不動產權籍調查技術方案(試行)

不動產權籍調查技術方案(試行)1適用范圍本方案適用于我國境內土地、房屋、林木、海域等各類不動產的首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等各類登記涉及的權籍調查工作，農村宅基地及集體建設用地確權登記、林權登記、海域使用權登記等專項權籍調查工作可參照執(zhí)行。已完成不動產權籍調查且成果經不動產登記機構確認有效的，同一不動產再次辦理登記時不得重復調查。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本方案的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本方案；凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本方案。《地籍調查規(guī)程》TD/T1001-2012《房產測量規(guī)范第1單元：房產測量規(guī)定》GB/T17986.1-2000《房產測量規(guī)范第2單元：房產圖圖式》GB/T17986.2-2000《森林資源規(guī)劃設計調查技術規(guī)程》GB/T26424-2010《海籍調查規(guī)范》HY/T124-2009《不動產單元設定與代碼編制規(guī)則》GB/T37346-2019《不動產權籍調查成果標準》TD/T1066-2022《全球導航衛(wèi)星系統(tǒng)實時動態(tài)測量（RTK）技術規(guī)范》CH/T2009-2010《測繪成果質量檢查與驗收》GB/T24356-20093總則3.1調查目的查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本狀況，形成權屬清晰、界址清楚、面積準確、圖數(shù)一致的權籍調查成果，為不動產登記、產權保護、稅收征管、國土空間規(guī)劃實施、自然資源資產管理等工作提供基礎支撐。3.2調查原則權屬合法原則：權籍調查必須以合法有效的權屬來源材料為依據(jù)，不得擅自認定不動產權屬，對權屬存在爭議的不動產，應待爭議調處完成后再開展調查。界址清楚原則：不動產界址點、界址線必須經相鄰權利人共同指認并簽字確認，界址標識清晰可辨，界址坐標精度符合相關規(guī)范要求。面積準確原則：不動產面積測算必須采用符合規(guī)范的方法和精度要求，測算過程可追溯，測算結果經權利人確認。成果共享原則：已有的權籍調查成果經核驗符合要求的，應當直接復用，不得重復調查，避免資源浪費。3.3數(shù)學基礎坐標系統(tǒng)：采用2000國家大地坐標系（CGCS2000），確需采用地方獨立坐標系的，應當提供與2000國家大地坐標系的轉換參數(shù)，并報省級自然資源主管部門備案。高程系統(tǒng)：采用1985國家高程基準。投影方式：采用高斯-克呂格投影，按3°分帶計算平面直角坐標，面積小于10平方千米的集中連片調查區(qū)域可采用1.5°分帶。比例尺：城鎮(zhèn)區(qū)域權籍調查底圖比例尺不小于1:500，農村村莊內部比例尺不小于1:1000，村莊外圍、林區(qū)、海域等區(qū)域比例尺不小于1:10000。