第三章房地產項目拓展標準版

章房地產項目拓展【學習目標】1、房地產項目拓展的類型與模式；2、土地使用權的獲取與條件分析；3、項目SWOT分析方法；4、項目區位環境分析。2023/5/241目錄第一節房地產項目拓展概述第二節土地使用權的獲取第三節房地產項目區位環境分析第四節昆山市某房地產項目拓展案例2023/5/242第一節房地產項目拓展概述一、項目拓展類型項目拓展是房地產投資循環的首要環節，是開發商企業戰略實施的關鍵所在。按項目拓展按項目用途可分為：住宅項目、旅游項目、基礎設施項目、商業項目、工業項目、農業項目等；按項目獲取途徑：分為一級土地市場“招拍掛”項目、二級市場轉讓項目、基礎設施建設融資項目；

按項目開發程序劃分：分為單純土地開發項目和已具備一定開發手續的項目。2023/5/2432023/5/244企業戰略規劃戰略環境分析企業戰略選擇投資機會判斷產業發展前景區域發展規劃與市場前景項目評估決策項目搜索與篩選現場踏勘與調查項目價值判斷土地購置與動遷圖3-1房地產項目拓展流程2023/5/245影響房地產投資機會判斷的因素主要有以下五個（1）宏觀經濟狀況（2）區位地理優勢（3）市場供求狀況（4）價格增長空間（5）產品投放機會2023/5/2463．項目評估決策在投資機會研判的基礎上，開發商需要進行項目搜尋、現場踏勘、價值評估，確定是否獲取以及如何獲取土地的過程。三、項目拓展的法律環境1．項目用地管理規定（1）項目用地性質（2）項目用地預審預審性質預審管理內容預審期限2．土地購置的法律規定P833．法律風險分析2023/5/247圖3-4項目公司模式四、項目拓展模式（一）與土地方合作的模式與土地方的主要合作模式有項目公司模式、合作建房和股權收購模式三種。

1．項目公司模式開發商出資合作方出地項目公司項目項目公司操作操作完成股權收購收益分配土地過戶/收益分配股權轉讓設立2023/5/248以項目公司名義辦理國有土地使用權證書，雙方合作關系比較緊密；直接以土地使用權作價入股，規避對土地使用權轉讓條件的限制；節省費用；責任明確，法律風險相對較小項目公司模式優點2023/5/249一方面，組建的項目公司取得相應的資質才能從事房地產項目開發，但申請辦理房地產開發企業資質手續繁雜，需要的時間較長，影響開發進度。另一方面，由于項目公司是針對特定項目設立的，具有臨時性，在開發項目合同履行完畢，保修期滿后，項目公司注銷會涉及到股權轉讓或者清算。項目公司模式不足2023/5/2410合作建房

2．合作建房模式指一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金進行合作的房地產開發模式。

掛牌模式

協議模式

土地必須進入土地交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行，避免私下尋找合作方的方式。

該模式中，土地可以協議出讓，合作方可以協議合作建房，報主管部門審批。

2023/5/2411圖3-5掛牌模式項目合作方土地土地中心受理變更登記土地開發商出資掛牌成交確認出資競買分配分配2023/5/24121）掛牌模式的合作原則①協商原則②投資控制原則③土地過戶原則2）掛牌模式的優缺點優點是土地使用權得到政府認可，掛牌前已經繳清土地出讓金，手續辦理有保障。缺點是合作成本提高，合作存在磨合等方面問題。2023/5/24132023/5/2414思考：拍賣與招投標區別在哪里？拍賣與招投標類似，同為競爭締約方式，但兩者也有區別：其一，拍賣僅為賣，作為所有權轉移方式之一，其適用范圍相對狹小。而招投標不僅可用于賣，亦可用于買。其二，在采用拍賣方式時，競買人一般是當眾報價，并可根據其他競買人的出價條件重復報價，而在采用招投標方式時，競標人一般分別投標，彼此不知道各自的報價條件。其三，采用拍賣方式時，拍品只能賣給出價最高者，充分體現價高者得的原則。而采用招投標方式時，價格一般不是惟一的衡量標準，中標人不一定是出價最高者。因此，相比較而言，拍賣更具透明度。2023/5/24153．股權收購模式股權收購模式是將土地使用權名下公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續開發資金的一種模式。

