新度折扣率計算。9.土地增值稅的納稅義務發生時間為轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，納稅人應當在此期限內申報納稅。10.房地產開發企業將開發產品用于職工福利的，應當視同銷售房地產征收土地增值稅。二、單項選擇題（每題2分，共20分）1.下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）A.國家出讓國有土地使用權取得的收入B.村集體轉讓集體土地所有權取得的收入C.企業將抵押期滿的房產抵債過戶給債權人取得的收入D.企業出租商鋪取得的租金收入2.房地產開發企業計算新建房土地增值稅扣除項目時，下列各項中不得扣除的是（）A.取得土地使用權時繳納的契稅B.開發項目發生的開發間接費用C.逾期開發繳納的土地閑置費D.開發項目占用耕地繳納的耕地占用稅3.房地產開發企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發費用，按照取得土地使用權支付金額和房地產開發成本之和的（）以內計算扣除。A.5%B.10%C.15%D.20%4.非房地產開發企業轉讓新建房產時，下列各項中不得作為扣除項目扣除的是（）A.轉讓環節繳納的印花稅B.轉讓環節繳納的城市維護建設稅C.轉讓環節繳納的教育費附加D.取得土地使用權支付金額和房地產開發成本之和加計20%的扣除5.下列各項中，屬于土地增值稅納稅人應當主動進行清算的情形是（）A.已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的85%以上B.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢C.整體轉讓未竣工決算的房地產開發項目D.已竣工驗收的房地產開發項目剩余可售面積全部用于出租6.轉讓舊房及建筑物，不能提供評估價格但能提供購房發票的，發票所載金額可從購買年度起至轉讓年度止每年加計（）計算扣除。A.2%B.5%C.10%D.20%7.我國土地增值稅實行的稅率形式是（）A.比例稅率B.超額累進稅率C.超率累進稅率D.定額稅率8.某房地產開發企業2023年銷售一批商品房取得不含增值稅收入10000萬元，經核算允許扣除的項目金額合計為6000萬元，該企業該筆業務應當繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1200B.1300C.1400D.15009.下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的是（）A.工業企業轉讓閑置辦公樓取得的收入B.事業單位轉讓劃撥取得的土地使用權取得的收入C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的D.房地產開發企業將開發產品用于對外出租取得的租金收入10.土地增值稅的納稅地點為（）A.納稅人機構所在地B.房地產所在地C.轉讓合同簽訂地D.納稅人居住地三、多項選擇題（每題2分，共20分）1.下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（）A.轉讓國有土地使用權取得的收入B.地上建筑物連同國有土地使用權一并轉讓取得的收入C.存量房地產買賣取得的收入D.房地產代建行為取得的收入E.房地產重新評估產生的增值2.房地產開發企業計算新建房土地增值稅扣除項目時，下列各項中可以扣除的有（）A.取得土地使用權支付的地價款B.開發項目發生的拆遷補償費C.轉讓環節繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加D.轉讓環節繳納的印花稅E.開發項目發生的公共配套設施費3.土地增值稅清算時，下列各項中可以作為扣除項目扣除的有（）A.建成后產權屬于全體業主所有的公共配套設施的成本、費用B.建成后無償移交給政府用于公共事業的公共配套設施的成本、費用C.建成后有償轉讓的公共配套設施的成本、費用D.房地產開發企業預提的除另有規定外的成本費用E.房地產開發企業逾期歸還銀行貸款產生的罰息4.下列情形中，稅務機關可以核定征收土地增值稅的有（）A.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的C.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的D.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的E.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的5.下列關于土地增值稅稅收優惠的說法中，正確的有（）A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅B.個人銷售住房暫免征收土地增值稅C.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅D.企事業單位轉讓舊房作為公租房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅E.合作建房建成后轉讓的，免征土地增值稅6.下列關于土地增值稅納稅申報的說法中，正確的有（）A.納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報B.納稅人經常發生房地產轉讓難以每次申報的，經稅務機關審核同意后可以定期申報納稅C.土地增值稅清算后再轉讓剩余房地產的，應當在轉讓時按照規定辦理納稅申報D.