4工作程序4.1準備工作4.1.1資料收集收集的資料包括但不限于：不動產登記歷史成果：已有不動產權證書、登記檔案、宗地圖、房產分戶圖、林權證、海域使用權證等；權屬來源資料：土地出讓合同、劃撥決定書、土地征收批復、房屋建設工程規(guī)劃許可證、竣工驗收備案表、宅基地審批表、林地承包合同、海域使用權出讓合同、人民法院生效法律文書等；基礎測繪成果：最新的國土調查成果、1:500-1:10000地形圖、航空航天影像數(shù)據(jù)、已有的控制點成果及點之記、不動產權籍數(shù)據(jù)庫等；其他資料：不動產權利人身份證明、不動產權屬爭議調處材料、規(guī)劃審批紅線圖、征地紅線圖等。4.1.2資料預處理對收集的資料進行分類整理、核驗，剔除無效、過期的資料，對坐標系統(tǒng)不統(tǒng)一的成果進行坐標轉換，對缺失的關鍵信息進行登記，制定補充調查清單。梳理調查范圍內的不動產清單，明確每個不動產的權屬來源情況、已有成果情況，初步劃分調查單元。4.1.3儀器設備準備根據(jù)調查工作需求配置儀器設備，主要包括：測量設備：GNSS接收機（靜態(tài)測量平面精度不低于±(5mm+1×10??D)，RTK測量平面精度不低于±(10mm+1×10??D)）、全站儀（測角精度不低于2″，測距精度不低于±(2mm+2×10??D)）、手持測距儀（精度不低于±1.5mm）、無人機航測系統(tǒng)（平面精度滿足對應比例尺測圖要求）等；輔助設備：權籍調查移動終端、鋼卷尺（50m/30m，精度不低于Ⅱ級）、界址釘、噴漆、筆記本電腦、權籍調查軟件等。所有測量設備必須經法定計量檢定機構檢定合格且在有效期內，使用前需進行常規(guī)校驗，確保設備狀態(tài)正常。4.1.4工作底圖制作以收集的最新地形圖、航空航天影像、已有不動產權籍圖為基礎，疊加不動產審批紅線、權屬界線、已有不動產單元代碼等信息，標注調查范圍內的不動產位置、權屬單位名稱、待核實的界址點等內容，制作統(tǒng)一的權籍調查工作底圖，工作底圖的現(xiàn)勢性不得超過6個月。4.2權屬調查4.2.1不動產單元設定不動產單元按照《不動產單元設定與代碼編制規(guī)則》GB/T37346-2019的規(guī)定設定，原則上每個具有獨立產權的不動產為一個單元：土地所有權宗地：一個農民集體所有土地或國有土地所有權范圍設為一個宗地；使用權宗地：一個權利人所有或共同所有的、權屬界線封閉的地塊設為一個宗地，同一宗地內包含不同用途、不同使用期限的地塊的，應分別劃設宗地；房屋等建筑物、構筑物：固定于土地上、具有獨立使用價值的房屋、車庫、車位、儲藏室、塔、煙囪、管道等分別設為定著物單元，與所在宗地共同構成不動產單元；森林、林木：宗地內具有獨立產權的林片、林木群設為定著物單元；海域：權屬界線封閉的海域使用權范圍設為一個宗海，宗海范圍內的構筑物、養(yǎng)殖設施等設為定著物單元。不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由行政區(qū)劃代碼、地籍區(qū)代碼、地籍子區(qū)代碼、宗地（宗海）特征碼、宗地（宗海）順序號、定著物特征碼、定著物順序號組成，代碼具有唯一性，終身不變。4.2.2權屬核實核實權利人信息：對照權利人身份證明、權屬來源材料，核實權利人姓名/名稱、身份證件類型、證件號碼、聯(lián)系地址等信息，共有不動產的需核實全部共有人信息及共有份額、共有方式（共同共有/按份共有）。核實權屬性質：核實不動產權利類型（國有土地所有權/集體土地所有權、國有建設用地使用權/集體建設用地使用權/宅基地使用權/土地承包經營權/林地使用權/海域使用權等、房屋所有權/林木所有權/構筑物所有權等）、權利取得方式、權利起止期限、用途、批準面積等內容。核實權屬界線：對照已有權屬資料、審批紅線圖，初步核實不動產的權屬界線走向，標注界線與已有資料不一致的位置，作為現(xiàn)場指界的重點核查內容。