注冊會計師稅法土地增值稅試題（含解析）

注冊會計師稅法土地增值稅試題（含解析）1.土地增值稅的納稅義務人僅包括轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位，不包括個人。2.房地產開發企業將開發產品用于職工福利，所有權發生轉移時應視同銷售房地產繳納土地增值稅。3.對于一方出地一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。4.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的收入總額。5.納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額。6.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，可以在計算土地增值稅時作為扣除項目扣除。7.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，不需要調整至財務費用中計算扣除。8.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，超過20%的，僅就超過部分計算繳納土地增值稅。9.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本在計算土地增值稅時扣除。10.土地增值稅實行四級超額累進稅率。1.下列各項中，屬于土地增值稅納稅義務人的是（）A.轉讓集體土地使用權的農戶B.出租自有商鋪的個體工商戶C.轉讓國有土地使用權的國有企業D.將房屋贈與直系親屬的自然人2.下列行為中，應繳納土地增值稅的是（）A.房地產的繼承B.房地產重新評估增值C.企業將自有房產抵債轉讓給債權人D.將房產通過公益組織捐贈給貧困山區3.房地產開發企業計算土地增值稅時，下列不屬于房地產開發成本核算范圍的是（）A.前期工程費B.耕地占用稅C.公共配套設施費D.取得土地使用權時支付的契稅4.某房地產開發企業開發某項目，利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構證明，下列關于利息扣除的說法正確的是（）A.利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額B.允許扣除的利息最高上浮幅度為30%C.超過貸款期限的利息部分可以扣除D.加罰的利息可以扣除5.某企業轉讓2018年購置的一棟辦公樓，不能取得評估價格，但能提供購房發票，發票所載金額為2000萬元，購置時間為2018年6月，轉讓時間為2023年6月，計算土地增值稅時可加計扣除的金額為（）A.200萬元B.500萬元C.1000萬元D.0元6.某納稅人轉讓房地產取得增值額800萬元，扣除項目金額為1000萬元，其適用的土地增值稅稅率及速算扣除系數為（）A.30%，0B.40%，5%C.50%，15%D.60%，35%7.下列情形中，不屬于主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的是（）A.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為75%，剩余可售建筑面積已經出租的B.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為85%，剩余可售建筑面積已經自用的C.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的D.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的8.下列各項中，應享受土地增值稅免稅優惠的是（）A.納稅人建造高級公寓出售，增值額未超過扣除項目金額20%的B.個人轉讓自用滿3年的商業用房C.因國家建設需要依法征用、收回的房地產D.企業轉讓閑置的辦公樓9.土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的（）日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報A.7B.10C.15D.3010.某非房地產開發企業轉讓新建辦公樓，計算土地增值稅時，允許加計扣除的比例為（）A.0B.10%C.20%D.30%1.下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）A.房地產的出租B.房地產抵押期間未發生產權轉移的C.房地產的代建房行為D.房地產的評估增值2.納稅人轉讓房地產取得的收入，包括下列（）形式A.貨幣收入B.實物收入C.無形資產收入D.違約金收入3.房地產開發企業轉讓新建商品房計算土地增值稅時，允許作為扣除項目扣除的有（）A.取得土地使用權所支付的金額B.房地產開發成本C.房地產開發費用D.與轉讓房地產有關的城市維護建設稅、教育費附加4.房地產開發企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，下列關于房地產開發費用扣除的說法正確的有（）A.允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內B.允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內C.具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府規定D.利息支出不得單獨扣除5.下列關于土地增值稅清算時收入確認的說法正確的有（）A.已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入B.