2026年注冊物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》考試真題及答案

2026年注冊物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》考試真題及答案一、單項選擇題（共40題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.在物業(yè)管理早期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)最主要的工作任務(wù)是（）。A.組建管理處，配備專業(yè)人員B.參與竣工驗收，并在驗收文件上簽字C.從物業(yè)管理的角度提出優(yōu)化建議，便于后期管理D.簽訂物業(yè)服務(wù)合同，建立服務(wù)關(guān)系2.根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的（）。A.物業(yè)服務(wù)合同B.前期物業(yè)服務(wù)合同C.業(yè)主管理規(guī)約D.物業(yè)管理委托協(xié)議3.物業(yè)接管驗收時，對隱蔽工程（如地基、地下管線等）的質(zhì)量驗收，主要依據(jù)是（）。A.物業(yè)管理企業(yè)的觀察記錄B.施工圖紙及隱蔽工程驗收記錄C.業(yè)主的口頭要求D.建設(shè)單位的承諾書4.物業(yè)管理招投標活動中，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三5.房屋共用部位是指（）。A.業(yè)主自用的客廳、臥室B.物業(yè)管理用房C.整棟樓的承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)菵.城市公共道路6.在裝修管理中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修管理中的（）告知裝修人和裝飾裝修企業(yè)。A.裝修設(shè)計方案B.禁止行為和注意事項C.裝修工期安排D.裝修材料清單7.物業(yè)管理企業(yè)更換的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在（）內(nèi)向業(yè)主委員會或新聘物業(yè)管理企業(yè)移交資料和財物。A.7日B.10日C.15日D.30日8.物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于（）。A.物業(yè)管理企業(yè)的收入B.業(yè)主的共有資金C.物業(yè)管理企業(yè)的利潤D.代管資金9.關(guān)于物業(yè)檔案管理，下列說法中正確的是（）。A.檔案收集工作只在接管驗收時進行一次B.檔案只能采用紙質(zhì)形式保存C.檔案utilization（利用）是檔案管理的目的D.業(yè)主檔案可以隨意提供給任何查詢者10.發(fā)生火災(zāi)時，疏散引導(dǎo)組應(yīng)引導(dǎo)人員向（）疏散。A.電梯方向B.著火區(qū)域相反方向的安全出口C.窗外方向D.地下室方向11.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向（）收取有關(guān)費用。A.最終用戶B.物業(yè)管理企業(yè)C.業(yè)主委員會D.建設(shè)單位12.物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的（）。A.刑事責(zé)任B.行政責(zé)任C.違約責(zé)任D.道德責(zé)任13.業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的（）的指導(dǎo)下成立。A.街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府B.居委會和村委會C.房地產(chǎn)行政主管部門D.公安派出所14.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于（）。A.物業(yè)管理服務(wù)人員的工資B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造C.業(yè)主委員會的辦公費用D.物業(yè)共用部位的中修及日常養(yǎng)護15.物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)違反治安管理的行為，應(yīng)當(dāng)（）。A.自行進行處罰B.立即拘留當(dāng)事人C.及時制止，并向公安機關(guān)報告D.罰款后放行16.綠化養(yǎng)護中，對草坪進行修剪的主要目的是（）。A.增加草坪高度B.促進分蘗，增加草坪密度C.減少澆水量D.防止病蟲害17.電梯屬于特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)（）進行一次定期檢驗。A.每半年B.每年C.每兩年D.每五年18.物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中，應(yīng)當(dāng)遵循（）的原則。A.業(yè)主至上，服務(wù)第一B.利潤最大化C.權(quán)責(zé)對等，誠實信用D.管理為主，服務(wù)為輔19.物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)（）。A.拒絕退出B.繼續(xù)服務(wù)直到拿到全部欠費C.配合新物業(yè)管理企業(yè)做好交接工作D.拆除部分設(shè)施設(shè)備20.