合作方土地項目公司土地開發商出資土地轉讓股權轉讓持股股權收購項目實施分享利潤分擔風險分享利潤分擔風險圖3-6股權收購模式2023/5/2416（2）股權收購模式的基本原則①收購新設項目公司方式②收購現有項目公司方式③收購非項目公司方式（1）股權收購的具體方式①被收購公司具備股權收購基本條件②優先采用收購新設項目公司的原則2023/5/2417①采取該模式可以減少新成立項目公司審批開發資質所耗費的時間，避免新成立項目公司資質等級較低不能承攬大型項目的不足。②節省費用③手續簡單。④項目開發進度加快。股權收購模式優點股權收購模式缺點①債務風險特別是或有負債風險難以控制②前期談判調查時間比較長。③轉讓合同的技術處理2023/5/2418（二）與資金方合作的模式與資金方的合作模式主要有聯合競買、境外融資、信托等。1．聯合競買聯合競買是合作各方聯合參與土地部門的“招拍掛”，競買成功后，雙方按份額繳納土地出讓金，土地按份共有，雙方共同出資開發建設，分享利潤的方式。2．境外融資（HI）境外融資模式是項目公司向外資銀行舉債經營并償還本息，項目公司開發并享有利潤，但其開發過程接受境外融資機構監督。3．信托房地產信托是指民眾或企業、團體（統稱委托人）將資金委托給信托公司，由信托公司把集合到一定數量的資金投資到房地產項目或貸款給房地產開發商，把取得的投資回報或貸款利息分配給委托人的業務過程。2023/5/2419第二節土地使用權的獲取

一、土地資源開發的特性土地資源具有如下特點：

（1）土地是不可復制和再生的稀缺資源。（2）土地的不可控性。（3）土地的不可更改性。（4）土地是房地產開發的最重要投資。（5）買地的動機不是單一的。

2023/5/2420二、土地使用權的獲取（一）土地使用權出讓1．土地使用權出讓方式（1）協議出讓（2）招標出讓（3）拍賣出讓（4）掛牌出讓2．土地使用權出讓價格及其含義（1）土地使用權出讓金土地價格=（地租÷銀行利息率）＋土地投資成本＋土地投資應得利潤2023/5/2421（2）毛地價，即未完成“七通一平”[1]的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。毛地價是政府獲取的土地收益部分，不含拆遷費用，也不含小區配套成本。（3）熟地價，即提供“七通一平”或為“五通一平”的地塊，土地出讓金包括土地使用費和開發費。

[1]“七通一平”，即完成動遷，具備“通路、供水、供電、通訊、煤氣（天然氣）、排雨水、排污水”市政條件的地塊。2023/5/2422

（三）出讓土地的使用類型（略）

1.土地使用權轉讓（略）2.土地使用權劃撥（略）2023/5/2423三、土地使用權出讓合同及其主要內容

1．總則

2．出讓土地的交付與出讓金的繳納

3．土地開發建設與利用

4．土地使用權轉讓、出租、抵押

5．期限屆滿

6．不可抗力7．違約責任

8．適用法律及爭議解決

9．附則2023/5/2424四、舊城改造與新區開發（略）（一）舊城區房地產開發的特點（二）新區開發的特點（三）投資與消費傾向對新區開發和舊城改造的影響*舊城改造的四種模式：（1）全盤改變：就地“以新換舊”，包括改變城市的宏觀布局與城市風格；（2）保留舊城不動：僅對其進行局部維護與整修,選擇附近的地域建立輔城或衛星城，以充實完善舊城的現代功能，維持城市的運轉。如意大利的羅馬，羅馬舊城保護得相當完好；（3）不發展模式：維持舊城原樣不變，只做局部維修，以意大利的威尼斯為代表；（4）保留舊城的形式與精髓：更換外表的材質把破舊的“舊城”變為全新的“舊城”。日本的東京是這種模式的典型代表。2023/5/24252023/5/2426東京六本木新城2003年正式開業，總建筑面積78萬平方米，歷經17年完成建設，它是一座集辦公、住宅、商業設施、文化設施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項目。

