2026年物業管理師職業能力測試卷物業管理法律法規知識試題及答案

2026年物業管理師職業能力測試卷物業管理法律法規知識試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共20分）1.根據《物業管理條例》，物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體劃定主體是（）。A.建設單位與物業服務企業協商確定B.縣級地方人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府C.業主大會表決通過D.社區居民委員會提出建議后報街道備案答案：B2.某新建小區已交付500戶業主，專有部分建筑面積總計8萬平方米（總建筑面積10萬平方米）。根據《業主大會和業主委員會指導規則》，該小區業主大會可召開的法定條件是（）。A.已交付的專有部分面積達到5萬平方米B.已交付的業主戶數達到300戶C.已交付的專有部分面積超過總建筑面積50%D.建設單位書面同意召開答案：C3.業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》中約定“物業需對小區監控系統每月檢測1次”，該條款的法律性質屬于（）。A.格式條款B.主給付義務C.附隨義務D.從給付義務答案：B4.某小區電梯廣告收益連續3年未公示，業主要求查詢。根據《民法典》，電梯廣告收益的歸屬是（）。A.物業服務企業所有B.建設單位所有C.電梯維保單位所有D.業主共有答案：D5.某小區擬使用住宅專項維修資金維修屋頂防水，需經（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總人數1/2以上的業主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主C.專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數且人數過半數D.全體業主一致答案：C6.業主王某將住宅改為經營性棋牌室，未征求利害關系人同意。根據《民法典》，利害關系人可主張（）。A.要求王某恢復原狀B.要求物業服務企業關閉棋牌室C.向社區申請行政處罰D.要求王某賠償精神損失答案：A7.前期物業服務合同終止的法定情形是（）。A.業主委員會與新物業服務企業簽訂合同B.物業服務企業提出終止C.建設單位書面通知終止D.小區入住率達到80%答案：A8.某物業服務企業未按合同約定清理垃圾，導致業主李某滑倒受傷。李某索賠的法律依據是（）。A.《消費者權益保護法》B.《民法典》侵權責任編C.《物業管理條例》違約責任D.《治安管理處罰法》答案：B9.業主大會決定解聘原物業服務企業，需經（）。A.專有部分占比1/2以上業主同意B.專有部分占比2/3以上業主參與表決，經參與表決過半數同意C.全體業主一致同意D.社區居委會批準答案：B10.住宅專項維修資金的使用申請，應當由（）提出。A.建設單位B.業主委員會C.物業服務企業D.專有部分業主聯名答案：C11.某小區業主未按約定繳納物業費，物業服務企業催告后仍未繳納。根據《民法典》，物業可采取的合法措施是（）。A.斷水斷電B.限制業主進入小區C.向法院提起訴訟D.公開業主個人信息催繳答案：C12.業主委員會任期屆滿前（），應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。A.1個月B.2個月C.3個月D.6個月答案：C13.利用物業共用部位經營的收益，扣除合理成本后應當（）。A.歸物業服務企業所有B.補充住宅專項維修資金C.由業主大會決定使用方式D.上繳社區居委會答案：C14.某小區規劃車位不足，業主將車輛停放在消防通道，物業服務企業應（）。A.直接鎖車B.拍照取證后向消防部門報告C.要求業主繳納占道費D.不予處理答案：B15.業主對業主大會決定不服，可（）。A.向法院申請撤銷B.拒絕執行決定C.要求重新表決D.向物業主管部門投訴答案：A16.前期物業服務合同的簽訂主體是（）。A.建設單位與物業服務企業B.業主委員會與物業服務企業C.建設單位與業主D.社區居委會與物業服務企業答案：A17.住宅專項維修資金的管理單位是（）。A.物業服務企業B.業主委員會C.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門D.銀行答案：C18.業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害業主可（）。A.自行撤銷決定B.向法院提起訴訟C.要求物業撤銷決定D.向街道辦事處申請調解答案：B19.物業服務企業將電梯維保業務委托給第三方，需（）。A.經業主大會同意B.書面告知業主委員會C.自行決定D.報物業主管部門備案答案：B20.某小區未成立業主大會，物業共用部位的維修責任由（）承擔。A.建設單位B.全體業主C.物業服務企業D.社區居委會答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題至少有2個正確選項，錯選、漏選均不得分）1.根據《民法典》，業主的權利包括（）。A.選舉業主委員會成員B.監督物業服務企業履行合同C.擅自改變住宅用途D.提議召開業主大會會議答案：ABD2.物業服務企業的義務包括（）。A.定期公布物業服務資金的收支情況B.對業主違規裝修行為進行制止C.保管業主個人信息D.