在車輛停放管理中，關(guān)于車輛停放收費，下列說法正確的是（）。A.車位屬于業(yè)主所有的，收益歸物業(yè)管理企業(yè)B.占用業(yè)主共有的道路用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有C.物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)隨意調(diào)整停車費價格D.停車費收入全部用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足21.房屋完損等級一般分為（）。A.二類：完好、損壞B.三類：完好、一般、嚴重損壞C.四類：完好、基本完好、一般損壞、嚴重損壞D.五類：優(yōu)秀、良好、中等、合格、不合格22.物業(yè)管理企業(yè)如果要將一個專項服務(wù)（如電梯維保）委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)（）。A.無需告知業(yè)主B.只需告知業(yè)主委員會C.不得將該區(qū)域的全部物業(yè)管理委托給他人，且需經(jīng)業(yè)主大會同意D.可以自行決定23.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修時，若需要使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.物業(yè)管理企業(yè)B.占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主C.占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主D.社區(qū)居委會24.白蟻防治的主要措施不包括（）。A.預(yù)防B.滅治C.監(jiān)測D.大量使用劇毒農(nóng)藥進行全區(qū)域噴灑25.物業(yè)管理招投標中，招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當(dāng)向（）個以上具備承擔(dān)招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。A.2B.3C.5D.726.客戶投訴處理的基本原則是（）。A.先處理情緒，后處理事情B.先推卸責(zé)任，后解決問題C.先賠償損失，后調(diào)查原因D.只接受書面投訴27.物業(yè)管理企業(yè)安全防范工作的性質(zhì)是（）。A.執(zhí)法行為B.行政管理行為C.服務(wù)與協(xié)助行為D.強制性管理行為28.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會決定不再續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原合同期限屆滿前（）書面告知物業(yè)管理企業(yè)。A.1個月B.3個月C.6個月D.12個月29.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準是（）。A.行政許可行為B.市場行為C.企業(yè)內(nèi)部行為D.行業(yè)自律行為30.關(guān)于物業(yè)的承接查驗，下列說法錯誤的是（）。A.是明確移交雙方責(zé)任的重要環(huán)節(jié)B.應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場查驗C.查驗不合格的，建設(shè)單位不得進行物業(yè)交付D.物業(yè)管理企業(yè)可自行決定是否查驗31.物業(yè)管理中的“ISO9001”質(zhì)量管理體系認證主要關(guān)注的是（）。A.環(huán)境管理B.職業(yè)健康安全管理C.質(zhì)量管理D.財務(wù)管理32.住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止（）。A.搭建建筑物B.改動衛(wèi)生間防水層C.拆改供暖管道D.擴大承重墻上原有的門窗尺寸33.物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況的時間間隔一般為（）。A.每月B.每季度C.每半年D.每年34.物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險防范的主要措施不包括（）。A.購買物業(yè)責(zé)任保險B.完善管理制度C.提高員工素質(zhì)D.隱瞞事故隱患35.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過（）的方式約定。A.出售、附贈或者出租B.抽簽D.搖號C.搶占36.物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違約金、滯納金等請求權(quán)，適用（）的訴訟時效。A.6個月B.1年C.2年D.3年37.下列不屬于物業(yè)管理企業(yè)公共秩序維護職責(zé)范圍的是（）。A.門崗值守B.巡邏檢查C.刑事案件偵破D.車輛管理38.物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)服務(wù)費測算時，利潤率一般控制在（）左右。A.1%-3%B.5%-8%C.10%-15%D.20%以上39.新建物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將（）報房地產(chǎn)行政主管部門備案。A.物業(yè)服務(wù)合同B.業(yè)主臨時管理規(guī)約C.前期物業(yè)服務(wù)合同D.