房地產開發企業預售房地產取得預售收入的，應當按照規定預繳土地增值稅E.納稅人可以選擇向其機構所在地主管稅務機關申報繳納土地增值稅7.轉讓舊房及建筑物時，能提供評估價格的，下列各項中屬于扣除項目的有（）A.舊房及建筑物的評估價格B.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用C.轉讓環節繳納的各項稅金D.房地產開發費用E.取得土地使用權支付金額和房屋評估價格之和加計20%的扣除8.下列行為中，應當視同銷售房地產征收土地增值稅的有（）A.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵B.房地產開發企業將開發產品用于對外投資、分配給股東或投資人C.房地產開發企業將開發產品用于抵償債務D.房地產開發企業將開發產品轉為自用連續使用超過12個月E.房地產開發企業將開發產品用于換取其他單位的非貨幣性資產9.計算土地增值稅增值額時，下列關于收入確認的說法中正確的有（）A.轉讓房地產取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入B.轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入C.取得的實物收入應當按照取得收入時的市場價格折算為貨幣收入D.轉讓房地產時代收的各項費用一律不計入轉讓收入E.將房地產捐贈給直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不確認轉讓收入10.下列關于土地增值稅清算的說法中，錯誤的有（）A.清算時未開具發票的成本費用一律不得扣除B.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費可以扣除C.房地產開發企業的預提費用一律不得扣除D.納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅一律加收滯納金E.對于分期開發的項目，應當以分期項目為單位進行土地增值稅清算四、案例分析題（每題6分，共18分）1.甲非房地產開發企業2023年轉讓一棟2018年購入的辦公樓，取得不含增值稅轉讓收入8000萬元，無法提供該辦公樓的評估價格，但能提供2018年的購房發票，發票所載購房金額為5000萬元，購房時繳納契稅150萬元（能提供完稅憑證），轉讓環節繳納的除增值稅外的稅金合計48萬元。要求：計算甲企業轉讓該辦公樓應當繳納的土地增值稅。2.乙房地產開發公司2023年銷售一批普通標準住宅，取得不含增值稅銷售收入20000萬元，為取得該項目土地使用權支付的地價款及相關稅費合計4000萬元，房地產開發成本共計6000萬元，該公司無法按轉讓項目分攤利息支出，也無法提供金融機構貸款證明，當地政府規定的房地產開發費用扣除比例為10%，轉讓環節繳納的城市維護建設稅及附加合計220萬元。要求：判斷乙公司銷售該批普通標準住宅是否需要繳納土地增值稅，并說明理由。3.丙公司2023年將一棟閑置廠房抵償所欠丁公司的債務，該廠房不含增值稅的市場公允價值為1200萬元，丙公司取得該廠房時支付的成本為700萬元，轉讓環節繳納的除增值稅外的稅金合計72萬元。丙公司能提供評估機構出具的評估報告，該廠房的重置成本價為1500萬元，成新度折扣率為60%。要求：計算丙公司該筆業務應當繳納的土地增值稅。五、論述題（每題11分，共22分）1.請論述土地增值稅清算中，納稅人應當主動清算的情形和稅務機關可以要求納稅人清算的情形分別有哪些？2.請論述房地產開發企業和非房地產開發企業在計算土地增值稅扣除項目時的主要差異。【標準答案及解析】一、判斷題答案及解析1.參考答案：錯誤。解析：土地增值稅的征稅范圍不包括國家出讓國有土地使用權的行為，國家出讓土地使用權取得的收入不需要繳納土地增值稅。2.參考答案：正確。解析：合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后對外轉讓的，發生了權屬轉移，應當征收土地增值稅。3.參考答案：正確。解析：房地產抵押期間，產權未發生轉移，不屬于土地增值稅征稅范圍，不征收土地增值稅，抵押期滿后以房地產抵債發生權屬轉移的，應當征收土地增值稅。4.參考答案：錯誤。解析：計算土地增值稅時，房地產開發費用不按企業實際發生的三項費用據實扣除，而是按照規定的比例計算扣除。5.參考答案：錯誤。解析：只有房地產開發企業銷售新建房產時，才可以按照取得土地使用權支付金額和房地產開發成本之和加計20%扣除，非房地產開發企業不得享受該加計扣除政策。6.參考答案：錯誤。解析：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積比例達到85%以上的，稅務機關可以要求納稅人進行清算，而非應當要求。7.參考答案：錯誤。解析：根據現行政策，個人銷售住房暫免征收土地增值稅，不再按照居住年限適用減半或免征政策。8.參考答案：正確。解析：轉讓舊房能提供評估價格的，評估價格=重置成本價×成新度折扣率，可以作為扣除項目扣除。9.參考答案：正確。解析：土地增值稅的納稅申報期限為轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，納稅人應當向房地產所在地主管稅務機關申報納稅。10.參考答案：正確。解析：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、抵債等，發生權屬轉移的，應當視同銷售征收土地增值稅。二、單項選擇題答案及解析1.參考答案：C。解析：選項A國家出讓國有土地使用權不征稅；選項B轉讓集體土地所有權不屬于土地增值稅征稅范圍，集體土地需先征為國有才能轉讓；選項D出租商鋪未發生權屬轉移，不征稅；選項C抵押期滿抵債過戶發生了權屬轉移，屬于征稅范圍。