未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入C.銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整D.將開發產品用于對外投資的，按照成本價確認收入6.下列各項中，在計算土地增值稅時不得作為扣除項目扣除的有（）A.超過貸款期限的利息部分B.加罰的利息C.未取得合法有效憑證的成本費用支出D.房地產開發企業的預提費用（除另有規定外）7.納稅人轉讓舊房及建筑物，計算土地增值稅時允許扣除的項目有（）A.舊房及建筑物的評估價格B.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用C.轉讓環節繳納的稅金D.舊房的重置成本價8.下列各項中，免征或暫免征收土地增值稅的有（）A.個人銷售住房B.因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的C.企業將房產通過非營利的社會團體贈與教育事業D.房地產開發企業將開發產品轉為自用，產權未發生轉移的9.下列關于土地增值稅清算后再轉讓房地產的說法正確的有（）A.在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報B.扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算C.單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積D.清算后再轉讓的，不需要再繳納土地增值稅10.下列關于土地增值稅征收管理的說法正確的有（）A.土地增值稅實行先預征后清算的征管方式B.納稅人應當向房地產所在地主管稅務機關申報納稅C.轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅D.預征率的確定由省、自治區、直轄市稅務機關結合當地實際情況確定1.甲房地產開發企業2022年開發一棟普通標準住宅，取得不含增值稅銷售收入5000萬元，該項目取得土地使用權所支付的金額為1000萬元，房地產開發成本為1500萬元，利息支出150萬元（能夠按項目分攤并提供金融機構證明，且未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額），已知當地規定的其他房地產開發費用扣除比例為5%，城建稅稅率7%，教育費附加征收率3%。要求：（1）計算該項目允許扣除的房地產開發費用；（2）判斷該項目是否需要繳納土地增值稅，并說明理由。2.乙企業2023年轉讓一棟2019年購置的辦公樓，取得不含增值稅轉讓收入8000萬元，無法取得該辦公樓的評估價格，但能提供購房發票，發票所載金額為4000萬元，購置時繳納契稅120萬元（能提供完稅憑證），轉讓環節繳納除增值稅外的稅金合計80萬元。要求：計算乙企業轉讓該辦公樓應繳納的土地增值稅。3.丙房地產開發企業2023年對其開發的某項目進行土地增值稅清算，已知該項目可售建筑面積共10000平方米，已銷售9000平方米，取得不含增值稅銷售收入18000萬元，清算時確定的扣除項目總金額為12000萬元。清算后次月將剩余1000平方米的房產對外銷售，取得不含增值稅銷售收入2200萬元。要求：計算丙企業清算后銷售剩余房產應繳納的土地增值稅。1.請結合土地增值稅現行政策規定，論述房地產開發企業土地增值稅清算的條件，以及清算時需要重點審核的扣除項目內容。2.請對比分析房地產開發企業與非房地產開發企業轉讓新建房地產時，土地增值稅扣除項目計算規則的差異，并說明政策設計的出發點。標準答案及解析一、判斷題答案及解析1.參考答案：×。解析：土地增值稅納稅義務人包括轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的所有單位和個人，包含個體工商戶、自然人等個人主體。2.參考答案：√。解析：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東等，所有權發生轉移的，應視同銷售繳納土地增值稅。3.參考答案：√。解析：合作建房分房自用暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的才需要繳納。4.參考答案：×。解析：土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，即收入總額減去法定扣除項目金額后的余額。5.參考答案：√。解析：轉讓舊房無評估價格但有購房發票的，可按發票金額每年加計5%扣除，滿12個月算1年，未滿12個月但超過6個月的可以視同1年。6.參考答案：×。解析：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，屬于行政性罰沒支出，不得在計算土地增值稅時扣除。7.參考答案：×。解析：土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，需要調整至財務費用中，按照房地產開發費用的扣除規則計算扣除。8.參考答案：×。解析：普通標準住宅增值額超過扣除項目金額20%的，應就全部增值額計算繳納土地增值稅，而非僅就超過部分計稅。9.參考答案：√。解析：房地產開發企業銷售已裝修的房屋，裝修費用屬于開發成本的組成部分，可以據實扣除。10.參考答案：×。解析：土地增值稅實行四級超率累進稅率，計稅依據是增值額與扣除項目金額的比例，而非超額累進稅率。二、單項選擇題答案及解析1.參考答案：C。解析：選項A轉讓集體土地使用權不屬于土地增值稅征稅范圍；選項B出租未發生產權轉移，不征稅；選項D贈與直系親屬不屬于有償轉讓，不征稅；選項C轉讓國有土地使用權并取得收入，屬于納稅義務人。2.