招標文件40.物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中，不得擅自（）。A.調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準B.停止服務(wù)C.更換保安人員D.維修設(shè)施設(shè)備二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）41.物業(yè)管理的基本特征包括（）。A.社會化B.專業(yè)化C.市場化D.規(guī)范化E.集體化42.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別在于（）。A.簽訂主體不同B.合同有效期不同C.產(chǎn)生的前提不同D.內(nèi)容不同E.法律效力不同43.物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時，應(yīng)當(dāng)查驗的資料包括（）。A.竣工總平面圖B.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖C.地下管網(wǎng)竣工圖D.業(yè)主的家庭收入證明E.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料44.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容包括（）。A.專有部分所有權(quán)B.共有部分共有權(quán)C.成員權(quán)（管理權(quán)）D.土地所有權(quán)E.相鄰權(quán)45.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成一般包括（）。A.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用C.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用D.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用E.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造費用46.物業(yè)管理企業(yè)常見的風(fēng)險類型有（）。A.法律法規(guī)風(fēng)險B.合同風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.管理風(fēng)險E.道德風(fēng)險47.物業(yè)管理招投標的程序主要包括（）。A.編制招標文件B.發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書C.投標人資格審查D.開標、評標和中標E.簽訂合同48.物業(yè)管理企業(yè)在裝修管理中，應(yīng)重點巡查的內(nèi)容包括（）。A.是否存在變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)B.是否存在將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間C.是否存在違章搭建D.裝修材料是否堆放整齊E.裝修工期是否延誤49.下列情況中，可以使用專項維修資金的有（）。A.物業(yè)共用部位的大修B.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的更新和改造C.業(yè)主自用門窗的維修D(zhuǎn).物業(yè)共用部位的日常養(yǎng)護E.物業(yè)管理企業(yè)辦公設(shè)備的更新50.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對突發(fā)事件的基本原則是（）。A.快速反應(yīng)B.統(tǒng)一指揮C.有效處置D.保障安全E.事后推諉51.物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)移交的物品和資料包括（）。A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備B.物業(yè)管理檔案資料C.代管的專項維修資金賬目D.物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)秘密E.提供物業(yè)服務(wù)期間形成的財務(wù)資料52.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為屬于妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，應(yīng)當(dāng)制止的是（）。A.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地B.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營C.隨意傾倒垃圾、雜物D.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物E.正常使用自用房屋53.房屋共用設(shè)施設(shè)備包括（）。A.電梯B.水箱C.避雷針D.小區(qū)圍墻E.業(yè)主自用的防盜門54.物業(yè)管理企業(yè)在處理業(yè)主投訴時，有效的溝通技巧包括（）。A.傾聽B.同理心C.記錄D.解釋E.爭辯55.物業(yè)管理企業(yè)在招聘員工時，對關(guān)鍵崗位（如保安、電工）的要求通常包括（）。