2.參考答案：C。解析：逾期開發繳納的土地閑置費不得在計算土地增值稅時扣除，選項ABD均屬于可以扣除的項目。3.參考答案：B。解析：不能按轉讓項目分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權支付金額和開發成本之和的10%以內計算扣除。4.參考答案：D。解析：加計20%扣除僅適用于房地產開發企業銷售新建房，非房地產開發企業不得享受，選項ABC均可以扣除。5.參考答案：C。解析：選項ABD均屬于稅務機關可以要求納稅人清算的情形，選項C屬于納稅人應當主動清算的情形。6.參考答案：B。解析：轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的，發票金額每年加計5%扣除。7.參考答案：C。解析：我國土地增值稅實行四級超率累進稅率。8.參考答案：B。解析：增值額=10000-6000=4000萬元，增值率=4000/6000≈66.67%，適用稅率40%，速算扣除系數5%，應納稅額=4000×40%-6000×5%=1600-300=1300萬元。9.參考答案：C。解析：選項AB均屬于應稅范圍，需要繳納土地增值稅；選項D未發生權屬轉移，不征收土地增值稅，不屬于免稅范圍；選項C符合免稅政策。10.參考答案：B。解析：土地增值稅的納稅地點為房地產所在地主管稅務機關。三、多項選擇題答案及解析1.參考答案：ABC。解析：選項D代建行為未發生房地產權屬轉移，不征稅；選項E重新評估增值未發生權屬轉移，不征稅，選項ABC均屬于征稅范圍。2.參考答案：ABCE。解析：房地產開發企業轉讓新建房繳納的印花稅已經計入管理費用，包含在房地產開發費用中扣除，不得單獨作為稅金扣除，選項D錯誤，其余選項均可以扣除。3.參考答案：ABC。解析：選項D除另有規定外，預提的成本費用不得扣除；選項E逾期歸還貸款的罰息不屬于開發成本或開發費用的扣除范圍，不得扣除，選項ABC均可以扣除。4.參考答案：ABCDE。解析：所列情形均屬于稅務機關可以核定征收土地增值稅的情形。5.參考答案：ABCD。解析：選項E合作建房建成后轉讓的，應當征收土地增值稅，不享受免稅優惠，其余選項均符合優惠政策規定。6.參考答案：ABCD。解析：土地增值稅的納稅地點為房地產所在地，不得選擇向機構所在地申報，選項E錯誤，其余選項均正確。7.參考答案：ABC。解析：轉讓舊房不存在房地產開發費用扣除，也不得享受加計20%扣除政策，選項DE錯誤，選項ABC均屬于扣除項目。8.參考答案：ABCE。解析：選項D將開發產品轉為自用未發生權屬轉移，不視同銷售，不征收土地增值稅，其余選項均屬于視同銷售情形。9.參考答案：ABCE。解析：選項D代收費用如果計入房價向購買方一并收取的，應當作為轉讓收入，選項D錯誤，其余選項均正確。10.參考答案：ABCD。解析：選項A清算時未開具發票但有充分證據證明成本費用真實發生的，可以扣除；選項B土地閑置費不得扣除；選項C除另有規定外，預提費用不得扣除，不是一律不得扣除；選項D清算補繳的土地增值稅在規定期限內補繳的，不加收滯納金，選項E說法正確，本題要求選錯誤的，答案為ABCD。四、案例分析題答案及解析1.參考答案及評分標準：（1）計算扣除項目金額：購房發票金額每年加計5%扣除，持有年限為2018年到2023年共5年，加計扣除金額=5000×5%×5=1250萬元（1分）允許扣除的項目合計=5000+1250+150（購房契稅）+48（轉讓環節稅金）=6448萬元（2分）（2）計算增值額：增值額=8000-6448=1552萬元（1分）（3）計算增值率：增值率=1552÷6448×100%≈24.07%，適用稅率30%，速算扣除系數0（1分）（4）應納稅額=1552×30%=465.6萬元（1分）得分規則：扣除項目計算正確得3分，增值額、增值率計算正確得2分，應納稅額計算正確得1分，合計6分。2.參考答案及評分標準：乙公司需要繳納土地增值稅（1分），理由如下：（1）計算扣除項目金額：取得土地使用權支付金額=4000萬元，開發成本=6000萬元開發費用=（4000+6000）×10%=1000萬元（1分）轉讓環節稅金=220萬元加計扣除金額=（4000+6000）×20%=2000萬元（1分）扣除項目合計=4000+6000+1000+220+2000=13220萬元（1分）（2）計算增值額：20000-13220=6780萬元，增值率=6780÷13220×100%≈51.29%（1分）（3）根據政策，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，本項目增值率超過20%，不得享受免稅優惠，應當繳納土地增值稅（1分）得分規則：扣除項目計算正確得3分，增值額、增值率計算正確得1分，政策引用及判斷結論正確得2分，合計6分。3.參考答案及評分標準：（1）計算扣除項目金額：舊房評估價格=1500×60%=900萬元（2分）轉讓環節稅金=72萬元扣除項目合計=900+72=972萬元（1分）（2）增值額=1200-972=228萬元，增值率=228÷972×100%≈23.46%，適用稅率30%，速算扣除系數0（2分）（3）應納稅額=228×30%=68.4萬元（1分）得分規則：評估價格計算正確得2分，扣除項目合計正確得1分，增值額、增值率計算正確得2分，應納稅額正確得1分，合計6分。五、論述題答案及解析1.參考答案及評分標準：（1）納稅人應當主動進行土地增值稅清算的情形包括：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的（2分）②整體轉讓未竣工決算