4.2.3現(xiàn)場指界指界通知：調查人員應提前3個工作日將指界通知書送達指界人，告知指界時間、地點、需攜帶的材料。指界人應為不動產權利人或其委托代理人，委托代理人指界的需出具經公證或權利人簽字確認的授權委托書。現(xiàn)場指界要求：相鄰不動產權利人共同到場指界，雙方對界址線無異議的，共同在界址表上簽字確認；一方缺席指界的，其界址線按照另一方指認及權屬材料認定，調查人員應將認定結果書面通知缺席方，缺席方15日內未提出異議的，視為認可界址線；雙方均缺席的，界址線按照權屬材料及規(guī)劃審批紅線認定，認定結果公告15日無異議的生效。界址標識設置：經確認的界址點應設置永久性界址標識，城鎮(zhèn)區(qū)域采用界址釘、界址標樁，農村區(qū)域可采用界址樁、噴漆標識，界址標識編號與界址點編號一致，標識設置牢固、位置清晰，便于后續(xù)核查。爭議處理：指界過程中出現(xiàn)權屬爭議的，調查人員應現(xiàn)場記錄爭議位置、爭議雙方主張，繪制爭議界線示意圖，告知雙方提交權屬爭議調處申請，爭議未解決前，不得將爭議區(qū)域劃入任何一方的不動產單元范圍。4.2.4權屬調查表填寫宗地（宗海）權屬調查表填寫內容包括：宗地（宗海）代碼、權利人信息、權屬性質、權利類型、坐落、宗地面積、用途、權屬來源證明材料編號、界址點坐標表、界址線說明、鄰宗地權利人指界簽字、調查人員簽字、調查日期等。房屋等定著物權屬調查表填寫內容包括：定著物單元代碼、所在宗地代碼、房屋所有權人、房屋坐落、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、房屋結構、建成年份、規(guī)劃用途、房屋產權來源、墻體歸屬、共有部位說明、權利人簽字等。調查表填寫應當使用黑色簽字筆，字跡清晰、內容完整，不得涂改，確需更正的，應在更正處由調查人員及權利人共同簽字確認。4.3不動產測量4.3.1控制測量基礎控制測量：調查區(qū)域已有等級控制點密度滿足測量要求的，直接復用已有成果；控制點不足的，按照《地籍調查規(guī)程》要求加密D、E級GNSS控制點或一級、二級導線點，控制點平面精度不低于±5cm，高程精度不低于±10cm，控制點應布設穩(wěn)固、便于長期保存，每幅1:500比例尺圖幅內控制點數(shù)量不少于3個。圖根控制測量：采用RTK或全站儀導線測量布設圖根點，圖根點平面精度不低于±2cm，高程精度不低于±5cm，圖根點密度滿足界址點測量、地形測量的通視要求，每個圖根點應繪制點之記。4.3.2界址點測量測量方法：優(yōu)先采用RTK測量、全站儀極坐標法測量，隱蔽區(qū)域可采用距離交會法、截距法測量，禁止采用目估法、手繪法確定界址點坐標。精度要求：城鎮(zhèn)建成區(qū)界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過±5cm，相鄰界址點間距中誤差不超過±3cm；農村區(qū)域界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過±7.5cm，相鄰界址點間距中誤差不超過±5cm；林區(qū)、海域等開闊區(qū)域界址點點位中誤差不超過±15cm。測量要求：每個界址點應獨立測量2次，兩次測量坐標較差不超過精度要求的2倍√2時取平均值作為最終坐標；測量時應記錄測量儀器型號、測量時間、測量人員信息，界址點坐標數(shù)據(jù)應實時存儲至權籍調查系統(tǒng)，不得事后人工錄入。4.3.3宗地（宗海）面積測算宗地面積采用界址點坐標解析法計算，計算公式為：