六本木新城誕生前，朝日電視臺周邊相當狹窄，連消防隊要通過也是非常困難的狀況。六本木新城再開發計劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現其藝術、景觀、生活獨特的一面為發展重點。舊城改造案例1：東京六本木新城2023/5/2427

舊城改造案例2：北京王府井與平安大街

到目前為止，北京舊城再生上沒有成功的模式。王府井大街被改造成了純粹的現代化商業街道，僅保留了一兩個歷史文物作為象征性符號；1999年完成拓寬改造的平安大街則被仿建成明清古街樣式，但這條有“第二條長安街”之稱的主干道，由于“假古董”的嫌疑、嚴重的交通擁堵、沒有過街天橋、無法停車等各種各樣的問題，關于其改造成敗一直存有眾多爭議。全長7000米、平均路寬30米的平安大街，可以說是北京舊城改造的一個教訓。決策者的初衷是既想完善其交通功能，又想發展其商業功能，還想突出其文化旅游特色。但最終的結果是三個問題都沒有得到好的解決，機動車道擁堵、人行不便、汽車撞人事故高發；店鋪生意冷清，一家名為“板寸王”的剃頭店老板甚至調侃：“別看我的買賣小，但這可是平安大街上最賺錢的行當，對面的門臉倒是大，可那是聾子的耳朵——擺設！”2023/5/2428

一位商委人士的訴苦顯示了更根本的教訓所在。該人士指出：平安大道拓寬時，“北京市的商業發展規劃不是由主管部門說了算，而是由一些政府官員，最主要的是由房地產開發商在起作用。”據了解，當初北京平安大街工程僅拆遷費用就達到了18億元，而負責具體落實這項工作的東城區和西城區政府僅從市財政各拿到了1億元，因此，兩個區的政府都把拆遷任務下放給了下面的房地產開發公司，同時，作為補償，每家房地產公司又可以在負責路段的后面分得一家的“附贈地”，看起來這似乎是一個多贏的結局，政府把最費時費力的拆遷工作交給了房地產公司，卸下了包袱，房地產公司“為國分憂”，也可從中牟利，雙方各得其所。直到拓寬工程完成后，各家房地產商才發現肥肉變成了雞肋，有苦難言。不見得模仿、懷舊、一味和諧就萬事大吉，事實上許多改造實例都失敗了。不允許新生力量進來，真正的文物又要拆掉重建弄成假古董，我們不主張這樣。北京的舊城改造已經進行了約20年，可以說至今還沒有完全找到一條既保護了古建筑，又同時激發了街區活力的途徑。2023/5/2429思考：南寧水街的舊城改造2023/5/2430圖3-10租金梯度曲線和土地利用同心圓模式第三節房地產項目區位環境分析一、區位理論地租額EEF2023/5/2431區位是指特定地塊（宗地）的地理空間位置及其與相鄰地塊的相互關系。區位理論不但是土地定級的理論基礎，也是城鎮土地估價的理論基礎。為什么房地產產品區位性很強？2023/5/2432二、區位與房地產價值