A.持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書B.無犯罪記錄C.身體健康D.具備相關(guān)工作經(jīng)驗E.必須是本地戶口56.關(guān)于物業(yè)的使用與維護，下列說法正確的有（）。A.業(yè)主不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)B.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主D.供水、供電、供氣、供熱等共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護E.物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護57.物業(yè)管理企業(yè)參與前期介入的主要意義在于（）。A.優(yōu)化設(shè)計，減少后期管理隱患B.提高工程質(zhì)量C.有利于物業(yè)的保值增值D.為后期物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)E.代替建設(shè)單位行使監(jiān)理職能58.物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算的編制方法主要有（）。A.固定預(yù)算B.彈性預(yù)算C.增量預(yù)算D.零基預(yù)算E.滾動預(yù)算59.物業(yè)管理企業(yè)開展社區(qū)文化活動的主要目的有（）。A.豐富業(yè)主文化生活B.增強業(yè)主歸屬感C.促進鄰里和諧D.提升物業(yè)管理企業(yè)形象E.增加物業(yè)管理企業(yè)收入60.物業(yè)管理企業(yè)在進行客戶滿意度調(diào)查時，常用的調(diào)查方式有（）。A.問卷調(diào)查B.電話訪談C.座談會D.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查E.猜測三、判斷題（共20題，每題0.5分。正確的選“A”，錯誤的選“B””）61.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。62.一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。63.物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)強制要求業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費，包括采取斷水、斷電等措施。64.專項維修資金經(jīng)業(yè)主大會同意，可以用于購買國債。65.物業(yè)管理企業(yè)可以將全部物業(yè)管理委托給他人。66.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。67.房屋交付使用前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付使用后，由業(yè)主承擔(dān)。68.物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的服務(wù)主體，具有行政管理職能。69.業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同自動終止。70.物業(yè)管理企業(yè)在保安服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)完全保證業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，發(fā)生任何被盜案件均應(yīng)賠償。71.綠化養(yǎng)護中，除草是為了防止雜草爭奪草坪的水分和養(yǎng)分。72.物業(yè)管理企業(yè)必須具有獨立法人資格。73.業(yè)主大會有權(quán)決定解聘物業(yè)管理企業(yè)。74.物業(yè)服務(wù)費用實行包干制的，結(jié)余歸物業(yè)管理企業(yè)所有，不足由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。75.物業(yè)管理企業(yè)對裝修裝飾活動進行巡查時，發(fā)現(xiàn)裝修人違規(guī)裝修，應(yīng)當(dāng)立即進行罰款處理。76.電梯的日常維護保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，但必須委托有資質(zhì)的單位進行。77.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。78.業(yè)主有權(quán)查閱物業(yè)管理檔案資料，但需支付查閱費。79.物業(yè)管理招投標中，中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果的，或者中標人放棄中標項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。80.物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗時，發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)整改。四、簡答題（共4題，每題5分）81.簡述物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗新建物業(yè)時的主要程序。82.