其中xi、yi為第i個界址點的平面坐標，宗海面積計算需考慮潮汐影響，采用平均海平面作為高程基準，面積小于100公頃的宗海面積保留2位小數(shù)，大于100公頃的保留1位小數(shù)。宗地內共有共用面積按照共有份額進行分攤，分攤方法需在權籍調查報告中明確說明，分攤結果經共有權利人確認。4.3.4房屋測量房屋邊長測量：采用手持測距儀或鋼卷尺測量房屋外邊長，每條邊長獨立測量2次，兩次測量較差不超過±(2mm+1×10??D)時取平均值，測量記錄應注明測量位置、測量時間。房屋面積計算：按照《房產測量規(guī)范》的規(guī)定計算房屋建筑面積、套內建筑面積、共有分攤建筑面積，陽臺、挑廊、地下室、架空層等部位的面積計算嚴格執(zhí)行規(guī)范要求，不得擅自調整計算規(guī)則。成套房屋建筑面積=套內建筑面積+共有分攤建筑面積，共有分攤面積包括電梯井、樓梯間、公共門廳、過道、設備用房等共有部位的面積，按照套內建筑面積比例分攤。房屋層次測量：房屋層數(shù)按照自然層計算，層高≥2.20m的計算層數(shù)及面積，層高<2.20m的不計算層數(shù)，結構層高在2.20m以上的地下室、半地下室計入房屋層數(shù)。4.3.5其他定著物測量林木測量：測量林地面積、林木蓄積量、樹種、林齡、郁閉度等信息，林地面積采用解析法計算，林木蓄積量按照《森林資源規(guī)劃設計調查技術規(guī)程》的方法測算。構筑物測量：測量構筑物的位置、占地面積、高度、結構、用途等信息，線性構筑物測量中心線坐標、長度、寬度、權屬界線范圍。4.3.6權籍圖編制宗地圖編制：以地籍圖為基礎，內容包括宗地代碼、權利人、坐落、界址點及編號、界址線、宗地面積、相鄰宗地權利人名稱、主要地物、指北針、比例尺、制圖單位、制圖日期等，宗地圖比例尺根據(jù)宗地大小選擇，確保界址點標注清晰。房產分戶圖編制：內容包括房屋所在宗地代碼、幢號、戶號、房屋權利人、坐落、房屋邊長、套內建筑面積、分攤面積、總建筑面積、房屋布局、共有部位標注、比例尺、制圖日期等。宗海圖編制：內容包括宗海代碼、權利人、宗海位置、界址點坐標、宗海面積、用海類型、相鄰宗海信息、等深線、指北針、比例尺等。權籍圖繪制應符合相關圖式規(guī)范，線條清晰、注記準確，電子圖件采用DWG或SHP格式存儲，紙質圖件采用A4或A3幅面打印，由調查人員及權利人簽字確認。5成果整理與質量檢查5.1成果內容不動產權籍調查成果包括紙質成果和電子成果兩類：紙質成果：不動產權籍調查申請書、權屬來源材料復印件、權利人身份證明復印件、授權委托書、權屬調查表、界址點坐標表、宗地圖、房產分戶圖、權籍調查報告、指界通知書及送達回證、爭議處理材料、成果確認表等，所有紙質成果需加蓋調查單位公章，相關簽字齊全。電子成果：不動產測量原始數(shù)據(jù)、界址點坐標數(shù)據(jù)集、不動產單元矢量數(shù)據(jù)、權籍圖電子件、權屬調查表掃描件、權籍調查報告電子件、不動產單元代碼清單、數(shù)據(jù)庫成果等，電子成果數(shù)據(jù)格式符合《不動產權籍調查成果標準》要求，坐標系統(tǒng)統(tǒng)一為2000國家大地坐標系。5.2質量檢查5.2.1檢查層級權籍調查成果實行“二級檢查一級驗收”制度：一級檢查：由調查單位作業(yè)組自檢、互檢，檢查比例100%，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題逐一整改，形成自檢記錄，自檢合格后提交調查單位質檢部門。二級檢查：由調查單位質檢部門進行全面檢查，內業(yè)檢查比例100%，外業(yè)實地檢查比例不低于30%，重點檢查權屬調查的合法性、界址點測量精度、面積計算準確性、成果完整性，檢查合格后出具質檢報告，提交不動產登記機構驗收。驗收：由不動產登記機構組織驗收，內業(yè)檢查比例100%，外業(yè)抽查比例不低于10%，重點核查權屬來源是否合法、界址是否經權利人確認、成果是否符合入庫要求，驗收不合格的退回調查單位整改，整改后重新驗收，驗收合格的出具權籍調查成果確認書，方可用于不動產登記。

#5.2.2精度檢驗

外業(yè)檢驗時隨機抽取不少于5%的界址點進行實地檢測，檢測點與原測量坐標的較差不超過精度要求的2倍√2的為合格，點位合格率≥95%的為精度合格，低于95%的需全部返工重測。面積測算成果隨機抽取10%的不動產單元進行重新計算，計算值與原成果較差不超過±0.003×S（S為不動產面積）的為合格，面積計算合格率需達到100%。

##6成果入庫與更新

6.1成果入庫

驗收合格的權籍調查成果由不動產登記機構導入不動產權籍數(shù)據(jù)庫，入庫前需進行數(shù)據(jù)一致性檢查，重點檢查不動產單元代碼是否唯一、矢量數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)是否一致、坐標系統(tǒng)是否符合要求、權屬信息與登記信息是否匹配，入庫完成后生成入庫憑證，與權籍調查成果一并歸檔。6.2成果更新不動產權屬發(fā)生變化、不動產界址調整、房屋改擴建等情形的，應及時開展變更權籍調查，更新權籍數(shù)據(jù)庫，確保權籍成果的現(xiàn)勢性。更新后的成果需經重新檢查驗收后入庫，原成果歷史版本歸檔保存，不得刪除或覆蓋。6