1．區位與城市功能分區

（1）商業區a.中央商業區b.城區商業區c.街區商業區

（2）工業區：分為內圈工業區、外圈工業區、遠郊工業區。

（3）居住區：一般位于中央商業區與內圈工業區之間，或者位于內圈工業區與外圈工業區之間。

2023/5/24332．區位與房地產投資價值的關系注意升值潛質的分析區位選擇要有超前意識產品品質是升值基礎綜合性價比是最終判定條件

3．不同類型的房地產項目對區位的要求居住類地產選址要考慮的因素：（1）周圍環境是否優雅、清靜（2）交通是否方便（3）社會文化環境，基礎設施是否完善（4）治安狀況是否良好，民風是否純正（5）購物出行是否方便(6)地租是否在可承受限度內商業地產選址要考慮的因素:(1)要處于商業區（2）一面或兩面臨街(3)交通及通信方便(4)人口人流量大（5）周圍臨地預期有大的發展規劃2023/5/2434三、房地產項目區位選擇的定性分析（略）（一）房地產開發與城市地租的關系（二）房地產開發項目的區位選擇

1．區位因素分析宗地狀況分析交通動線分析配套設施分析

2．區位選擇的原則自然環境的合意性經濟和社會文化發展的適應性

3．不同房地產開發項目用地區位選擇

四、房地產項目區位選擇的定量分析

1．關鍵因素評估法關鍵因素法的基本思路項目區位評價關鍵因素的分類

2．組合權重法源于層次分析法的基本原理，其步驟是確定各區位要素的組合權重系數，然后由統計分析確定各區位要素的得分，最后計算開發項目區位的綜合評分。2023/5/2435SWOTS-Strengths-優勢W-Weaknesses-劣勢O-Opportunities-機會T-Threats-威脅2023/5/24361．SWOT分析流程SWOT分析時，主要有以下幾個方面的內容（1）分析環境因素（2）構造SWOT矩陣（3）制定行動計劃2．SWOT在區位分析中的應用根據SWOT分析流程，可以做出多種類型的分析形態，常見的有分列式和綜合式兩種類型。2023/5/2437五、SWOT分析在房地產項目區位選擇中的應用SWOT分析是確定企業本身的競爭優勢、競爭劣勢和企業所面對的機會和威脅，從而將公司的戰略與公司內部資源、外部環境有機結合。因此，清楚地確定公司的資源優勢和缺陷，了解公司所面臨的機會與挑戰，對于制定公司未來的發展戰略有著至關重要的意義。SWOT分析發常常被用來制定集團發展戰略和分析競爭對手的情況。2023/5/2438第四節昆山市某房地產項目拓展案例

一、背景大上海公司（3000畝土地）轉讓850畝土地支付土地更名費人民幣14752萬元合作關系萬科公司（占85%股權）嘉華公司（占15%股權

）2023/5/2439

二、操作難點1、土地使用權的取得2、股權轉讓或有負債風險3、款項支付4、合作模式對集團公司的影響2023/5/2440三、操作流程

（一）土地取得（P117）1、收購背景2、收購對策（二）公司收購流程（P118圖3-14）2023/5/2441（三）股權轉讓1.股權轉讓價款（1）注冊資本額（2）接管財務、印章2.或有負債收購或有負債的風險其操作如下:第一步：發現和發掘或有負債（1）收購前的調查和評估（2）收購前的公告、債權登記和債務清償（3）向被收購公司的有關人員了解第二步：限制或有負債的進一步產生第三步：及時向被收購公司追償（1）通過協議約定（2）要求被收購公司要有誠信，被收購公司要繼續持有一定比例的股權（3）被收購公司要有資產承擔債務并承諾、擔保承擔或有負債，這要求：被收購公司要有相當大的經濟實力，有足夠能力承擔或有負債控制付款節奏被收購公司擔保抵扣未分配利潤2023/5/2442

四、合作模式對集團公司的影響1、對收購公司資金的影響2、對收購公司土地儲備的影響3、對項目收益的影響4、對收購公司品牌的影響5、對收購公司經營管理模式的影響6、對收購公司經營管理風險的影響7、對收購公司項目經營管理的影響8、對收購公司競爭力的影響對這些影響同學們怎么看？2023/5/2443

五、款項支付