執行政府依法實施的應急處置措施答案：ABCD3.下列行為中，屬于《物業管理條例》禁止的有（）。A.占用公共綠地種植蔬菜B.利用電梯廣告收益補充物業費C.損壞房屋承重結構D.在樓道內堆放易燃物品答案：ACD4.前期物業服務合同的特征包括（）。A.由建設單位與物業服務企業簽訂B.具有過渡性C.期限由雙方任意約定D.對業主具有約束力答案：ABD5.住宅專項維修資金可用于（）。A.小區路燈更換B.業主室內水管維修C.電梯整體更換D.小區圍墻加固答案：ACD6.業主大會的職責包括（）。A.制定管理規約B.選聘和解聘物業服務企業C.決定物業費調整方案D.處理業主個人糾紛答案：ABC7.根據《民法典》，物業服務企業的服務內容包括（）。A.物業共用部位的維修、養護B.小區公共秩序維護C.業主專有部分的裝修設計D.物業檔案資料管理答案：ABD8.業主拒交物業費的合法情形包括（）。A.物業服務企業未履行合同約定的安保義務導致財物被盜B.房屋質量問題未解決C.物業服務企業擅自提高收費標準D.未實際入住答案：AC9.業主委員會的職責包括（）。A.召集業主大會會議B.代表業主與物業服務企業簽訂合同C.決定使用住宅專項維修資金D.監督管理規約的實施答案：ABD10.下列關于公共收益的說法，正確的有（）。A.公共收益屬于業主共有B.公共收益的使用需經業主大會決定C.物業服務企業可扣除合理成本后公布收支D.建設單位無權分享公共收益答案：ABCD三、案例分析題（共60分）案例一（20分）某小區于2020年交付，共有600戶業主，專有部分總面積7.2萬平方米。2025年8月，業主發現電梯內廣告收益（月均2萬元）連續2年未公示，且部分收益被用于支付物業管理人員獎金。業主委員會要求物業服務企業公開收支明細并返還挪用資金，物業以“合同未約定需公示”為由拒絕。問題1：電梯廣告收益的法律性質是什么？依據是什么？（5分）問題2：物業服務企業拒絕公示的行為是否合法？為什么？（7分）問題3：業主委員會可采取哪些法律措施維護業主權益？（8分）答案：1.電梯廣告收益屬于業主共有。依據《民法典》第二百八十二條：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”電梯屬于業主共有部分，其廣告收益應歸業主所有。2.不合法。根據《物業管理條例》第六十三條：“物業服務企業應當定期公布共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況以及收益收支情況。”即使合同未約定，物業也需履行法定公示義務。3.業主委員會可采取以下措施：①向物業發出書面催告，要求限期公示并返還資金；②若物業拒不配合，可向縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴；③向人民法院提起訴訟，請求確認收益歸屬、要求物業返還挪用資金并賠償損失；④通過業主大會表決更換物業服務企業。案例二（20分）2025年3月，某小區3號樓電梯因老化故障頻發，物業服務企業擬使用住宅專項維修資金更換電梯（預算60萬元）。該樓共50戶，專有部分面積5000平方米（小區總專有部分面積10萬平方米）。物業張貼通知后，15戶業主反對，認為“電梯還能修，沒必要換”，并拒絕簽字。問題1：使用維修資金更換電梯需滿足哪些法定條件？（6分）問題2：反對業主的主張是否影響維修資金的使用？為什么？（7分）問題3：若業主仍有爭議，可通過哪些途徑解決？（7分）答案：1.需滿足以下條件：①由物業服務企業或業主委員會提出使用申請；②經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主參與表決；③經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數同意；④制定使用方案并公示；⑤報維修資金管理部門審核。2.不影響。根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條：“住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用的，由物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過?！狈磳I主未達到法定否決比例（需超過參與表決的半數反對才可能影響），且更換電梯屬于共用設施設備重大維修，符合使用條件。3.爭議解決途徑：①業主可向維修資金管理部門申請復核；②通過業主委員會組織召開業主大會重新表決；③向人民法院提起訴訟，請求確認使用方案的合法性；④由街道辦事處或社區居委會調解。案例三（20分）業主張某因房屋外墻滲水（屬保修期外）未得到維修，自2024年1月起拒交物業費。物業服務企業多次催告無效后，于2025年5月起訴張某，要求支付物業費及滯納金（合同約定滯納金為日千分之一）。張某辯稱：“物業未履行維修義務，我有權拒交物業費。”問題1：張某拒交物業費的理由是否成立？為什么？（6分）問題2：物業服務企業未維修外墻是否構成違約？法律依據是什么？（7分）問題3：法院對滯納金的主張可能如何判決？為什么？（7分）答案：1.不成立。根據《民法典》第九百四十四條：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關服務為由拒絕支付物業費。”房屋外墻滲水屬共有部分維修，張某可要求物業履行維修義務，但不得以此為由拒交物業費。2.構成違約。外墻屬于