簡述處理業(yè)主投訴的基本流程和原則。83.簡述專項維修資金的使用范圍和申請使用程序。84.簡述物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范協(xié)助工作內(nèi)容。五、案例分析題（共4題，每題10分）85.案例背景：某住宅小區(qū)業(yè)主王先生在裝修過程中，未向物業(yè)管理企業(yè)申報登記，便擅自拆除了連接陽臺的承重墻，并準備將陽臺封閉。物業(yè)管理企業(yè)在巡查中發(fā)現(xiàn)此情況后，立即向王先生發(fā)出了《整改通知書》，要求其恢復(fù)原狀。王先生認為房屋是自己的私有財產(chǎn)，想怎么改就怎么改，拒絕整改，并稱物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)干涉。問題：(1)王先生的做法是否正確？為什么？(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何正確處理此類違規(guī)裝修行為？(3)根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)在裝修管理中有哪些職責(zé)？86.案例背景：某日深夜，某物業(yè)管理公司服務(wù)的商住樓發(fā)生一起入室盜竊案。盜賊通過消防通道進入樓內(nèi)，撬開3樓業(yè)主李女士的房門，盜走價值2萬余元的財物。李女士發(fā)現(xiàn)被盜后，立即報警并通知了物業(yè)管理公司。經(jīng)查，該樓消防通道門鎖損壞已有一周，物業(yè)管理公司雖已知曉，但一直未安排維修，且案發(fā)當(dāng)晚當(dāng)班保安人員脫崗，無人巡邏。李女士認為物業(yè)管理公司未盡到安全防范義務(wù)，要求賠償全部損失。物業(yè)管理公司則認為盜竊案件是犯罪分子所為，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，無法保證不發(fā)生盜竊，因此拒絕賠償。問題：(1)物業(yè)管理公司的抗辯理由是否成立？為什么？(2)本案中，物業(yè)管理公司是否存在過錯？具體表現(xiàn)在哪些方面？(3)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？賠償責(zé)任應(yīng)如何確定？87.案例背景：某小區(qū)建成于2000年，共有500戶業(yè)主。近年來，小區(qū)內(nèi)供水主管道頻繁爆裂，嚴重影響業(yè)主正常生活。經(jīng)專業(yè)機構(gòu)檢測，該管道已嚴重老化，需整體更換，預(yù)計費用為50萬元。小區(qū)業(yè)主委員會決定動用專項維修資金進行維修。經(jīng)查詢，該小區(qū)專項維修資金賬面余額為300萬元。業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。在征詢業(yè)主意見過程中，有300戶業(yè)主表示同意（占總戶數(shù)60%，且同意部分的專有部分面積占總面積的58%），有150戶業(yè)主反對，50戶業(yè)主未表態(tài)。物業(yè)管理企業(yè)認為超過半數(shù)同意，即可動用資金，于是開始組織施工。問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)認為“超過半數(shù)同意即可動用資金”的觀點是否正確？請說明理由。(2)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？(3)若業(yè)主表決未通過，還可以通過哪些途徑解決供水主管道更換問題？88.案例背景：甲物業(yè)管理公司通過招投標中標某新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理項目。建設(shè)單位與甲公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)期限為3年，物業(yè)服務(wù)費標準為每月2.0元/平方米。合同簽訂后，甲公司進駐小區(qū)。一年后，小區(qū)業(yè)主入住率達到50%，建設(shè)單位組織召開了首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會認為甲公司的服務(wù)存在瑕疵，且物業(yè)服務(wù)費標準過高，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，解聘了甲公司，并選聘了乙物業(yè)管理公司，簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)費標準為每月1.8元/平方米。甲公司認為合同期限未滿，且其已投入大量人力物力，拒絕退出，并繼續(xù)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。部分業(yè)主拒絕向甲公司交費。問題：(1)業(yè)主大會解聘甲公司的決定是否有效？為什么？(2)甲公司拒絕退出的行為是否合法？應(yīng)當(dāng)如何處理？(3)在甲公司退出前的過渡期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)如何收取？已收取的費用如何處理？參考答案及解析一、單項選擇題1.【答案】C【解析】早期介入是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)建設(shè)階段即參與，從物業(yè)管理的角度提出優(yōu)化建議，便于后期管理，而非正式的物業(yè)管理服務(wù)。2.