參考答案：C。解析：選項A繼承、選項D公益性捐贈均不屬于有償轉讓，不征稅；選項B評估增值未發生產權轉移，不征稅；選項C以房抵債屬于有償轉讓房地產，應繳納土地增值稅。3.參考答案：D。解析：取得土地使用權時支付的契稅屬于“取得土地使用權所支付的金額”核算范圍，不屬于房地產開發成本。4.參考答案：A。解析：選項B利息上浮幅度按照國家有關規定執行，無統一30%的規定；選項C超過貸款期限的利息、選項D加罰的利息均不得扣除。5.參考答案：B。解析：2018年6月到2023年6月共5年，可加計扣除金額=2000×5%×5=500萬元。6.參考答案：B。解析：增值率=800÷1000×100%=80%，屬于增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，適用稅率40%，速算扣除系數5%。7.參考答案：A。解析：已轉讓建筑面積占可售建筑面積比例在85%以上的，稅務機關可要求清算，選項A僅75%，不符合要求。8.參考答案：C。解析：選項A高級公寓不屬于普通標準住宅，不享受免稅；選項B個人轉讓商業用房無免稅優惠；選項D企業轉讓辦公樓應正常繳稅；選項C因國家建設征用收回的房地產免征土地增值稅。9.參考答案：A。解析：土地增值稅納稅申報期限為合同簽訂后7日內。10.參考答案：A。解析：僅房地產開發企業轉讓新建房地產可享受20%加計扣除政策，非房地產開發企業無該項加計扣除。三、多項選擇題答案及解析1.參考答案：ABCD。解析：四個選項均未發生國有土地使用權、地上建筑物產權的有償轉移，不屬于土地增值稅征稅范圍。2.參考答案：ABCD。解析：轉讓房地產的收入包括全部價款及有關的經濟收益，包含貨幣、實物、無形資產、違約金等所有形式的收入。3.參考答案：ABCD。解析：四個選項均屬于房地產開發企業轉讓新建房的法定扣除項目。4.參考答案：ACD。解析：不能分攤利息或不能提供金融機構證明的，開發費用按取得土地使用權支付的金額加開發成本之和的10%以內扣除，具體比例由省級政府規定，利息不得單獨扣除，選項B是能分攤利息時的扣除比例。5.參考答案：ABC。解析：選項D將開發產品用于對外投資的，應按照同類同期房地產的市場公允價值確認收入，而非成本價。6.參考答案：ABCD。解析：四個選項均屬于土地增值稅清算時不得扣除的項目。7.參考答案：ABC。解析：選項D舊房重置成本價乘以成新度折扣率后的金額才是評估價格，不能直接扣除重置成本價。8.參考答案：ABCD。解析：選項A個人銷售住房暫免征收土地增值稅；選項B因政策搬遷自行轉讓原房產免稅；選項C公益性捐贈不屬于有償轉讓，不征稅；選項D產權未轉移，不征稅。9.參考答案：ABC。解析：選項D清算后再轉讓的，應按規定計算繳納土地增值稅。10.參考答案：ABCD。解析：四個選項均符合土地增值稅征收管理的規定。四、案例分析題答案及解析1.參考答案及評分標準（6分）（1）允許扣除的房地產開發費用=150+（1000+1500）×5%=150+125=275萬元（2分）（2）不需要繳納土地增值稅（1分）。理由：扣除項目總金額=1000+1500+275+5000×（7%+3%）+（1000+1500）×20%=1000+1500+275+500+500=3775萬元（1分），增值額=5000-3775=1225萬元，增值率=1225÷3775×100%≈32.45%（1分），但該項目屬于普通標準住宅，增值率未超過扣除項目金額的20%？哦不對，哦32.45%超過20%了，哦我算錯了，哦改一下：哦5000的稅金是5000×（7%+3%）=500，加計扣除是2500×20%=500，總扣除是1000+1500+275+500+500=3775，增值額1225，增值率32.45%，超過20%，所以需要繳納？哦不對，剛才的理由寫反了，哦對，這里是超過20%，所以需要繳納？哦好的，修正：增值率32.45%，超過了普通標準住宅免稅的20%閾值，因此需要全額計算繳納土地增值稅（1分）。解題思路：首先計算開發費用，再匯總所有扣除項目，計算增值率，結合普通標準住宅的優惠政策判斷是否需要繳稅。2.參考答案及評分標準（6分）扣除項目金額=4000×（1+5%×4）+120+80=4000×1.2+200=4800+200=5000萬元（2分）增值額=8000-5000=3000萬元（1分）增值率=3000÷5000×100%=60%，適用稅率40%，速算扣除系數5%（1分）應繳納土地增值稅=3000×40%-5000×5%=1200-250=950萬元（2分）解題思路：首先按購房發票加計5%每年計算基礎扣除，加上購置時的契稅、轉讓環節稅金得到總扣除項目，再計算增值額、增值率，適用對應稅率計算稅額。3.參考答案及評分標準（6分）單位建筑面積成本費用=12000÷9000≈1.333萬元/平方米（2分）剩余房產扣除項目金額=1.333×1000≈1333萬元（1分）增值額=2200-1333=867萬元（1分）增值率=867÷1333×100%≈65%，適用稅率40%，速算扣除系數5%（1分）應繳納土地增值稅=867×40%-1333×5%=346.8-66.65=280.15萬元（1分）解題思路：清算后再轉讓房產的扣除項目按清算時的單位成本乘以轉讓面積計算，再按常規方法計算稅額。五、論述題答案及解析1.參考答案及評分標準（11分）（1）清算條件分為應當清算和可要求清算兩類：①應當清算的情形：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。（3分）②稅務機關可要求清算的情形：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省稅務機關規定的其他情況。（3分）（2）重點審核的扣除項目內容：①取得土地使用權所支付的金額：審核土地出讓金、契稅的支付憑證，是否存在虛增土地成本的情況，是否包含了與該項目無關