【答案】B【解析】根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理條例》，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。3.【答案】B【解析】隱蔽工程在完工后無法直接查看，其質(zhì)量驗收主要依據(jù)施工圖紙及施工過程中的隱蔽工程驗收記錄等技術(shù)資料。4.【答案】C【解析】評標委員會中，招標人代表以外的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二，以保證評標的公正性和專業(yè)性。5.【答案】C【解析】房屋共用部位是指整棟樓的承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂、樓梯間、走廊通道等，不屬于單個業(yè)主專有的部分。6.【答案】B【解析】裝修管理中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修管理中的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝飾裝修企業(yè)，以保障房屋安全和公共利益。7.【答案】B【解析】《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)交接時，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)辦理交接手續(xù)。8.【答案】D【解析】酬金制下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，歸全體業(yè)主所有，不是企業(yè)的收入。9.【答案】C【解析】檔案管理的最終目的是檔案的利用，為物業(yè)管理決策和服務(wù)提供依據(jù)。檔案收集是全過程工作，形式多樣，且查詢需遵守保密規(guī)定。10.【答案】B【解析】發(fā)生火災(zāi)時，嚴禁使用電梯，應(yīng)引導(dǎo)人員向安全出口，即著火區(qū)域相反方向疏散。11.【答案】A【解析】根據(jù)《民法典》，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費用，不得強制捆綁收費。12.【答案】C【解析】物業(yè)管理企業(yè)未履行合同約定導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而非刑事責(zé)任或行政責(zé)任（除非涉及其他違法行為）。13.【答案】A【解析】業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居委會代表等組成，在街道/鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導(dǎo)下成立。14.【答案】B【解析】專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造，不得挪作他用。15.【答案】C【解析】物業(yè)管理企業(yè)不是執(zhí)法機關(guān)，對違反治安管理的行為應(yīng)及時制止，并向公安機關(guān)報告，無權(quán)處罰或拘留。16.【答案】B【解析】修剪草坪可以促進分蘗，抑制向上生長，增加草坪密度和平整度，提高觀賞性。17.【答案】B【解析】電梯作為特種設(shè)備，安全技術(shù)規(guī)范要求每年進行一次定期檢驗。18.【答案】C【解析】物業(yè)管理活動應(yīng)遵循權(quán)責(zé)對等、誠實信用的原則，維護業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益。19.【答案】C【解析】合同終止，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合新企業(yè)做好交接工作，這是法定義務(wù)。20.【答案】B【解析】占用業(yè)主共有的道路用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收益主要用于補充專項維修資金或業(yè)主共同決定的其他用途。21.【答案】C【解析】房屋完損等級一般分為四類：完好、基本完好、一般損壞、嚴重損壞。22.【答案】C【解析】物業(yè)管理企業(yè)可以將專項服務(wù)委托，但不得將區(qū)域全部管理轉(zhuǎn)包，且需經(jīng)業(yè)主大會同意（部分法規(guī)要求招標）。23.【答案】B【解析】使用專項維修資金需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。24.【答案】D【解析】白蟻防治應(yīng)預(yù)防為主，綜合運用監(jiān)測、滅治等技術(shù)，全區(qū)域噴灑劇毒農(nóng)藥不符合環(huán)保和安全要求。25.【答案】B【解析】邀請招標應(yīng)當(dāng)向3個以上具備承擔(dān)能力的特定法人發(fā)出邀請。26.【答案】A【解析】投訴處理應(yīng)先安撫業(yè)主情緒（同理心），再調(diào)查事實，解決問題。27.【答案】C【解析】物業(yè)管理企業(yè)安全防范是服務(wù)性質(zhì)，協(xié)助公安機關(guān)維護秩序，非執(zhí)法行為。28.【答案】B【解析】業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同屆滿前3個月書面告知企業(yè)。29.【答案】A【解析】資質(zhì)核準是行政機關(guān)對企業(yè)經(jīng)營能力的行政許可行為（注：部分改革地區(qū)已取消資質(zhì)，但按傳統(tǒng)考題設(shè)定，此為行政許可）。30.【答案】D【解析】承接查驗是強制性的，物業(yè)管理企業(yè)必須進行查驗，不得自行決定不查驗。31.【答案】C【解析】ISO9001是質(zhì)量管理體系認證，ISO14001是環(huán)境，OHSAS18001/ISO45001是職業(yè)健康安全。32.【答案】D【解析】擴大承重墻上原有的門窗尺寸是明確禁止的行為，其他需經(jīng)批準或符合規(guī)范。33.【答案】D【解析】通常要求每年公示一次物業(yè)服務(wù)費用收支情況。34.【答案】D【解析】隱瞞隱患會增大風(fēng)險，不符合風(fēng)險防范原則，應(yīng)通過保險、制度、培訓(xùn)來防范。35.【答案】A【解析】規(guī)劃內(nèi)車位歸屬通過出售、附贈、出租約定。36.【答案】D【解析】請求支付物業(yè)費等債權(quán)請求權(quán)，適用3年訴訟時效。37.【答案】C【解析】刑事案件偵破是公安機關(guān)的職責(zé)，不屬于物業(yè)企業(yè)管理范圍。38.【答案】B【解析】物業(yè)行業(yè)微利，測算時利潤率一般控制在5%-8%左右。39.【答案】B【解析】建設(shè)單位辦理產(chǎn)權(quán)初始登記時，應(yīng)將業(yè)主臨時管理規(guī)約報主管部門備案。40.【答案】A【解析】調(diào)整收費標準需履行相應(yīng)程序（如征求意見、業(yè)主大會表決），企業(yè)不得擅自調(diào)整。二、多項選擇題41.【答案】ABCD【解析】物業(yè)管理的基本特征包括社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化。42.【答案】ABC【解析】主要區(qū)別在于簽訂主體（建設(shè)單位vs業(yè)委會）、有效期（前期vs定期）、產(chǎn)生前提（新建vs業(yè)主大會）。內(nèi)容大體相似，法律效力均具有約束力。43.【答案】ABCE【解析】接管驗收資料主要涉及工程技術(shù)資料，業(yè)主家庭收入證明不屬于此類。44.【答案】ABC【解析】建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。45.【答案】ABCD【解析】物業(yè)服務(wù)費（包干制或酬金制中的支出）包含日常運行維護費用，不包含大修更新改造（大修基金）。46.【答案】ABCD【解析】風(fēng)險包括法律、合同、財務(wù)、管理（操作）風(fēng)險等。47.【答案】ABCDE【解析】完整的招投標流程包括編制文件、發(fā)布/邀請、資格審查、開評標、簽約。48.【答案】ABC【解析】重點巡查涉及結(jié)構(gòu)安全、違規(guī)改變使用功能、違章搭建等禁止行為。49.【答案】AB【解析】專項維修資金用于共用部位的大修、更新和改造，不含日常養(yǎng)護和自用部分維修。50.【答案】ABCD【解析】應(yīng)對原則包括快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、有效處置、保障安全。51.【答案】ABCE【解析】移交包括共用設(shè)施設(shè)備、檔案、專項維修資金賬目、財務(wù)資料。商業(yè)秘密不移交。52.【答案】ABCD【解析】妨害行為包括擅自占用道路、違規(guī)經(jīng)營、亂倒垃圾、違規(guī)飼養(yǎng)等。正常使用自用房屋不是妨害。53.【答案】ABC【解析】共用設(shè)施設(shè)備指電梯、水箱、避雷針等共用的管線和設(shè)備。小區(qū)圍墻通常歸入共用部位。自用防盜門屬于專有部分。54.【答案】ABCD【解析】溝通技巧包括傾聽、同理心、記錄、解釋，嚴禁爭辯。55.【答案】ABCD【解析】關(guān)鍵崗位需持證、無犯罪記錄、健康、經(jīng)驗。本地戶口通常不是法定要求。56.【答案】ABCE【解析】業(yè)主不得擅自改變使用性質(zhì)；裝修需告知；物業(yè)企業(yè)有告知義務(wù)；存在隱患責(zé)任人維修。共用設(shè)施設(shè)備通常由專業(yè)單位或物業(yè)企業(yè)依合同維護，但并非絕對由物業(yè)企業(yè)負責(zé)所有（如供電設(shè)施可能歸供電局）。57.【答案】ABCD【解析】早期介入可優(yōu)化設(shè)計、提高質(zhì)量、利于保值增值、打好基礎(chǔ)。不能代替監(jiān)理。58.【答案】ABCDE【解析】常見的預(yù)算編制方法均適用。59.【答案】ABCD【解析】社區(qū)文化活動旨在豐富生活、增強歸屬、促進和諧、提升形象。主要不是為創(chuàng)收。60.【答案】ABCD【解析】調(diào)查方式包括問卷、電話、座談、網(wǎng)絡(luò)。猜測不是方式。三、判斷題61.【答案】A【解析】前期合同具有過渡性，業(yè)主大會與新企業(yè)簽合同生效時，前期合同自然終止。62.【答案】A【解析】一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。63.【答案】B【解析】物業(yè)管理企業(yè)不得采取斷水、斷電等違法方式催繳物業(yè)費。64.【答案】B【解析】專項維修資金嚴禁挪用，雖然部分法規(guī)曾提及購買國債等增值方式，但在實際操作中風(fēng)險極大，現(xiàn)行政策嚴格控制，一般規(guī)定應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，禁止用于風(fēng)險投資。且題目未提及“在保證資金安全前提下”，故判錯。65.【答案】B【解析】禁止將全部物業(yè)管理責(zé)任一并轉(zhuǎn)包（俗稱“轉(zhuǎn)包”）。66.【答案】A【解析】業(yè)主大會/業(yè)委會決定對全體業(yè)主具有約束力。67.【答案】A【解析】交付前由建設(shè)單位承擔(dān)，交付后由業(yè)主承擔(dān)。68.【答案】B【解析】物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)主體，不具有行政管理職能。69.【答案】B【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，其權(quán)利義務(wù)由受讓人承接，合同繼續(xù)有效，不自動終止。70.【答案】B【解析】物業(yè)管理企業(yè)提供的是安全防范服務(wù)，而非絕對的安全保障，對盜竊等刑事案件不承擔(dān)無過錯賠償責(zé)任。71.【答案】A【解析】除草是為了防止雜草爭奪養(yǎng)分和水分，保持草坪美觀。72.【答案】A【解析】物業(yè)管理企業(yè)必須具有獨立法人資格。73.【答案】A【解析】業(yè)主大會有權(quán)解聘物業(yè)管理企業(yè)。74.【答案】A【解析】包干制下，結(jié)余歸企業(yè)，不足由企業(yè)承擔(dān)。75.【答案】B【解析】物業(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權(quán)（罰款），應(yīng)制止并報告，或協(xié)助處理。76.【答案】A【解析】電梯維保必須委托有資質(zhì)的特種設(shè)備維保單位。77.【答案】A【解析】發(fā)生安全事故，物業(yè)企業(yè)應(yīng)采取應(yīng)急措施并報告。78.【答案】A【解析】業(yè)主有權(quán)查閱，但可收取工本費（查閱費）。79.【答案】A【解析】中標后反悔需承擔(dān)法律責(zé)任。80.【答案】A【解析】承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題由建設(shè)單位負責(zé)整改。四、簡答題81.【答案】物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗新建物業(yè)時的主要程序包括：(1)接管驗收準備：組建查驗小組，準備查驗工具、標準及資料。(2)資料移交：建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗收資料、技術(shù)資料等。(3)現(xiàn)場查驗：對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查、測試。(4)問題處理：對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行記錄，并與建設(shè)單位協(xié)商確定整改方案和時限。(5)確認并簽訂協(xié)議：查驗合格或問題整改合格后，雙方簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。(6)辦理交接手續(xù)：正式移交鑰匙及實物，建立檔案。82.【答案】處理業(yè)主投訴的基本流程：(1)記錄投訴：詳細記錄投訴人、時間、事由、聯(lián)系方式等。(2)判斷分類：判斷投訴的性質(zhì)、緊急程度及責(zé)任部門。(3)現(xiàn)場調(diào)查：核實投訴情況，查明原因。(4)提出方案：制定解決或處理方案。(5)實施處理：落實解決方案，并告知業(yè)主進度。(6)回訪業(yè)主：處理完畢后回訪業(yè)主，征求滿意度。(7)總結(jié)歸檔：將投訴記錄及處理結(jié)果整理歸檔。原則：先處理心情，后處理事情；快速反應(yīng)；依法依規(guī)；尊重業(yè)主；有始有終。83.【答案】專項維修資金的使用范圍：專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造。申請使用程序：(1)提出方案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議。(2)業(yè)委會審核：業(yè)主委員會（或相關(guān)業(yè)主）審核通過。(3)業(yè)主表決：經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。(4)公示：將使用方案及業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域公示。(5)審批備案：向房地產(chǎn)行政主管部門申請列支。(6)劃撥資金：主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知。(7)組織實施：組織施工，并接受監(jiān)督。(8)竣工決算：工程驗收，決算審計，并再次公示。84.【答案】物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范協(xié)助工作內(nèi)容：(1)協(xié)助公安機關(guān)開展安全防范工作，制定安全防范管理制度。(2)落實門崗值守制度，對人員、車輛、物品進出進行管理和登記。(3)開展日常巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。(4)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，勸阻、制止違法行為。(5)發(fā)生治安案件或各類突發(fā)事件時，立即采取應(yīng)急措施，并及時向公安機關(guān)及有關(guān)部門報告，協(xié)助取證。(6)定期對安防設(shè)施設(shè)備（如監(jiān)控、道閘）進行檢查維護。(7)開展安全宣傳教育，提高業(yè)主的安全防范意